2024 QCCS 406, 2024 QCCS 406

Cadieux c. Syndicat de la Copropriété La Boulangerie 2024 QCCS 406 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N o : 500-17-104906-188 DATE : 1 er février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JOHANNE MAINVILLE, J.C.S. ______________________________________________________________________ PIERRE CADIEUX

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA BOULANGERIE

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT (injonction permanente et dommages-intérêts) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Pierre Cadieux, est propriétaire de la

partie privative d’un condominium situé au 5318 de Lanaudière, à Montréal [1] , laquelle est l’une des trois parties privatives que comporte l’immeuble ayant pour adresse le 5316-5318-5320 de Lanaudière (« Immeuble »). [ 2 ] M. Cadieux poursuit le Syndicat de la copropriété la Boulangerie (le « Syndicat ») alléguant des vices de construction et/ou de conception affectant certaines parties communes de l’Immeuble, soit le mur arrière (ouest) et le mur de l’annexe (côté sud) [ identifié parfois comme étant le mur arrière et le mur gauche ] et une problématique d’infiltration d’eau provenant de la verrière, les deux cas se situant au niveau de sa

partie privative. Il recherche à ces égards diverses ordonnances d’injonction permanente visant à faire exécuter les travaux aux frais de la copropriété. Il réclame de plus la somme de 60 000 $ à

titre de dommages pour troubles et inconvénients et perte de jouissance paisible de sa résidence. [ 3 ] Le Syndicat conteste vigoureusement la demande. Il nie l’existence de vices de construction ou de conception auxdits murs, arguant que M. Cadieux cherche plutôt à améliorer les murs existants. Le Syndicat nie également l’existence d’une problématique d’infiltration d’eau dans l’unité de M. Cadieux et soutient qu’il y aurait de la condensation, phénomène pouvant être contrôlé par l’utilisation du ventilateur. Le Syndicat reconnait toutefois que les verres de la verrière doivent être remplacés.

Il s’est engagé à le faire, mais ce n’est pas urgent. [ 4 ] Se portant demandeur reconventionnel, le Syndicat réclame l’émission d’ordonnances d’injonction permanente visant :

i) à interdire à M. Cadieux d’exercer sa profession dans sa

partie privative; ii) obliger celui-ci à lui remettre une clé afin de permettre l’accès à son unité en cas d’urgence; et iii) à faire réparer par un entrepreneur licencié les percées exploratoires effectuées dans des parties communes sans l’autorisation du Syndicat. Le Syndicat réclame également le remboursement des honoraires extrajudiciaires de ses procureurs, somme s’élevant à 150 598,19 $ au 17 novembre 2023. 1. Le contexte [ 5 ] La copropriété divise en l’instance comprend trois unités, à savoir :

a) l’unité 5318 (rez-de-chaussé

e) acquise par M. Cadieux, informaticien, en décembre 2000;

b) l’unité 5320 (deuxième étage) acquise par Mme Johanne Leblanc, ostéopathe clinicienne et enseignante, et M. Emmanuel Aumente, ingénieur, en 2004; et

c) l’unité 5316 (troisième étage) acquise par Mme Isabelle Deslandes, médecin de famille, en 2007. Son conjoint, M. Benoît Bouré, anesthésiste et professeur à l’Université de Montréal, a habité l’unité à compter de 2008. L’unité a été vendue en février 2017 à M. Rémy Bravard et Anne Cabrol, son ancienne conjointe. Elle est aujourd’hui la propriété de M. Bravard, lequel œuvre dans la vente de logiciels et en finance. [ 6 ] La quote-part de M. Cadieux aux charges communes s’élève à 46 %, celui-ci occupant une grande superficie de l’Immeuble.

[ 7 ] Pour sa part, le Syndicat a été constitué en 1998. [ 8 ] M. Cadieux aurait été membre du conseil d’administration du Syndicat du 28 septembre 2006 au 20 mars 2018, bien que certains témoins affirment que du 2007 à 2010 il n’y a pas eu de conseil d’administration [2] . De septembre 2010 à mars 2018, il était constitué de M. Cadieux et divers autres copropriétaires. M. Cadieux n’est plus membre du conseil d’administration depuis le 20 mars 2018. Depuis cette date, le conseil est formé des autres copropriétaires, parfois agissant seul ou à plusieurs selon les années. Depuis le 8 mai 2023 à ce jour, M.

Bravard, M. Aumente et Mme Leblanc sont membres du conseil d’administration. [ 9 ] Jusqu’à environ 2014-2015, la copropriété adopte un mode de gestion informel, reposant sur la confiance et le bon voisinage. Les rencontres se font une fois l’an, et encore. Il n’y a pas de fonds de prévoyance officiel. Une pratique s’installe en regard des frais relatifs aux parties communes à usage restreint, lesquels sont supportés uniquement par ceux y ayant accès. Ainsi, tant M.

Cadieux que Mme Deslandes ont assumé eux-mêmes le coût de remplacement de leur porte et/ou fenêtres. [ 10 ] À partir de 2014, les relations entre les copropriétaires commencent à changer. M. Cadieux se plaint de divers problèmes et présente de plus en plus de demandes au Syndicat. [ 11 ] Selon M. Cadieux, depuis qu’il est copropriétaire de son unité, sauf les six premiers mois, qu’il qualifie comme étant le bonheur, il a dû faire face à de nombreux irritants, dont pour n’en nommer que quelques-uns :

a) à l’automne 2015, il découvre que les murs arrière (ouest) et de l’annexe sud au niveau de sa

partie privative sont mal isolés. Il s’en plaint au Syndicat, lequel nie toute responsabilité;

b) en 2017, il se plaint que Mme Leblanc et M. Aumente aient installé une thermopompe illégalement obstruant la vue du ciel de son solarium et diminuant ainsi la valeur de son unité;

c) il se plaint de la présence d’une infiltration d’eau dans son salon, problème réglé des années plus tard en 2015 [3] .

d) il dénonce la présence de fourmis;

e) en 2016, il se plaint d’inondation au mur arrière de son unité dans la verrière;

f) en 2017, il demande au Syndicat de remplacer la porte latérale de son unité qui a atteint sa durée de vie. Le Syndicat refuse de remplacer celle-ci à ses frais au motif de l’existence d’une pratique entre les copropriétaires. Il l’a remplacée lui-même trois ans plus tard. Finalement, le Syndicat a reconnu sa responsabilité et l’a remboursé en juillet 2020;

g) en 2020, il réclame des dommages qu’il allègue avoir subis en raison des travaux effectués en 2017 par le Syndicat aux solives de l’Immeuble situées dans le vide sanitaire. [ 12 ] Les plaintes de M. Cadieux donnent lieu à de nombreuses communications entre les parties et créent plusieurs tensions entre, d’une part, M. Cadieux et, d’autre part, les autres copropriétaires et, incidemment, les membres du conseil d’administration. [ 13 ] Le 7 février 2017, M. Cadieux, par l’entremise de son avocat, transmet une mise en demeure au Syndicat exigeant que les travaux correctifs soient effectués aux frais de la copropriété en regard :

i) de l’isolation du mur ouest et d’une

partie du mur sud au motif qu’il y aurait vice de construction ou de conception; ii) du remplacement de la porte extérieure latérale de son unité; et iii) de l’infiltration d’eau affectant le mur arrière de son unité se trouvant derrière la verrière. Il demande également que soit refaite par un professionnel la correction à une fissure que le copropriétaire du troisième étage aurait effectuée. [ 14 ] Il réclame, de plus, 5 000 $ pour perte de temps, troubles et inconvénients en raison de l’inaction et la complaisance du Syndicat.

Il réclame également 3 500 $ pour perte de revenus au motif qu’il travaille de son unité et qu’il sera dans l’impossibilité d’utiliser son bureau le temps que les travaux soient effectués aux solives de l’Immeuble. Il met en demeure le Syndicat de payer les sommes réclamées et de remédier auxdites situations dans un délai de 10 jours de la réception de la mise en demeure [4] . [ 15 ] Le 24 février 2017, le Syndicat, par l’entremise de son avocate, répond à la mise en demeure de M. Cadieux. Il demande de lui transmettre certains documents afin de pouvoir analyser ses réclamations plus amplement.

Dans l’attente de ceux-ci et à la suite d’une analyse préliminaire reposant uniquement sur la lecture de la déclaration de copropriété, il indique que l’Immeuble aurait été bâti vers 1922 et que corriger le déficit d’isolation comme le requiert M. Cadieux constituerait une amélioration de celui-ci, ce qui ne relève pas de sa responsabilité. Le Syndicat ajoute qu’à moins que les documents demandés modifient son analyse préliminaire basée uniquement sur la déclaration de propriété, l’article 34 (2) de la déclaration de copropriété n’impose pas au Syndicat l’obligation d’améliorer l’Immeuble, ce que recherche M.

Cadieux en voulant une meilleure isolation [5] . [ 16 ] Relativement à l’infiltration d’eau au mur arrière, le Syndicat demande de recevoir les rapports d’expertise et soumissions obtenus par M. Cadieux quant aux problèmes allégués. Il indique qu’à ce jour, l’entrepreneur qui a refait le scellant de la verrière a confirmé que le problème venait de la verrière de M. Cadieux, ce qui, selon le Syndicat, relève de la responsabilité de ce dernier.

Quant à la porte, le Syndicat dit s’en remettre à l’article 22 de la déclaration de copropriété, qui indique que les charges pour les parties communes à usage restreint sont uniquement à la charge des seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes [6] . [ 17 ] Finalement, en regard des dommages réclamés pour perte de revenus, le Syndicat indique que la déclaration de copropriété prévoit que les parties privatives sont destinées exclusivement à l’habitation et demande à M.

Cadieux de confirmer par écrit qu’il a cessé toute utilisation autre que résidentielle et de lui remettre la clé de son unité afin d’assurer le respect de la déclaration de copropriété.

