2024 QCCS 368, 2024 QCCS 368

Di Bisceglie c. Syndicat de Condominiums du Parc Lalancette 2024 QCCS 368 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE montréal N o : 500-17-105657-186 DATE : 8 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GUYLAINE DUPLESSIS, J.C.S. ______________________________________________________________________ FRÉDÉRIC DI BISCEGLIE et COLETTE GEMME Demandeurs/Défendeurs reconventionnels c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE : LES CONDOMINIUMS DU PARC LALANCETTE Défendeur/Demandeur reconventionnel et L’OFFICIER DE LA PUBILICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Les demandeurs recherchent un jugement déclaratoire concernant la mitoyenneté d’un mur en raison de son emplacement par rapport au fonds voisin, ainsi que le partage des coûts engagés pour sa réfection.

Le défendeur conteste ces demandes et réclame des dommages résultant des réparations effectuées par les demandeurs au mur. 1.

LE CONTEXTE [ 2 ] Le 11 mars 2014, les demandeurs Frédéric Di Bisceglie et Colette Gemme acquièrent l’immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION HUIT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE SIX CENT QUARANTE-CINQ (1 878 645) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal et portant les numéros civiques 2360 à 2370, avenue Bourbonnière à Montréal (« le 2360 ») [1] . [ 3 ] L’immeuble voisin du 2360, côté sud, est détenu en copropriété divise et porte les numéros civiques 2350 à 2356 avenue Bourbonnière à Montréal (« la copropriété »).

Les murs de fondation et les murs extérieurs sont des parties communes, désignés comme étant le lot UN MILLION HUIT CENT SOIXANTE-SEIZE MILLE NEUF CENT VINGT-SIX (1 876 926) au cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal [2] . [ 4 ] Le défendeur, le Syndicat des copropriétaires des condominiums du Parc Lalancette, ( « le Syndicat » ), assure la gestion de la copropriété et représente l’ensemble des copropriétaires [3] . [ 5 ] Le 20 juin 2016, le propriétaire d’une unité, située à l’arrière de la copropriété, constate des traces d’humidité sur le mur d’une chambre du côté du 2360.

Le Syndicat mandate alors un inspecteur en bâtiment qui constate un affaissement de sol provenant du bâtiment voisin, soit le 2360.

Il recommande que les services d’un ingénieur en structure soient retenus afin d’évaluer les correctifs à apporter, notamment au mur du côté 2360 [4] . [ 6 ] Le 15 août 2017, l’expert mandaté par le Syndicat, MA-TH solutions d’ingénierie, produit un rapport par lequel il conclue que le mur de fondation Nord du côté 2360 à l’arrière du bâtiment (« le mur »), doit être complètement démoli et reconstruit puisqu’il se dégrade et n’atteint pas la résistance minimale exigée par le Code national du bâtiment.

Il recommande aux propriétaires du 2360 et de la copropriété de ne plus utiliser les pièces adjacentes au mur et, compte tenu de l’urgence de la situation, de procéder rapidement à la réparation du mur [5] .

[ 7 ] Peu de temps après, le Syndicat informe les demandeurs de la situation et leur transmet une copie du rapport de leur expert, MA-TH solutions d’ingénierie. Ce n’est donc qu’au mois d’août 2017, que les demandeurs sont informés de la problématique reliée au mur, n’ayant remarqué aucune trace de détérioration de leur côté. [ 8 ] Les demandeurs mandatent alors un ingénieur en bâtiment, Jacques Chartrand, lequel confirme, dans un rapport daté du 5 septembre 2017 [6] , la détérioration du mur et la nécessité qu’il soit réparé.

Il recommande de faire arpenter les deux bâtiments voisins afin d’établir la propriété du mur. [ 9 ] Le Syndicat refuse de faire arpenter la copropriété n’en voyant pas la nécessité, ayant en main un certificat de localisation datant du 27 mai 1988 établissant qu’aucune mitoyenneté n’affecte la copropriété [7] . [ 10 ] Le certificat de localisation obtenu par les demandeurs lors de l’achat du 2360 en 2014 indique que le mur Nord-Ouest de cette bâtisse est mitoyen [8] .

