2015 QCCQ 8211, 2015 QCCQ 8211

Brisebois c. Presti 2015 QCCQ 8211 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-027560-141 DATE : Le 17 septembre 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE BENOIT SABOURIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Jean-Luc BRISEBOIS et. Caroline FOURNIER Demandeurs c. Liborio PRESTI et.

Antonietta DANIELE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-Luc Brisebois et Caroline Fournier (ci-après nommés les « demandeurs ») réclament 7 000 $ à Liborio Presti et Antonietta Daniele (ci-après nommés les « défendeurs »). Les demandeurs soutiennent que l’immeuble qu’ils ont acquis des défendeurs est affecté d’un vice caché. Ils allèguent que les défendeurs étaient au courant de l’existence de ce vice et que ces derniers ont omis de leur dénoncer avant la vente.

Les dommages réclamés correspondent aux déboursés encourus pour la correction du vice et à des dommages- intérêts compensatoires. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande. Ils plaident que tous les travaux correctifs visant à corriger le vice allégué par les demandeurs ont été exécutés avant qu’ils soient informés de l’existence de ce vice. Subsidiairement, les défendeurs soutiennent que l’immeuble qu’ils ont vendu aux demandeurs n’est affecté d’aucun vice.

Les dommages découverts au printemps 2014 découlent de la négligence des demandeurs qui n’ont pas tenu compte des indices qui se manifestaient depuis qu’ils ont acquis l’immeuble au printemps 2009. QUESTION EN LITIGE Les demandeurs ont-ils droit, en tout ou en partie, à la somme de 7 000 $ qu’ils réclament aux défendeurs?

ANALYSE ET DÉCISION [ 3 ] D’entrée de jeu, le Tribunal conclut que la demande doit être rejetée. [ 4 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs n’ont pas respecté leur obligation de transmettre aux défendeurs, une mise en demeure préalable à l’exécution des travaux correctifs. [ 5 ] La preuve prépondérante révèle que les demandeurs ont acheté la résidence des défendeurs au mois de mai 2014 pour la somme de 340 000 $. La vente est précédée d’une inspection préachat réalisée par monsieur Jean Lyonnais le 27 décembre 2008. Les défendeurs ne font aucune représentation particulière dans le cadre de cette vente.

De plus, ils n’ont pas complété la Déclaration du vendeur usuellement remise lors des étapes préalables à la vente. [ 6 ] Les demandeurs prennent possession de leur nouvelle résidence au début mai 2009 et procèdent à l’aménagement d’une chambre pour un de leurs enfants dans la chambre froide située sous le balcon arrière de l’immeuble.

Les travaux visent à isoler les murs de béton avec de l’uréthane giclée et à procéder au revêtement des murs par du placoplâtre. [ 7 ] Entre mai 2009 et avril 2014, les demandeurs constatent certains indices, notamment la présence de fourmis à proximité de la porte patio donnant accès au balcon arrière, le jaunissement de la moulure située sous la porte patio et la détection d’odeurs d’humidité.

[ 8 ] Jean-Luc Brisebois explique que ces indices se manifestent individuellement et qu’il ne fait pas le lien entre eux, et ce, parce qu’il ne peut soupçonner l’ampleur de ce qu’il va découvrir au cours du printemps 2014. [ 9 ] Vers la fin avril 2014, lors d’une pluie intense en provenance de l’Est, les demandeurs constatent une infiltration d’eau dans la chambre nouvellement aménagée sous le balcon arrière de leur résidence.

Les demandeurs soupçonnent alors que l’infiltration est causée par le caractère exceptionnel de cette pluie venant de l’Est alors qu’habituellement, elle provient plutôt de l’Ouest. [ 10 ] Vers la fin juin 2014, une nouvelle infiltration d’eau survient au même endroit. Encore une fois, la pluie provient de l’Est. Ce deuxième événement incite les demandeurs à entreprendre des démarches plus approfondies.

Une personne de l’entourage de Jean-Luc Brisebois lui réfère la société Béton Solution pour évaluer les causes de cette infiltration d’eau. [ 11 ] Vers la fin juin 2014, un représentant de Béton Solution identifie, comme cause probable des infiltrations d’eau, une pente négative du balcon et un manque de dégagement entre le bas de la porte patio et ce balcon. Béton Solution propose l’implantation d’une membrane et la reconfiguration de la pente du balcon en vue d’éloigner l’eau de l’immeuble.

Les coûts envisagés pour l’exécution de ces travaux excèdent 2 000 $, mais il semble que Béton Solution est en mesure de garantir le résultat. [ 12 ] Des travaux de dégarnissage de la jonction entre le balcon et le mur doivent être exécutés préalablement à l’exécution des travaux par Béton Solution . [ 13 ] Jean-Luc Brisebois demande à son fils Jérémy de procéder à ces travaux qui nécessitent l’enlèvement du revêtement de vinyle et la découpe du solin en métal.