Quant à la demande d’indemnisation pour troubles et inconvénients, le Syndicat la considère comme étant non fondée invoquant s’être toujours comporté de bonne foi et agi dans le meilleur intérêt de tous les copropriétaires [7] . [ 18 ] Le 3 avril 2017, le Syndicat, par l’entremise de sa procureure, rappelle que sa lettre du 24 février 2017 est demeurée sans réponse et réitère sa demande d’obtenir les documents pertinents afin de lui permettre d’analyser les réclamations de M. Cadieux. Il invite M.

Cadieux à collaborer pour éviter des frais inutiles à tous et des ressources judiciaires [8] . [ 19 ] Cette seconde missive reste lettre morte. [ 20 ] Le 20 mars 2018 se tient une assemblée de copropriétaires où sont présents Mme Leblanc, M. Aumente, Mme Cabrol et M. Bravard. À la surprise de tous, M. Cadieux envoie son avocat à sa place. Il est consigné au procès-verbal que le 7 février 2017, une mise en demeure a été adressée au Syndicat par les procureurs de M. Cadieux et une réponse lui a été fournie, mais qu’aucun développement de la mise en demeure n’a été porté à l’attention de l’administration [9] .

Le procès-verbal indique notamment ce qui suit en regard du mur arrière [10] : Le Syndicat prendra en charge l’isolation identique à celui en place actuellement et le copropriétaire du 5318 prendra en charge la différence s’il souhaite une meilleure isolation que celle en place actuellement. [ 21 ] Le compte rendu fait également référence à divers problèmes créés par M. Cadieux, tels notamment :

a) son refus de signer au nom du Syndicat sans raison valable les deuxième et troisième chèques pour les travaux du balcon avant du deuxième étage effectués par le sous-traitant de l’entrepreneur, ce qui a causé plusieurs problèmes à certains copropriétaires et obligé le Syndicat à procéder à la mise en place d’une subrogation pour effectuer le paiement, lequel a été fait par le copropriétaire du 5320;

b) le fait que M. Cadieux ait fait ajouter par l’entrepreneur une épaisseur d’isolation sur le toit avant sur lequel repose le balcon [du second étage] sans consulter le Syndicat, ce qui a empêché la remise du balcon à l’identique à cause de la différence de hauteur et obligé le Syndicat à adapter et refaire le balcon avec cette contrainte de hauteur [11] . [ 22 ] Le 18 juillet 2018, M. Cadieux met en demeure le Syndicat une seconde fois, déplorant ses nombreuses tentatives de faire avancer les choses par le biais des mécanismes internes de la copropriété, sans succès [12] .

Il souligne que ses demandes, qu’il qualifie de légitimes, ont été de nouveau ignorées ou rejetées lors de l’assemblée générale du 20 mars 2018 et réitère que la position du Syndicat à l’égard de l’isolation du mur est erronée en droit. Il rappelle également que le même mur est également affecté par une infiltration d’eau sur son côté nord, l’eau s’étant infiltrée par le solin en raison d’une craquelure du calfeutrage. Celui-ci ayant été refait il y a quelques années, il est toujours sous garantie. [ 23 ] Dans sa mise en demeure, M.

Cadieux demande au Syndicat de confirmer son intention ou son refus de procéder à la correction du vice du mur arrière de l’immeuble de manière à permettre d’atteindre le coefficient minimal R-19, soit celui exigé par les normes de construction de l’époque de sa construction en 1990, et de remplacer le solin du mur.

À défaut pour le Syndicat d’agir dans les 15 jours de la réception des présentes, il l’avise de son intention de faire exécuter les travaux correctifs nécessaires qu’il énumère dans sa missive [13] . [ 24 ] Le lendemain, le 19 juillet 2018, les procureurs du Syndicat se disent fort surpris de la mise en demeure du 18 juillet 2018 puisqu’elle semble ignorer les lettres des 24 février et 3 avril 2017. Le Syndicat déplore n’avoir toujours pas reçu les documents pertinents demandés. Il maintient donc sa position que les réclamations de M. Cadieux sont non fondées et irrecevables et il réitère ses demandes.

Il lui demande à nouveau de collaborer en fournissant toute la documentation afin qu’il puisse compléter l’analyse de la situation et réitère ses demandes quant à la clé et la confirmation qu’il cesse toute utilisation autre que résidentielle de son unité [14] . [ 25 ] Le 26 septembre 2018, M. Cadieux signifie sa demande introductive d’instance, dans laquelle il recherche des ordonnances d’injonction permanente en regard :

a) de l’isolation du mur extérieur aux frais de la copropriété et demande que ce travail soit effectué sous la supervision de son expert;

b) des travaux de maçonnerie aux frais de la copropriété décidés par le Syndicat le 8 décembre 2016 et pas encore effectués;

c) du déplacement aux frais de la copropriété de la thermopompe installée sur la toiture de l’immeuble par les copropriétaires du 5320;

d) du remplacement de la porte d’entrée de son unité aux frais de la copropriété; et

e) des dommages-intérêts pour troubles et inconvénients et perte de jouissance paisible au montant de 45 000 $. [ 26 ] En 2020, en parallèle aux présentes procédures judiciaires, M. Cadieux institue trois recours en trois mois devant la Cour du Québec, division des petites créances en regard de :

i) la porte latérale de son unité; ii) la thermopompe de M. Aumente et Mme Leblanc; et iii) sa perte de revenu alléguée en raison des travaux aux solives dans le vide sanitaire : trois sujets allégués dans sa demande introductive d’instance devant la Cour supérieure. [ 27 ] Ainsi, le 12 février 2020, M.

Cadieux institue une demande contre le Syndicat devant la Cour du Québec, division des petites créances, au montant de 12 423,79 $ pour compenser cinq jours de travail qu’il allègue avoir perdus et des frais de ménage en raison de l’exécution des travaux de remplacement de solives sous le bureau où il travaille dans son unité. Il allègue réclamer la somme de 12 423,79 $ puisque comme il doit payer 46 % des débours du Syndicat, il veut vraiment recevoir 6 557,51 $ [15] .

Le 2 mars 2023, considérant que le Syndicat soulève la question de la destination de l’immeuble dans sa demande reconventionnelle devant la Cour supérieure, le juge Daniel Dortelus, j.c.q., ordonne la suspension de l’instance jusqu’à ce que jugement soit rendu dans le dossier de la Cour supérieure [16] . [ 28 ] Le 24 avril 2020, M.

Cadieux institue une demande contre le Syndicat devant la Cour du Québec, division des petites créances, pour le remplacement de la porte latérale de son unité et réclame 7 453 $, soit 2 253 $ pour le coût de la porte et 1 500 $ pour perte de confort, 1 500 $ pour frais d’électricité supplémentaires, 2 000 $ pour le temps perdu et 200 $ pour avis juridique [17] . Le 5 février 2021, la juge Eliana Marengo, j.c.q., renvoie le dossier devant la Cour supérieure vu le maintien des allégations du demandeur à cet égard.

Toutefois, un nouveau dossier est ouvert à la Cour supérieure sous le numéro 500-17-116678-213, alors que le présent dossier ouvert depuis 2018 porte le numéro 500-17-104906-188. Devant l’imbroglio, le 16 novembre 2023, lors de la troisième journée d’audition du

présent dossier, M. Cadieux informe le Tribunal qu’il produira un désistement de sa demande dans le dossier 500-17-116678-213; ce qu’il a fait depuis. [ 29 ] Le 25 avril 2020, M. Cadieux institue une autre demande devant la Cour du Québec, division des petites créances, cette fois-ci contre M. Aumente et Mme Leblanc personnellement pour la thermopompe, alléguant qu’elle a été installée illégalement et qu’elle obstrue sa vue, et leur réclame 6 000 $ pour perte de jouissance de son solarium et 9 000 $ pour la perte de valeur de son condo [18] . M. Aumente et Mme Leblanc mettent en cause le Syndicat.

Le 7 décembre 2021, la juge Brigitte Gouin, j.c.q., siégeant à la division des petites créances, consigne au procès-verbal avoir pris connaissance du dossier de la Cour supérieure et que M. Cadieux confirme qu’il aurait abandonné sa demande relative à la thermopompe [19] . Une audience de trois heures est fixée au 7 mars 2022. Le 28 avril 2022, la juge Gouin rend jugement et conclut que la thermopompe des défendeurs constitue une obstruction « plus que limitée sinon minime sur une

partie du ciel du solarium de Cadieux et donc un inconvénient normal de voisinage » [20] . Elle rejette la demande et condamne M. Cadieux à payer les frais de justice aux défendeurs et au Syndicat. [ 30 ] Dans l’intervalle, le 29 mai 2020, le Syndicat, par l’entremise de sa procureure, adresse une lettre au procureur de M. Cadieux. Il souligne le désaccord de l’expert du Syndicat avec des aspects importants de l’opinion de l’expert de M. Cadieux.

Il mentionne qu’il a proposé une rencontre entre experts afin de concilier leurs opinions et possiblement procéder à la préparation d’un rapport commun, soulignant qu’il veut et tente toujours de trouver une solution à l’amiable. Il fait état du refus de M. Cadieux à la tenue d’une rencontre entre experts tant qu’il n’aurait pas reçu le rapport de l’expert du Syndicat, alors que, cherchant à éviter des frais additionnels, le Syndicat n’avait pas donné mandat à son expert de rédiger un rapport.

