2017 QCCQ 7672, 2017 QCCQ 7672

Syndicat de copropriété du 674 Montée Masson c. Développements Magma inc. 2017 QCCQ 7672 COUR DU QUÉBEC «DIVISION DES PETITES CRÉANCES» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-014960-162 DATE : 1 er MAI 2017 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ANNIE BREAULT, J.C.Q. SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU 674 MONTÉE MASSON Demandeur c. DÉVELOPPEMENTS MAGMA INC. Défenderesse JUGEMENT 1.

L’APERÇU [ 1 ] Le Syndicat de copropriété du 674 Montée Masson ( Syndicat ) réclame du promoteur de la copropriété Développements Magma inc. ( Magma ) le coût des correctifs exécutés à l’égard de l’immeuble, de même que certains autres dommages. [ 2 ] Plus particulièrement, le Syndicat soutient que la méthode choisie à l’égard de travaux correctifs exécutés en 2011 et visant à gérer les eaux de surface à l’arrière de la copropriété s’est avérée déficiente.

En conséquence, une méthode différente a été appliquée pour empêcher des dommages à la terrasse située au niveau inférieur de la copropriété. [ 3 ] Magma nie toute responsabilité. Elle soutient que l’infiltration constatée à cette terrasse est le résultat d’un entretien déficient de la copropriété.

Le défaut de rehausser le sol au pourtour de la fondation et de la terrasse pour ainsi laisser s’installer une pente négative favorisant l’accumulation d’eau à la fondation est la cause de cette fissure. [ 4 ] Magma soutient de plus que les travaux correctifs effectués en 2011 l’ont été pour satisfaire le Syndicat, et ce, malgré sa conviction qu’aucune problématique ne lui était imputable. 2. LE CONTEXTE [ 5 ] La copropriété fait

partie d’un ensemble immobilier situé sur la Montée Masson à Mascouche. Chacune des copropriétés est dotée de son propre syndicat, ces différents syndicats étant regroupés au sein d’une coopérative de syndicats. [ 6 ] Magma est le promoteur et l’entrepreneur général ayant procédé à la construction de cet ensemble immobilier. La copropriété gérée par le Syndicat est ainsi construite en 2007. [ 7 ] M. Robert Boisclair agit comme premier président du Syndicat, et ce, pendant environ sept années. Il est par la suite remplacé au poste de président par M. Jocelyn Forest, mais demeure trésorier. M. Forest est également impliqué antérieurement à

titre de secrétaire. [ 8 ] Suite à la livraison de la copropriété, un premier litige s’installe au regard de certains aspects de la copropriété qui donnera lieu à deux plaintes auprès de l’APCHQ, administrateur du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs dont bénéficie la copropriété. [ 9 ] L’APCHQ rend une décision sur la première plainte en février 2009. Cette décision a été portée en arbitrage par le Syndicat sur plusieurs points, mais ce dernier n’obtient gain de cause que sur certains des points soulevés, l’arbitre demandant à l’APCHQ de revoir sa décision quant à ces points.

L’APCHQ a ainsi rendu une nouvelle décision en avril 2010, laquelle a cette fois été portée en arbitrage par Magma. [ 10 ] Dans l’intervalle, soit en mai 2010, l’APCHQ rend une décision à l’égard de la seconde plainte formulée par le Syndicat, décision qui est portée en arbitrage sur certains points par Magma. [ 11 ] C’est à ce moment que le Syndicat transmet une nouvelle plainte à l’APCHQ et à Magma faisant état de la découverte de problèmes additionnels à la copropriété. Lasses des procédures et des délais, les parties débutent des discussions pour régler de façon satisfaisante les points qui les séparent.

[ 12 ] Cet historique apparaît de l’introduction de l’entente de juin 2009 [1] , les décisions ou lettres qui y sont mentionnées n’ayant pas été produites au dossier. [ 13 ] M. Forest et M. Boisclair témoignent que l’APCHQ est intervenue sur plusieurs aspects de la copropriété, dont notamment le revêtement extérieur, l’ajout de cimaises, les portes et fenêtres, les gouttières.

