2023 QCCA 1067, 2023 QCCA 1067

Dufrêne c. St-Onge 2023 QCCA 1067 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-030134-225 (405-17-002700-198) DATE : 22 août 2023 FORMATION : LES HONORABLES STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. LORI RENÉE WEITZMAN, J.C.A. DIANE DUFRÊNE OLIVIER MICHON-BEAULIEU APPELANTS – demandeurs/défendeurs reconventionnels c. RAYMOND ST-ONGE INTIMÉ – défendeur/demandeur reconventionnel ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 13 juin 2022 par la Cour supérieure, district de Drummond (l’honorable Steve J.

Reimnitz), lequel accueille, dans le cadre d’une demande introductive d’instance en bornage, la demande reconventionnelle de l’intimé en acquisition du droit de propriété par prescription acquisitive décennale . Par ce jugement, le juge déclare l’intimé propriétaire d’une parcelle (ci-après « la parcelle en litige ») d’un vaste terrain (312 238 m 2 ) dont les appelants sont les propriétaires en titre. [ 2 ] Les parties sont propriétaires de lots contigus. La parcelle en litige mesure un quart d’arpent de largeur [1] et longe la propriété de l’intimé sur environ un kilomètre.

Un fossé (ou un cours d’eau verbalisé selon les appelants) la sépare du « reste » du terrain des appelants. [ 3 ] En 1999, lorsque l’intimé achète son terrain, l’acte de vente comporte une mention indiquant que le vendeur ne détient aucun

titre de propriété valable sur la parcelle en litige. Si l’intimé désire acquérir un tel droit de propriété, il devra le faire au moyen de la prescription acquisitive. [ 4 ] Le juge conclut que, de 2002 (ou 2003) à 2013, la possession de l’intimé présentait toutes les qualités de la possession utile, à savoir qu’elle était paisible, continue, publique et non équivoque [2] . Ces dix années, correspondant au délai de prescription acquisitive, se sont entièrement écoulées alors que la parcelle en litige appartenait à l’auteur des appelants, M.

Arthur Gervais. [ 5 ] Les appelants sont d’avis que la possession de l’intimé était équivoque et non paisible. [ 6 ] Plus précisément, en ce qui a trait au caractère équivoque, le juge aurait erré en concluant que les actes d’occupation posés par l’intimé sur la parcelle en litige étaient suffisants pour prescrire (possession effective). De plus, il aurait omis de considérer que l’auteur des appelants et titulaire du droit de propriété, M.

Gervais, occupait lui aussi la parcelle en litige. [ 7 ] Comme l’intimé n’a pas déposé d’acte de représentation en appel, un constat de forclusion a été délivré à son égard . [ 8 ] Invitée à apprécier les qualités de la possession utile différemment que ne l’a fait le tribunal en première instance, la Cour énonce les limites et les balises de son pouvoir d’intervention [3] : [34] L’appréciation du caractère utile de la possession est une pure question de fait qui dépend de la nature de la propriété et des circonstances.

Les tribunaux « doivent alors s’attarder à l’examen des indices sérieux qui démontrent l’existence de la possession ».

[35] Une fois cet examen complété, la Cour doit faire preuve de déférence à l’égard des conclusions de fait tirées par le juge et n’intervenir qu’en présence d’erreurs manifestes et déterminantes. Elle doit être en mesure d’identifier succinctement et avec précision des erreurs de cette nature « sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire ou testimoniale ».

Le fait qu’une conclusion factuelle différente de celle du juge aurait pu être tirée sur la base du poids différent attribué à certains éléments de preuve ne suffit pas cependant pour conclure qu’une erreur manifeste et déterminante a été commise. [Références omises] [ 9 ] Le juge retient de la preuve que les gestes posés par l’intimé, sa fille et son gendre entre 2002 et 2013 démontrent la possession de l’intimé. [ 10 ] Vu la conclusion de la Cour selon laquelle l’auteur des appelants occupait la parcelle en litige rendant (déjà) la possession de l’intimé équivoque, il n’est pas nécessaire pour elle de se prononcer sur son caractère effectif. [ 11 ] Toutefois, la Cour tient à souligner la fragilité de certains des principaux actes d’occupation retenus par le juge, notamment le fait d’être allé chasser ou d’avoir fait du camping on ne sait ni quand ni où, ni à combien d’occasions sur cette parcelle de terrain boisé qui se confond aux très vastes terrains tout aussi boisés situés de part et d’autre sur près d’un kilomètre de profondeur.