Il l’informe que son expert a reçu mandat de participer à la rencontre entre experts ordonnée par la cour dès le dépôt du protocole. Il réitère sa volonté de trouver une solution à l’amiable, sollicitant la

partie adverse en ce sens [21] : Ces derniers développements dans le dossier nous amènent à vous transmettre la présente, dans une ultime tentative pour trouver une solution à l’amiable dans le meilleur intérêt des parties, avant d’engager plus de frais, soit l’argent des copropriétaires, pour les interrogatoires, la préparation du procès et le procès. [ 31 ] Toujours dans la lettre du 29 novembre 2020, le Syndicat, par l’entremise de sa procureure, énonce sa position quant aux travaux à la copropriété comme suit [22] :

a) La réfection du mur arrière : les travaux sont en suspens depuis des années à cause de la demande de M. Cadieux en regard de l’isolation. L’expert du Syndicat a confirmé que les travaux d’isolation additionnelle désirés par M. Cadieux peuvent seulement être effectués de l’intérieur et il a approuvé l’étendue des travaux prévus par le Syndicat depuis 2017, lesquels seront effectués. Ils incluront une isolation équivalente à celle en place, sans isolation supplémentaire, ce qui évitera de créer un empiètement sur la ligne de propriété. Le Syndicat procèdera aux travaux dès que les circonstances en lien avec la Covid-19 et l’horaire de l’entrepreneur le permettront.

b) L’isolation additionnelle : ces travaux ne seront pas effectués, car ils constitueraient une amélioration devant être approuvée par les copropriétaires selon les exigences de la Loi et de la déclaration. La décision du conseil d’administration de 2017 est donc maintenue.

c) L’installation d’un pare-vapeur sur le mur intérieur : les deux experts sont d’accord que l’application d’une peinture pare-vapeur est suffisante.

Malgré qu’il n’y ait eu aucun dommage résultant de l’absence d’un pare-vapeur et que l’expert du Syndicat ne juge pas son installation nécessaire, le Syndicat s’engage à procéder à ces travaux dès qu’une décision de la Cour sera rendue en lien avec l’isolation.

d) Le parement d’acrylique : l’expert du Syndicat confirme qu’il n’y a pas de déficience à corriger, mais qu’il devra être remplacé à moyen terme. Le Syndicat s’assurera de vérifier l’intégralité de cet élément chaque année et prendra les travaux futurs en compte dans l’analyse du fonds de prévoyance.

e) Les solins et la tôlerie : ces travaux sont à effectuer. Un projet de résolution sera proposé au prochain conseil. Le projet propose l’engagement de ces travaux à l’année budgétaire de 2021.

f) La maçonnerie et la cornière d’acier structurale : suivant la recommandation des deux experts, le Syndicat a mandaté un ingénieur afin d’évaluer la cornière d’acier. Les travaux de la cornière seront effectués au même moment que ceux de maçonnerie. L’entrepreneur a été mandaté et les travaux seront faits dès que les circonstances en lien avec la Covid-19 et l’horaire de l’entrepreneur le permettront.

g) La porte d’entrée de M. Cadieux : le Syndicat lui demande de leur transmettre la facture pour le remplacement de la porte pour évaluation. Un projet de résolution proposant la prise en charge rétroactivement du remplacement de la porte a été préparé. Le remplacement des portes du 5316 et 5320 est prévu à l’année budgétaire 2021. Cela sera proposé au prochain conseil d’administration.

h) Les thermopompes : le Syndicat indique que M. Cadieux a déplacé sa thermopompe en 2019 sur le toit de l’annexe du rez-de- chaussée sans autorisation du Syndicat. De plus, son emplacement ne respecte pas la résolution du conseil d’administration adoptée en 2017. Le Syndicat transmettra des options et instructions de positionnement des thermopompes à M. Cadieux et aux propriétaires du 5320, selon ce qui est faisable et qui ne nuira pas aux autres copropriétaires. Ces travaux seront engagés par et à la charge de chacun des copropriétaires. [ 32 ] Le Syndicat clôt sa lettre en invitant à nouveau M.

Cadieux à tenter de s’entendre et propose la tenue d’une rencontre entre les parties et, aux fins de discussions, invite M. Cadieux à obtenir une soumission pour les travaux d’isolation qu’il demande [23] . [ 33 ] M. Cadieux ne donne pas suite à cette ouverture du Syndicat. [ 34 ] Le 13 novembre 2020, M. Cadieux modifie une première fois sa demande introductive d’instance. Il modifie notamment ses allégations quant à la porte, précisant qu’il a été contraint de procéder lui-même au remplacement de celle-ci, mais qu’en juillet 2020, le Syndicat l’a remboursé, soit plus de trois ans après avoir été avisé.

Il raye les allégations et sa conclusion relatives au déplacement de la thermopompe de l’unité voisine. Il conserve toutefois le même montant pour sa réclamation en dommages, soit 45 000 $. [ 35 ] Le 29 avril 2023, le Syndicat transmet un

Avis de convocation à une assemblée générale annuelle devant se tenir le 8 mai

2023 [24] . Préalablement, le 5 mai 2023, le Syndicat transmet un courriel aux copropriétaires annonçant que « des travaux de revêtement du mur arrière de votre immeuble auront lieu entre le 20 mai et le 21 juin prochain. Ces travaux sont nécessaires pour maintenir la sécurité et l’intégrité du bâtiment » [25] . Lors de l’assemblée générale annuelle, une « cotisation spéciale mur extérieur » de 25 766 $ est présentée aux copropriétaires afin de financer les travaux du mur extérieur. [ 36 ] Le 30 mai 2023, M. Cadieux reçoit copie de la soumission de General Frex inc., l’entrepreneur retenu par le Syndicat [26] .

Le 19 juillet 2023, le Syndicat avise par courriel les copropriétaires et les voisins arrière de l’Immeuble qu’il a obtenu à cette date la confirmation de l’entrepreneur que les travaux débuteront le 24 juillet et se tiendront du 24 au 28 juillet 2023 [27] . M. Cadieux se plaint des travaux qui ont été effectués. [ 37 ] Le 6 juin 2023, M.

Cadieux, par l’entremise de son procureur, notifie une nouvelle mise en demeure en lien avec l’infiltration d’eau alléguée dans la verrière et donne au Syndicat jusqu’au 1 er septembre 2023 pour remplacer la verrière, à défaut de quoi il entend modifier sa demande introductive d’instance afin de rechercher l’émission d’une ordonnance d’injonction permanente à cet égard et de majorer ses dommages-intérêts en conséquence [28] . [ 38 ] Le 5 septembre 2023, soit deux mois avant le début du procès, M. Cadieux modifie une deuxième fois sa demande introductive d’instance.

Il ajoute les paragraphes 5 ii), 15.1 à 15.16 relatifs à sa réclamation sur l’isolation déficiente du mur; les paragraphes 17.4 à 17.53 relatifs aux infiltrations d’eau depuis la verrière; les paragraphes 19.1 à 19.4 relatifs aux responsabilités du Syndicat et 29.1 relativement aux remèdes recherchés ainsi que des ajouts à des paragraphes existants et 35 nouvelles pièces. Enfin, il augmente le montant des dommages qu’il allègue avoir subis à 60 000 $. [ 39 ] Désirant en finir avec le dossier de M.

Cadieux et éviter de se retrouver avec une cinquième poursuite ou une remise du procès, le Syndicat prend la décision de ne pas s’opposer aux modifications. Les parties conviennent donc de part et d’autre de se communiquer des pièces additionnelles. [ 40 ] Le 14 novembre 2023, au début du procès, M. Cadieux présente une demande verbale pour modifier une troisième fois sa demande introductive d’instance. Il raye les paragraphes i), ii) et vii) de la première conclusion de sa demande, soit ceux relatifs à la réfection du parement du mur puisque ces travaux ont été faits en juillet 2023 par le Syndicat.

Dans le même esprit et aux fins de cohérence, il raye les allégations aux paragraphes 15.12 à 15.16 de sa demande. [ 41 ] Plus tard dans la journée du 14 novembre 2023, contre-interrogé sur la raison pour laquelle il maintient sa demande quant aux travaux de maçonnerie alors que ceux-ci ont été effectués le 21 septembre 2020, M. Cadieux répond qu’il s’agit d’une erreur.

Une quatrième modification verbale est alors apportée à la demande introductive d’instance afin de rayer l’ordonnance demandée relativement aux travaux de maçonnerie. [ 42 ] Enfin, lors de la troisième journée d’audition, comme indiqué plus haut, M. Cadieux se désiste de sa demande dans le dossier 500-17-116678-213 concernant la porte latérale, maintenant sa réclamation dans le présent dossier. 2. Les expertises 2.1 En demande [ 43 ] M. Cadieux retient les services de la firme ExpertBâtiment.

Le technologue Normand Duchesne procède à une expertise sur les lieux les 26 et 29 août 2018 et signe un rapport le 19 septembre 2018 (« Rapport Duchesne ») [29] . Il effectue un complément d’investigation à la demande de son client et signe un second rapport le 17 février 2020 (« Rapport Duchesne complémentaire ») [30] . [ 44 ] M. Duchesne est reconnu par le Tribunal comme expert à

titre de technicien en architecture, qualification reconnue par le Syndicat. [ 45 ] Le Rapport Duchesne répond au mandat suivant : Le mandat qui nous est confié consiste à émettre un avis technique à propos : • infiltrations d’eau • isolation d’un mur extérieur. [31] [ 46 ] Afin d’obtenir les informations pertinentes au mandat, l’expert Duchesne indique avoir effectué une revue historique du bâtiment avec le propriétaire et une inspection visuelle intérieure et extérieure [32] . [ 47 ] En regard de l’historique du bâtiment, il se restreint à dire que M. Cadieux est propriétaire de l’unité située au rez-de-chaussée et que ladite unité aurait été agrandie en 1995 [33] . [ 48 ] Au

chapitre de son analyse et recommandation, l’expert Duchesne écrit : Notre inspection des lieux et notre étude des conditions existantes nous ont permis d’observer certains désordres, déficiences et non- conformités propices à faciliter des infiltrations d’eau dans l’immeuble.

De plus, la conception et la mise en œuvre des composantes de l’enveloppe peuvent favoriser le maintien de zones humides dans les cavités intramurales pouvant contribuer à la prolifération de moisissure et la détérioration prématurée de l’ouvrage. [34] [ 49 ] En regard des infiltrations d’eau, l’expert Duchesne identifie quatre sources potentielles susceptibles de contribuer au maintien de zones humides dans les cavités de l’Immeuble, soit :

i) l’absence de pare-vapeur; ii) la condensation; iii) les parements extérieurs, iv) le solinage et la tôlerie [35] .

