2012 QCCA 1121, 2012 QCCA 1121

Société de gestion immobilière Healthcare ltée c. Gestion Placimo inc. 2012 QCCA 1121 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020893-103 (500-17-056139-101) DATE : 5 JUIN 2012 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE HEALTHCARE LTÉE APPELANTE - demanderesse c. GESTION PLACIMO INC. 9175-2469 QUÉBEC INC. FRANÇOIS BARNABÉ CORPORATION IMMOBILIÈRE DOMICIL INC. INTIMÉS - défendeurs et POLYCLINIQUE MÉDICALE PIERRE-LE GARDEUR INC. 9193-5098 QUÉBEC INC. 124660 CANADA LTÉE BIRON LABORATOIRE MÉDICAL INC.

MISES EN CAUSE – mises en cause ARRÊT [ 1 ] L'appelante (Healthcare) se pourvoit à l'encontre d'un jugement rendu le 28 juin 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (honorable Pierre Nollet), qui rejette sa demande d'injonction provisoire interlocutoire et permanente fondée sur une clause de non-concurrence contenue dans un contrat de vente d'immeubles. [ 2 ] Pour les motifs du juge Fournier, auxquels souscrivent les juges Hilton et Bouchard, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel aux seules fins de limiter les frais de première instance à ceux des mises en cause 9193-5098 Québec inc. et Polyclinique médicale Pierre-Le Gardeur inc.; [ 4 ] REJETTE l'ensemble des autres conclusions, sans frais.

ALLAN R. HILTON, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. Me Jean-Marc Clément CLÉMENT, DAVIGNON

Pour l'appelante Me Charles E. Bertrand DUPLESSIS, ROBILLARD Pour les intimés et mise en cause 124660 Canada ltée Me Sylvie Gingras CHANDONNET & ASSOCIÉS INC. Pour la Polyclinique médicale Pierre-Le Gardeur inc. Date d’audience : 15 février 2012 MOTIFS DU JUGE FOURNIER [ 5 ] L'appelante (Healthcare) se pourvoit à l'encontre d'un jugement rendu le 28 juin 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal, qui rejette sa demande d'injonction provisoire interlocutoire et permanente fondée sur une clause de non-concurrence contenue dans un contrat de vente d'immeubles. I.

LES PARTIES [ 6 ] L'appelante Healthcare est une société qui gère des immeubles à vocation médicale [1] , dont celui situé au 950, montée des Pionniers à Lachenaie (le 950). Michel Paquin et Ghislaine Hébert représentent Healthcare et témoignent pour elle. [ 7 ] L'intimée Gestion Placimo inc. (Placimo) est la société qui a vendu l'immeuble du 950 à Healthcare.

Avant la vente, cette compagnie est détenue indirectement par trois associés, dont François Barnabé par sa compagnie 9098-3412 Québec inc. [ 8 ] L'intimé François Barnabé (Barnabé) est un entrepreneur en construction qui possède pour partie, par l'entremise de ses compagnies, l'immeuble situé au 1000, montée des Pionniers à Lachenaie (le 1000). [ 9 ] L'intimée 9175-2469 Québec inc. (9175) est une société de Barnabé. Elle est copropriétaire de l'immeuble du 1000. Elle est détenue par 9098-3412 Québec inc. [ 10 ] Cette dernière, 9098-3412 Québec inc. (9098), n'est pas

partie au litige. Ses actions appartiennent à des fiducies de Barnabé. [ 11 ] L'intimée Corporation immobilière Domicil inc. (Corporation Domicil) est une société faisant

partie du groupe de Barnabé. Elle se spécialise dans la vente et la construction d'immeubles résidentiels. [ 12 ] La mise en cause 124660 Canada ltée (124660) est la société copropriétaire du 1000 avec 9175. Elle est contrôlée par un entrepreneur en construction, Richard Goyette. [ 13 ] La Polyclinique médicale Pierre-Le Gardeur inc. (la Polyclinique) et la société 9193-5098 Québec inc. (la Pharmacie) sont mises en cause dans le présent dossier. Elles sont locataires du 950 au moment où les procédures sont intentées. Elles sont maintenant locataires du 1000. II.

LE LITIGE [ 14 ] Le 3 mars 2006, Healthcare présente une offre d'achat pour un immeuble locatif situé au 950, montée des Pionniers à Lachenaie, à Placimo.