Concernant la problématique du drainage, l’APCHQ a procédé à l’installation de drains français à certains immeubles, avant que Magma n’intervienne pour reprendre le contrôle des travaux et entreprennent des discussions, notamment avec le Syndicat. [ 14 ] Magma est notamment assistée dans ces discussions par le technologue professionnel Pierre Bonneville. M. Bonneville et M.

Yan Le Houillier, président de Magma, expliquent que l’installation de drains français n’est pas requise puisque les fondations de l’immeuble descendent à une profondeur de trois pieds sous le niveau de la fondation et qu’un drain est installé à l’intérieur des fondations. [ 15 ] C’est dans ce contexte qu’intervient une entente entre Magma et le Syndicat en juin 2011 [2] . Cette entente porte sur différents éléments, dont le drainage : Point 18 : l’Entrepreneur mettra en place un conduite à la cour arrière laquelle amènera les eaux recueillies vers un puits perdu fait de pierre ¾’’ nette.

L’Entrepreneur procèdera également à l’installation d’un trottoir en dalles de béton et au rehaussement du terrain afin de lui donner une pente positive. Lesdits travaux seront effectués de la même manière que ceux effectués sur les bâtiments sis au 684 et 686 Montée Masson. (reproduction intégrale) [ 16 ] En septembre 2011, Magma exécute les travaux décrits à l’entente de juin 2011. [ 17 ] En 2015, une fissure d’une longueur de 12 pouces par laquelle l’eau et la terre s’infiltrent est constatée à la fissure de l’unité 02.

Magma est avisée par écrit de la situation jugée anormale pour une construction de huit ans. [ 18 ] Aucune réponse n’est reçue à cette lettre du 17 juin 2015 [3] . Le représentant de Magma, M. Yan Le Houillier, fait état que la problématique de l’unité 02 lui est parfaitement connue, puisque ce sont ses beaux-parents qui y habitent. Ces derniers l’ayant informé des intentions du Syndicat d’entreprendre des procédures, il n’a pas jugé utile de se manifester pour faire connaître sa position au Syndicat quant à la cause de la fissure.

Pour lui, le tassement normal du terrain a donné lieu à des pentes négatives qui favorisent l’accumulation d’eau à proximité de la fondation de la copropriété et de la terrasse. La fissure est en conséquence le résultat d’un entretien inadéquat de la copropriété et non de l’efficacité des travaux exécutés par Magma. [ 19 ] M. Le Houillier souligne par ailleurs que les autres copropriétés n’ont pas intenté de procédures, ce qui confirme que les correctifs exécutés sous la supervision et la recommandation du technologue professionnel Bonneville se sont avérés satisfaisants. 3.

ANALYSE [ 20 ] Le Syndicat soutient que Magma ne s’est pas adéquatement déchargée des obligations qui lui incombent aux termes de l’entente de juin 2011. Il recherche donc la responsabilité civile contractuelle de Magma, laquelle est prévue à l’

article 1458 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés.

Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 21 ] Pour avoir gain de cause, le Syndicat doit faire la preuve prépondérante des éléments constitutifs du recours fondé sur la responsabilité civile [4] , soit la commission d’une faute, le préjudice subi, de même que le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. [ 22 ] Le Syndicat soutient que les travaux exécutés en 2011 par le sous-traitant de Magma, sous la supervision du technologue professionnel Bonneville, se sont avérés insuffisants pour régler la problématique du drainage du terrain de la copropriété, ce qui a donné lieu à l’apparition de la fissure de la terrasse de l’unité 02. [ 23 ] Le président de l’époque, M.

Boisclair, fait état que le Syndicat s’est alors vu assuré que les travaux seraient aussi performants que ceux réalisés en 2009 à l’immeuble voisin, soit la copropriété des 684 et 686 Montée Masson.

