2021 QCCQ 9924, 2021 QCCQ 9924

Belleville-Morin c. Fortier-Giroux 2021 QCCQ 9924 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE FRONTENAC LOCALITÉ DE THETFORD MINES « Chambre civile » N° : 235-32-700321-206 DATE : 12 octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHRISTIAN BELLEVILLE-MORIN [...] Thetford Mines (Québec) [...] Demandeur c.

DENISE FORTIER-GIROUX [...] Saint-Jean-sur-Richelieu (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Le demandeur, monsieur Christian Belleville-Morin, achète la maison centenaire, propriété de la défenderesse, madame Denise Fortier-Giroux, qui l’a habitée pendant 38 ans. Les parties excluent la garantie légale de qualité.

Le prix payé est de 84 000 $, soit un montant inférieur à l’évaluation municipale fixée à 87 100 $, suivant la date du marché de 2019. [ 2 ] Alléguant que la défenderesse l’a trompé quant à l’état véritable de la maison, le demandeur soutient qu’il a été victime d’un dol qui a vicié son consentement au moment de l’achat. [ 3 ] Il lui reproche de fausses déclarations puisqu’elle a omis de lui déclarer la présence d’infiltrations d’eau par la toiture, ainsi que des réparations inadéquates réalisées en surface du revêtement de la toiture, lesquelles ont engendré la dégradation des matériaux à l’intérieur de la maison.

Conséquemment, il doit effectuer une réfection complète de la toiture. [ 4 ] Il lui réclame ainsi la somme de 7 981,40 $, soit 7 358,40 $ en diminution du prix de vente et 623 $ en dommages-intérêts compensatoires. [ 5 ] La défenderesse conteste le bien-fondé de la demande. Elle fait valoir que la maison a été vendue au demandeur sans garantie légale de qualité et à ses risques et périls. Elle affirme avoir fait les dénonciations appropriées, avoir dûment complété les déclarations du vendeur et ainsi, avoir informé le demandeur de l’état de la maison.

Elle soutient avoir agi en toute bonne foi lors de la vente et n’avoir fait aucune fausse représentation ni délibérément caché quelconque information au demandeur. Elle ajoute que ce dernier a effectué une inspection négligente de la maison avant l’achat. [ 6 ] Subsidiairement, elle plaide que le demandeur va améliorer et donner une plus-value à la maison par le remplacement du revêtement de la toiture. LA QUESTION EN LITIGE [ 7 ] Le demandeur prouve-t-il, par prépondérance de preuve, que la défenderesse a commis un dol lors de la vente de la maison?

LE CONTEXTE [ 8 ] Veuve depuis le 5 septembre 2017, désirant emménager dans une résidence pour aînés et se rapprocher de sa fille qui habite à Saint-Jean-sur-Richelieu, la défenderesse décide de mettre en vente la maison qu’elle habite depuis 1982. [ 9 ] Pour procéder à la vente, elle retient, au mois de février 2019, les services de monsieur André Gosselin, courtier immobilier affilié à Via Capitale Élite [1] .

[ 10 ] La défenderesse désire vendre la maison sans problème, sans réclamation future et avec la tranquillité d’esprit, c’est pourquoi elle vend sans garantie légale de qualité. [ 11 ] La fiche descriptive de la maison précise qu’il s’agit d’une maison unifamiliale à un étage et demi construite en 1900. Le prix demandé est fixé à 99 000 $.

Elle réfère à la déclaration du vendeur DV 42549 et spécifie que la vente est faite sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur [2] . [ 12 ] Avec l’aide de monsieur Gosselin, la défenderesse remplit le Formulaire obligatoire – Déclarations du vendeur sur l’immeuble – DV 42549 (Formulaire DV) [3] qui consiste à répondre à une liste de questions adressées au vendeur, dont les extraits suivants sont pertinents. D3.

