2022 QCCQ 8965, 2022 QCCQ 8965

Blanco Serrano c. Bissonnette 2022 QCCQ 8965 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-702899-194 DATE : 4 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISMAEL SANTIAGO BLANCO SERRANO -et - JULIE TURCOTTE Demandeurs c.

HÉLÈNE BISSONNETTE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Fin mai 2018, les demandeurs achètent de la défenderesse une propriété construite en 1998. La vente est faite avec garantie légale. [ 2 ] Moins de deux mois après la prise de possession, les demandeurs constatent des infiltrations d’eau en provenance de la toiture. Ils n’avisent pas la défenderesse et procèdent à une réparation mineure sur la toiture.

Lorsqu’une seconde infiltration d’eau se produit, ils consultent un expert. [ 3 ] Estimant que leur maison est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament une somme de 14 914,69 $, soit le coût de réparations rendues nécessaires en raison de ces vices et des dommages. [ 4 ] La défenderesse nie toute responsabilité. Elle soutient qu’il s’agit de vices apparents, lesquels sont en lien avec la vétusté de la toiture. Ayant omis de suivre les recommandations de leur inspecteur préachat, elle ajoute que les demandeurs n’ont pas agi en acheteur prudent et diligent.

De plus, elle allègue ne pas avoir reçu de dénonciation avant que les demandeurs ne procèdent aux premiers travaux correctifs, ce qui la prive de son droit à une défense pleine et entière. [ 5 ] La défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle et réclame 4 936,57 $ afin d’obtenir le remboursement d’honoraires extrajudiciaires et frais d’expertise en plus de 3 000 $ en dommages-intérêts. [ 6 ] Les questions pertinentes retenues par le Tribunal pour trancher le litige opposant les parties sont les suivantes : A. L’immeuble était-il affecté de vices cachés lors de la vente ? B.

Dans l’affirmative, à quelle indemnité les demandeurs ont-ils droit ? C. La demande est-elle abusive et dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels la défenderesse a droit ? [ 7 ] Pour répondre à ces questions, le Tribunal retient de la preuve présentée les faits pertinents qui suivent. Analyse A. L’immeuble était-il affecté de vices cachés lors de la vente ? [ 8 ] Les demandeurs constatent la présence d’infiltration près de la cheminée de leur propriété, laquelle est localisée sur le versant arrière du toit, secteur gauche. La toiture est recouverte de bardeaux d’asphalte. Le bardeau de la

section avant de la toiture est d’origine, soit de 1998, alors que le versant arrière est refait en 2014. [ 9 ] Le recours des demandeurs soulève l’applicabilité de la garantie de qualité dont est redevable tout vendeur à l’égard d’un acheteur en vertu de l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 10 ] Pour conclure à la responsabilité de la défenderesse en vertu de cette garantie, les demandeurs ont le fardeau de prouver, selon la règle de la prépondérance de la preuve [1] , les quatre éléments constitutifs de la garantie, à savoir : le vice doit être antérieur à la

vente, il doit être caché, inconnu de l’acheteur au moment de la vente et il doit être grave. [ 11 ] Le caractère antérieur du vice s’évalue de manière factuelle en fonction du temps. [ 12 ] Pour sa part, le caractère caché du vice s’évalue de manière objective, c’est-à-dire comme ce que ferait un acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [ 13 ] Quant au caractère inconnu du vice, il s’évalue de manière subjective selon la connaissance réelle de l’acheteur au moment de l’achat. [ 14 ] Finalement, le caractère grave s’évalue de manière objective, à savoir selon les attentes d’un acheteur raisonnable par rapport à l’usage et le prix, et de manière subjective, par exemple, selon le coût des réparations et des inconvénients vécus par l’acheteur [2] . [ 15 ] Le caractère antérieur du vice ne fait aucun doute à la lumière du rapport d’inspection préachat [3] et des témoignages entendus. [ 16 ] Cependant, le caractère caché pose problème. [ 17 ] En effet, l’exigence du caractère caché d’un vice impose un standard de conduite de la part d’un acheteur puisque la garantie légale du vendeur ne constitue pas un système de protection de l’acheteur imprudent et incompétent [4] . [ 18 ] Ainsi, les demandeurs ont une obligation de prudence et de diligence et ils doivent inspecter la propriété qu’ils convoitent, tel que le ferait toute personne raisonnable, sans avoir besoin de recourir à un expert.