Au début juillet 2014, ces travaux sont exécutés et les demandeurs identifient rapidement la présence de matériaux suspects, soit du papier adhésif et du ciment plastique. De plus, il est possible de constater que le bois visible est affecté par l’eau et moisi à plusieurs endroits. [ 14 ] En raison de cette découverte, les demandeurs suspendent leur démarche auprès de Béton Solution et retiennent les services de la société Les Constructions 3D inc. dirigée par monsieur Éric Denis. [ 15 ] Au cours d’une soirée du début juillet 2014, Éric Denis se présente chez les demandeurs et procède à un examen

sommaire de l’immeuble. Il recommande de procéder au retrait de la porte patio en vue d’en vérifier la structure et d’évaluer l’étendue des dommages causés par l’eau. Il recommande aussi aux demandeurs de mettre leur assureur en cause dans les circonstances. [ 16 ] Dès le lendemain de cette visite, les demandeurs procèdent à la dénonciation du sinistre à leur assureur. Un représentant d’Intact Assurance procède à une visite des lieux le 8 juillet 2014.

Le 9 juillet 2014 Intact Assurance nie couverture invoquant l’une des exclusions de la police d’assurance, notamment le fait qu’il s’agit de dommages graduels qui se sont produits suite à des infiltrations d’eau continues ou répétées. [ 17 ] Dans leur exposé des faits produits sous l’onglet 1, les demandeurs mentionnent ce qui suit au bas de la page 6 : « Le 9 juillet 2014, la compagnie d’assurance nous avise que ce genre de problèmes n’est pas couvert et que nous devons prendre des procédures contre les anciens propriétaires. C’est à ce moment-là que la notion de «vice-caché» commence à faire surface.

De plus, l’évaluation de l’ «Intact» souligne qu’il y un problème de conception au niveau de la zone concernée. » [notre soulignement] [ 18 ] Les demandeurs informent leur compagnie d’assurance de l’existence de dommages à leur résidence, ce qui permet à cette dernière de prendre rapidement position suite à une inspection des lieux, mais ils ne font aucune démarche visant à informer les défendeurs de ce qu’ils viennent de découvrir. [ 19 ] Le 16 juillet 2014, l’entrepreneur Éric Denis revient sur les lieux avec son équipe. L’équipe procède à l’enlèvement de la porte patio.

Les demandeurs découvrent la présence de moisissures et de pourriture au bas du cadre de la porte patio. Le processus semble être en cours depuis longtemps, et ce, en raison de l’état avancé de la décomposition du bois formant le cadre de la porte patio. [ 20 ] De plus, Éric Denis découvre qu’une portion du plancher de la cuisine adjacent à la porte patio est aussi affectée par la pourriture. [ 21 ] Les demandeurs mandatent Éric Denis pour procéder, immédiatement, aux travaux correctifs et au remplacement de la porte patio.

Les travaux sont exécutés et entièrement terminés au cours des trois jours qui suivent. [ 22 ] Ce n’est que le 18 juillet 2014 que les demandeurs transmettent un avis écrit aux défendeurs, et ce, après avoir retracé leur adresse. La mise en demeure est reçue par les défendeurs le 21 juillet 2014. La preuve révèle qu’au moment où ils reçoivent cette mise en demeure, tous les travaux correctifs ont été exécutés. [ 23 ] Le 8 septembre 2014, les demandeurs transmettent une deuxième mise en demeure aux défendeurs dans laquelle ils leur réclament la somme de 5 696,43 $.

Cette somme correspond aux frais encourus pour la correction des vices récemment découverts. [ 24 ] Le 25 septembre 2014, les défendeurs nient toute responsabilité et informent les demandeurs qu’ils contesteront toute procédure qui pourrait être intentée contre eux. [ 25 ] À l’audience, le défendeur Liborio Presti confirme que sa conjointe, la défenderesse Antonietta Daniele, et lui sont les premiers occupants de cet immeuble qu’ils ont fait construire en 2006.

Ils expliquent que lorsqu’ils ont acquis cet immeuble neuf, ils ont adhéré à la garantie des maisons neuves offerte par l’APCHQ. [ 26 ] Liborio Presti confirme qu’il n’a jamais été informé de l’existence d’un vice potentiel à l’immeuble vendu aux demandeurs avant la réception d’une lettre le 21 juillet 2014. Il précise que l’exécution des travaux correctifs avant la transmission d’une mise en

demeure l’empêche de mettre en cause la garantie des maisons neuves de l’APCHQ ainsi que l’entrepreneur qui lui a vendu l’immeuble. Il ajoute qu’il ignorait l’existence d’un vice affectant l’étanchéité de l’immeuble à la jonction du balcon et de la porte patio.