Aucune mention de mitoyenneté concernant le mur en litige, soit le mur Sud-Est du 2360 est indiqué. [ 11 ] La Ville de Montréal, informée de la situation, inspecte les lieux et considère la situation très préoccupante et, à la lecture des rapports des ingénieurs des parties, constate que des mesures doivent être entreprises dans les plus brefs délais, afin de rendre la fondation sécuritaire [9] . [ 12 ] Afin d’effectuer les travaux nécessaires, les demandeurs retiennent les services de la firme Bisson Expert en fondation qui, dans un premier temps, installe à la fin du mois de février 2018, un support temporaire afin d’assurer la stabilité du mur le temps que les travaux de réfection débutent. [ 13 ] Le 17 mai 2018, les demandeurs font signifier au Syndicat une mise en demeure [10] afin de lui réclamer la moitié des coûts encourus pour stabiliser d’urgence le mur et obtenir leur engagement écrit d’assumer la moitié des coûts de réfection à venir, alléguant la mitoyenneté du mur. [ 14 ] Par lettre de ses avocats datée du 24 mai 2018 [11] , le défendeur refuse de reconnaître toute forme de mitoyenneté, à moins qu’un bornage confirmant les prétentions des demandeurs soit effectué et n’accepte pas de partager les coûts.

Il ajoute par ailleurs qu’il est de son intention le cas échéant d’abandonner la mitoyenneté par acte de renonciation notarié et publié conformément aux dispositions législatives applicables. [ 15 ]

Malgré les intentions exprimées par le défendeur et sans autres formalités, les demandeurs procèdent aux travaux de réfection du mur, lesquels se déroulent du 26 mai au 10 juin 2018.

Ils déboursent à cette fin la somme de 53 165,57 $ établis comme suit [12] : - Permis requis auprès de la Ville de Montréal : 461,40 $ [13] ; - Travaux d’urgence pour stabiliser le mur : 3 133,07 $ [14] ; - Travaux de réfection du mur : 49 571,10 $ [15] . [ 16 ] Le 27 novembre 2018, les demandeurs signifient au défendeur, une demande introductive d’instance visant à faire reconnaître la mitoyenneté du mur et en réclamation d’une somme de 26 582,79 $, représentant la moitié des sommes engagées pour la réfection du mur, en plus de l’intérêt et l’indemnité additionnelle à compter du 17 mai 2018. [ 17 ] Le 13 mars 2019, Réjean Archambault, de la firme Labre et Associés, arpenteurs géomètres dont les services sont retenus par les demandeurs, produit un rapport dans lequel il mentionne que la limite entre le lot 1 878 645 et le lot 1 876 926 n’est pas litigieuse et ne présente aucune ambiguïté.

Il conclut notamment que l’épaisseur de la fondation de pierre, soit le mur faisant l’objet du présent litige, varie de 35 à 39 centimètres et est positionné de part et d’autre de la limite commune [16] . [ 18 ] Le 3 juillet 2019, le défendeur notifie aux demandeurs une défense et demande reconventionnelle, par laquelle il réclame une somme de 9 085,39 $ à

titre de dommages causés par les réparations effectués par les demandeurs à la fondation et à la toiture du 2360. [ 19 ] Le 12 septembre 2019, une demande en rejet partiel de la demande reconventionnelle est accueillie et le 7 octobre la demande reconventionnelle du Syndicat est modifiée afin de réduire sa réclamation à la somme de 7 306,18 $ représentant les dommages subis en raison des travaux effectués par les demandeurs à la fondation de leur immeuble, le 2360. [ 20 ] Le 18 octobre 2019, le défendeur publie un acte d’abandon de mitoyenneté concernant le mur. Position des demandeurs [ 21 ] Les demandeurs plaident que le mur de fondation, tant la