INFILTRATION D3.1 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu infiltration d’eau au sous-sol ou ailleurs (ex. : toiture, terasse, balcon, verrière, puits de lumière, porte, fenêtre, cheminée ou autre)? oui non […] D7. TOITURE D7.1 Quelle est l’année d’installation du revêtement de la toiture? 2007 D7.2 Avez-vous des documents constatant les travaux de remplacement du revêtement de la toiture? oui non D7.3 À votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu accumulation de glace ou de glaçons en bordure du toit l’hiver? oui non À l’occasion […] D14.

PRÉCISIONS ET AMÉLIORATIONS IMPORTANTES À L’IMMEUBLE : Cette vente est faite sans garantie légal de qualité aux risques et péril de l’acheteur. N.B.

Condensation entre les 2 couvertures corrige par des trous aération entre les deux. [Reproduction conforme à l’original, pièce D-5] [ 13 ] Au mois de juin 2019, accompagné de monsieur Sébastien Capistran, courtier immobilier auprès de la firme Via Capitale Sélect, le demandeur visite à deux reprises la maison de la défenderesse. [ 14 ] Le 5 juin 2019, la défenderesse remet le Formulaire DV au demandeur. [ 15 ] Le même jour, ayant un véritable intérêt pour la maison, le demandeur signe, avec l’aide de monsieur Capistran, une promesse d’achat pour la somme de 70 000 $ avec prise de possession au plus tard le 1 er septembre 2019 [4] . [ 16 ] Le demandeur n’a aucune formation ni expérience dans le domaine de la construction et de la rénovation, il renonce à son droit de faire inspecter la maison par un inspecteur en bâtiment ou par un professionnel [5] . [ 17 ] La défenderesse présente une contre-proposition à 94 000 $ [6] . [ 18 ] Des négociations ont lieu entre les parties.

Par le jeu d’offres et de contre-offres, elles s’entendent sur un prix de vente final de 84 000 $ [7] . [ 19 ] Le 21 mai 2020, les parties signent l’acte de vente notarié pour le prix convenu qui prévoit, entre autres : GARANTIE Cette vente est faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acquéreur. […] TRANSFERT DES RISQUES Nonobstant l’alinéa 2 de l’

article 1456 du Code civil du Québec , l’acquéreur assumera les risques afférents à l’immeuble conformément à l’

article 950 du Code civil du Québec à compter de la date des présentes.

[…] OBLIGATIONS D’une part, l’acquéreur s’oblige à ce qui suit : 1. Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-1] [ 20 ] Le demandeur prend possession de la maison le 22 mai 2020.

Il habite avec sa conjointe, madame Stéphanie Bisson Deguire, et son enfant. [ 21 ] Quelques semaines après avoir pris possession de la maison, le demandeur et sa conjointe, alors qu’ils sont assis sur la galerie, constatent d’importantes infiltrations d’eau provenant de la toiture. [ 22 ] À la même période, ils décident de retirer la tapisserie sur un mur de la maison qui se rend jusqu’au sous-sol.

Ils observent un gonflement du placoplâtre qui recouvre le mur, des têtes-de-clou rouillés, la présence de coulisse d’eau sur le mur, ainsi que plusieurs cernes d’eau [8] . [ 23 ] De plus, au sous-sol, ils constatent qu’il y a un désalignement d’un mur de la fondation, des traces d’effervescence et ils notent une odeur désagréable s’apparentant à une odeur d’humidité de cave. [ 24 ] Le demandeur soupçonne alors que de l’eau s’infiltre vraisemblablement par la toiture. [ 25 ] Il décide de monter sur le toit et il observe des réparations réalisées en surface du revêtement par l’ancienne propriétaire, s’agissant de joints de scellant là où se trouve la lucarne précisément à proximité de la noue.

Selon le demandeur, des infiltrations d’eau ont été camouflées par du « pitch » à certains endroits sur la toiture. [ 26 ] Le 28 août 2020, le demandeur retient les services de Toiture L&H inc. qui lui recommande de remplacer le revêtement de la toiture. [ 27 ] Celle-ci estime les travaux à 7 358,40 $ pour corriger les problèmes d’infiltrations d’eau [9] .