C'est Barnabé qui accepte l'offre au nom de Placimo. [ 15 ] Le 3 mai 2006, Healthcare propose d'ultimes amendements à son offre, qui désormais prévoit que l'acte de vente devra contenir les clauses de non-sollicitation et non-concurrence rédigées en ces termes : The Vendor, hereby undertakes for a period of three (3) years from the date hereof that it shall not, directly or indirectly, relocate or solicit or attempt to relocate any Tenants (as defined in the Offer to Purchase) or the principals of the Tenants.

The Vendor agrees that it, as well as its investors and shareholders, and it engages itself on their behalf, shall, directly or indirectly, not solicit Tenants from the Property, nor shall they engage in the development, leasing, operation of an office building with a medical tenancy orientation for a period of ten (10) years from the date hereof, the whole within a five (5) kilometer radius of the Property” [Transcrit tel quel] [ 16 ] Barnabé accepte au nom de Placimo et paraphe une modification manuscrite à la clause de non-concurrence, qui apparaît dans l'offre amendée.

Il connaît bien la nature de la clause et, par la modification, il en réduit le rayon d'application à deux kilomètres. [ 17 ] Le 19 mai 2006, Barnabé, à l'insu de Healthcare, se défait des actions qu'il détient dans Placimo par l'intermédiaire de 9098. [ 18 ] Le 29 juin 2006, Healthcare achète l'immeuble. Le contrat de vente est assorti des clauses restrictives précitées. On note que la clause de non-sollicitation est stipulée pour trois ans et celle de non-concurrence pour dix ans.

[ 19 ] La clause de non-concurrence vise non seulement le vendeur, mais aussi ses actionnaires et bailleurs de fonds qui doivent s'abstenir d'exploiter un immeuble à vocation locative médicale ( Medical tenancy orientation dans la version anglaise), dans un rayon de 2 kilomètres de la propriété vendue. [ 20 ] Parmi les locataires identifiés, en

annexe du contrat de vente, se trouvent les mises en cause Polyclinique et Pharmacie qui occupent plus de 9 000 pieds carrés de plancher au rez-de-chaussée. [ 21 ] En 2009, 9175 et 124660 entreprennent la construction d'un immeuble locatif qui porte l'adresse 1000, rue des Pionniers à Lachenaie, sur un terrain que 9175 avait acquis en 2007. [ 22 ] Il convient de noter que les deux immeubles se trouvent à proximité d'un nouvel hôpital. [ 23 ] En 2009, les baux de Polyclinique et de Pharmacie viendront bientôt à échéance. Les besoins des locataires ont changé.

Healthcare n'arrive pas à répondre à leurs nouvelles exigences. [ 24 ] Le 23 octobre 2009, Polyclinique présente à 9175 une offre de location pour 11 000 pieds carrés et Pharmacie suit avec une offre verbale pour 4 000 pieds carrés. Les deux ignorent l'existence de la clause de non-concurrence de décembre 2009.

En janvier 2010, Healthcare présente des plans d'agrandissement à Polyclinique et Pharmacie. [ 25 ] Le 2 février 2010, lorsque Healthcare est informée du déménagement de Polyclinique et Pharmacie, son représentant les informe de la clause de non-concurrence. [ 26 ] Les procédures en injonction sont signifiées le 5 février. Polyclinique et Pharmacie signent des baux les 9 et 15 février 2010. [ 27 ] La demande est entendue au stade de l'injonction permanente les 17 et 18 juin 2010 et le jugement est rendu le 28 juin 2010.

Le juge de première instance rejette la demande. [ 28 ] Healthcare inscrit la décision en appel et demande à la Cour d'infirmer le jugement de première instance et d'accueillir les conclusions de son action telles qu'elles sont formulées à la requête introductive d'instance. [ 29 ] À l'audience, vu l'écoulement du temps, Healthcare concède, de façon réaliste, que ses conclusions en injonction ne sont plus recevables et se contente de demander l'annulation des baux en amendant son inscription en appel.