[ 50 ] En ce qui concerne le pare-vapeur, l’expert Duchesne indique avoir constaté que l’ensemble du mur en façade arrière est dépourvu de pare-vapeur conforme. Il précise que du côté droit du mur, l’isolant extrudé pourrait être considéré comme pare-vapeur. Toutefois, il ajoute que les panneaux ne semblent pas adhérer l’un contre l’autre et les joints de panneau peuvent ne pas avoir été scellés [36] . Il recommande donc l’application d’une peinture pare-vapeur sur les finis intérieurs [37] . En ce qui concerne la

section du mur de la chambre à coucher et du placard, il recommande le démantèlement des finis et de l’isolant existant de façon à identifier la ou les sources des ponts thermiques observés et apprécier l’état du mur de bloc de béton [38] . [ 51 ] En regard de la condensation, il note avoir observé des dommages aux composantes de la verrière, mais est d’avis que ceux-ci sont causés par la condensation de l’eau sur les parois froides de la verrière.

Il recommande l’installation d’un ventilateur au plafond de façon à faire circuler l’air vers le haut ou vers le bas, le cas échéant [39] . [ 52 ] En ce qui concerne les parements extérieurs, il indique que ceux-ci sont endommagés et souffrent d’un déficit d’entretien.

Il recommande de procéder à diverses interventions, dont la réfection du parement et la révision des ouvrages de solinage et tôlerie [40] , ce qui a été fait depuis. [ 53 ] Au niveau de l’isolation, à la suite de percements exploratoires, l’expert Duchesne identifie trois zones distinctes où la composition de l’enveloppe et la résistance thermique diffèrent significativement, soit la zone (A) (chambre à coucher) R-15.844, la zone (B) (verrière) R-10.64 et la zone (C) (verrière) R-26.284, soit une moyenne de R-17.3. Il conclut qu’une grande

partie du mur extérieur ne respecte pas les normes en vigueur existantes entre 1983 et 2012, la résistance thermique requise pour les murs exposés hors sol étant de R-19.3 [41] . Elle est de R-29 aujourd’hui. [ 54 ] Tenant compte de l’ensemble des désordres, déficiences et non-conformités constatés, soit l’absence de pare-vapeur, présence de ponts thermiques significatifs, détérioration du parement existant en façade arrière, absence de parement en façade arrière et état du mur porteur en blocs de béton, M.

Duchesne formule les recommandations suivantes [42] : • le démantèlement des finis du mur de la chambre des maîtres; • l’inspection du mur de blocs de béton, incluant les travaux requis selon son état; • l’isolation des cavités intramurales avec de l’uréthane giclé de façon à éliminer les ponts thermiques, rendre conforme la résistance thermique du mur et assurer une barrière contre l’humidité; • l’isolation à l’uréthane giclé de toute la surface extérieure du mur de blocs de béton [demande de M.

Cadieux rayée depuis]. [ 55 ] Pour sa part, le mandat du Rapport Duchesne complémentaire consiste à émettre un avis technique à propos :

i) de l’isolation d’un mur extérieur du côté sud dans la chambre principale; et ii) des conditions d’un mur de maçonnerie [43] . Il y est précisé à

titre de compréhension du mandat que les points suivants doivent être analysés : • Effectuer une thermographie, des lectures d’humidité et des percements pour le mur du côté sud [44] en arrière (dans la chambre des maîtres). • Inspecter mur de briques du côté sud en avant (qui donne sur le stationnement) et là où les fissures ont augmentées (sic ) pour valider s’il y a réellement un ventre de bœuf et, dans l’affirmative, s’il est dû à une cornière d’acier de dimensions insuffisantes dessous (ce que la

partie adverse aurait remarqué). [45] [ 56 ] Pour obtenir les informations pertinentes au mandat, l’expert Duchesne a effectué :

i) une captation de thermogrammes à l’aide d’une caméra infrarouge; ii) une inspection visuelle intérieure et extérieure; et iii) des puits exploratoires dans la cloison extérieure du mur côté sud [46] . [ 57 ] Au niveau de l’historique du bâtiment, l’expert Duchesne écrit que l’unité de M.

Cadieux « aurait été agrandie en 1995, soit avant la conversion de l’Immeuble en copropriété divise en août 1998 » [47] . [ 58 ] Il observe également de l’intérieur le simulacre des montants métalliques de l’ossature du mur extérieur, phénomène , précise-t-il, qui s’explique par l’agglutinement de la poussière dans l’air ambiant sur les surfaces froides et humides que représentent les ponts thermiques créées par l’assemblage lui-même [48] . Il fait état, photos à l’appui, qu’à divers endroits, le thermogramme démontre des anomalies thermiques assimilables à des ponts thermiques [49] .

Il note l’absence de pare-vapeur conforme devant l’isolant de fibre de verre autour d’une prise électrique [50] . [ 59 ] Les recommandations énoncées au Rapport Duchesne complémentaire en regard du problème d’isolation reprennent celles de son premier rapport. 2.2 En défense [ 60 ] Pour répondre au Rapport Duchesne, le Syndicat fait appel à la firme ZARATÉ LAVIGNE. L’architecte Jean-François Lavigne est mandaté pour examiner l’Immeuble en relation avec les déficiences alléguées par M. Cadieux et préparer un avis technique.

À cette fin, il effectue une visite du bâtiment, le 8 novembre 2018, sans vérifications destructives. Son rapport est daté du 20 avril 2020 (« Rapport Lavigne ») [51] . [ 61 ] M. Lavigne est reconnu par le Tribunal comme architecte expert en bâtiments, qualification reconnue par M. Cadieux. [ 62 ] Dans le Rapport Lavigne, l’expert constate que le mur arrière est construit en blocs de béton recouverts de lattes de bois verticales partiellement défaites et de planches de vinyle. Il n’y a aucun isolant sur ce mur et il est en mauvais état.

Malgré que le parement soit incomplet, en mauvais état et qu’il n’y ait aucun pare-pluie, il n’a constaté qu’un seul petit dommage par l’eau à l’intérieur. Il précise que puisque le mur est construit sur la ligne de division, il ne peut être épaissi, car cela entrainerait un empiètement sur le lot

voisin. Il recommande de procéder à la pose d’un nouveau parement en façade arrière sans créer d’empiètement, travaux à la charge du Syndicat [52] [ce qui a été fait depuis]. [ 63 ] En regard de la présence d’humidité dans la cavité intramurale de la chambre des maîtres, il constate que le mur arrière étant en

partie sans parement, il est probable que les blocs de béton accumulent de l’humidité lorsqu’il pleut. Cependant, comme il n’y a pas d’infiltrations directes d’eau, il indique qu’il semble que le mouillage du mur fasse augmenter le taux d’humidité dans le mur, mais sans créer de dommages intérieurs. Il précise que les trous d’exploration faits par M. Duchesne sur la surface intérieure de ce mur démontrent qu’il est isolé par l’intérieur et que l’isolant est sain. Pour sa part, il n’a pas observé de dommages à l’intérieur de l’unité de M.

Cadieux qui pourraient résulter d’infiltrations sauf un petit cerne près de l’escalier sous la verrière. Il a observé qu’il existe du suintement à partir de la verrière sur le mur adjacent, probablement dû à de la condensation par temps froid [53] . [ 64 ] En ce qui concerne l’absence de pare-vapeur conforme dans la chambre des maîtres, il indique n’avoir observé aucun dommage de l’intérieur pouvant résulter de cette absence. Il note qu’un pare-vapeur peut être constitué d’une peinture pare-vapeur appliquée aux murs en placoplâtre et retient, à

titre préventif, la recommandation de M. Duchesne à cet égard [54] . Quant à la recommandation de M. Duchesne de « démantèlement des finis et de l’isolant existant de façon à identifier la ou les sources des ponts thermiques observés et apprécier l’état du mur de bloc de béton », il l’estime non justifiée par ses observations. Selon lui, les thermographies 40 à 43 de M. Duchesne indiquent clairement que les ponts thermiques sont en fait les montants d’acier du mur extérieur (visibles sur la figure 39) et qu’il y a perte de chaleur à la rencontre du mur et du toit.

Les figures 38 et 39 montrent une laine isolante saine et des cavités exemptes de traces de condensation ou de moisissures. La photo 19 de son expertise montre que les salissures résultant de la perte de chaleur à travers les montants d’acier sont visibles à l’œil nu et qu’un nettoyage des surfaces permettra de les enlever [55] . [ 65 ] En ce qui concerne l’isolation inconstante observée par M. Duchesne, il constate que les murs sont isolés avec différents matériaux selon les endroits et que l’usage de type d’isolants différents sur les murs extérieurs ne constitue pas une déficience en soi.

Il émet l’hypothèse que cela peut s’expliquer par la construction par ajouts successifs au rez-de-chaussée du bâtiment. [ 66 ] Quant au fait que le mur extérieur serait non conforme aux normes en vigueur entre 1983 et 2012, il indique que la construction du bâtiment a débuté en 1922, et que, par conséquent, la

Loi sur l’économie de l’énergie dans le bâtiment [56] (« LEEB ») ne s’applique pas [57] . Il ajoute qu’« [en] fait, au moment de la transformation du local rez-de-chaussée en pièces habitables de type logement (1995), aucune règlementation applicable à l’isolation thermique des bâtiments existants n’était en vigueur au Québec. Ce n’est qu’en 2012 que le Règlement modifiant le Code de construction pour favoriser l’efficacité énergétique des bâtiments (appelée

Partie 11 du Code) est entré en vigueur (le 30 août 2012) et s’appliquait aux rénovations ». Il conclut qu’entre 1983 et 2012, la règlementation énergétique des bâtiments au Québec ne s’appliquait qu’aux constructions neuves. Il rejette donc les recommandations de M. Duchesne à cet égard [58] . [ 67 ] En regard des fissures et problèmes de maçonnerie, il indique avoir constaté des fissures dans les parements de maçonnerie et que le joint vertical est rempli de mortier et est partiellement vidé à un endroit.