Les seuls travaux qu’il a exécutés à cet endroit visaient à fermer les ouvertures visibles par du silicone pour empêcher les guêpes de faire leur nid derrière le revêtement en vinyle. [ 27 ] Les éléments requis pour conclure à l’existence d’un vice caché couvert par la garantie légale de qualité sont les suivants : 1° la gravité du vice; 2° le fait que le vice est présent au moment de la vente; 3° le fait que le vice est inconnu de l’acheteur; 4° le caractère non apparent du vice pour un acheteur prudent et diligent; 5° le vice doit avoir fait l’objet d’une dénonciation écrite dans un délai raisonnable suivant sa découverte; 6° le vendeur doit avoir été mis en demeure de corriger le vice avant que l’acheteur puisse procéder lui-même, par l’entremise d’un tiers, à la correction du vice. [ 28 ] Tous les éléments qui précèdent doivent être prouvés.

Il est aussi reconnu que la vétusté, l’usure et le vieillissement du bien ne sont pas considérés comme des vices au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . De plus, le vice de nature purement esthétique ne peut donner ouverture à une réclamation en vertu de cet

article du Code civil du Québec. [ 29 ] Dans un arrêt récent rendu dans Claude Joyal inc. c. CNH Canada ltée [1] , la Cour d’appel réitère que la dénonciation du vice et la transmission d’une mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux correctifs sont des conditions de mise en œuvre de la garantie de qualité contre les vices cachés. [ 30 ] Par ailleurs, la Cour d’appel apporte la nuance suivante.

Elle précise que l’omission de transmettre la dénonciation et la mise en demeure préalablement à l’exécution des travaux correctifs peut être fatale à une demande en justice, et ce, s’il est démontré que le vendeur ou le fabricant ont subi un préjudice réel et grave.

Depuis cet arrêt, le vendeur ou le fabricant doivent prouver qu’ils ont subi un préjudice réel et grave en étant empêchés de vérifier l’existence et l’ampleur du vice et de le réparer à moindre coût pour obtenir le rejet de la demande. [ 31 ] Les demandeurs invoquent qu’il y avait urgence de procéder à l’exécution des travaux correctifs, et ce, à compter du 16 juillet 2014, ce qui justifiait de ne pas transmettre de mise en demeure aux défendeurs. Ils fondent leur prétention sur l’

article 1597 du Code civil du Québec qui prévoit les exceptions à l’exigence de la transmission d’une mise en demeure. [ 32 ] Dans l’affaire SG2C inc. c. Carmen Morin [2] , la juge Catherine Mandeville, J.C.S., conclut que l’urgence requise par l’

article 1597 du Code civil du Québec suppose un péril, un risque de dépérissement immédiat du bien ou un danger qui oblige l’acheteur à procéder très rapidement aux travaux afin de réduire ses dommages. [ 33 ] Dans le présent dossier, le Tribunal constate que dès le 9 juillet 2014, les demandeurs étaient en possession de tous les éléments nécessaires pour informer les défendeurs de ce qu’ils venaient de découvrir et les inviter à faire le nécessaire à la sauvegarde de leurs droits. [ 34 ] Il s’écoule une semaine entre le 9 et le 16 juillet 2014, et ce, sans que les demandeurs ne fassent quoi que ce soit pour informer les défendeurs de leurs intentions de procéder à l’enlèvement de la porte patio et à la réparation de cette dernière. [ 35 ] Les défendeurs soumettent au Tribunal une décision rendue par le juge Pierre A.

Gagnon, J.C.Q., dans l’affaire Thiffault c. Lapointe [3] . Ils citent le paragraphe 36 de ce jugement pour appuyer leurs prétentions à l’effet qu’ils étaient justifiés, vu l’urgence, de ne pas transmettre de dénonciation écrite ni de mise en demeure aux demandeurs. [ 36 ] Or, la lecture des paragraphes 37 et 38 de ce jugement révèle que dans cette affaire, les demandeurs étaient en contact régulier avec leurs vendeurs, et ce, tant avant que pendant l’exécution des travaux correctifs.

Les vendeurs n’ont pas exercé leurs droits de faire les constats nécessaires dans les circonstances et ont ainsi renoncé à leurs droits. Les demandeurs n’ont pas mis en preuve des faits similaires dans le présent dossier. [ 37 ] En conséquence, l’analyse de la preuve découlant de la connaissance préalable de l’existence du vice par les défendeurs n’est pas nécessaire, et ce, vu la conclusion à laquelle en vient le Tribunal, conclusion selon laquelle les demandeurs n’ont pas respecté leur obligation de mettre les défendeurs en demeure avant l’exécution des travaux correctifs.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande. LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ BENOIT SABOURIN, j.c.q.

Date d’audience : 25 août 2015