Son procureur s'inquiète de l’effet de la chose jugée de certaines des conclusions du juge de première instance si elle décidait, alors qu'elle renonce en définitive à ses conclusions en exécution spécifique de faire valoir ses recours en dommages. [ 30 ] Pour cette raison, j'examinerai aussi la clause de non-concurrence et son opposabilité à Barnabé. III. QUESTIONS EN LITIGE [ 31 ] Les questions se présentent de la façon suivante :

a) Ayant constaté l'ambiguïté de la clause, le juge de première instance pouvait-il refuser de l'appliquer ou devait-il rechercher l'intention des parties?

b) La clause est-elle opposable à Barnabé même s'il s'est départi de ses intérêts dans Placimo avant la vente?

c) La clause de non-concurrence est-elle opposable à Polyclinique et Pharmacie? IV. ANALYSE

a) Ayant constaté l'ambiguïté de la clause, le juge de première instance pouvait-il refuser de l'appliquer ou devait-il rechercher l'intention des parties? [ 32 ] La question de déterminer le caractère clair ou ambigu d'une clause d'un contrat relève de la discrétion d'un juge d'instance, cela ne fait aucun doute [2] . [ 33 ] Sa tâche ne s'arrête pas à constater l'ambiguïté, il doit la résoudre en cherchant la commune intention des parties. C'est le devoir que lui impose le législateur à l'

article 1425 Code civil du Québec (C.c.Q.) dont le texte suit : 1425 . Dans l'interprétation du contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes utilisés. [ 34 ] Le législateur poursuit ensuite en énonçant comment l'interprète du contrat doit s'acquitter de sa charge, notamment aux articles 1426 et 1428 C.c.Q . : 1426 .

On tient compte, dans l'interprétation du contrat, de sa nature, des circonstances dans lesquelles il a été conclu, de l'interprétation que les parties lui ont déjà donnée ou qu'il peut avoir reçue, ainsi que des usages. 1428 . Une clause s'entend dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n'en produit aucun. [ 35 ] Confronté à la clause, le juge de première instance se questionne sur le sens à donner à l'expression « with a medical tenancy orientation ».

Il se livre, par la suite, à une forme d'exercice de calcul des proportions d'occupation nécessaires pour décider qu'un immeuble répond à cette définition. Il conclut ainsi sur cette question [3] : [80] Les locataires actuels du 1000 liés au monde médical constituent maintenant le plus important type d'activités exercées dans cet

immeuble. Cela en fait-il un immeuble avec “a medical tenancy orientation” si ceux-ci n'occupent que 26% ou 30% de l'immeuble total? [81] De l'avis du tribunal, pour conclure au “building with a medical tenancy orientation”, il faut établir qu'il y a suffisamment de “tenant with a medical vocation”. Même en présumant que le tribunal peut déterminer les "locataires exerçant une activité liée au monde médical ", ceci n'aide en rien les parties.

L'ordonnance ne sera toujours pas susceptible d'exécution ou d'outrage avec certitude parce qu'elle ne dit pas à quel moment l'immeuble bascule dans l'orientation médicale. [82] Pour être utile, le tribunal doit définir ce qu'est un locataire lié au monde médical et dans quelle proportion doivent-ils se retrouver dans l'immeuble pour que celui-ci soit “a building with a medical tenancy orientation”. [83] Avec respect, ce n'est pas le rôle du tribunal d'écrire la clause. [84] S'il est admis en jurisprudence que le tribunal peut réduire une clause de non-concurrence dont la portée est jugée excessive, le tribunal ne peut toutefois pas se substituer aux parties. [85] La Cour d'appel dans l'affaire Position Public Safety Systems inc. saisie d'un appel sur une demande en injonction pour une clause de non-concurrence dit : En effet, la clause de non-concurrence invoquée n'apparaît pas pouvoir faire l'objet d'une injonction exécutoire en raison de l'imprécision quant à ce qu'elle tente d'interdire. [86] Comme la clause en litige vise à restreindre la liberté de commerce, il est important qu'elle soit précise.

Comme ce n'est pas le cas en l'occurrence, le tribunal ne peut y donner suite. [Transcrit tel quel] [Références omises] [ 36 ] Le juge de première instance, ceci étant dit avec respect, commet une erreur de droit lorsqu'il termine l'exercice avec le constat d'ambiguïté. [ 37 ] Le dossier contient les éléments nécessaires à la recherche de la commune intention des parties.