Selon lui, ces déficiences ne semblent pas représenter des conditions dangereuses, mais il recommande de faire effectuer une réparation locale par un maçon. Il recommande également de faire examiner la cornière par un ingénieur en structure. Il ajoute que les coûts de ces travaux sont à la charge du Syndicat [59] . [ 68 ] Il traite par la suite de la question de la non-conformité du parement de ciment-acrylique. Pour lui, ce parement montre quelques fissures, mais il est généralement en bon état.

À l’intérieur de la verrière, il n’a pas vu de fuites d’eau sous ce mur [60] . [ 69 ] En regard de l’infiltration d’eau au mur derrière la verrière, lors de son examen visuel, il a constaté une seule petite zone sur le placoplâtre du mur arrière qui semblait avoir été endommagée par l’eau. Comme le mur de blocs de béton est partiellement dégarni de tout parement dans sa

partie supérieure, il émet l’hypothèse qu’il s’agit là d’une condition locale d’infiltration qui sera réglée par l’amélioration de l’étanchéité du mur aux intempéries et la réfection du parement [61] .Il ajoute que ces coulisses résultent de la condensation de surface sur une ossature de verrière en bois, mais a observé que le scellement du vitrage est en général en bon état. Il est d’accord avec la recommandation de M.

Duchesne de la pose d’un ventilateur [62] . [ 70 ] Enfin, l’expert Lavigne constate que la porte latérale du rez-de-chaussée est en mauvais état et en recommande le remplacement aux frais du Syndicat [63] . [ 71 ] Puis, il conclut comme suit : En nous basant sur l’information dont nous disposons et sur nos propres constats sur place, nous sommes d’avis que les travaux de réparation à réaliser sur ce bâtiment touchent principalement la réfection du parement du mur arrière, la réparation de certains solins et le scellement ou le rejointement de fissures dans le parement de maçonnerie sur le mur sud.

Une mention particulière devra être portée à la cornière d’acier soutenant le parement de brique sur le mur sud, qui devrait être vérifiée par un ingénieur en structure.

Les travaux de dégarnissement intérieur et d’isolation thermique recommandés par le technologue Duchesne au rez-de-chaussée, sont, à notre avis, ni justifiés par une non-conformité aux règlements de construction en vigueur au moment de la transformation en logement du rez-de-chaussée, ni par la présence de dommage matériels significatifs. […] [64] [ 72 ] Le Rapport Lavigne traite également brièvement du Rapport Duchesne complémentaire daté du 17 février 2020. En ce qui concerne l’isolation du mur extérieur côté sud de la chambre des maîtres, il note que sur ce point, M. Duchesne n’apporte aucun élément nouveau.

Il réitère son opinion que le démantèlement des finis sur ce mur est injustifié et que les travaux constitueraient une amélioration de la

partie commune. [ 73 ] En regard de la condition d’un mur de maçonnerie, il note que l’expert Duchesne affirme que « la maçonnerie est disloquée permettant des infiltrations d’eau dans l’ouvrage », mais il n’a pas cru bon de mentionner s’il y avait eu des dommages visibles résultant d’infiltrations d’eau. Il est toutefois d’opinion que le joint de mortier en

partie basse est évidé entre deux parements de brique et qu’il doit être rempli de scellant. Il est également d’avis que la fissure entre les pierres du parement avant et le parement de brique latérale doit être réparée. Quant à la déflexion par rapport à la verticalité du mur sud, il recommande de la faire examiner par un ingénieur en

structure. [ 74 ] En résumé, il conclut que les travaux de réparation à réaliser sur le bâtiment touchent principalement la réfection du parement du mur arrière, la réparation de certains solins et le scellement ou le rejointement de fissures dans le parement de maçonnerie sur le mur sud. Une attention particulière devra être portée à la cornière d’acier soutenant le parement de brique sur ce mur sud, laquelle devrait être vérifiée par un ingénieur en structure. Quant aux travaux de dégarnissage intérieur et d’isolation thermique recommandés par M.

Duchesne au rez-de-chaussée, ils ne sont pas justifiés par une non-conformité aux règlements de construction ni par la présence de dommages matériels significatifs [65] . [ 75 ] Le 15 juillet 2021, le Syndicat mandate à nouveau la firme ZARATÉ LAVIGNE afin d’obtenir un avis technique complémentaire. Le mandat reçu vise à commenter les travaux exigés par M.

Cadieux selon le Rapport Duchesne complémentaire daté du 17 février 2020, de préparer une estimation des coûts de construction qui en découlent et de préciser l’historique des ajouts successifs au bâtiment principal (« Rapport Lavigne complémentaire 1 »). [ 76 ] Pour ce qui est de ses commentaires sur le Rapport Duchesne daté du 17 février 2020, il reprend essentiellement les conclusions du Rapport Lavigne. [ 77 ] Ainsi, l’expert Lavigne note qu’en ce qui concerne le mur arrière ouest (ce que M. Duchesne a identifié comme le mur de la chambre à coucher et du placard), M.

Duchesne recommande le « démantèlement des finis et de l’isolant existant… ». Pour la

partie droite (verrière), l’expert Duchesne recommande « … l’application de peinture pare-vapeur sur les finis intérieurs ». À l’extérieur du mur arrière, l’expert Duchesne recommande de plus, la « [r]éfection du parement de la façade arrière, incluant l’isolation du mur porteur » et « l’isolation à l’uréthane giclé de toute la surface extérieure du mur de blocs de béton ». [ 78 ] À cet égard, l’expert Lavigne indique que le Syndicat a fait réaliser un certificat de piquetage par un arpenteur-géomètre qui démontre que ce mur est en empiètement sur les deux lots voisins.

Il n’est donc pas possible d’ajouter de l’isolant par l’extérieur. Il n’est pas possible non plus, selon le code de construction actuel, de remplacer le matériau combustible actuel par autre chose que des matériaux incombustibles. Il recommande donc de dégarnir tous les matériaux de parement du mur arrière, d’appliquer une membrane liquide pour assurer l’étanchéité des blocs et d’appliquer un crépi cimentaire sur la surface. Compte tenu de l’absence de dommages et de fondement quant à la non-conformité de ce mur, il recommande de ne pas réaliser de travaux d’isolation par l’intérieur.

Selon lui, de tels travaux seraient importants, non justifiables et auraient peu d’impact sur la résistance thermique, considérant les multiples ouvertures de l’unité [66] . [ 79 ] En ce qui concerne le mur latéral gauche (sud), l’expert Duchesne recommande « le démantèlement des finis du mur de la chambre principale ; (…) l’isolation des cavités intramurales avec de l’uréthane giclé ».

L’expert Lavigne rend l’opinion suivante : Isolation (thermique) Duchesne a décrit le résultat de l’existence alléguée de ponts thermiques (traces de poussière en bandes verticales correspondant à l’emplacement des montants du mur) sans identifier la cause des ponts thermiques. Comme aucune règlementation ne s’appliquait aux ponts thermiques avant 2012, il ne peut s’agir d’une non-conformité. Aucun dommage ne résulte de la présence des ponts thermiques allégués sinon ces bandes de poussière. Nous recommandons de nettoyer le mur.

Duchesne a estimé la valeur isolante de ce mur en retirant la plaque d’une prise électrique murale (dont la localisation n’est pas précisé

e) à R-12, sans avoir calculé comme il l’a fait dans son rapport précédent, le bilan thermique total de ce mur extérieur. (Duchesne Rapp. Compl., p. 4.) Il recommande l’isolation des cavités intramurales avec de l’uréthane giclé (Duchesne Rapp. Compl. P. 9), ce qui serait clairement une valeur ajoutée au bâtiment et n’est pas justifié par les faits qu’il a constatés. Pare-vapeur Par la même prise électrique, Duchesne dit avoir constaté l’absence de pare-vapeur à cet endroit. Il conclut que « …l’ensemble du mur en façade latérale gauche (chambre principale) est dépourvu de pare-vapeur conforme. » (Duchesne Rapp.

Compl., p. 7). Pourtant, aucun dommage ne résulte de l’absence de pare-vapeur et l’examen visuel par une seule ouverture demeure, à notre avis, insuffisant pour arriver à une telle généralisation. Duchesne recommande « le démantèlement des finis et de l’isolant existant de façon à identifier la ou les sources des ponts thermiques observés et apprécier l’état du mur porteur » (Duchesne Rapp. Compl. p.7). Pourtant, aucun dommage ne résulte de l’absence de pare- vapeur et l’examen visuel par une seule ouverture demeure, à notre avis, insuffisant pour arriver à une telle généralisation.

Duchesne recommande « …le démantèlement des finis et de l’isolant existant de façon à identifier la ou les sources des ponts thermiques observés et apprécier l’état du mur porteur » (Duchesne Rapp. Compl. p.8). Compte tenu de l’absence de dommages, il n’y a pas lieu de démanteler quoique ce soit à notre avis. L’état du mur porteur en maçonnerie peut également être constaté dans la cour du voisin, car il y est visible. [67] [ 80 ] Enfin, l’expert Lavigne est d’avis que les travaux exigés par M.

Cadieux auraient peu d’impact sur la résistance thermique globale de l’enveloppe de la chambre, compte tenu de la présence d’une grande porte de garage vitrée en façade, de deux lanterneaux dans le toit de cette chambre et d’une toiture entièrement vitrée (la verrière attenante à la chambre), tous susceptibles de déperdition de chaleur significative [68] . [ 81 ] L’expert Lavigne traite par la suite de l’historique du bâtiment. Selon les informations tirées des archives, l’expert Lavigne indique que le garage (aujourd’hui désigné comme la chambre) a été construit entre 1920 et 1939 et la

section arrière du bâtiment (verrière) aurait été construite en 1939 ou avant. Ces sections ont pu être modifiées au fil du temps, mais la construction des deux sections a débuté avant 1983. Quant au garage, il a été converti en chambre entre 1992 et 1995 et a fait l’objet d’un toit vitré au-dessus, seul l’ajout de la verrière constitue une addition et devrait être conforme à la LEEB , ce qui est le cas puisque les données de M. Duchesne démontrent une valeur de résistance thermique de R-26,284, la

partie haute de la verrière est donc conforme aux normes

applicables [69] . [ 82 ] Finalement, il estime à 36 105,37 $, taxes incluses, le coût des travaux recherchés par M. Cadieux [70] . [ 83 ] Le 3 novembre 2023, la firme ZARATÉ LAVIGNE produit un troisième rapport d’expertise ( Rapport Lavigne complémentaire 2 ») à la demande du Syndicat. Le mandat confié à M. Lavigne est d’examiner l’état actuel de la verrière située sur le toit du rez-de-chaussée et la condition actuelle du parement au mur arrière. L’inspection s’est limitée au mur arrière orienté vers l’ouest et à la verrière à partir du toit et de l’intérieur de l’unité 5318 au rez-de-chaussée en présence de M.