En somme, ils ont l’obligation de constater le vice apparent et ils doivent apporter une attention particulière à tout indice pouvant présager d’un vice quelconque [5] . [ 19 ] Ainsi, si des indices sont décelables, tel un acheteur prudent et diligent, les demandeurs se doivent de découvrir l’importance du problème et de recourir aux services d’un expert s’ils ne peuvent y parvenir eux-mêmes [6] . [ 20 ] En l’instance, les demandeurs ont choisi de faire examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment, à savoir M.

Vincent Jodoin de l’entreprise Tranquillité Préachat inc. [ 21 ] Au terme de l’inspection, les demandeurs sont informés de nombreux problèmes relatifs à la toiture et à la présence de nombreux indices d’infiltration d’eau active. Le rapport [7] de M. Jodoin énonce notamment : Condition générale (page 4) […] Des réparations en raison d’infiltrations d’eau à la cheminée et à la fenêtre de la salle de bain sont à prévoir en priorité . […] Structures de toit (pages 10-11) STOP – Réparation urgente Nous avons remarqué que le pontage était atteint par la pourriture à certains endroits.

Cela témoigne d’un problème d’infiltration d’eau . Des travaux sont nécessaires afin de remplacer les éléments pourris. Consulter un entrepreneur spécialisé en structure afin d’effectuer les travaux correctifs requis. Solins et scellements (page 13) Défaut à corriger Les joints de scellement sont détériorés et devront être refaits sur la totalité du bâtiment. Nous vous conseillons de vérifier l’état des scellements chaque année afin de prévenir les infiltrations d’eau dans l’enveloppe du bâtiment et une détérioration des composantes internes.

Revêtements de toit incliné (pages 21-22) Inspection limitée INSPECTION LIMITÉE, PRÉSENCE DE NEIGE SUR LA TOITURE. L’inspection de la toiture fut impossible lors de la visite, attendu la présence de neige sur le revêtement. Les parties non visibles pourraient dissimuler des travaux de réparations ou d’entretien. Nous vous recommandons de procéder à une inspection minutieuse du revêtement dès que possible. Information Toiture arrière refaite en 2014. Les versants de la façade et des côtés sont d’origine. La réfection est à prévoir à court terme bien que le vendeur nous ait déclaré qu’il soit encore bon.

Les solins et les contres solins sont à surveiller. De façon périodique, vérifier l’état des scellements. Voir à sceller les clous apparents avec du ciment plastique. Autre (page 23) STOP – Réparation urgente Nous avons noté des traces d’infiltration d’eau dans l’entretoit (cheminée et/ou jonction avec le garage). Déterminer avec exactitude l’origine des infiltrations et apporter les correctifs appropriés afin d’éviter une détérioration rapide des composantes internes. Remplacer / nettoyer les matériaux.

[Nos soulignements] [ 22 ] Face aux avertissements de M. Jodoin, les demandeurs réfèrent le Tribunal à la « déclaration du vendeur » selon laquelle la défenderesse indique la présence d’infiltration d’eau « autour de la cheminée, causée par l’usure naturel (sic) du “calking” autour de la cheminée, le tout a été résolu dès son apparition en 2015 (intempéries) » . [ 23 ] De fait, la défenderesse signale un problème en lien direct avec des infiltrations d’eau se situant au pourtour de la cheminée survenu en 2015. [ 24 ] Or, en 2018, lorsque M.

Jodoin inspecte la propriété, il note la manifestation d’infiltration d’eau multiple et apparente. [ 25 ] D’ailleurs, dans son rapport, M. Jodoin fournit aux demandeurs plusieurs indices positifs d’infiltration d’eau, notamment près de la cheminée. Il leur recommande spécifiquement de déterminer avec exactitude l’origine des infiltrations près de la cheminée et/ou de la jonction avec le garage et d’apporter les correctifs appropriés. Il s’agit d’une réparation qui porte la mention urgente. [ 26 ] À cet égard, l’expert des demandeurs confirme que les mentions de M.

Jodoin à la page 11 de son rapport réfèrent à la base de la cheminée [8] . [ 27 ] Les demandeurs se devaient de pousser plus loin leurs investigations. Pourquoi constate-t-on que certaines composantes présentent un état de putréfaction avancée si le problème d’infiltration d’eau est réglé depuis 2015 ? Comment expliquer l’état de détérioration avancée des structures près de la cheminée si le problème d’infiltration est résolu depuis 2015 ? [ 28 ] Or, le Tribunal est d’avis que les demandeurs ne peuvent simplement ignorer les nombreux drapeaux rouges soulevés par M.