C'est certain qu'en incluant la clause de non-sollicitation et celle de non-concurrence Healthcare voulait, au-delà de l'achat de l'immeuble, protéger l'achalandage et la valeur locative d'un immeuble situé à quelques centaines de mètres d'un centre hospitalier. [ 38 ] Les parties savent que l'immeuble est occupé en bonne

partie par une clinique de l'envergure de celle opérée par Polyclinique et par l'exploitation complémentaire d'une pharmacie adjacente.

Placimo et Barnabé connaissent précisément la nature de l'occupation que Healthcare veut protéger. [ 39 ] Dans l'arrêt Immeubles Régime XV précité, la Cour a considéré qu'il fallait donner effet à une clause de non-concurrence inscrite dans un bail en cherchant la commune intention des parties même si, au départ et pour se rendre à l'interprétation, il faillait d'abord faire un constat d'ambiguïté. [ 40 ] La Cour [4] écrit : [11] En l'espèce, le juge de première instance a eu raison de conclure au caractère ambigu de la clause. L'explication qu'il donne au paragraphe 54 de son jugement est des plus convaincantes.

Les appelantes n'ont apporté aucun argument satisfaisant pour permettre d'affirmer que l'expression « principal use » est claire.

Au contraire, les diverses questions soulevées par le juge d'instance au paragraphe précité demeurent sans réponses et elles démontrent l'ambiguïté du texte. [12] Partant, il était raisonnable de recourir à la preuve testimoniale du déroulement des négociations et de procéder à l'étude des textes échangés par les parties pendant ce processus pour découvrir leur volonté réelle lorsqu'elles ont convenu de la clause d'exclusivité. [13] La détermination du juge d'instance selon laquelle les obligations contractées par les appelantes dans le bail convenu avec l'intimée empêchent cette dernière de louer un espace commercial d'une superficie inférieure à 50 000 pieds carrés au Groupe Archambault repose sur une analyse de la preuve à l'égard de laquelle les appelantes n'ont pas démontré une erreur manifeste et dominante. [14] Premièrement, la question de la cohabitation des commerces de l'intimée et du Groupe Archambault a été abordée durant les négociations du bail.

La preuve non contestée a révélé que l'intimée n'aurait pas loué dans l'éventualité où le Groupe Archambault aurait été locataire : [60] La preuve révèle clairement que la demanderesse a toujours affirmé qu'elle n'accepterait pas de louer un emplacement au Quartier Dix30 si elle devait cohabiter avec Archambault. La demanderesse a fermement fait savoir à Devimco à plus d'une reprise que le bailleur devait choisir entre Indigo et Archambault. Ceci ressort nettement du témoignage de Drew McGowen de Indigo, Jeri Brodie de Orange mais aussi de Éric Foster de Devimco.

Ce dernier a aussi reconnu que Devimco a même proposé à Indigo de réduire son loyer si la demanderesse acceptait une cohabitation avec Archambault dans le Quartier Dix30. Il reconnaît que Indigo a fermement refusé. Devimco a aussi proposé de changer les emplacements pour éviter toute proximité entre Indigo et Archambault à l'intérieur des Phases I et II. Encore là, Devimco a fait face à une fin de non-recevoir. […] [73] D'une part, les négociations précontractuelles ont clairement démontré que Indigo a toujours refusé de louer au Quartier Dix30 si Archambault devait également être locataire.

Cette condition a été acceptée par Devimco. Celle-ci a mis un terme aux négociations qu'elle menait parallèlement avec Archambault en les informant qu'elle avait choisi Indigo pour son centre commercial à l'exclusion de

Archambault. [15] Ces déterminations reposent sur une analyse de la preuve par le juge de première instance à l'égard de laquelle les appelantes ne démontrent pas une erreur manifeste et dominante. [16] Deuxièmement, les raisons pour lesquelles l'intimée s'est opposée à la cohabitation avec le Groupe Archambault ont également été exposées très clairement : [75] La preuve a aussi démontré que l'incursion dans le marché francophone d'une entreprise qui vend essentiellement des livres anglophones représentait un risque pour Indigo d'où l'importance capitale d'exclure Archambault du Quartier Dix30. […] [77] La preuve testimoniale a également révélé qu'au Québec, Archambault et Renaud-Bray sont des compétiteurs directs de la demanderesse dans le domaine de la vente des livres francophones. [17] Troisièmement, la commune intention des parties ressort aussi de l'évolution des différentes versions de la clause d'exclusivité tel qu'il appert des paragraphes 64 à 68 du jugement de première instance.

