2023 QCCQ 7650, 2023 QCCQ 7650

Desjardins Assurances générales inc. c. Pure Tremblant inc. 2023 QCCQ 7650 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-22-043864-213 DATE : 21 septembre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALEXANDRE HENRI, J.C.Q. DESJARDINS ASSURANCES GÉNÉRALES INC. Demanderesse c. PURE TREMBLANT INC. -et- VENTILATON HUGO THÉOTOL INC. -et- SOCIÉTÉ D’ASSURANCE GÉNÉRALE NORTHBRIDGE Défenderesses -et- VENTILATION HUGO THÉOTOL INC. Demanderesse en garantie c. CLIMATISATION BDL INC.

Défenderesse en garantie JUGEMENT APERÇU [ 1 ] La demanderesse, Desjardins Assurances Générales inc. (« Desjardins Assurances »), réclame solidairement aux défenderesses le paiement d’une somme de 7 448,02 $, dans le cadre d’un recours subrogatoire à la suite de l’indemnisation de son assurée, Gestion SLMB inc. (« SLMB »). [ 2 ] Cette somme correspond à l’indemnité d’assurance versée par Desjardins Assurances à SLMB pour les dommages causés par un dégât d’eau provenant de l’unité d’air climatisé murale (l’« unité de climatisation ») de son immeuble. [ 3 ] Desjardins Assurances soutient que le dégât d’eau résulte d’une mauvaise installation du drain de l’unité de climatisation, lors de la construction de l’immeuble en 2015. [ 4 ] Elle reproche essentiellement deux choses à la défenderesse Pure Tremblant inc. (« Pure Tremblant »), soit (1) d’avoir vendu à SLMB un immeuble affecté de vices cachés, et (2) d’avoir omis de fournir à SLMB un immeuble exempt de malfaçons, vices de conception, de fabrication et/ou d’installation. [ 5 ] En outre, elle plaide que Pure Tremblant est un vendeur professionnel sur qui pèse une présomption de responsabilité quant à la garantie de qualité contre les vices cachés.

De plus, elle allègue que Pure Tremblant est responsable des fautes et manquements commis par ses sous-traitants. [ 6 ] Desjardins Assurances poursuit également la défenderesse Société d’Assurance Générale Northbridge (« Assurance Northbridge »), à

titre d’assureur de Pure Tremblant, qu’elle tient responsable des dommages causés par les fautes et manquements de

son assurée. [ 7 ] En ce qui concerne la défenderesse Ventilation Hugo Théotol inc. (« Ventilation Théotol »), laquelle agit à

titre de sous-traitant de Pure Tremblant, Desjardins Assurances lui reproche de ne pas avoir installé l’unité de climatisation selon les règles de l’art. [ 8 ] Ventilation Théotol intente, à son tour, un appel en garantie contre son propre sous-traitant, Climatisation BDL inc. (« Climatisation BDL »), à qui elle a confié la tâche d’installer l’unité de climatisation. [ 9 ] Dans son acte d’intervention forcée pour appel en garantie modifié, Ventilation Théotol demande que Climatisation BDL soit condamnée à (

i) l’indemniser de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle dans le cadre de la demande introductive d’instance principale, et (ii) lui payer une somme de 5 000 $ pour les frais d’expertise et les frais d’avocats. [ 10 ] Climatisation BDL est absente à l’audience. Elle n’a pas répondu à l’appel en garantie ni produit de contestation. Ventilation Théotol a donc inscrit la cause pour jugement par défaut contre la défenderesse en garantie. [ 11 ] En défense, il n’est pas contesté que le dégât d’eau provient de l’unité de climatisation.

Le montant des dommages réclamés n’est pas contesté non plus. [ 12 ] Toutefois, les défenderesses nient toute responsabilité eu égard au sinistre survenu dans l’immeuble de SLMB. Elles soutiennent que l’unité de climatisation a été installée selon les règles de l’art.

