2014 QCCQ 9837, 2014 QCCQ 9837

Bélanger c. Houde 2014 QCCQ 9837 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE DRUMMOND LOCALITÉ DE DRUMMONDVILLE «Chambre civile» N° : 405-32-006737-138 DATE : 16 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE BACHAND, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DENIS BÉLANGER Demandeur c.

BERNARD HOUDE -et- MONIQUE AUBRY HOUDE Défendeurs -et- MISSISQUOI -et- INTACT Appelées ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 27 octobre 2011, le demandeur achète des défendeurs une maison unifamiliale pour un prix de 160 000,00$.

Suite à des problèmes d’infiltration d’eau survenus le 24 janvier 2012, il réclame une diminution du prix de vente. [ 2 ] Le demandeur s’aperçoit qu’il est entré une bonne quantité d’eau au sous-sol, dans la salle de lavage, devant la fenêtre gauche et il y aura aussi une infiltration le 1 er février 2012 à gauche, là ou se trouve le poêle à combustion lente, à l’extrémité gauche de la brique. [ 3 ] Des travaux sont entrepris pour trouver la source de l’infiltration d’eau.

C’est ainsi qu’on trouve une première fissure suite à l’enlèvement du revêtement mural du sous-sol de la résidence à l’endroit de l’infiltration. Le demandeur constate lui-même que de l’eau pénètre par cette fissure.

Aucune photo ne démontre cette infiltration, mais il y a de l'efflorescence autour de la fissure. [ 4 ] De plus, au bas de ce mur, la solive est fortement noircie, indiquant clairement que de l’eau pénètre à cet endroit depuis certainement plus de trois mois, soit avant que la vente ne survienne. [ 5 ] L’acheteur fait parvenir à ses vendeurs une dénonciation ( art. 1738 C.c.Q. ) ainsi qu’une mise en demeure ( art. 1595 C.c.Q.). Les défendeurs répondent le 1 er mai 2012. Ils nient toute responsabilité. [ 6 ] Des travaux importants sont entrepris pour vérifier la situation et réparer.

L’assureur paiera 19 824,00$. [ 7 ] Une vérification est faite concernant le drain. On constate qu’il est affaissé à trois endroits. Qui plus est, il est colmaté à près de 90%, étant rempli de sable. Il faut donc procéder à son remplacement. Vu certaines difficultés d'accès pour le creusage, on y

pourvoit sur trois faces, soit du côté gauche, en arrière et en avant. Lors des travaux d’excavation, on constate divers éléments d’intérêt. [ 8 ] Ainsi, une réparation a été faite au drain de fondation, soit le remplacement sur trois pieds. De plus, une autre fissure est constatée sur le côté gauche.

On peut aussi observer qu’une réparation a été faite avec du goudron et du polythène sur la fondation, sur le mur arrière droit. [ 9 ] En plus du remplacement du système de drainage sur trois faces, le demandeur décide, sur la recommandation de l’entrepreneur, de recouvrir les trois murs de fondation excavés d’une membrane Soprema dans le but d’imperméabiliser les fondations et de stopper toutes infiltrations. [ 10 ] Il faut remplacer aussi le raccordement du drain au réseau, car celui-ci est problématique.

L’expert des défendeurs mentionne que le drain formé d’un tuyau de grès avait à peu près atteint sa durée de vie utile, laquelle est normalement estimée être entre 40 et 50 ans. En l’occurrence, il avait 47 ans au moment des infiltrations d’eau. [ 11 ] À son avis, c’est d’ailleurs ce drain qui serait responsable des infiltrations d’eau et non pas les fissures. Il convient de noter qu’il n’a fait aucune observation avant les travaux. Il est allé sur place après que tout soit terminé.

Il a toutefois bénéficié de photos qui avaient été prises d’une façon contemporaine. [ 12 ] Il soumet de plus qu’il était possible d’installer des membranes Soprema seulement dans les deux régions où il y avait des fissures. Il n’était pas nécessaire de procéder à l’installation de cette membrane sur les trois murs de fondation au complet.