À cet égard, l'intimée a raison de dire que la deuxième version de la clause d'exclusivité reflétait la volonté des parties d'exclure l'exploitation d'un commerce de vente de livres tel que celui du Groupe Archambault. Cependant, dans la troisième version, le représentant des appelantes a modifié légèrement le texte sans que les parties aient convenu d'en changer la portée.

Cette modification, que le juge reconnaît avoir été faite de bonne foi, a malheureusement obscurci le sens de la clause. [18] Vu ces faits, le reproche adressé par les appelantes selon lequel le juge de première instance a réécrit la clause d'exclusivité est non fondé. Ce dernier a plutôt recherché, face à un texte ambigu, quelle était la commune intention des parties, se livrant ainsi à un exercice conforme aux articles 1425 , 1426 et 2864 C.c.Q. Au contraire, les appelants recherchent l'interprétation littérale d'un texte ambigu.

Leur position aurait pour effet de vider la clause de son sens et de conduire à la situation absurde où l'intimée devrait faire face à la concurrence du Groupe Archambault alors que la preuve retenue par le juge d'instance démontre que ce n'était pas l'intention des parties.

Dans ces circonstances, celui-ci a eu raison de réconcilier la volonté des parties et l'écrit instrumentaire qui aurait dû la constater . [Je souligne] [Transcrit tel quel] [Références omises] [ 41 ] Je suis donc d'avis que, sans aller nécessairement aux conclusions formulées dans la requête en injonction, la recherche de l'intention des parties fait voir que la clause visait l'occupation d'une clinique et d'une pharmacie du même type que celles qu'opéraient Polyclinique et Pharmacie, a fortiori lorsque ce sont elles qui deviennent les locataires de 9175. [ 42 ] Le fait d'arrêter son analyse au constat d'ambiguïté constitue une erreur de droit, qui, dans le contexte de la recherche des obligations de l'une et l'autre des parties, est déterminante.

b) La clause est-elle opposable à Barnabé même s'il s'est départi de ses intérêts dans Placimo avant la vente? [ 43 ] Sur cette question, le juge se limite à constater que, au moment de la vente, Barnabé n'est plus actionnaire, de sorte qu'il n'est plus visé par la définition d'actionnaire ou d'investisseur qui apparaît à l'acte de vente. [ 44 ] Il retient de la preuve qu'il n'y a, contre Barnabé, que des soupçons, mais aucune preuve directe. [ 45 ] L'ensemble des circonstances aurait pu suffire à lever le voile corporatif, mais une Cour d'appel ne peut, à moins de la démonstration d'une erreur manifeste et déterminante, interférer dans le choix que le juge fait de la preuve. [ 46 ] Par contre, les parties et le juge à qui l'argument n'a pas été soumis font abstraction d'un élément de preuve déterminant. [ 47 ] Je rappelle que Barnabé s'est départi, du moins en apparence, des intérêts qu'il détenait indirectement dans Placimo le 19 mai 2006, soit entre le moment de la version définitive de l'offre d'achat le 3 mai 2006 et la vente du 29 juin 2006.

Donc, au moment où l'offre d'achat est signée, il est visé par la clause de non-concurrence. [ 48 ] Le contrat de vente prévoit spécifiquement que les conditions des différentes offres d'achat continuent de s'appliquer. Barnabé lui-même signe le contrat de vente au nom de Placimo. Il est malvenu de se réfugier derrière le voile corporatif pour échapper aux obligations de non-concurrence auxquelles il adhérait en acceptant la dernière version de l'offre d'achat. [ 49 ] Sa prétention qu'il n'est pas lié ne tient tout simplement pas.

Il ne peut, par stratagème, s'engager dans un précontrat et se dégager des obligations auxquelles il a souscrit en vendant sa participation dans la compagnie venderesse. [ 50 ] Telle qu'elle est rédigée, la clause contient, dans un premier temps, l'obligation de Placimo de ne pas faire concurrence à Healthcare. En raison du principe général de l'effet relatif des contrats, Placimo ne peut engager les tiers [5] : 1440.