De plus, l’intimé demandait à prescrire toute la largeur (environ 15 mètres) de la parcelle en litige, un terrain qui, on le rappelle, est densément boisé. Or, le sentier qu’il a aménagé et entretenu (actes d’occupation retenus par le juge) est d’une largeur à peine suffisante pour permettre à deux chevaux d’y circuler [4] et ne s’étend que sur une fraction de la superficie totale convoitée. [ 12 ] Cela dit, tel que mentionné précédemment, le fait que l’auteur des appelants, M. Gervais, occupait lui aussi la parcelle en litige rend équivoque la possession de l’intimé, puisque non exclusive [5] .

À cet égard, le professeur Lafond écrit : « Il est indispensable que la possession soit certaine et exclusive » [6] . La Cour reprend ces conditions dans Petosa c . Aoun [7] . [ 13 ] La norme de l’erreur manifeste et déterminante s’applique généralement à l’appréciation de la preuve du caractère non équivoque.

Cependant, lorsqu’un propriétaire pose des actes concurremment à ceux du possesseur, encore faut-il que la conclusion du tribunal de première instance soit le fruit d’une analyse complète des comportements (mis en preuve) des deux protagonistes. [ 14 ] Nous estimons que le juge a commis une erreur de droit dans son analyse du caractère non équivoque. [ 15 ] Le juge a, dans un premier temps, concentré son analyse sur le corpus (« la maîtrise physique de la chose, son contrôle, plus précisément l’ensemble des actes que l’exercice du droit possédé comporte normalement, mais sans égards à la véritable titularité du droit […] » [8] ) et sur l’ animus (l'intention d'être propriétaire associée à la possession du terrain convoité) de l’intimé , analyse qui l’a mené à la conclusion voulant qu’il en eût bien la possession. [ 16 ] Toutefois, son analyse des gestes de possession posés par M.

Gervais, l’auteur des appelants, qui aurait pu démontrer sa volonté de conserver la propriété du terrain, ne se limite qu’à un seul évènement, soit l’effet juridique d’une procédure judiciaire en bornage déposée par l’auteur des appelants [9] : [126] Dans le présent dossier, ce qui est sujet à débat est de savoir si le fait que la demande en bornage de 2001 peut rendre équivoque la possession du demandeur. [ 17 ] Or, selon la preuve, et comme le soutiennent les appelants, après l’abandon de la procédure de bornage, leur auteur a continué de se rendre sur la parcelle en litige « au moins une fois par année » [10] avant qu’il ne tombe malade vers 2009.

Il a toujours déclaré à son voisin d’en face que jamais il n’accepterait que l’intimé en devienne propriétaire, il s’est opposé à son exploitation gazière, il a dénoncé à la police le fait que l’intimé y avait coupé un arbre et il a payé les taxes foncières [11] . Le juge n’a tenu compte d’aucun de ces éléments en s’interrogeant sur le caractère non équivoque de la possession de l’intimé, et c’est en ce sens qu’il a commis une erreur de droit. [ 18 ] Les gestes posés par l’auteur des appelants peuvent paraître minimes et diffus dans le temps lorsque comparés à ceux de l’intimé, beaucoup plus clairs et soutenus.

Toutefois, il serait erroné d’opposer les gestes de l’un à ceux de l’autre afin de déterminer lequel des deux a posé la majorité d’entre eux. Les propos du juge Claude-Henri Gendreau dans Pelletier c . Canuel [12] sont, à cet égard, toujours justes : [50] Bref, de la part du possesseur, les actes de possession doivent être nécessairement ceux d’un propriétaire.