L’entrepreneur du demandeur exprime que celui-ci, sur ses conseils, a décidé de procéder à la pose de la membrane partout vu que les murs de fondation étaient excavés et qu’il y avait toujours d’autres possibilités d’infiltration. [ 13 ] Les défendeurs font valoir qu’ils n’ont jamais eu d’infiltration d’eau. Pour eux, les infiltrations constatées ont donc été une surprise complète. ANALYSE [ 14 ] Le Tribunal doit d’abord déterminer s’il y avait ici vice caché. Cette vente a été faite avec la garantie légale de qualité du vendeur. Voici le libellé de l’

article 1726 C.c.Q. : " 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert." La doctrine et la jurisprudence reconnaissent quatre conditions d’application de cette garantie. Il faut que le vice soit grave. En l’occurrence, les problèmes constatés font en sorte que les fissures, les infiltrations d’eau et la non-fonctionnalité du drain de fondation diminuent tellement l’utilité du bien que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix s’il les avait connus.

Il faut que le ou les vices soient antérieurs à la vente. En l’occurrence, il est acquis que les fissures datent d’avant la vente, tout comme le noircissement de la solive au lieu de l’infiltration ainsi que l’efflorescence autour de la fissure et le bris du drain de fondation. [ 15 ] Le troisième critère est que le vice doit être inconnu de l’acheteur. En l’occurrence, le Tribunal est d’avis que c’était le cas. Les vices n’ont pas été dénoncés à l’acheteur.

Le demandeur a expliqué qu’il ne pouvait voir le début de la fissure sous la fenêtre gauche à cause de la conformité des lieux, le terrain étant en contre-pente par rapport aux murs de fondation et à la fenêtre. Les défendeurs eux- mêmes disent qu’ils n’ont jamais vu de fissure et qu’ils en ignoraient l’existence. Un de leurs témoins, M. Lambert, lui-même entrepreneur en excavation, a visité la maison à l’intérieur et à l’extérieur avant la vente et il n’a pas vu de fissure. [ 16 ] Un expert aurait-il vu la fissure commençant sous la fenêtre?

Même si le Tribunal pensait que cela était possible, cette situation ne change rien puisque le Code civil du Québec prévoit à l’

article 1726 que le vice est apparent s’il peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Ainsi, toutes les personnes mentionnées plus haut qui n’étaient pas des experts n’ont pas vu ce début de fissure, pas plus que le demandeur. Le vice était donc inconnu de lui, n’en ayant été avisé par personne. Il en va forcément de même pour les autres vices mentionnés. [ 17 ] Enfin, le vice doit être caché. Pour les raisons mentionnées, la fissure sous la fenêtre était cachée, n’ayant été constatée par personne.

Il en va de même de la fissure qui n’a pu être découverte qu’au moment de l’excavation du drain de fondation. [ 18 ] Les quatre critères sont donc rencontrés et il y avait vice caché. [ 19 ] Il y a lieu de noter que même si les vices étaient cachés pour les vendeurs eux-mêmes, cela ne les exonère pas pour autant. En vertu de la garantie de qualité, ils doivent répondre des vices cachés, même s’ils les ignoraient.

En fait, la seule distinction qui s’impose quant à la connaissance est la suivante: s’ils connaissaient les vices, ils sont de plus tenus des dommages subis par l’acheteur ( art. 1728 C.c.Q. ). [ 20 ] Concernant le drain de fondation, même s’il était rendu pratiquement à la fin de sa vie utile, cela n’empêche pas qu’on puisse considérer qu’il y a un vice caché si les critères ci-haut mentionnés sont rencontrés. En fait, cela a plutôt une incidence concernant la diminution de prix de vente qui pourrait être conséquente. En effet, le Tribunal doit tenir compte de la plus-value qui est apportée par une réparation.

Plus la durée de vie utile est près d’être complétée, plus grande est la plus-value apportée à l’immeuble.