Le contrat n'a d'effet qu'entre les parties contractantes; il n'en a point quant aux tiers, excepté dans les cas prévus par la loi. [ 51 ] Ce principe connaît par ailleurs, des exceptions dont notamment celle prévue à l'

article 1443 C.c.Q ., ainsi libellé : 1443. On ne peut, par un contrat fait en son propre nom, engager d'autres que soi-même et ses héritiers; mais on peut, en son propre nom, promettre qu'un tiers s'engagera à exécuter une obligation; en ce cas, on est tenu envers son cocontractant du préjudice qu'il subit si le

tiers ne s'engage pas conformément à la promesse. [ 52 ] Lorsque Placimo s'engage, la clause stipule que ses actionnaires et bailleurs de fonds seront liés par son engagement. En définitive, il s'agit d'une promesse de porte-fort. Lorsque Barnabé signe cette promesse, il engage la compagnie, mais il s'engage implicitement aussi. [ 53 ] La clause s'applique à Barnabé et il est lié.

c) La clause de non-concurrence est-elle opposable à Polyclinique et Pharmacie? [ 54 ] Ici, il ne faut pas confondre l'effet relatif des contrats et l'opposabilité des contrats . Évidemment, au sens contractuel, le tiers ne peut être lié, c'est-à-dire être obligé, par une obligation qu'il n'a pas contractée ( art. 1440 C.c.Q. ). L'obligation contractuelle n'a généralement donc pas d'effet vis-à-vis un tiers. [ 55 ] Par ailleurs, les auteurs Jean Pineau et Serge Gaudet écrivent : « Le contrat passé par une personne est un fait social dont personne ne peut ignorer l'existence [6] ».

En effet, un tiers, par un comportement fautif, peut faire obstacle à l'exécution d'un contrat auquel lui-même n'est pas parti. Dans ces conditions, il est possible qu'il engage sa responsabilité. [ 56 ] Dans le même sens, Didier Lluelles et Benoît Moore enseignent qu'un tiers qui porte consciemment atteinte aux droits contractuels d'une partie, de sa propre initiative ou en complicité avec une des parties, commet une faute qui pourra engendrer ainsi sa responsabilité extracontractuelle [7] .

Ces auteurs expliquent que cette responsabilité exige la connaissance du droit contractuel bafoué ainsi qu'une certaine mauvaise foi ou, du moins, un mépris des intérêts d'autrui [8] . [ 57 ] À

titre d'illustration, dans l'arrêt Dostie c. Sabourin , notre Cour a retenu la responsabilité d'un tiers, car ce dernier connaissait la clause de non-concurrence et, de mauvaise foi, avait aidé une

partie à l'enfreindre [9] . [ 58 ] Dans Sobeys Québec inc. c. 3764681 Canada inc. , le juge Baudouin écrit : « Il est nécessaire cependant, vu le principe de l'effet relatif des contrats, que la personne ait connaissance de la clause d'une part, et soit de mauvaise foi en y contrevenant, d'autre part [10] ». [ 59 ] En l'espèce, le juge décide avec raison qu'il n'y a pas de preuve que les tiers, Polyclinique et Pharmacie, ont agi de mauvaise foi, ni qu'elles ont été sollicitées par Barnabé et 9175. [ 60 ] Comme je l'ai mentionné précédemment, ce sont elles qui ont d'abord présenté une offre de location à 9175.

À ce moment-là, elles ignorent l'existence de la clause de non-concurrence. Ce n'est que le 2 février 2010 que Healthcare les en informe, alors qu'elles se sont déjà engagées avec 9175 et alors que les efforts de Healthcare pour accommoder leurs nouveaux besoins ont échoué. Healthcare ne me convainc donc pas que le juge de première instance commet une erreur manifeste et déterminante sur cette conclusion de fait.

Dans ces circonstances, il ne saurait être question d'annuler le bail. [ 61 ] L'injonction demandée ne pouvant être émise, par ailleurs, les recours en dommages, s'il en est, demeurent ouverts [11] . [ 62 ] En tenant compte des motifs pour lesquels j'estime que la clause devait produire ses effets et qu'elle était opposable à Barnabé, la demande aurait dû être rejetée, mais sans frais quant aux défendeurs. [ 63 ] Je propose donc d'accueillir l'appel aux seules fins de limiter les frais de première instance à ceux des mises en cause 9193- 5098 Québec inc. et Polyclinique médicale Pierre-Le Gardeur inc. et de le rejeter pour l'ensemble des autres conclusions, sans frais.

JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.