2021 QCCA 467, 2021 QCCA 467

Cineplex inc. c. Canadian Forum Investment inc. 2021 QCCA 467 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-029363-215 ( 500-17-115330-212) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 11 mars 2021 L’HONORABLE STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.

PARTIE REQUÉRANTE AVOCATS Cineplex inc. Me Miguel Bourbonnais M e Ioana Jurca M e GONG MING ZHENG ( Mccarthy Tétrault ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATS Canadian forum investment inc. Me SÉBASTIEN SÉNÉCHAL Me ISABELLE FALLAHA ( DHC Avocats ) Par visioconférence DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler d’un jugement rendu en cours d’instance le 18 février 2021 par l’honorable Martin Castonguay de la Cour du Québec , district de Montréal et en suspension d’exécution de bene esse (Art. 31 et 661 C.p.c. ) . Greffière-audiencière : Mélanie Camiré Salle : RC-18 AUDITION Continuation de l'audience du 10 mars 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LE JUGE : Jugement – voir page 3.

Mélanie Camiré, Greffière-audiencière JUGEMENT [ 1 ] La requérante demande la permission d’appeler d’un jugement rendu le 18 février 2021 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Martin Castonguay), lequel lui ordonne, par ordonnance de sauvegarde, de verser à l’intimée son loyer au cours des six prochains mois [1] . [ 2 ] Le contexte de cette affaire est le suivant. L’intimée est la propriétaire de ce qui est connu à Montréal comme étant l’ancien Forum, aujourd’hui loué en grande

partie à la requérante qui l’a converti en salles de cinéma. [ 3 ] Dû à la pandémie qui afflige particulièrement les exploitants de lieux de rassemblement public, comme les exploitants de salles de cinéma, la requérante exige en 2020 de l’intimée qu’elle lui accorde un congé de paiement de son loyer. À la suite de négociations, les parties conviennent (par l’amendement numéro 9) de certains allègements prenant en outre la forme d’un congé pur et simple de deux mois de loyers et d’un report de deux autres mois de loyers sur une période de 12 mois.

L’entente est datée du 1 er avril 2020, mais est signée par la requérante le 5 octobre 2020 et par l’intimée le 7 octobre 2020. [ 4 ] En novembre 2021, à la suite de l’adoption le mois précédent par le Gouvernement du Québec d’une ordonnance qui emporte obligation de fermer les salles de cinéma, la requérante informe l’intimée qu’elle cesse pour cette raison de payer son loyer, prenant pour cela appui sur l’article 6

b) du bail. Selon elle, cet

article l’autorise à cesser tout paiement du loyer lorsqu’elle est forcée de cesser ses activités par toute loi, règlement ou décret, ce qui serait le cas. [ 5 ] Le juge ne voit pas les choses du même œil. Il estime d’abord que la clause en question n’est pas claire quant à sa portée, et qu’elle ne couvrirait possiblement pas les situations de confinement temporaire ordonnées par décret. Au contraire, lors de la signature de l’amendement numéro 9, Cinéplex connaissait le nouveau confinement et s’est quand même engagé, ce qui pourrait équivaloir à renonciation à l’application de l’article 6

b) du bail, question à laquelle seul le juge du fond pourra répondre à la lumière de la preuve qui sera alors présentée. Puisque ce bail prévoit par ailleurs le paiement du loyer, le juge conclut que l’intimée a démontré son apparence de droit. [ 6 ] Passant ensuite à l’analyse de l’urgence et des inconvénients relatifs des parties, le juge analyse la preuve présentée portant sur les conséquences financières de l’arrêt de paiement du loyer.

La requérante n’ayant présenté aucune telle preuve, contrairement à l’intimée, le juge conclut que l’arrêt du paiement des loyers mettrait l’intimée dans une situation difficile qui pourrait même aller jusqu’à mettre en cause la survie même de l’entreprise. [ 7 ] Par ailleurs, le juge note que puisque les parties sont liées l’une à l’autre jusqu’en 2031, un jugement final donnant éventuellement raison à la requérante pourrait faire l’objet d’une ordonnance de compensation en sa faveur.