[ 21 ] Voyons maintenant les divers postes de réclamation du demandeur, lesquels forment sa demande de diminution du prix de vente de 7 000,00$. Pour chacun de ces postes, le Tribunal donne son appréciation des faits et fixe le montant à payer s’il y a lieu. - Excavation arrière et membrane Soprema: le demandeur réclame 1 355,38$. D’une part, l’excavation était nécessaire tant pour la réparation du drain de fondation que pour la pose de la membrane Soprema.

Toutefois, même s’il était certainement prudent de poser la membrane à la grandeur, compte tenu de plus du fait qu’on avait procédé à l’excavation, il n’y avait pas là de fissure à recouvrir. L’immeuble bénéficie donc d’une plus-value car la membrane n’était pas nécessaire partout. Par conséquent, le Tribunal arbitre à la somme de 850,00$ le montant à payer.. - Remise en état du terrain arrière : 2 903,58$.

Le demandeur n’a pas démontré que certains des items indiqués dans les travaux à faire existaient avant l’excavation faite à l’arrière, soit pour l’infrastructure ainsi que la fourniture et la pose de la bordure Celtik. Le Tribunal retranche donc les montants indiqués pour ces éléments ainsi que pour les taxes afférentes, le tout pour un total de 755,38$. Soustrait de la somme de 2 903,58$, le solde est donc de 2 148,20$, somme qui est accordée. - Remise en état de la plate-bande: 1 104,91$. Cette somme est accordée. - Remplacement des cèdres: 203,00$.

Cette somme est accordée. - Arbres matures et hydrangées: 1043,00$ . Cette somme est accordée. - Assurance-habitation augmentant de 745,00$ à 973,00$ pour deux ans plus taxes 524,40$. Cette somme n’est pas accordée. La raison en est la suivante: il s’agit ici d’un dommage-intérêt et les défendeurs ne le doivent que s’il est démontré qu’ils connaissaient le vice caché, ce qui n'est pas le cas. - En l’occurrence, certains éléments militent dans le sens de cette connaissance. Ainsi, une bande de gypse d’environ quatre pouces était vissée au bas du mur où une infiltration a eu lieu.

Cela pouvait amener à penser que cette bande avait été ajoutée justement à cause d’une infiltration qui aurait abîmé le bas du mur. Les défendeurs en auraient donc été conscients. Ceux-ci donnent toutefois une explication, à savoir que suite au remplacement d’un sous-plancher, le plancher a lui-même baissé, ce qui a amené l’obligation d’ajouter cette bande de quatre pouces. - De plus, un radiateur est installé à trois pieds de hauteur. Dans ce cas, l’explication tient en ce que la défenderesse avait requis qu’il en soit ainsi afin de pouvoir faire sécher les vêtements humides des enfants.

Dans les deux cas, ces explications peuvent être possibles et par conséquent, le Tribunal conclut que la preuve de connaissance n’est pas établie suivant une prépondérance de preuve. - Enlèvement du muret avant: 500,00$. Le Tribunal accorde cette somme, car le demandeur a lui-même effectué les travaux qui étaient budgétés pour cet élément. - Nettoyage du drain: 280,00$. Cette somme a été payée pour permettre l’inspection du drain de fondation et ses composantes. Le montant est accordé. [ 22 ] Toutes ces sommes réunies forment un total de 6 129,11$.

Il s’agit là du montant correspondant à la diminution du prix de vente à laquelle a droit le demandeur. [ 23 ] Par ailleurs, comme il s'agit de vices cachés, l'assureur des défendeurs n'a pas à les indemniser:

article 2465 C.c.Q. Quant à celui du demandeur, les défendeurs n'ont aucun lien de droit avec lui. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 24 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs à payer au demandeur une somme de 6 129,11$ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter de l’assignation. [ 25 ] LE TOUT avec frais judiciaires. [ 26 ] REJETTE les deux appels en garantie. __________________________________ Pierre Bachand, J.C.Q.

Date d’audience : 6 octobre 2014