Dans le cas contraire, elle aurait coulé bien avant, avancent-elles. [ 13 ] Selon les défenderesses, le dégât d’eau résulte plutôt d’un mauvais entretien de la part de SLMB. [ 14 ] De plus, les défenderesses reprochent à SLMB de ne pas leur avoir dénoncé le vice avant de réparer l’unité de climatisation, les empêchant ainsi de pouvoir constater l’existence du problème et de le réparer, le cas échéant. [ 15 ] Les principales questions que soulève le présent litige se divisent en deux catégories : 1) Garantie légale de qualité contre les vices cachés • L’unité de climatisation incorporée à l’Immeuble est-elle affectée d’un vice caché au moment de la vente? • Pure Tremblant se qualifie-t-elle de vendeur professionnel, permettant ainsi à la demanderesse de bénéficier de présomptions en sa faveur? • Le vice a-t-il été dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable? • Le mauvais fonctionnement de l’unité de climatisation résulte-t-il d’un défaut d’entretien de la part de SLMB? 2) Responsabilité de l’entrepreneur à l’égard des services d’installation • L’unité de climatisation a-t-elle été installée selon les règles de l’art? • Les défenderesses sont-elles solidairement responsables des dommages réclamés? • Le cas échéant, l’appel en garantie logé par Ventilation Théotol contre Climatisation BDL est-il bien fondé? [ 16 ] Pour les motifs plus amplement exposés ci-après, le Tribunal rejette la demande introductive d’instance de Desjardins Assurances ainsi que l’appel en garantie de Ventilation Théotol.

Voyons pourquoi. CONTEXTE [ 17 ] En juillet 2015, SLMB acquiert de Pure Tremblant une maison de ville neuve située dans un projet immobilier à Mont Tremblant (l’« Immeuble »). Cette vente est faite avec la garantie légale [1] . Au moment de la vente, l’Immeuble est équipé de l’unité de climatisation faisant l’objet du présent litige. [ 18 ] Le représentant de SLMB, M. Sylvain Lalonde, témoigne qu’il utilise l’unité de climatisation environ 20 à 30 fois par année, durant la période estivale uniquement.

Il ne l’utilise jamais pour chauffer l’Immeuble en hiver. [ 19 ] Dans la soirée du vendredi 3 août 2018, alors qu’il revient à la maison après quelques jours d’absence, M. Lalonde constate qu’il y a de l’eau qui s’écoule le long du mur en dessous de l’unité de climatisation. Il ferme aussitôt l’appareil et l’eau cesse de couler. Il s’occupe ensuite d’éponger l’eau et assécher les lieux avec des ventilateurs durant la fin de semaine. [ 20 ] Le lundi suivant, le 6 août 2018, M.

Lalonde communique avec la firme TMP Réfrigération inc. (« TMP Réfrigération »), afin de faire réparer l’unité de climatisation [2] . [ 21 ] Après avoir ouvert le mur de gypse sous l’unité de climatisation, M. Lalonde relate que le technicien de TMP Réfrigération a corrigé le problème en coupant le tuyau du drain en PVC qui était installé trop haut dans le mur. Il explique que le réservoir de l’appareil a débordé en raison de la contre-pente du tuyau du drain qui empêche l’eau de s’évacuer normalement. [ 22 ] Le 9 août 2018, M.

Lalonde communique avec son assureur, Desjardins Assurances, afin de déclarer le sinistre. [ 23 ] Plutôt que d’utiliser les services d’un entrepreneur général pour réparer les dommages causés à l’Immeuble, M. Lalonde effectue lui-même les travaux, incluant notamment les travaux de gypse, peinture, réparation de plancher, etc.