Le demandeur constate alors l’ampleur des travaux correctifs. [ 28 ] Ces constatations donnent lieu, le 11 septembre 2020, à l’envoi d’une mise en demeure adressée à la défenderesse, par l’entremise des avocats du demandeur, dans laquelle il réclame le remboursement du montant apparaissant à l’estimation. Un délai de dix jours lui est accordé pour payer la somme de 7 358,40 $, à défaut, des procédures judiciaires seront entreprises [10] . [ 29 ] Le 5 octobre 2020, la défenderesse décline toute responsabilité et refuse de payer quelque somme que ce soit au demandeur.

Elle lui rappelle que la vente s’est effectuée sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Elle écrit : Nous avons bien lu votre lettre d’avocat concernant l’infiltration d’eau et regardé les photos qui sont peu concluantes. Je ne vous ai rien caché de l’état de la maison ni à mon agent immobilier lors de la vente. La toiture a été refaite au complet en 2007 comme mentionné et j’ai la facture en appui. Si la toiture a du pitch par endroits, c’est qu’en 2012-2013 pendant l’hiver, il y a eu une infiltration d’eau dans la chambre de droite en montant l’escalier lors du dégel l’hiver.

Mon mari et moi croyions que c’était la toiture qui coulait alors à l’été, il a étendu du pitch à l’endroit où il pensait que ça pouvait couler. Il a fait venir un professionnel qui lui a fait refaire le tour de la cheminée par prudence aussi. En 2013 encore le même problème alors un spécialiste de toiture est venu inspecter affirmant que la toiture était toujours intacte et très bonne.

Mon mari a monté sur le grenier et a pu trouver qu’il y avait de la condensation entre l’ancien toit et le nouveau par manque d’aération et il a réparé en faisant des bouches d’aération et le problème n’est plus jamais survenu depuis 2013. Cela avait été dit à l’agent immobilier. Par conséquence, vous avez acheté une maison centenaire, bien entretenue et rénovée, planchers remis à niveau, garage neuf, mais une maison centenaire néanmoins.

Le contrat signé par vous devant notaire dit bien « acheté sans garantie légale » parce que ce n’est pas une maison neuve, il se peut qu’il y ait eu des infiltrations avec les années mais rien que nous n’ayons pu observer sans défaire de mur. Rien selon notre connaissance. De plus cela était de votre propre responsabilité de payer un inspecteur pour faire le tour de la maison, il vous aurait dit qu’il y avait du pitch sur la toiture, nous aurions répondu à vos questions. Je ne suis pas une personne malhonnête et mon mari ne l’était pas non plus.

En fin de compte si vous relisez votre contrat d’achat vous verrez bien que je ne dois aucunement défrayer les coûts de réfaction de la toiture ni autre chose. Si vous avez décidé de tout débâtir les murs, il se peut que vous trouviez des surprises mais elles étaient cachées autant bien pour nous. Pour terminer, vous avez une bonne maison entre les mains, pas neuve mais vous ne l’avez pas payée le prix d’une neuve non plus. Je vous ai même baissé de pas mal du prix demandé au départ. Faites tout ce que vous voulez de rénovation pour l’améliorer mais ne vous attendez-pas de faire payer quoi que ce soit par moi.

Je ne vous dois rien. La maison était très vivable telle qu’elle l’était lors de la vente. J’espère que vous l’apprécierez avec le temps, une fois vos travaux terminés. Je vous souhaite une belle vie dans votre maison et j’apprécierais que vous ne me contactiez plus pour d’autres problèmes, la vente est finale, un point c’est tout.

[Reproduction conforme à l’original, pièce P-6] [ 30 ] Devant le refus de la défenderesse de donner suite à la réclamation, le demandeur loge, contre cette dernière, le 16 novembre 2020, un recours à la Division des petites créances. L’ANALYSE Le fardeau de la preuve [ 31 ] Le Tribunal estime important d’expliquer les règles applicables quant au fardeau de la preuve. [ 32 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) qui prévoient : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante. [ 33 ] Les règles du fardeau de la preuve signifient l’obligation de convaincre.