partie ayant dû être réparée que le mur coupe-feu situé au-dessus, est mitoyen. [ 22 ] Ils soutiennent que la présomption de mitoyenneté édictée par l’

article 1003 du Code civil du Québec , s’applique puisqu’il a été démontré que la copropriété s’appuie sur le mur, l’appui constituant l’élément déterminant afin de créer une présomption de mitoyenneté. [ 23 ] Ils ajoutent que la copropriété a été construite à la suite de l’incendie d’un immeuble dont le mur Nord-Ouest était, selon le certificat de localisation de l’époque, mitoyen avec le 2360 [17] .

Ils plaident qu’il s’agit d’un indice de mitoyenneté qui doit être considéré, notamment en raison des conclusions de l’arpenteur géomètre Archambault dont ils ont retenu les services [18] . [ 24 ] En ce qui concerne la procédure de bornage, les demandeurs soutiennent qu’elle n’est pas nécessaire en l’espèce. Ils plaident qu’un mur situé entre deux bâtiments est présumé mitoyen, sans égard à son emplacement par rapport à la ligne séparative de fonds.

Ils prétendent que la localisation de la ligne séparative n’est donc pas déterminante pour établir la mitoyenneté du mur et conséquemment il n’est pas nécessaire de procéder à un bornage.

[ 25 ] Enfin, ils plaident que l’acte d’abandon est nul puisqu’il est impossible d’abandonner un ouvrage qu’on utilise. Or, en l’espèce, la copropriété utilise le mur pour l’appui de sa charpente, mais également à

titre de mur coupe-feu. Position du défendeur [ 26 ] Le défendeur plaide que la présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 du Code civil du Québec , n’est pas applicable. [ 27 ] À l’appui de ses prétentions, il se réfère au certificat de localisation émis lors de la construction de la copropriété en 1989 [19] et à celui préparé lors de l’acquisition du 2360 par les demandeurs [20] . Aucun de ces certificats ne fait état d’un mur mitoyen, laissant croire qu’après 1989, à la suite de la construction de la copropriété, toute notion de mitoyenneté disparait. [ 28 ] Seul l’arpenteur Archambault réintègre l’idée de la mitoyenneté par sa prétention que le mur est situé de part et d’autre de la ligne de séparation des lots.

Or, le défendeur soutient que devant des certificats de localisation contradictoire, la procédure de bornage s’avère nécessaire. [ 29 ] Au surplus, il plaide que la preuve ne permet pas de conclure que la copropriété s’appuie sur le 2360. Il s’agit de deux immeubles indépendants, ayant chacun leur fondation et leur structure et dont les murs parallèles sont séparés. [ 30 ] Conséquemment, il soutient que la demande de reconnaissance de mitoyenneté du mur est sans fondement juridique.

De ce fait, les demandeurs ne sont pas en droit de réclamer les coûts des travaux qui n’ont servi qu’à réparer les fondations de l’immeuble 2360. [ 31 ] Le défendeur ajoute que ce sont plutôt les demandeurs qui doivent l’indemniser en raison des dommages qu’il a subis résultant des travaux au 2360. [ 32 ] Subsidiairement, il plaide avoir signé un acte d’abandon de mitoyenneté du mur, comme prévu à l’article 1006 al, 2 C.c.Q. et qu’ainsi, même si le Tribunal concluait à la mitoyenneté du mur, il ne pourrait pas être tenue à une

partie des coûts de réparation. 2. QUESTIONS EN LITIGE [ 33 ] Dans un premier temps, il s’agit de déterminer si le mur est mitoyen. Pour ce faire, le Tribunal procèdera entre autres, à l’analyse des critères d’application de la présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 C.c.Q. [ 34 ] Par la suite, le Tribunal traitera des réclamations des parties et le cas échéant, de la validité de l’acte d’abandon signé par le défendeur. 3. ANALYSE 3.1 Quelle est la nature de la présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 C.c.Q. ? [ 35 ] La doctrine nous enseigne que la mitoyenneté s’établit par titre, par prescription ou par présomption [21] . [ 36 ] En l’espèce, les titres des parties ne font pas état d’une mitoyenneté. En l’absence de titre, les demandeurs invoquent la présomption de mitoyenneté établie par le Code civil du Québec à son