Il conclut que cela donne encore plus de poids au critère de balance des inconvénients en faveur de l’intimée. * * * [ 8 ] La requérante allègue que l’intérêt de la justice justifie l’autorisation d’appeler de l’ordonnance de sauvegarde puisque 1) le juge aurait erré en ignorant la clause 6

b) du bail, qu’elle considère être exempte d’ambiguïté, 2) la situation n’était pas exceptionnelle au point de justifier l’intervention du tribunal, 3) le juge ne pouvait rendre une telle ordonnance qui est plus drastique que la saisie avant- jugement, puisque l’objectif d’une telle ordonnance est de rééquilibrer la position des parties lorsque le locataire cesse de payer son loyer tout en continuant à générer des revenus par son usage des lieux loués, ce qui n’est pas ici le cas, 4) le juge aurait donné aux pièces financières produites par l’intimée une importance qu’elles n’ont pas. * * * [ 9 ] La permission d’appeler d’une ordonnance de sauvegarde ne sera accordée que dans des circonstances exceptionnelles et si les critères prévus à l’article 31 C.p.c. sont satisfaits, en tenant compte du meilleur intérêt de la justice et des principes directeurs de la procédure [2] .

Elle ne sera accordée que si la faiblesse apparente du jugement se combine à l’urgence d’éviter un préjudice important ou démesuré pour une des parties [3] . La Cour écrivait à ce sujet dans l’arrêt Lavoie c. Maltais : [17] Il faut rappeler le caractère exceptionnel des autorisations d’appeler en matière d’ordonnances de sauvegarde : En matière d’ordonnance d’injonction interlocutoire provisoire ou d’ordonnance de sauvegarde, la permission d’interjeter appel ne s’accorde que dans des circonstances exceptionnelles .

Règle générale, la permission ne sera accordée que devant une faiblesse prima facie du jugement attaqué et l’urgence d’éviter un préjudice important .

Étant donné le caractère discrétionnaire de l’ordonnance rendue par la juge, l’intervention de la Cour se limite à vérifier si l’exercice a été effectué judiciairement, sans erreur manifeste et déterminante [4] . [Soulignements dans l’original, références omises] [ 10 ] Ainsi, en raison de leur caractère discrétionnaire, temporaire et révisable en tout temps et dans tous les cas ultimement par le jugement au fond, les ordonnances de sauvegarde ne sont pas considérées comme appelables au sens de l’article 31 C.p.c ., sauf, faut-il le répéter, circonstances exceptionnelles [5] .

[ 11 ] Et circonstances exceptionnelles, ici il n’y a pas. [ 12 ] S’il est vrai que l’interprétation donnée par le juge du mot « Law » à l’article 6

b) du bail peut être remise en question étant donné la définition de ce mot qui se trouve à l’article 2 du bail, l’article 3 (

a) de son neuvième amendement semble bien comporter un engagement pris par la requérante de payer tous loyers dus sans retard jusqu’au 31 décembre 2021, ce qui affaiblit la position de la requérante. [ 13 ] Par ailleurs, l’ordonnance de sauvegarde ne décide en rien du litige et ne cause aucun préjudice irréparable à la requérante, du moins selon la preuve présentée au juge.

Comme celui-ci le note, le jugement final pourra remédier aux conséquences de l’ordonnance visée. [ 14 ] Je ne peux non plus ignorer que depuis que le jugement a été rendu, les exploitants de salles de cinéma ont à nouveau été autorisés à les exploiter, bien qu’avec de sévères restrictions, ce qui fait qu’ils bénéficient tout de même de l’usage des locaux à des fins commerciales. [ 15 ] Interrogés par le soussigné quant à l’état d’avancement du dossier en première instance, les avocats ont répondu que leurs énergies avaient à toutes fins utiles été dépensées jusqu’à présent à la préparation de l’appel.

Il vaudrait mieux qu’elles soient dorénavant investies à la mise en état du dossier afin d’arriver à une audition rapide lors de laquelle les droits des parties (par opposition à l’apparence de tels droits) seront tranchés de façon définitive. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ: [ 16 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler, avec les frais de justice. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.