Cadieux [71] . [ 84 ] L’expert Lavigne note que le calfeutrage de la verrière a été refait à l’automne 2020. Il indique que la verrière mesure 10 pieds sur 16 pieds et est constituée de vitres scellées à double vitrage déposées sur des membrures en bois teint. Lors de sa visite, le 11 octobre 2023, une pluie légère tombait et le calfeutrage de la verrière ne montrait pas de défaillances. À l’intérieur, il n’a observé aucune infiltration d’eau par la verrière elle-même ou par les murs latéraux [72] . Il constate par ailleurs que le ventilateur de plafond de la verrière n’est pas en fonction.

Il conclut comme suit : La verrière est étanche à la pluie au moment de notre inspection et ne montre pas de défaillances des solins ou du scellant qui pourraient causer ou expliquer des infiltrations directes. Nous n’en avons constaté aucune. La perte d’étanchéité à l’air d’une

partie du vitrage double favorise la condensation et le mouillage des membranes, et compte tenu de leur âge, nous recommandons de procéder au remplacement des huit sections de vitrage sur l’ossature existante . Lors du remplacement des vitres, l’étanchéité sera refaite au complet et pourra donner une meilleure performance que la seule réfection du calfeutrage en surface. Nous considérons que ces travaux ne sont pas urgents .

Entre-temps, et même après ces travaux, nous maintenons également la recommandation commune, du soussigné et de Duchesne, de faire fonctionner le ventilateur dans la verrière en continu, afin de contrôler la condensation. […] [73] [Nos soulignements] [ 85 ] L’expert Lavigne note également que d’après les documents disponibles et à la suite de son examen visuel du nouveau parement d’acier, il a constaté qu’il est terminé et en bon état, conformément au permis émis par la ville. 2.3 La rencontre de conciliation entre experts [ 86 ] Entre-temps, le 13 août 2021, une rencontre ordonnée par la Cour se tient entre les deux experts.

Ceux-ci sont d’accord sur plusieurs points, à l’exception de trois, à savoir : • la nécessité de démanteler les finis du mur à la rencontre du toit et des murs gauche et arrière. L’architecte Lavigne considère qu’il s’agit de travaux non justifiés par des dommages aux fins d’isolation adéquate; • l’isolation des cavités murales à l’uréthane giclé, l’architecte Lavigne étant d’opinion que ceci constituerait une valeur ajoutée aux fins d’isolation adéquate et de protection à la vapeur; • les murs gauche et arrière ne sont pas conformes au Règlement sur l’économie de l’énergie de 1983.

L’architecte Lavigne indique que le garage a été construit avant l’entrée en vigueur de la Loi. Quant au technologue Duchesne, il indique que son mandat ne lui permet pas de répondre à la question. [ 87 ] Copie du compte-rendu des opinions des experts est joint en

annexe pour faire

partie intégrale du présent jugement. 3. Les questions en litige [ 88 ] Le présent litige soulève les questions suivantes : 3.1 Demande principale

a) Les murs arrière (ouest) et gauche (sud) sont-ils affectés d’un vice de construction ou de conception?

b) Les travaux d’isolation additionnelle réclamés par M. Cadieux doivent-ils être exécutés par le Syndicat aux fins d’entretien et de conservation de l’immeuble?

c) Une ordonnance d’injonction permanente doit-elle être émise pour ordonner au Syndicat de remplacer les vitres de la verrière dans le délai demandé par M. Cadieux?

d) La réclamation de 60 000 $ en dommages et intérêts de M. Cadieux contre le Syndicat est-elle fondée? 3.2 Demande reconventionnelle

a) Le Syndicat a-t-il démontré avoir droit à l’émission d’ordonnances en injonction permanente ordonnant à M. Cadieux de : • cesser toute utilisation autre que résidentielle dans sa

partie privative? • remettre une clé permettant l’accès à son unité en cas d’urgence?

• faire réparer par un professionnel les percés exploratoires dans les parties communes effectués sans le consentement du Syndicat?

b) Le Syndicat a-t-il droit au remboursement des frais légaux et débours qu’il réclame? 4. le droit [ 89 ] Le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») prévoit que le syndicat de copropriété a pour objet la conservation et l’entretien de l’immeuble. Il est également responsable des dommages causés à un copropriétaire à la suite d’un vice de conception ou de construction. À ces égards, les articles 1039 et 1077 C.c.Q. prévoient ce qui suit : 1039 .

La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun. Elle doit notamment veiller à ce que les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. Elle prend le nom de syndicat. 1077 .

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toute action récursoire. [ 90 ] La responsabilité découlant de l’

article 1077 C.c.Q. s’applique aux parties communes dont la jouissance est exclusive à certains propriétaires [74] . [ 91 ] L’article 34 de la déclaration de copropriété en l’instance prévoit ce qui suit :

Article 34 . Outre les obligations et devoirs que la loi leur impose, les administrateurs du syndicat doivent : […] 2. administrer l’immeuble, voir à sa conservation, sa garde et à l’entretien des parties communes, voir à la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété y compris l’exécution de tous les travaux à cet égard. [75] [ 92 ] L’

article 1071 C.c.Q. oblige le Syndicat à constituer un fonds de prévoyance en fonction du coût approximatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes. [ 93 ] Dans Belcour Construction , le juge LeBel, alors à la Cour d’appel, indique que « la responsabilité des administrateurs (du syndicat) à l’égard de la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes les oblige à faire exécuter les travaux nécessaires pour prévenir la dégradation de l’immeuble » [76] . [ 94 ] Toujours dans Belcour Construction, le juge LeBel souligne que pour tenir responsable le syndicat d’une correction aux problèmes d’une

partie commune, le copropriétaire d’une

partie exclusive doit démontrer qu’il est victime de dommages à sa

partie exclusive résultant de ce vice : Si par suite d’un manquement [du syndicat] à [l]’obligation d’entretenir ou réparer les parties communes, un propriétaire d’une

partie exclusive subit un dommage, il pourra toujours rechercher les administrateurs responsables en leur qualité d’administrateurs et le montant de la condamnation se répartira alors entre tous les copropriétaires selon les dispositions de l’

article 442 C.c.Q. [77] [ 95 ] Cela dit, il n’existe pas de régimes distincts pour les petites copropriétés [78] . [ 96 ] Passons maintenant à l’analyse. 5. analyse : les réclamations de M. Cadieux La demande principale (4 e modification) 5.1 Les murs arrière (ouest) et gauche (sud) sont-ils affectés d’un vice de construction ou de conception? [ 97 ] S’appuyant sur le rapport de l’expert Duchesne, M. Cadieux soutient que l’isolation du mur est déficiente, ce qui constitue un vice de conception ou de construction et qu’il en subit des dommages.

Il demande dans sa demande /(4e modification) ce qui suit : ORDONNER au défendeur SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA BOULANGERIE de requérir, aux frais de la copropriété et dans les 30 jours du jugement à intervenir, des plans et devis d’un entrepreneur qualifié pour la réalisation des travaux recommandés au rapport de l’expert Normand Duchesne (pièce P-8), soit : i et ii (…) iii) Démanteler les finis des murs (ouest et sud) de la chambre des maîtres; iv) Inspecter le mur de blocs de béton, incluant les travaux requis selon son état;

v) Installer un pare-vapeur conforme aux règles de l’art; vi) Isoler les cavités intramurales avec de l’uréthane giclé de façon à éliminer les ponts thermiques, rendre conforme la résistance

thermique du mur et assurer une barrière contre l’humidité; vii) (…) viii) Remettre l’unité du Demandeur en l’état où elle se trouvait antérieurement à la réalisation des travaux et des percées exploratoires réalisés par le Défendeur et son expert. ORDONNER au Défendeur SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA BOULANGERIE de donner suite au devis susdit en procédant aux travaux y détaillés, aux frais de la copropriété et dans les 30 jours de la réception des plans et devis; ORDONNER au Défendeur SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA BOULANGERIE de faire superviser ces travaux par M.

Normand Duchesne, technologue professionnel exerçant sa profession auprès d’EXPERTBÂTIMENT SERVICES-CONSEILS INC., aux frais de la copropriété. [ 98 ] Afin d’invoquer avec succès la responsabilité du Syndicat, il appartient à celui qui soulève l’

article 1077 C.c.Q. d’établir, par prépondérance de preuve, la présence d’un vice de construction ou de conception. M. Cadieux doit donc démontrer qu’il manque de l’isolation au mur selon les normes en vigueur au moment de sa construction. [ 99 ] En effet, selon la jurisprudence, il y a vice de construction ou de conception lorsque les travaux effectués ne l’ont pas été conformément aux normes de construction alors en vigueur [79] , principe sur lequel s’entendent les experts. Ces derniers divergent toutefois d’opinion quant à savoir si les travaux recherchés par M.

Cadieux résultent d’un vice de construction ou de conception ou constituent plutôt une amélioration à celui-ci. Les experts reconnaissent qu’avant 1983, il n’existait pas de normes législatives applicables à la résistance thermique lors de la construction de murs. [ 100 ] Qu’en est-il? [ 101 ] D’abord, il n’est pas contesté que la problématique alléguée aux murs ouest et sud affecte les parties communes de l’Immeuble. De plus, les deux experts ont noté le caractère variable du type d’isolants sur le mur extérieur en façade arrière [80] .