article 1003 , lequel se lit comme suit : 1003. Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge . [ 37 ] Cette disposition prévoit deux présomptions de mitoyenneté. Il s’agit de présomptions simples au sens de l’

article 2847 al.2 C.c.Q. pouvant être repoussé par une preuve contraire [22] . [ 38 ] Dans un jugement récent de notre Cour [23] , le juge Gaudet résume comme suit la présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 C.c.Q. : [39] La présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 du Code civil n’y change rien non plus. En effet, pour que cette présomption s’applique, il faudrait soit qu’il s’agisse d’un mur qui est assis sur la ligne séparative des lots, soit d’un mur sur lequel « sont appuyés de chaque côté, des bâtiments ».

Or, d’une part, le mur qui nous intéresse ici ne chevauche pas la ligne séparative des lots, comme on vient de le rappeler, et d’autre part, il n’y a que le bâtiment du syndicat demandeur qui prend appui sur le mur nord, tout comme il n’y avait que les hangars du syndicat défendeur qui prenaient auparavant appui sur le mur sud. [Soulignements du Tribunal] [ 39 ] La première présomption trouve application lorsqu’une clôture se trouve sur la ligne séparative des lots.

La jurisprudence et la doctrine ont établi que cette présomption s’applique également aux murs et autres ouvrages se trouvant sur la ligne séparative [24] . [ 40 ] À ce sujet, la Cour d’appel nous rappelle ce qui suit : [19] La présomption de l’

article 1003 C.c.Q. vise à présumer qu’un ouvrage se trouvant sur la ligne séparative de deux lots est mitoyen . Cette présomption, bien sûr, permet d’établir la mitoyenneté de l’ouvrage lorsque la nature juridique de celui-ci est douteuse. C’est là, en effet, le rôle de toute présomption que d’inférer un fait inconnu d’indices établit. Ainsi, si les titres établissent que l’ouvrage sur la ligne séparative appartient à l’un ou l’autre des lots contigus, ou, à l’inverse, qu’il est mitoyen, la présomption de 1003 C.c.Q. est neutralisée ou rendue inutile [25] .

[Soulignements du Tribunal] [ 41 ] Pour que cette première présomption s’applique, il faut donc que le mur soit assis sur la ligne séparative et les demandeurs ont donc tort de prétendre qu’elle peut jouer sans égard à l’emplacement du mur par rapport à la ligne séparative des fonds. [ 42 ] En ce qui concerne la seconde présomption, elle trouve application lorsque deux bâtiments s’appuient sur un même mur. Il doit s’agir d’un appui structurant par opposition à un appui superficiel ou esthétique. [ 43 ] La lecture de la version anglaise de l’

article 1003 C.c.Q. confirme la nécessité que le mur ait une fonction de support : 1003. A fence on the dividing line is presumed to be common.

Similarly, a wall supporting buildings on either side is presumed to be common up to the point of disjunction. [Soulignements du Tribunal] [ 44 ] Ainsi, pour établir que la présomption de mitoyenneté s’applique en l’espèce, les demandeurs doivent établir que le mur en litige est situé sur la ligne de séparation des lots ou encore que la copropriété s’appuie sur ce mur, au sens structurel du terme et qu’elle n’est pas simplement adossée à lui. 3.1.1 Le mur est-il situé sur la ligne de séparation des lots? [ 45 ] Lorsqu’ en 2014, les demandeurs acquièrent l’immeuble du 2360, le certificat de localisation préparée pour les fins de l’acte de vente ne fait état d’aucun mur mitoyen entre leur propriété et la copropriété. [ 46 ] En ce qui concerne la copropriété, il s’agit d’un immeuble qui a été reconstruit en 1989 à la suite d’un incendie.