[ 24 ] Desjardins Assurances verse à SLMB une somme de 7 448,02 $ en guise d’indemnisation pour les dommages causés à l’Immeuble, après déduction d’une franchise de 500 $. [ 25 ] M. Lalonde souligne qu’il s’agit du seul dégât d’eau survenu avec l’unité de climatisation depuis l’achat de l’Immeuble en 2015. Aucun autre sinistre n’est survenu après la réparation effectuée au mois d’août 2018, ajoute-t-il. ANALYSE 1. Recours subrogatoire de l’assureur [ 26 ] L’

article 2474 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) permet à Desjardins Assurances d’être subrogée dans les droits de son assurée contre l’auteur du préjudice, jusqu’à concurrence de l’indemnité payée. [ 27 ] Toutefois, en sa qualité de

partie subrogée, Desjardins Assurances ne possède pas plus de droit que son assurée [3] . [ 28 ] En l’espèce, Desjardins Assurances invoque la garantie légale de qualité contre les vices cachés que son assurée, SLMB, peut opposer à son vendeur, Pure Tremblant, en vertu de l’

article 1726 C.c.Q. [ 29 ] Elle invoque également les dispositions relatives à la responsabilité de l’entrepreneur en matière de contrat de service, en vertu des articles 2098 et suivants C.c.Q . 2. Garantie légale de qualité contre les vices cachés L’unité de climatisation incorporée à l’Immeuble est-elle affectée d’un vice caché au moment de la vente? [ 30 ] En vertu de l’

article 1726 C.c.Q. , le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien vendu est exempt de vices cachés au moment de la vente. [ 31 ] Afin de donner ouverture à la garantie légale de qualité, les quatre conditions suivantes doivent être respectées : (

i) le vice doit être grave, (ii) le vice doit exister au moment de la vente; (iii) le vice doit être caché, (iv) le vice doit être inconnu de l’acheteur [4] . [ 32 ] À cela s’ajoute l’obligation pour l’acheteur de dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte [5] .

Soulignons que ce préavis de dénonciation constitue une condition de fond à l’exercice du droit à la garantie de qualité [6] . [ 33 ] Avant d’aller plus loin dans notre analyse des conditions d’application de la garantie de qualité du vendeur, il importe tout d’abord de déterminer si Pure Tremblant est considérée comme un vendeur professionnel.

Pure Tremblant se qualifie-t-elle de vendeur professionnel, permettant ainsi à la demanderesse de bénéficier de présomptions en sa faveur? [ 34 ] Selon les informations apparaissant à l’ État de renseignements d’une personne morale au registre des entreprises [7] , Pure Tremblant est une entreprise œuvrant dans le domaine de la promotion et la construction de maisons individuelles. [ 35 ] Selon ce qui ressort du témoignage du représentant de Pure Tremblant, M. Jonathan Paquin, Pure Tremblant est un entrepreneur général qui n’a aucun corps de métier à son emploi.

Elle sous-traite l’entièreté de la construction de l’Immeuble à Services Résidentiels Majordom inc. (« Services Majordom »), qui s’occupe de tout, dit-il, de A à Z. [ 36 ] En ce qui concernant l’unité de climatisation incorporée à l’Immeuble, la preuve révèle que Services Majordom a sous-traité l’achat et l’installation de l’appareil à Ventilation Théotol, laquelle a ensuite confié l’installation en sous-traitance à Climatisation BDL. [ 37 ] M.

Paquin précise cependant que Pure Tremblant n’est pas impliquée dans le choix de l’appareil de climatisation ni quant à son installation dans l’Immeuble. [ 38 ] Il témoigne que Pure Tremblant effectue la vente d’unités d’habitation dans un but de profit.

Depuis qu’il est à leur emploi, soit depuis 2018, Pure Tremblant a vendu entre 15 et 20 unités, indique-t-il. [ 39 ] En l’espèce, à la lumière de la preuve soumise, il ne fait aucun doute dans l’esprit du Tribunal que Pure Tremblant, en sa qualité d’entrepreneur général et de promoteur immobilier [8] ayant vendu l’Immeuble, se qualifie aisément de vendeur professionnel, et ce, même si elle sous-traite à un tiers la construction de l’Immeuble. [ 40 ] Conséquemment, puisque Pure Tremblant se qualifie de vendeur professionnel, SLMB (et son assureur Desjardins Assurances par le biais de son recours subrogatoire) peut bénéficier de la présomption prévue à l’

article 1729 C.c.Q. :