Jodoin, et ce, sur la foi de la seule représentation que le problème a été réglé en 2015. M. Jodoin a porté à leur connaissance des indices qui auraient dû semer le doute dans leur esprit. [ 29 ] Le Tribunal est d’avis que les demandeurs ont fait l’acquisition de la propriété sans s’être assurés de l’état de la toiture et de la cheminée, et ce, malgré les multiples éléments annonciateurs et les avertissements de M.

Jodoin. [ 30 ] Un acheteur qui ne tient pas compte des avertissements d’un inspecteur préachat ne peut s’en plaindre par la suite [9] . [ 31 ] Dans les circonstances, les demandeurs n’ont pas agi comme un acheteur prudent et diligent aurait agi face aux nombreux indices révélateurs laissant présager des problèmes d’infiltration d’eau. Pour ces raisons, le Tribunal estime que le recours pour vices cachés est mal fondé. [ 32 ] Vu les conclusions auxquelles en arrive le Tribunal, il ne croit pas opportun de statuer sur l’absence de dénonciation soulevée par la défenderesse. B.

Dans l’affirmative, à quelle indemnité ont-ils droit ? [ 33 ] S’il en était arrivé à une conclusion différente, le Tribunal n’aurait pas fait droit à la réclamation telle que présentée. [ 34 ] Les demandeurs ont remplacé tout le revêtement de la toiture alors que 50 % de celle-ci avait atteint la fin de durée de vie utile et l’autre 50 % n’avait que quatre ans d’usure. [ 35 ] Selon les estimations produites, la réfection de 50 % de la toiture coûte entre 2 730,66 $ et 3 449,25 $. [ 36 ] Le Tribunal aurait fait droit à la demande pour une somme de 2 500 $, et ce, afin de tenir compte de la dépréciation du remplacement d’une portion d’une toiture de quatre ans. [ 37 ] Ce montant constitue la diminution du prix de vente qu’aurait accordé le Tribunal.

Aucun dommage supplémentaire n’aurait été accordé vu l’absence de preuve concluante de la connaissance ou de dol de la part de la défenderesse. C. La demande est-elle abusive et dans l’affirmative, quels sont les dommages auxquels la défenderesse a droit ? [ 38 ] La défenderesse réclame la somme de 2 407,12 $, soit les honoraires d’avocat qu’elle encoure pour assurer sa défense. Elle réclame également la somme de 2 529,45 $ pour ses frais d’expertise.

Finalement, elle réclame 3 000 $ pour « le stress et le tracas subis, les troubles et inconvénients, de même que la perte de la qualité de vie résultant des actions des demandeurs » . [ 39 ] Or, les frais d’avocat constituent habituellement un dommage indirect qu’une

partie ne peut réclamer [10] . Pour justifier le paiement des honoraires d’avocat, il faut une preuve d’un véritable abus pouvant, à

titre d’exemple, consister en la défense d’un droit non existant ou à la multiplication de procédures dilatoires ou futiles, ou encore en la prolifération de recours visant à faire encourir des frais inutiles à l’adversaire. [ 40 ] La preuve ne révèle ni abus de droit sur le fond du litige ni d’abus du droit d’ester en justice. [ 41 ] De plus, la Cour du Québec, Division des petites créances, vise à faciliter l’accès à la justice. Parmi les moyens mis en place par le législateur pour atteindre ce but, l’article 542 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») prévoit l’exclusion des avocats en Division des petites créances. La

partie qui choisit donc de consulter un avocat pour l’accompagner dans son dossier et faire valoir ses moyens de défense doit assumer les frais qu’engendre son choix. [ 42 ] Permettre à la défenderesse de recouvrer ces frais en guise de dommages, en l’absence d’abus de procédure, irait à l’encontre de la volonté du législateur et reviendrait à faire indirectement ce que l’article 542 C.p.c. interdit [11] . [ 43 ] Le Tribunal n’accorde pas les frais d’expertise puisque l’expertise produite n’a pas été utile.

[ 44 ] Quant aux dommages réclamés, la Cour suprême nous enseigne qu’à moins d’abus du droit d’ester en justice, la perte de temps et les efforts déployés pour obtenir justice sont des inconvénients inhérents aux efforts de quiconque est entraîné dans une démarche judiciaire [12] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] REJETTE la demande principale contre la défenderesse; [ 46 ] REJETTE la demande reconventionnelle contre les demandeurs; [ 47 ] Vu les circonstances, chaque

partie assumant ses frais de justice. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Date du délibéré : 23 juin 2022