Le certificat de localisation préparé à la suite de la reconstruction ne fait état d’aucun mur mitoyen. [ 47 ] Toutefois, le 13 mars 2019, l’arpenteur géomètre mandaté par les demandeurs conclut que le mur est positionné de part et d’autre de la limite commune [26] . [ 48 ] Devant ces certificats de localisation contradictoires, il importe de rappeler la portée juridique de ces documents. [ 49 ] L’article 2 du Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation, prévoit qu’un certificat de localisation « n’est qu’une opinion de l’arpenteur-géomètre obtenue à la demande d’une seule

partie » [27] . [ 50 ] Les auteurs Gervais, Roy et Massé, écrivent à ce sujet ce qui suit [28] : Le certificat de localisation n’est pas constitutif de droits. Il ne fait que relater une situation. Il faut préciser que, malgré l’opinion contraire déjà exprimée par le tribunal, la jurisprudence majoritaire considère que le certificat de localisation ne constitue pas un acte authentique qui, pour le contredire, nécessiterait une inscription en faux au préalable. Il ne peut en être autrement puisque rien dans la loi ne le prévoit.

Le certificat de localisation fait cependant preuve des informations qui ont été jugées pertinentes par l’arpenteur-géomètre. [ 51 ] D’ailleurs, dans un contexte de prescription acquisitive, la Cour d’appel mentionne ce qui suit sur la portée juridique d’un certificat de localisation: [45] Toutefois, le juge surestime en l’espèce la portée juridique d’un certificat de localisation, en tenant pour acquis que les limites qui y apparaissent constituent les limites réelles de la propriété concernée.

Selon les auteurs Gervais et Massé, plusieurs commettent la même erreur alors que « [ces limites] pourraient, par exemple, être contestées ou modifiées à la suite d’un bornage ou par l’effet de la prescription acquisitive ». Ils rappellent que l’arpenteur-géomètre n’est pas habilité à se prononcer sur la prescription acquisitive dans un certificat de localisation [...] [46] En effet, tandis que les arpenteurs-géomètres ont une mission d’enquête et agissent à

titre d’experts dans le cadre d’un bornage, ils ne sont pas appelés à donner leur opinion définitive quant à l’existence d’un empiètement ou à la prescription acquisitive dans le cadre de la préparation d’un certificat de localisation. Ils ne font alors que « constater des faits et rapporter la conformité ou l’irrégularité d’une situation », le certificat ne constituant qu’un « outil permettant de visualiser la situation réelle des lieux ». [29] [ 52 ] La valeur juridique d’un certificat de localisation est donc relative, puisque « fait à la demande du seul propriétaire [il] ne saurait lier les tiers.

Le voisin qui n'a pas été consulté pourra toujours contester la ligne séparatrice établie par l'arpenteur au certificat de localisation : cette expertise unilatérale ne doit donc pas être confondue avec le procès-verbal de bornage, également confectionné par l'arpenteur, mais reconnu et signé par les intéressés » [30] . [ 53 ] Ainsi, il appert que lorsque comme en l’espèce, des propriétaires d’immeubles contigus détiennent des certificats de localisation contenant des opinions divergentes, il n’y a pas nécessairement lieu de « choisir » quel certificat retenir [31] .

Il y a plutôt lieu de procéder au bornage qui, lui seul, pourra « fixer de façon définitive la ligne de division entre deux fonds » [32] . [ 54 ] Les auteurs Roy, Gervais et Massé écrivent d’ailleurs à ce sujet : Même si deux certificats de localisation présentent des opinions divergentes sur une même limite, on ne peut pas conclure à une erreur ou identifier quelle opinion est la meilleure sans recourir à une action en bornage.