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. [ 41 ] Ainsi, dans le cas d’une vente faite par un vendeur professionnel, l’acheteur bénéficie d’une triple présomption qui s’apparente à une présomption de responsabilité, soit : (1) une présomption de l’existence du vice, (2) une présomption de l’antériorité du vice à la vente, et (3) une présomption du lien de causalité entre le vice et la détérioration ou le mauvais fonctionnement du bien [9] . [ 42 ] Afin de s’en prévaloir, l’acheteur doit démontrer, par prépondérance des probabilités, qu’il a acquis le bien d’un vendeur professionnel tenu à la garantie de qualité, et que le bien s’est détérioré prématurément par rapport à un bien identique ou de même

espèce [10] . [ 43 ] Dans le cas qui nous occupe, ces deux conditions sont remplies, de sorte que la demanderesse bénéficie donc de cette triple présomption. En effet, la preuve démontre que l’unité de climatisation (incorporée à l’Immeuble) a été vendue par un vendeur professionnel et qu’une défectuosité de l’appareil a causé un dégât d’eau à peine trois ans après avoir été installée, ce qui apparaît prématuré. Le vice a-t-il été dénoncé par écrit au vendeur dans un délai raisonnable? [ 44 ] Tel qu’indiqué précédemment, l’

article 1739 C.c.Q. impose à l’acheteur, comme condition de fond à l’exercice de son recours en vices cachés, l’obligation de dénoncer le vice par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L’exigence de ce préavis a pour but de permettre au vendeur de constater l’existence du vice ainsi que les dommages causés, et le cas échéant, lui donner l’opportunité de réparer ou remplacer le bien. [ 45 ] Le deuxième alinéa de cet

article indique cependant que le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, ce qui est le cas en l’espèce en raison du statut de vendeur professionnel de Pure Tremblant. [ 46 ] Hormis certaines exceptions, l’absence d’un tel préavis est généralement fatale au recours d’un acheteur fondé sur la garantie de qualité, lorsque cette omission cause un préjudice réel au vendeur, ce dernier étant privé de la possibilité de vérifier l’existence et la gravité du vice, en plus d’être privé du droit de le réparer [11] . [ 47 ] Même si Pure Tremblant est un vendeur professionnel, cela ne dispense pas pour autant SLMB de son obligation de notification du vice. [ 48 ] À ce sujet, les professeurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn mentionnent l’importance que revêt ce préavis même lorsqu’il s’agit d’un vendeur professionnel : « Bien que le vendeur qui connaissait le vice ou ne pouvait pas l'ignorer ne puisse se plaindre d'avoir reçu un préavis tardif, il a quand même droit de recevoir un préavis écrit de l'existence du vice avant que l'acheteur n'intente des procédures contre lui; seule est supprimée, à l'égard d'un tel vendeur, l'obligation de l'aviser dans un délai raisonnable .

Le but de ce préavis, on l'a vu, est de vérifier si le vice est couvert par la garantie et de permettre au vendeur de le réparer le cas échéant; cet objectif est tout aussi pertinent pour le vendeur professionnel que pour celui qui ne l'est pas . » [12] [Nos soulignements] [ 49 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 50 ] La preuve révèle que le représentant de SLMB, M. Lalonde, a fait réparer l’unité de climatisation trois jours après le sinistre, et ce, sans jamais aviser au préalable Pure Tremblant. [ 51 ] Pourtant, M.

Lalonde admet qu’il connait bien les personnes à contacter chez Pure Tremblant, puisqu’il s’agit d’une cliente de son entreprise d’électricien. Pour justifier son inaction, il explique qu’il ne les a pas contactées en raison des vacances de la construction. Avec égard, cette explication ne tient pas la route. [ 52 ] La preuve révèle également que M. Lalonde a attendu une semaine après le sinistre avant d’aviser son assureur Desjardins Assurances. [ 53 ] Au moment où Desjardins Assurances avise par écrit l’assureur de Pure Tremblant [13] , il est déjà trop tard.