Le niveau d’une preuve prépondérante n’équivaut pas à une preuve hors de tout doute, mais seulement une démonstration qu’un fait litigieux est non seulement possible, mais probable, ce que l’on appelle la preuve prépondérante . [ 34 ] En d’autres termes, le Tribunal doit déterminer ce qui est plus probable et vraisemblable, qu’improbable ou invraisemblable. [ 35 ] Quant à la force probante des témoignages entendus à l’audience, elle est laissée à l'appréciation du Tribunal [11] .

À ce sujet, le professeur Léo Ducharme [12] nous enseigne que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore que la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction de la charge de la preuve. Celui sur qui repose l’obligation de convaincre et qui ne s’en acquitte pas doit perdre.

A) Le demandeur prouve-t-il, par prépondérance de preuve, que la défenderesse a commis un dol lors de la vente de la maison? [ 36 ] Tout d’abord, il importe de préciser que le demandeur ne peut pas invoquer à son bénéfice la garantie de qualité du bien vendu prévue à l’

article 1726 C.c.Q. puisque les parties ont délibérément inclus, dans l’acte de vente, une clause faisant en sorte que la vente se réalise sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur, celui-ci reconnaissant de plus avoir examiné à sa satisfaction la maison vendue et la prendre dans l’état où elle se trouvait, le tout en application du deuxième alinéa de l’

article 1733 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. […] 1733.

Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien.

Cette règle reçoit exception lorsque l’acheteur achète à ses risques et périls d’un vendeur non professionnel. [ 37 ] La clause d’exclusion de la garantie légale de qualité ne soustrait pas le vendeur au droit général des contrats permettant à l’acheteur d’attaquer la vente aux motifs que son consentement est vicié par une erreur, y compris une erreur provoquée par le dol [13] . [ 38 ] À cet égard, les articles 1398 à 1401 C.c.Q. énoncent : 1398. Le consentement doit être donné par une personne qui, au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite, est apte à s’obliger. 1399.

Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence.

[ 39 ] Le dol est le fait de s’abstenir de révéler au cocontractant un élément important qui changerait sa volonté de contracter. Le comportement est déloyal, car il vise à amener l’autre

partie à contracter, malgré son ignorance, ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne le ferait autrement.

C’est une déloyauté par dissimulation [14] . [ 40 ] Le dol peut revêtir diverses formes, soit celle d’une réticence, d’un mensonge, de fausses déclarations faites verbalement ou par écrit ou d’une manœuvre frauduleuse. [ 41 ] Pour réussir dans sa demande fondée sur le dol, alors qu’il achète à ses risques et périls, le demandeur doit démontrer que la défenderesse omet volontairement de lui dénoncer une réalité qu’elle connaît, ce qui provoque chez lui une erreur déterminante et qu’au surplus, qu’elle sait que sans cette erreur, il n’aurait pas conclu d’entente ou à des conditions différentes [15] . [ 42 ] Il s’ensuit donc que le demandeur doit prouver la mauvaise foi de la défenderesse, c’est-à-dire, son intention de tromper en vue de l’amener à conclure la vente. [ 43 ] À défaut d’une telle preuve, l’exclusion de la garantie doit s’appliquer. [ 44 ] Enfin, il est bon de rappeler que dans le cadre de tout contrat et en vertu de l’

article 1375 C.c.Q. , la bonne foi doit gouverner la conduite des parties, tant au moment de la naissance de l’obligation qu’à celui de son exécution ou de son extinction. De plus, le dol ne se présume pas, alors que la bonne foi se présume toujours [16] . [ 45 ] Aussi, il importe de souligner que l’acheteur n’a pas un rôle passif lors de la vente et qu’il doit faire preuve de prudence et de diligence. Ainsi, il doit poser des questions et s’assurer qu’il connaît l’état véritable du bien acheté. À cet effet, la Cour d’appel dans l’arrêt Théberge c.