Plus particulièrement, ces actes de propriétaire doivent être suffisamment caractérisés pour démontrer que le possesseur les accomplissait en qualité de propriétaire du terrain et rien de moins. [51] Par contre, comme on peut le constater, lorsqu’un propriétaire pose des actes conformément à son titre, concurremment à ceux du possesseur, même si ces actes seraient insuffisants pour acquérir la propriété par prescription, ils peuvent par contre suffire à démontrer que ce propriétaire entend exercer et conserver son droit de propriété sur la portion litigieuse.

En effet, dans un tel cas, la possession ne peut être qualifiée de non équivoque . [Soulignement ajouté] [ 19 ] La juge Marcotte, pour la Cour, référait récemment aux propos du juge Gendreau dans Petosa c . Aoun , alors qu’elle écrivait qu’« il est généralement reconnu que lorsque le propriétaire en

titre pose des actes possessoires, ceux-ci font obstacle à la possession utile du tiers même s’ils sont moins caractérisés que les gestes possessoires de ce

tiers » [13] . [ 20 ] Dans la même veine, déjà en 1913, alors que le délai requis pour prescrire était beaucoup plus long qu’il ne l’est aujourd’hui, la Cour écrivait dans Paquet c . Blondeau que « [l]a position de l’intimé est bien différente de l’appelant en ce qui regarde la délimitation de leurs terres.

La possession du propriétaire n’a pas besoin d’être non équivoque pour lui conserver son droit de propriété, tandis que celle du possesseur doit l’être pour conduire à la prescription » [14] . [ 21 ] Également, dans cet arrêt, la Cour considère que les gestes posés par le propriétaire en titre, qui rendent équivoque la possession de celui qui invoquait la prescription acquisitive, « ne seraient certainement pas suffisants pour faire acquérir la propriété par prescription; mais ils suffisent pour démontrer que l’intimé entendait exercer et conserver son droit de propriété sur ce morceau de terrain comme le reste de sa terre » [15] .

Elle précise aussi qu’« [i]l ne faut pas dépouiller facilement un propriétaire de son héritage. Lorsqu’il s’agit de savoir si la possession l’a privé de sa propriété, on doit interpréter l’acte équivoque dans le sens le plus favorable [au propriétaire] » [16] . Ces propos ont aussi été récemment repris par la Cour dans Petosa c . Aoun ainsi que dans Laflamme Mayer c.

Dresdell [17] . [ 22 ] Mais encore, on ne pouvait exiger de l’auteur des appelants qu’il pose des gestes possessoires de même nature et de même fréquence que ceux d’un propriétaire dont le terrain de plus petite dimension serait situé en milieu urbain. [ 23 ] En l’espèce, l’auteur des appelants a posé des gestes de possession et a maintenu tout au long de la période retenue par le juge d’instance qu’il était le seul propriétaire de la parcelle de terrain convoitée par l’intimé.

N’ayant jamais abandonné ses revendications de propriété sur le terrain, la possession de l’intimé n’a pu devenir non équivoque, et par conséquent, n’a pas été utile. Les gestes de possession posés par l’auteur des appelants suffisent pour conclure que la possession par l’intimé n’était pas exclusive (ou non équivoque), la prescription est impossible.

La condition voulant que « le propriétaire démontre une utilisation concrète, un geste démontrant la volonté d’affirmer le droit de propriété sur la parcelle revendiquée » [18] est satisfaite, particulièrement lorsqu’on tient compte du fait que le terrain des appelants s’étend sur 312 238 m 2 . [ 24 ] Dans les circonstances, force est de constater que le juge a commis une erreur de droit déterminante en omettant de tenir compte de ces gestes de possession posés par l’auteur des appelants.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 25 ] ACCUEILLE l’appel; [ 26 ] INFIRME le jugement de première instance et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu : [ 27 ] REJETTE la demande reconventionnelle; [ 28 ] LE TOUT , avec les frais de justice tant en première instance qu’en appel. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A. LORI RENÉE WEITZMAN, J.C.A. Me Vincent Ranger PER CURIAM AVOCATS Pour les appelants Date d’audience : 5 juillet 2023