L’unité de climatisation est réparée et l’ouverture dans le mur refermée. [ 54 ] Or, il n’y avait aucune urgence à réparer l’appareil, puisque la fuite d’eau avait été colmatée par M. Lalonde en fermant l’appareil à son arrivée. Afin de se prévaloir de la garantie de qualité du vendeur, il aurait dû aviser le vendeur dans un délai raisonnable avant de procéder à la réparation, ce qu’il n’a pas fait. [ 55 ] Un tel défaut de la part de SLMB est opposable à son assureur, qui rappelons-le, bénéficie des mêmes droits que son assurée.

Pure Tremblant peut opposer à Desjardins Assurances les mêmes moyens de défense que ceux qu’elle peut faire valoir à l’encontre de son assurée SLMB. [ 56 ] En agissant de la sorte, SLMB a en quelque sorte mis tout le monde devant le fait accompli, privant ainsi Pure Tremblant de son droit de vérifier l’existence d’un vice d’installation de l’unité de climatisation, ce qui lui occasionne un réel préjudice. [ 57 ] Dans l’affaire Immeubles de l’Estuaire phase III [14] , la Cour d’appel mentionne que le vendeur a le droit de recevoir une dénonciation écrite du problème même s’il connaît ou est présumé connaître le vice.

Elle conclut qu’on ne peut parler de dénonciation dans le cas où l’acheteur ne donne pas de préavis avant de procéder aux réparations. [ 58 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal est d’avis que l’absence de préavis de dénonciation du vice au vendeur avant la réparation du bien est fatale et doit mener au rejet de la demande fondée sur la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 C.c.Q. Le mauvais fonctionnement de l’unité de climatisation résulte-t-il d’un défaut d’entretien de la part de SLMB? [ 59 ] Lorsque la triple présomption rattachée au vendeur professionnel s’applique, comme c’est le cas en l’espèce, le vendeur peut repousser cette présomption en démontrant que le problème est lié à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur, à une faute causale d’un tiers ou à une force majeure [15] .

[ 60 ] En l’instance, les défenderesses allèguent que le mauvais fonctionnement résulte d’un mauvais entretien de la part de M. Lalonde à qui elles reprochent de ne pas avoir nettoyé les filtres de l’unité de climatisation selon les recommandations du manufacturier. [ 61 ] M. Lalonde rétorque qu’il nettoie le filtre de l’appareil une fois par année, à chaque automne.

Pour ce faire, il grimpe dans une échelle pour accéder à l’appareil qui est fixé dans le haut du mur de la cage d’escalier. [ 62 ] Considérant le rejet du recours en vices cachés de la demanderesse au motif d’absence de dénonciation du vice, il devient inutile pour le Tribunal d’analyser le bien-fondé du moyen de défense invoqué par les défenderesses. 3.

Responsabilité de l’entrepreneur à l’égard des services d’installation L’unité de climatisation a-t-elle été installée selon les règles de l’art? [ 63 ] Desjardins Assurances soutient que l’unité de climatisation n’a pas été installée selon les règles de l’art, en raison de la contre- pente du tuyau de drain qui aurait causé un débordement. [ 64 ] Elle fonde son recours sur les dispositions relatives au contrat de service se trouvant aux articles 2098 et suivants C.c.Q . [ 65 ] L’

article 2100 C.c.Q. impose à l’entrepreneur ou au prestataire de service l’obligation de délivrer un ouvrage ou fournir des services conformément aux règles de l’art.