Contrairement à la copropriété des 684 et 686, aucun plan n’a été fourni au Syndicat, mais son représentant s’en est remis aux représentations faites quant à l’efficacité du puits perdu. [ 24 ] D’ailleurs, l’entente de juin 2011 prévoit à sa clause 4 que les parties s’en remettent aux opinion et expérience professionnelles du technologue professionnel Bonneville. [ 25 ] C’est en fonction d’une solution satisfaisante d’une problématique similaire appliquée à l’immeuble voisin, de même qu’en fonction de la recommandation du technologue professionnel Bonneville quant à son adaptation à la copropriété du 674 Montée Masson qu’est donné le consentement du Syndicat. [ 26 ] Or, malgré le témoignage du technologue professionnel Bonneville, le Tribunal est d’avis que le Syndicat a satisfait au fardeau qui lui incombait et qu’il a fait la démonstration prépondérante du caractère insatisfaisant des travaux réalisés en 2011.

[ 27 ] Après avoir consulté plusieurs entreprises, le Syndicat retient la solution proposée par l’entreprise Les Goudrons du Québec inc. ( Goudrons ), soit l’injection d’époxy à la fissure et l’installation d’une membrane et d’un isolant rigide pour protéger la portion enfouie du mur de la terrasse [5] . [ 28 ] M. Le Houillier et le technologue professionnel Bonneville soutiennent tous deux que la profondeur du mur de la terrasse rend inutile l’installation d’une membrane et d’un isolant rigide lorsque les eaux de surface sont adéquatement éloignées de la fondation. [ 29 ] Tous s’entendent sur ce point.

Là où les parties divergent, c’est quant à la raison pour laquelle les eaux de surface se retrouvent à proximité de la fondation. Magma soutient que c’est en raison d’une pente négative à la fondation, résultant d’un entretien inadéquat. Le Syndicat soutient que le puits perdu ne suffit pas à recueillir les eaux de surface, tel qu’il le devrait. Lorsque rempli, le puits perdu ramène au contraire une

partie des eaux de surface en direction de la fondation. [ 30 ] Le Tribunal préfère à cet égard la position exprimée par le Syndicat, laquelle est appuyée par la configuration des lieux et la composition du sol. [ 31 ] Le témoignage du technologue professionnel Bonneville a permis de confirmer et préciser la problématique ayant donné lieu à l’entente de juin 2011. Lorsque ses services sont retenus par Magma, l’APCHQ est à pied d’œuvre pour régler divers problèmes affectant les copropriétés. [ 32 ]

Malgré que ces interventions soient adéquates à l’égard de plusieurs points, celle touchant à l’installation de drain français n’est pas justifiée. [ 33 ] Des experts ont été consultés quant à la méthode de construction et quant à la composition des sols. À la lumière de ces consultations, les intervenants concluent que l’installation d’un drain intérieur est une méthode adéquate.

Quant aux sols, leur composition entraîne un débit de percolation faible, de sorte qu’il est nécessaire d’éloigner les eaux de surface. [ 34 ] Tout comme pour la copropriété du 674 Montée Masson, le technologue Bonneville est impliqué dans l’élaboration de la solution préconisée pour la copropriété des 684 et 686 Montée Masson. Cette solution est modifiée pour la copropriété du 674 Montée Masson, puisqu’on ne peut compter sur la présence d’un puisard permettant le raccordement à l’égout pluvial.

Cette modification prend la forme d’un puits perdu situé à la limite arrière du terrain. [ 35 ] Or, la configuration même des lieux permet de mettre en doute l’affirmation du technologue professionnel Bonneville quant au fait que ce puits perdu a la même efficacité que la méthode du puisard raccordé à l’égout pluvial. D’une part, il existe une différence importante au niveau de la quantité d’eau pouvant ainsi être gérée. [ 36 ] Mais plus important est l’impact de la superficie extrêmement restreinte de terrain à l’arrière de la copropriété.