Toutefois, l'arpenteur-géomètre peut conclure qu'il y a un litige potentiel et il doit en aviser son client [33] . [ 55 ] Sans le bénéfice d’un rapport de bornage, la preuve ne permet pas de privilégier un certificat de localisation plutôt qu’un autre. [ 56 ] Ainsi, le Tribunal ne peut conclure que le mur est situé sur la ligne séparatrice des lots et les demandeurs ne peuvent bénéficier de la présomption de mitoyenneté à cet égard.

3.1.2 Le mur sert-il d’appui ou de support à la copropriété? [ 57 ] Afin de pouvoir bénéficier de la présomption de mitoyenneté, les demandeurs peuvent également établir que le mur sert d’appui à la copropriété. [ 58 ] Les demandeurs considèrent que la preuve démontre que les structures de bois, servant de soutien à la structure du plancher de la copropriété, s’appuient sur le mur coupe-feu du 2360, les structures de bois venant se prolonger jusqu’au mur en litige [34] . [ 59 ] Ils ajoutent qu’en 1989, lors de la construction de la copropriété à la suite d’un incendie détruisant l’immeuble alors en place, les constructeurs ont utilisé le mur du 2360 à

titre de mur coupe-feu. Il y a donc présomption de mitoyenneté jusqu’à l’héberge, soit jusqu’au point où les deux toits se rencontrent. [ 60 ] Le Tribunal a entendu Éric Mainville, ingénieur en structure, et auteur du rapport d’expertise de la firme MA-TH Solution d’ingénierie [35] . La qualité d’expert de monsieur Mainville est reconnue par les parties. [ 61 ] Monsieur Mainville témoigne que, d’un point de vue structurel, les deux immeubles sont indépendants et situés côte à côte étant séparés par un ou deux pouces. Il explique que chaque immeuble a son mur de fondation en béton.

Celui de la copropriété est plus récent et soutient la structure de bois qui porte seul la charge. Cette structure de bois n’est pas fixée sur le mur de béton du 2360, bien qu’à certains endroits elles se touchent [36] . [ 62 ] En ce qui concerne le 2360, la fondation en béton soutient un mur en bloc de béton, qui sert de mur coupe-feu. [ 63 ] Ce n’est que de façon temporaire, lors des travaux, que le 2360 s’est appuyé sur la copropriété, le temps de remplacer le mur.

D’ailleurs à la fin des travaux, toutes les installations d’appuis sont retirées, sans impact pour l’un ou l’autre des immeubles. [ 64 ] Ainsi, il affirme que chaque propriété porte sa propre charge sans supporter celle de l’autre et que l’un des deux immeubles peut être démoli sans que l’autre en soit affecté.

Il ajoute toutefois qu’en cas de démolition du 2360, la copropriété devra construire un mur pour protéger la structure de bois des intempéries et installer un mur coupe-feu. [ 65 ] Bien qu’il utilise le terme « mur mitoyen » dans son rapport, il affirme ne pas pouvoir témoigner sur la position de la ligne de lot. Il utilise ce terme puisque les murs sont parallèles et très rapprochés, se touchant parfois par endroit. [ 66 ] Ainsi, il ressort du témoignage de l’expert que bien que les murs soient rapprochés et puissent se toucher superficiellement par endroit, il s’agit de deux structures indépendantes.

Ce témoignage de l’expert Mainville n’a pas été contredit par aucun autre témoignage. [ 67 ] L’analyse de la preuve permet de conclure que le mur ne sert pas d’appui à la copropriété et conséquemment, les demandeurs ne peuvent pas bénéficier de la présomption de mitoyenneté prévue à l’

article 1003 C.c.Q . [ 68 ] La demande de reconnaissance de mitoyenneté du mur ne peut être accueillie. 3.2 Réclamation des demandeurs [ 69 ] Les demandeurs réclament des défendeurs la moitié des frais qu’ils ont engagés pour la réfection du mur, représentant la somme de 26 582,79 $. [ 70 ] Puisque le mur objet du présent dossier est privatif, cette demande des demandeurs doit être rejetée. 3.3 Le Syndicat est-il en droit de réclamer des dommages causés par la réparation du mur? [ 71 ] Le Syndicat réclame des demandeurs une somme de 7 306,18 $, à