Au surplus, l’expert Lavigne reconnait la crédibilité apparente des calculs de valeur isolante faits par l’expert Duchesne et que les valeurs isolantes calculées en 2018 dans les bas de la verrière et le mur ouest ne sont pas souhaitables. [ 102 ] Cela dit, les parties s’entendent, qu’en l’espèce, le débat se situe autour de la détermination de l’année de construction du mur arrière ouest et du mur latéral gauche (sud) afin de déterminer les normes d’isolation applicables. [ 103 ] L’

article 2 de la LEEB prévoit ce qui suit : 2. La présente loi s’applique à un bâtiment dont la construction débute après le 1 er août 1983, mais elle ne s’applique pas à un bâtiment destiné exclusivement à l’usage d’une personne physique et de sa famille lorsque cette personne exécute elle-même la construction de l’enveloppe extérieure de ce bâtiment, ni aux bâtiments exclus par règlement.

Elle s’applique également et avec les mêmes exclusions à une addition qui est apportée à un bâtiment et dont les travaux de construction débutent après le 1 er août 1983 . [Nos soulignements] [ 104 ] L’expert Duchesne pose le constat que le mur en litige est assujetti à la LEEB , car selon son client, M. Cadieux, il aurait fait l’objet d’un agrandissement en 1995 et que le mur ne respecte pas la résistance thermique requise pour les murs hors sol pour les constructions débutant après le 1 er août 1983 jusqu’en 2012, soit R-19.3.

Pour sa part, l’expert Lavigne est d’opinion que la LEEB ne s’applique pas en l’espèce et que les travaux recommandés par l’expert Duchesne et recherchés par M. Cadieux constituent une amélioration du bâtiment. [ 105 ] Pour appuyer son opinion, l’expert Lavigne a retracé l’évolution du bâtiment en litige à partir des archives disponibles. Il s’est rendu au service d’urbanisme de la Ville de Montréal et a examiné et analysé les plans anciens et les photos aériennes. Afin de faciliter la compréhension, il a préparé, à partir des documents consultés sur place, un schéma de l’évolution du cadre bâti sur le site.

Ses démarches et son analyse sur cette question ont fait l’objet du Rapport Lavigne complémentaire 2. [ 106 ] Or, M. Duchesne reconnait qu’il n’a pas reçu mandat de faire une analyse historique du bâtiment. En fait, M. Cadieux lui a demandé de confronter les résistances thermiques si l’agrandissement avait été fait en 1995. L’expert Duchesne précise que sa conclusion voulant que la LEEB s’applique au bâtiment n’est donc qu’un simple constat à partir de ce que lui a dit M. Cadieux. Dans ce contexte, il produit un tableau dans son rapport qui montre la résistance thermique applicable entre les années 1983 et 2012.

Ainsi, il ne peut se prononcer sur la date de construction ou d’agrandissement du mur sud en litige ni commenter l’expertise de M. Lavigne à ce sujet. Il reconnait par ailleurs que vu la composition du mur ouest arrière en blocs de béton, celui-ci date depuis très longtemps, 50-60 ans. [ 107 ] Quant à M. Cadieux, celui-ci témoigne que son courtier en immeuble, lequel n’a pas témoigné, lui a dit que le mur avait été agrandi en 1995. [ 108 ] En contre-interrogatoire, le procureur de M. Cadieux a tenté de faire admettre à M.

Lavigne que les plans consultés révèleraient des changements significatifs au mur en litige entre 1986 et 1990. Il plaide avoir soulevé différents indices qui viendraient soutenir sa thèse voulant que ledit mur tel qu’il existe aujourd’hui ait été construit dans le cadre de la conversion des ouvrages du rez-de-chaussée en logement. Il soutient que ces indices démontrent qu’il n’existe aucune certitude permettant de conclure que le mur aurait été construit avant 1983. Ainsi, selon M.

Cadieux, suivant les plans consignés au Rapport Lavigne complémentaire 2 [81] , la prépondérance des probabilités pencherait en sa faveur d’une érection de l’actuelle

annexe entre 1986 et 1990. [ 109 ] Au risque de se répéter, M. Cadieux a le fardeau de démontrer par une preuve prépondérante que les travaux de construction du

mur ou de l’addition à celui-ci ont débuté après le 1 er août 1983. [ 110 ] Or, en l’espèce, le Rapport Lavigne complémentaire 2 traitant de l’historique du cadre bâti, élément essentiel au litige, n’est pas contredit par une preuve d’expert. Le procureur de M. Cadieux a seulement contre-interrogé M. Lavigne, en tentant de lui faire admettre qu’il y avait possiblement des indices qui permettaient de mettre en doute ses conclusions à cet égard. Or, M. Lavigne, architecte de formation et expert en bâtiment, a démontré que les indices soulevés par M. Cadieux ne sont pas plausibles ou convaincants.

À cet égard, l’expert Lavigne a rendu un témoignage clair et précis et le Tribunal retient son témoignage. [ 111 ] Enfin, contre-interrogé sur le fait que l’isolant sur le mur de la verrière n’est pas le même partout, M. Lavigne reconnait avoir constaté que l’ouverture exploratoire du bas du mur extérieur dans la verrière ne contient pas d’isolant, alors que les deux autres trous plus haut font voir un isolant rose, posant l’hypothèse que cette

partie aurait pu être isolée ou être la résultante de constructions successives. À tout évènement, M. Bourré a témoigné que ce sont les copropriétaires du deuxième (M. Aumente et Mme Leblanc) et du troisième étage (soit lui et Mme Deslandes) qui ont fait ajouter l’isolant rose à leurs frais. Ce qui règle la question. [ 112 ] Il en résulte que la thèse de M.

Cadieux voulant que la LEEB s’applique aux murs en litige n’est pas soutenue par une preuve prépondérante. [ 113 ] Après avoir analysé la preuve dans son ensemble, incluant les différents rapports d’experts au dossier et entendu le témoignage des experts, le Tribunal conclut que les murs arrière ouest et sud ne sont pas affectés d’un vice de construction ou de conception et que, par conséquent, les travaux recherchés par M.

Cadieux sur ces murs constituent une amélioration au bâtiment. [ 114 ] Au surplus, s’agissant d’une amélioration aux parties communes de l’Immeuble, les travaux recherchés relèvent de l’assemblée des copropriétaires et non du Conseil d’administration du Syndicat et doivent recevoir l’approbation des copropriétaires représentant les trois quarts des voix, conformément aux dispositions de l’

article 1097 C.c.Q. , une disposition d’ordre public [82] . 5.2 Les travaux d’isolation additionnelle réclamés par M. Cadieux doivent-ils être exécutés par le Syndicat aux fins d’entretien et de conservation de l’Immeuble? [ 115 ] M. Cadieux soutient que même si le Tribunal conclut à l’absence de vices de construction ou de conception, l’obligation d’entretien et de conservation de l’Immeuble implique de le maintenir en bon état et de le préserver des dégradations qui pourraient subvenir avec le temps ou à la suite d’évènements prévisibles ou non. À cet égard, M.

Cadieux soutient que l’expert Duchesne a longuement témoigné sur les ponts thermiques constatés dans l’annexe ainsi que sur la présence d’humidité dans la cavité intramurale, lesquels éléments sont des facteurs de risque pour le bâtiment et sa pérennité.

De plus, il fait valoir que la jurisprudence reconnait que des travaux visant la conservation de l’immeuble puissent comporter une part d’amélioration [83] . [ 116 ] Cela dit, les tribunaux reconnaissent également que le critère déterminant pour départager les travaux d’entretien des travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration est la nécessité de ceux-ci [84] .

Selon la jurisprudence, dans le cas où les travaux sont rendus nécessaires pour la sécurité des habitants de l’Immeuble parce que celui-ci ne respecte pas les normes en vigueur, c’est l’aspect obligatoire de ces travaux qui dicte leur nature conservatoire [85] . [ 117 ] Or, l’expert Lavigne considère que ces travaux ne sont pas nécessaires, alors que M.

Duchesne soutient le contraire. [ 118 ] Considérant que l’opinion des experts s’oppose sur des éléments essentiels au litige, il convient, en premier lieu, de discuter de la force probante à accorder aux expertises. [ 119 ] Outre la question de l’absence d’expertise de M. Duchesne sur l’historique du bâtiment, un autre motif pour lequel le Tribunal retient l’opinion de l’expert Lavigne réside dans le fait qu’à certains égards, le témoignage de l’expert Duchesne était imprécis, que celui-ci a modifié son témoignage et que sa mémoire était parfois défaillante. Ainsi :

a) Lors de l’instruction, après son réinterrogatoire, à une question de la procureure du Syndicat permise par le Tribunal, M. Duchesne modifie son témoignage et indique que c’est par erreur qu’il s’est dit d’accord dans le compte rendu des opinions des experts signé et daté du 19 août 2021 [86] avec la recommandation de poser de la peinture pare-vapeur sur les murs gauche et arrière, car, comme il l’indique plus loin dans le compte rendu, il est d’opinion qu’il faut démanteler les murs gauche et arrière, isoler les cavités et que ceux-ci « ne sont pas conformes au Règlement sur l’économie de l’énergie ».