Durette [17] établit : [83] […] Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien. Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait, si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif. Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire . [Références omises] [Le Tribunal souligne] [ 46 ] Par ailleurs, la Cour d’appel dans l’arrêt Mignacca c. Provigo inc. [18] réitère le principe qu’une

partie qui n’est pas dans l’impossibilité de se renseigner, mais qui omet de le faire et qui omet de veiller prudemment à la conduite de ses propres affaires, ne peut reprocher à l’autre de faillir à son obligation positive de renseignement et de bonne foi. [ 47 ] Le demandeur affirme que la défenderesse a menti lorsqu’elle a complété le Formulaire DV puisqu’elle a répondu par la négative à la question « à votre connaissance, y a-t-il ou y a-t-il déjà eu des infiltrations d’eau par la toiture? » [19] .

Or, selon lui, les réparations d’étanchéité observées sur la toiture à l’endroit même où des infiltrations sont survenues aux printemps 2020 et 2021, mènent directement à la présence d’infiltrations d’eau. [ 48 ] La défenderesse témoigne qu’elle considère qu’elle n’a rien à se reprocher à

titre de venderesse dans toute cette affaire et que ses déclarations, quant à l’état général de la maison, sont véridiques. [ 49 ] Elle donne l’historique de la toiture de la maison, le détail des travaux de réfection de la toiture survenus en 2007 et relate que les problèmes de condensation dans le grenier vis-à-vis l’une des chambres se sont manifestés en 2013 et 2014 aux périodes de dégel, l’obligeant à éponger des gouttes d’humidité au plafond. [ 50 ] Elle explique qu’en 2013 son époux a appliqué du scellant « pitch » sur la toiture, à la jonction de la lucarne et du toit pour, par la suite, rapporter le problème à monsieur Alain Tardif qui a exécuté les travaux de toiture en 2007. [ 51 ] En 2014, son époux et monsieur Tardif ont effectué un test à l’aide d’un boyau d’arrosage sur la toiture.

Ils n’ont observé aucune infiltration d’eau. Ils ont conclu à la présence de condensation lors de redoux en raison d’un manque d’aération entre la nouvelle et l’ancienne toiture. [ 52 ] Conséquemment, son époux a remédié à la situation en perçant des trous d’aération dans l’ancienne toiture pour permettre une meilleure circulation d’air. Elle affirme que depuis 2014, elle n’a vécu aucun problème de condensation. [ 53 ] Elle clame n’avoir jamais connu de problème d’infiltration d’eau.

Selon elle, une infiltration d’eau signifie un flot d’eau intense qui coule et qui nécessite d’installer des récipients sur le plancher pour y recueillir l’eau, ce qui n’était nullement le cas, en l’espèce. C’est pourquoi elle argue avoir répondu « non » à la question D3.1 et indiqué noir sur blanc, dans le Formulaire DV « N.B.

Condensation entre les 2 couvertures Corrige par des trous aération entre les deux » [20] . [ 54 ] Elle affirme qu’en aucun temps elle n’a voulu cacher au demandeur une quelconque information. [ 55 ] Elle considère que la maison qu’elle a vendue au demandeur n’était pas « une scrap » et c’est parce qu’il s’agit d’une maison centenaire qu’elle a spécifiquement et clairement annoncée, dès le début, dans sa fiche de courtage et au Formulaire DV, comme étant vendue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur [21] .

[ 56 ] Elle dépose au dossier de la Cour deux déclarations pour valoir témoignage signées par monsieur Alain Tardif, couvreur, et monsieur André Gosselin, courtier immobilier, lesquelles corroborent son témoignage. [ 57 ] Après analyse, le Tribunal conclut que le demandeur ne se décharge pas de son fardeau d’établir que la défenderesse a commis un dol à son égard. [ 58 ] Comme mentionné précédemment, le dol implique une intention de tromper, de camoufler un fait important.