Quelque dix pieds séparent la fondation d’une allée asphaltée desservant la résidence de personnes âgées qui y est située. [ 37 ] Le Tribunal est d’avis que l’installation du puits perdu est une solution insuffisante dans les circonstances étant donné la nature des sols et la superficie restreinte du terrain. [ 38 ] La proposition formulée par M. Le Houillier et le technologue professionnel Bonneville quant au tassement des sols entre 2011 et 2015 ne convainc pas le Tribunal.

La preuve photographique ne permet pas de conclure à un tel phénomène [6] . [ 39 ] La crédibilité du témoignage du technologue professionnel Bonneville est diminuée par certains commentaires formulés quant aux causes contributives de l’accumulation d’eau à la fondation. [ 40 ] Il soutient notamment que l’entreposage de la neige sur le puits perdu est susceptible d’être une telle cause contributive. Or, cette hypothèse ne repose sur rien. La preuve indique que la neige résultant du déneigement du stationnement est entreposée sur deux espaces de stationnement pour être enlevée deux ou trois fois pendant l’hiver.

Il s’interroge également sur le raccordement adéquat d’un drain de gouttière, alors que ce drain a été raccordé dans la foulée des travaux de Magma prévus à l’entente de juin 2011. [ 41 ] Ces commentaires donnent l’impression que le technologue professionnel ne procède pas avec la neutralité dont il assure le Tribunal. Il s’agit d’une visite visant à confirmer la cause avancée par Magma et à défendre la méthode proposée en 2011. [ 42 ] En conséquence, le Tribunal est d’avis que Magma n’a pas exécuté correctement les obligations lui incombant aux termes de l’entente.

Ces obligations sont de procéder aux travaux de la même manière qu’à la copropriété voisine. Le choix de remplacer le raccordement à l’égout pluvial par un puits perdu s’est avéré une méthode insuffisante pour assurer le drainage du terrain en raison de la configuration des lieux.

L’adaptation de la méthode est une obligation de résultat qui n’a pas été satisfaite. [ 43 ] Le Syndicat était justifié de pallier à cette insuffisance, de sorte que le coût des travaux de Goudrons sont accordés (2 673,17 $), de même que ceux reliés à l’installation de pierres nettes au pourtour de la terrasse pour favoriser le drainage à proximité de la fondation (600,00 $).

De même, les frais de courrier recommandé pour la transmission des mises en demeure sont accordés (23,00 $), s’agissant d’une condition d’exercice du recours [7] . [ 44 ] Les autres dommages réclamés pour le temps consacré par le président et le trésorier du Syndicat à la gestion du dossier ne sont pas accordés. [ 45 ] La Cour suprême du Canada dans l’arrêt Hinse [8] précise que les démarches judiciaires ne devraient pas faire l’objet d’une indemnité au

chapitre des dommages moraux ou, autrement dit, à

titre de troubles et inconvénients. Il s’agit là d’inconvénients inhérents aux efforts déployés par toute

partie impliquée dans une démarche judiciaire [9] . [ 46 ] Le fait pour Magma de contester la demande en justice formulée à son égard ne constitue pas un abus de droit, et ce, même si les moyens qu’elle soulève ne sont pas retenus.

[ 47 ] Le Syndicat se voit en conséquence octroyer la somme de 3 296,17 $. Ayant notifié Magma le 9 juillet 2016 d’une mise en demeure lui accordant dix jours pour exécuter son obligation, le Syndicat a droit à l’application de l’intérêt légal à compter de la demeure [10] , soit à compter du 20 juillet 2016, de même qu’à l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 3 286,17 $ avec intérêts calculés au taux légal de 5% l’an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 20 juillet 2016, date de la demeure; [ 49 ] AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________________ ANNIE BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : joliette, le 6 avril 2017