Cherchant à expliquer son revirement sur la question, il affirme que la peinture pare-vapeur était une solution temporaire, et comme l’opportunité est là, il maintient sa position quant à la nécessité de démanteler le mur. L’expert Lavigne s’est dit fort surpris du réalignement de position de l’expert Duchesne ajoutant que, de son souvenir, ce dernier s’était dit d’accord avec l’ajout d’une peinture pare-vapeur à

titre préventif. Or, nulle part dans ses rapports écrits l’expert Duchesne n’indique qu’il considère la peinture pare-vapeur comme une solution temporaire.

b) Interrogé par le procureur de M. Cadieux afin qu’il confirme que c’est lui qui a pris les photos produites en demande sous P-22, l’expert Duchesne répond ne pas se souvenir que ces photos proviennent de lui. Afin de le remettre en contexte, le procureur lui demande s’il se souvient d’avoir pris un engagement de communiquer des photos. Il répond que c’est possible, mais qu’il ne s’en souvient pas.

c) Dans le Rapport Duchesne ainsi que dans le compte rendu des opinions des experts et lors de son témoignage, l’expert Duchesne reconnait ne pas avoir constaté de dommages dans les percées exploratoires qui ont été effectuées dans le mur. Contre-interrogé à cet égard, il confirme sa position, puis il se ravise en disant que ce n’est pas parce qu’il n’a pas vu de dommages qu’il n’y en a pas.

d) Toujours en regard de la question des dommages, il témoigne que la réfection du mur telle qu’il le propose ne constitue pas une amélioration, car il parle de confort, de sécurité et de pérennité de l’ouvrage et que dans ce cas c’est d’une mise aux normes qu’il s’agit. Puis, il se ravise et atteste qu’en fait, il ne parle pas nécessairement de mise aux normes, car il aurait recommandé la même chose, s’il ne peut pas aller chercher la norme.

e) Il ne peut se souvenir pourquoi il indique dans son rapport du 19 septembre 2018 que le mur est composé de deux pouces de polystyrène. [ 120 ] En revanche, l’expert Lavigne, réitère que les percées exploratoires ne démontrent aucun dommage et qu’il est d’opinion qu’il n’y a pas lieu de démanteler les murs comme le propose l’expert Duchesne. Le Tribunal est satisfait de la façon dont l’expert Lavigne a expliqué sa méthodologie et les conclusions auxquelles il arrive et les retient.

En substance, le Tribunal est d’accord avec les constatations et inférences que l’expert Lavigne tire de ses visites et de son analyse des rapports de l’expert Duchesne. [ 121 ] La preuve prépondérante n’établit pas que la sécurité de l’Immeuble et des personnes est en jeu ni que les travaux demandés par M. Cadieux soient dictés par les normes de sécurité en vigueur. De plus, même lorsque des travaux correctifs sont requis pour assurer la sécurité des personnes ou de l’Immeuble, ceux-ci doivent se limiter à ce qui est nécessaire pour corriger la situation, considérant l’âge et la vétusté de la construction.

On ne peut profiter de la situation pour effectuer des travaux non essentiels qui apportent une plus-value à l’immeuble [87] . [ 122 ] D’ailleurs, comme le souligne la Cour dans Morissette c. Buteau : « [l]es cas où il faut appliquer le code [ du bâtiment ] lors de rénovations sont limités à des questions de sécurité des personnes, sans rapport avec l’isolation […] [88] . Qui plus est, la jurisprudence enseigne que le manque d’isolation ne constitue pas un vice causant un déficit d’usage, considérant l’âge de l’immeuble, sa vétusté et l’absence de normes d’isolation à l’époque de sa construction [89] .

Enfin, le matériau choisi par M. Cadieux et son expert, l’uréthane giclé, est considérablement différent de ce qui existe, soit de la laine minérale, et est plus coûteux. [ 123 ] La preuve démontre que le Syndicat a accompli son devoir d’entretien et de conservation en effectuant plusieurs travaux au cours des années (parement, maçonnerie, poutres, portes, etc.).

Les travaux étendus recherchés (démolition des murs, retrait des matériaux dans les combles, ajout d’uréthane giclé sur les murs et reconstruction de ceux-ci) ne sont pas nécessaires pour la sécurité des copropriétaires et de l’Immeuble, sans compter qu’ils sont coûteux (de l’ordre d’au moins 35 000 $ en 2021). [ 124 ] Enfin, en 2023, le Syndicat a mandaté une firme d’évaluateurs immobiliers agréés, le Groupe LPCA, afin de procéder à l’évaluation et au coût de reconstruction de l’Immeuble aux fins des assurances.

L’évaluation a été faite le 2 octobre 2023 et le Groupe LPCA a transmis son rapport d’évaluation préparé selon les normes de l’Ordre des évaluateurs agrées du Québec le 19 octobre 2023. Le rapport indique que « [l] bâtiment a été bien entretenu au fils des ans » [90] . [ 125 ] Considérant l’ensemble des circonstances, le Tribunal conclut que le Syndicat n’a pas manqué à son obligation d’entretien et de conservation de l’Immeuble. Il en découle que les travaux recherchés par M.

Cadieux sur les murs ouest et sud de l’Immeuble constituent une amélioration de l’Immeuble, laquelle ne relève pas de la responsabilité du Syndicat. 5.3 Une ordonnance d’injonction permanente doit-elle être émise pour ordonner au Syndicat de remplacer les vitres de la verrière dans le délai demandé par M. Cadieux? [ 126 ] M.

Cadieux demande ce qui suit : ORDONNER au défendeur SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ LA BOULANGERIE de procéder, aux frais de la copropriété et dans les 30 jours du jugement à intervenir, au remplacement de la verrière du 5318, rue de Lanaudière, en retenant les services de l’entrepreneur BASCO pour procéder aux travaux tels que décrits à la soumission #BFQU-11254 de BASCO FRANCHISEUR datée du 31 mai 2022, produite comme pièce P-50. [ 127 ] D’abord, M.

Cadieux n’a pas établi selon le fardeau de preuve applicable, l’existence d’infiltration d’eau active en provenance de la verrière, contrairement à ce qu’il continue de soutenir à l’audience, bien que les experts disent le contraire. L’expert Duchesne a noté une trace d’eau inactive, laquelle apparait à la figure 21 de son Rapport. L’expert Lavigne précise que la photo démontre qu’il s’agit d’une trace qui date de plusieurs années. Les deux experts s’entendent pour dire que des cernes d’eau sont visibles sur les meneaux de la verrière et sont causés par de la condensation [91] . [ 128 ] Qui plus est, M.

Maxime Ferland, de Toiture Maxime Ferland, bien qu’il ne soit pas un expert, a procédé à l’inspection de la verrière le 25 mai 2018. Il n’a pu identifier une condition permettant de croire qu’il y a de l’infiltration d’eau franche de l’extérieur à l’intérieur. Il reconnait l’état défaillant de certains verres qui ont perdu leur étanchéité isolante, mais non leur imperméabilité [92] . Le Rapport Lavigne complémentaire 2 conclut que la verrière est étanche à la pluie et ne montre pas de défaillances des solins ou du scellant qui pourraient causer ou expliquer des infiltrations directes.

L’architecte Lavigne n’en a constaté aucune et ce, même lors de sa visite le 11 octobre 2023 alors qu’il pleuvait. [ 129 ] Ensuite, M. Cadieux se plaint que bien que le Syndicat se soit engagé à remplacer les verres de la verrière à ses frais et les ait mis sur la « liste des travaux à exécuter » une première fois le 3 mai 2021 [93] et une seconde fois le 23 septembre 2022 [94] , rien n’a été fait à ce jour et aucune date précise dans le futur n’est envisagée par le Syndicat pour effectuer ce travail. [ 130 ] Contre-interrogé à ce sujet, M.

Aumente est incapable de donner un aperçu, même approximatif, de l’horizon de remplacement de la verrière. M. Aumente affirme plutôt que les contributions au fonds de prévoyance n’ont pas été établies en tenant compte de ce remplacement. En fait, le budget annuel du 8 mai 2023 ne contient pas de provision relativement à la verrière [95] . [ 131 ] Pour sa part, M. Bravard reconnait que cela fait un bon moment que le remplacement de la verrière est inscrit à la liste des travaux.

Toutefois, il témoigne que plusieurs travaux ont été faits à l’Immeuble et que le Syndicat gère la liste des travaux à faire avec des fonds limités compte tenu, notamment, des ressources limitées en temps dont disposent les administrateurs qui agissent bénévolement et les frais d’avocats importants encourus par le Syndicat à cause des poursuites et demandes incessantes de M. Cadieux. D’ailleurs, il est en preuve qu’aucun des copropriétaires ne voulait agir comme administrateur, considérant les relations difficiles avec M.

Cadieux et que c’est par dépit et afin de ne pas laisser la copropriété sans syndicat, que certains copropriétaires se sont portés volontaires.

[ 132 ] M. Bravard ajoute que les fenêtres et la porte d’entrée attenante aux unités 5136 et 5320 et deux fenêtres de son unité ont atteint leur vie utile et que l’eau s’infiltre chez lui; ces travaux ont été captés sur la liste le 8 octobre 2018, soit avant ceux de la verrière, et n’ont pas encore été effectués. Il témoigne que le Syndicat va effectuer les travaux à la verrière lorsque les moyens lui permettront de les faire. [ 133 ] Bref, le Syndicat ne conteste pas la nécessité de ces travaux, mais plutôt la nécessité de les faire à ce moment-ci.

Il s’en remet à l’expert Lavigne, lequel est d’opinion que le remplacement des verres de la verrière n’est pas urgent. Selon le Syndicat, il n’appartient pas au Tribunal de s’ingérer dans la micro-gestion de ses tâches. [ 134 ] Le Syndicat a mis à la « Liste des travaux à effectuer » la verrière attenante au 5318 en date du 3 mai 2021 [96] .

Pour sa part, l’expert Lavigne a rendu une opinion à la suite de sa visite des lieux le 11 octobre 2023 que les verres de la verrière avaient atteint leur durée de vie utile et devaient être remplacés, précisant toutefois que ces travaux n’étaient pas urgents. [ 135 ] Cela dit, les deux experts reconnaissent la présence de condensation dans la verrière, mais sont d’avis que ce phénomène peut être combattu en faisant fonctionner un ventilateur. Or, la preuve révèle que M. Cadieux ne fait pas fonctionner son ventilateur sur une base régulière et même presque jamais, contrairement à ce que recommandent les experts.

De plus, la preuve démontre que M. Cadieux conserve de nombreuses plantes vertes dans cet endroit et y fait sécher son linge [97] . L’expert Duchesne rec

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