Il faut donc établir un acte de malhonnêteté. [ 59 ] La preuve ne permet pas d’imputer une telle intention à la défenderesse, laquelle a communiqué l’information dont elle disposait quant à l’état de la maison. [ 60 ] Le Tribunal conclut, d’une part, que les renseignements communiqués par la défenderesse étaient suffisants pour permettre au demandeur de prendre une décision éclairée ou de faire des vérifications additionnelles, s’il le jugeait à propos, surtout qu’il achetait sans garantie légale et à ses risques et périls.

D’autre part, la défenderesse n’a commis aucune omission ou réticence. [ 61 ] À cet effet, le Tribunal tient compte des éléments suivants : ➢ La maison date de 1900. ➢ Au contrat de courtage, à la fiche descriptive et au Formulaire DV, il est fait mention que la vente s’effectue sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur. ➢ La promesse d’achat et l’acte de vente prévoient des clauses sans équivoque d’exclusion de la garantie légale et précisent que la vente est faite aux risques et périls de l’acheteur. ➢ Le demandeur effectue deux visites que l’on peut qualifier de

sommaires et superficielles. ➢ Le demandeur renonce à son droit de faire inspecter la maison par un inspecteur en bâtiment ou par un professionnel. ➢ La défenderesse a vécu des problèmes de condensation causés par une mauvaise ventilation, son époux a réparé ces défauts de façon satisfaisante en 2014 et elle l’a dénoncé dans le Formulaire DV. ➢ Le Formulaire DV spécifie : « N.B. Condensation entre les 2 couvertures Corrige par des trous aération entre les deux ». ➢ De toute évidence, une inspection préachat aurait pu être l’occasion d’obtenir des précisions sur cette

partie du Formulaire DV. ➢

Malgré les informations contenues dans le Formulaire DV, le demandeur aurait pu insister pour obtenir des renseignements, mais il ne cherche pas à connaître l’origine des problèmes de condensation, les circonstances, la ou les périodes visée(

s) ni le détail des travaux correctifs apportés. ➢ L’obligation de renseigner correctement son acheteur implique, en contrepartie, que ce dernier pose des questions, ce qui est d’autant plus important étant donné l’âge centenaire de la maison [22] . ➢ Le demandeur reste ainsi passif dans la collecte d’information.

Ce comportement passif, à la limite de l’imprudence, milite en faveur de la version de la défenderesse qui soutient n’avoir jamais tenté de l’induire en erreur [23] . ➢ La preuve révèle que le demandeur ne demande pas d’échelle pour monter sur le toit ni ne regarde l’état de la toiture au moment de la vente.

Or, il n’y avait aucun obstacle sérieux qui empêchait le demandeur, s’il avait voulu, d’en constater l’état véritable. ➢ Les joints de scellant étaient tout à fait apparents pour celui qui regarde la toiture. ➢ Si l’état de la toiture importait tant pour le demandeur, comme il en témoigne à l’audience, il avait tout le loisir de l’examiner, ce qu’il n’a pas fait. ➢ Le scellant sur la toiture illustre, à tout le moins, un possible problème d’étanchéité et représente un signe avant-coureur. Cela étant, le demandeur a ignoré un problème apparent.

Il pouvait en faire le constat s’il s’était donné la peine de se rendre sur la toiture. ➢

Malgré l’information d’un problème de condensation corrigé par des trous d’aération, le demandeur, munie d’une lampe de poche, monte dans le grenier, mais n’y jette qu’un coup d’œil d’à peine cinq minutes. ➢ Vu l’âge de la maison et les dénonciations par la défenderesse sur le Formulaire DV, la prudence la plus élémentaire exigeait que le demandeur examine soigneusement la toiture et le grenier de la maison. ➢ La défenderesse mentionne que les trous d’aération dans l’ancienne toiture permettent une meilleure circulation d’air et ont réglé, de façon définitive les problèmes de condensation. ➢ La défenderesse a été transparente en complétant le Formulaire DV. ➢ La défenderesse témoigne de façon convaincante, calme, cohérente, sans faille et sans contradiction significative sur les éléments du litige, de sorte que le Tribunal n’a pas raison de douter de la véracité de ses propos.