En général, il est reconnu que l’entrepreneur ou le prestataire de services est tenu à une obligation de résultat [16] . [ 66 ] Même si Pure Tremblant a sous-traité l’installation de l’unité de climatisation, elle demeure néanmoins responsable de l’exécution des travaux envers sa cliente [17] . [ 67 ] Pour sa part, Ventilation Théotol est aussi responsable envers SLMB, même si elle agit comme sous-traitant, mais sa responsabilité est de nature extracontractuelle puisque Ventilation Théotol n’a pas contracté directement avec SMLB [18] . [ 68 ] Ces principes étant établis, voyons maintenant ce que nous révèle la preuve en ce qui concerne le problème d’installation allégué par la demanderesse. [ 69 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut que la preuve soumise par Desjardins Assurances ne démontre pas, de manière prépondérante, que l’appareil a été mal installé à l’origine. [ 70 ] Au soutien de ses prétentions, Desjardins Assurances se fonde sur une mention contenue au bon de travail de TMP Réfrigération indiquant que « le drain en PVC est trop haut dans le mur contre pente potentiel [sic] » [19] . [ 71 ] M.

Lalonde relate essentiellement la même chose lors de son témoignage, en affirmant avoir vu le technicien de TMP Réfrigération couper le tuyau du drain d’environ 6 pouces. Curieusement, M.

Lalonde se limite à prendre en photo le bout de tuyau coupé [20] , ce qui ne démontre rien de probant en soi, alors qu’il ne prend aucune photo de l’ouverture dans le mur ni du positionnement du tuyau dans le mur. [ 72 ] Il aurait certainement été utile d’entendre à l’audience le témoignage du technicien de TMP Réfrigération, mais la demanderesse n’a pas réussi à l’assigner pour témoigner. [ 73 ] La preuve soumise en demande est loin d’être probante, alors que l’opinion du témoin expert entendu en défense, M. Patrick Ross, s’avère convaincante. [ 74 ] M.

Ross, qui est technicien frigoriste depuis plus de 30 ans, confirme que le tuyau d’évacuation d’un air climatisé mural doit être installé un peu plus bas que le drain afin que l’eau puisse s’écouler plus facilement.

Selon lui, si le tuyau du drain avait véritablement été installé 6 pouces trop haut, l’unité de climatisation aurait débordé bien avant, soit dès la première semaine suivant son installation et non pas trois ans plus tard. [ 75 ] Il est d’avis que la cause la plus probable du débordement résulte d’un manque d’entretien du filtre, ce qui peut causer un blocage du drain après un certain temps en raison de la saleté qui s’accumule et qui obstrue le trou d’évacuation du drain. [ 76 ] Le Tribunal souscrit aux conclusions énoncées par l’expert Ross dans son rapport d’expertise [21] . [ 77 ] Desjardins Assurances n’ayant pas rempli son fardeau de prouver une faute de la part de l’une ou l’autre des défenderesses en ce qui concerne un défaut d’installation de l’unité de climatisation, son recours en responsabilité doit donc être rejeté.

Les défenderesses sont-elles solidairement responsables des dommages réclamés? [ 78 ] Vu les conclusions qui précèdent, il y a lieu de répondre par la négative à cette question. Le cas échéant, l’appel en garantie logé par Ventilation Théotol contre Climatisation BDL est-il bien fondé? [ 79 ] À la suite du rejet de la demande introductive d’instance principale, l’appel en garantie contre Climatisation BDL doit aussi être rejeté, y incluant la réclamation en dommages de 5 000 $ à l’égard de laquelle aucune preuve n’a été soumise en ce qui a trait aux frais d’avocat et d’expertise réclamés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 80 ] REJETTE la demande principale, et ce, avec frais de justice en faveur des défenderesses; [ 81 ] REJETTE la demande en garantie, sans frais de justice. __________________________________ ALEXANDRE HENRI, J.C.Q. Me Karine Rochette Avocate de la demanderesse Desjardins Assurances Générales Me Sandryne Courtemanche Avocate des défenderesses Pure Tremblant inc. et Société d’assurance Générale Northbridge Me Sophie Cardinal Avocate de la défenderesse/demanderesse en garantie Ventilation Hugo Théotol inc. Date d’audience : 28 et 29 juin 2023 [9] Capmatic Ltd. c.

American Brands , 2019 QCCA 1150 , par. 28 ; CNH Industrial Canada Ltd. c. Promutuel Verchères, société mutuelle d'assurances générales , 2017 QCCA 154 , par. 28 .