➢ Le Tribunal accepte la sincérité de la défenderesse lorsqu’elle fait la distinction entre une infiltration d’eau versus un problème de condensation et quand elle affirme qu’elle n’a pas vécu de problème d’infiltration d’eau. ➢ Les explications de la défenderesse sont plausibles et cohérentes eu égard au fait qu’elle ait répondu « non » à la question D3.1 du Formulaire DV. ➢ Ce n’est qu’après la vente au demandeur, soit lors de la réception de la mise en demeure, que la défenderesse entend parler d’infiltrations d’eau et d’une problématique d’étanchéité par la toiture.

Elle n’a jamais connu un problème d’infiltration d’eau comme décelé par le demandeur. ➢ La défenderesse est catégorique : dans les premières années où ils ont acquis la maison en 1982, son époux et elle posent une tapisserie. Quelques années plus tard, ils installent une nouvelle tapisserie par-dessus celle existante. Elle n’a, ainsi, jamais constaté l’état du mur derrière la tapisserie ni observé une quelconque coulisse ou cerne d’eau sur le mur. ➢ Quant à l’état du sous-sol, la défenderesse atteste qu’elle n’a jamais constaté la présence d’eau sur les murs de fondation ni d’odeur désagréable d’humidité.

Elle précise chauffer le sous-sol et qu’en aucun temps le demandeur l’a questionné concernant l’état du sous-sol. Elle réitère qu’il s’agit d’une maison centenaire construite selon les normes maintenant désuètes et que le demandeur ne peut pas s’attendre à ce que l’état des murs soit à l’équerre et conforme aux normes actuelles. ➢ À l’audience, le demandeur se plaint d’infiltrations d’eau, lors du dégel au printemps 2021, par la hotte de poêle en provenance de la toiture.

Or, selon la réaction de la défenderesse lors de la présentation d’une vidéo, il est évident que celle-ci n’a jamais vécu une telle situation lorsqu’elle était propriétaire de la maison. ➢ Il n’y a pas de preuve d’expert pour faire la lumière sur la cause probable des infiltrations d’eau ni sur un vice de construction de la toiture ni sur la nécessité de remplacer tout le revêtement de la toiture. ➢ Le demandeur n’a pas procédé à la réfection de la toiture.

Les sommes qu’il réclame sont basées sur des estimations et il n’a fait entendre aucun témoin à ce sujet. [ 62 ] La preuve ne supporte pas les allégations d’erreur provoquée par le dol de la part de la défenderesse caractérisée par une volonté de sciemment taire l’état véritable de la maison.

Au contraire, le Tribunal considère que la défenderesse a mis les cartes sur table et a joué franc jeu en dénonçant l’existence de problèmes vécus en raison d’une condensation entre les deux toitures. [ 63 ] Enfin, il faut retenir qu’en présence d’une maison centenaire, l’acheteur doit particulièrement se méfier et faire les examens qui s’imposent avant l’achat. [ 64 ] Le Tribunal conclut que le demandeur a été téméraire pour ne pas dire imprudent en n’examinant pas la toiture sur laquelle il existait des indices perceptibles et visibles qui auraient dû susciter un questionnement de sa part et un besoin d’investiguer davantage son état.

De toute évidence, le demandeur n’a pas respecté son obligation de prudence et de diligence en ne recourant pas aux services d’un inspecteur en bâtiment ou d’un professionnel en construction avant d’acheter la maison. [ 65 ] Pour ces motifs, compte tenu du fait que la vente a été conclue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur et vu l’absence de preuve au soutien des allégations de dol dont aurait été victime le demandeur, le Tribunal rejette la demande avec les frais de justice.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; CONDAMNE le demandeur, monsieur Christian Belleville-Morin, à payer à la défenderesse, madame Denise Fortier-Giroux, la somme de 193 $, représentant les frais de justice déboursés pour déposer sa contestation. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q.