titre de dommages causés par les travaux au 2360, établie comme suit : - Détection Thermique JD - évaluation de l’humidité : 454,15 $ [37] ; - MA-TH Solutions d’ingénierie - ingénieur en bâtiments : 2 529,45 $ [38] ; - Copies des plans et recherches à la ville de Montréal : 160,97 $ [39] ; - Notaire - recherche de

titre : 654,88 $ [40] ; - Estimation pour la réparation du mur pare-feu : 229,95 $ [41] ; - Ingénieurs – inspection suite à la suite des travaux : 862,31 $ [42] ; - Rénovation Mihai Inc. - travaux de fermeture du mur au 1-2356 : 2 414,47 $ [43] . [ 72 ] Le droit de propriété, si absolu soit-il, comporte l’obligation de ne pas nuire à son voisin et de l’indemniser des dommages que l’exercice de ce droit peut causer [44] . [ 73 ] L’

article 991 C.c.Q. prévoit que le propriétaire d’un fonds ne doit pas, s'il fait des constructions, ouvrages ou plantations sur son fonds, ébranler le fonds voisin ni compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations qui s'y trouvent . [ 74 ] Il s’agit d’un régime de responsabilité qui n’est pas fondé sur la faute, mais plutôt sur le résultat de l’opération en cause. [45] [ 75 ] Par ailleurs, l’

article 1467 C.c.Q. prévoit qu e « le propriétaire, sans préjudice de sa responsabilité à

titre de gardien, est tenu de

réparer le préjudice causé par la ruine, même partielle, de son immeuble, qu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction . » [ 76 ] Ainsi, le défendeur a droit à la réparation des dommages causés par les travaux entrepris au mur des demandeurs. [ 77 ] Le Tribunal ne fera pas droit à la réclamation concernant l’estimation pour construire un mur pare-feu à la copropriété [46] , ni aux déboursés encourus à la ville de Montréal pour l’obtention de certaines copies et de plans [47] .

Il ne s’agit pas de dommages directs causés par les travaux entrepris par les demandeurs. [ 78 ] En ce qui concerne les honoraires payés au notaire pour des recherches de titre, il s’agit d’honoraires extrajudiciaires qui ne peuvent être accordés dans le cadre du présent pourvoi. [ 79 ] L’humidité dans une des unités de la copropriété est une conséquence de la détérioration du mur du 2360.

Cette situation a d’ailleurs été confirmée par le rapport de l’entreprise Détection thermique JD [48] . [ 80 ] C’est d’ailleurs à la suite de la recommandation de ces spécialistes en détection thermique et d’humidité que le défendeur retient les services de la firme d’ingénieurs MATH Solutions Inc. Le rapport de ces ingénieurs a permis d’identifier les déficiences en structure sur les fondations du mur. [ 81 ] L’expertise de ces professionnels et leurs rapports se sont avérés nécessaires à l’élaboration de solutions résultant des dommages et risques causés par la dégradation du mur du 2360.

Le défendeur a donc droit au remboursement des honoraires payés à Détection thermique JD et à ceux payés à Math Solutions Inc, totalisant la somme de 2 983,60 $ [49] . [ 82 ] Le Tribunal accordera également au défendeur, le remboursement des sommes qu’il a engagées pour les services de la firme d’ingénieur dont le mandat consistait à s’assurer que les travaux effectués étaient conformes et sécuritaires pour la copropriété [50] . Cette inspection a permis de découvrir que les supports temporaires installés lors des travaux n’avaient pas été retirés. Une somme de 862,31 $ est accordée à ce

titre [51] . [ 83 ] Enfin, le défendeur a également droit au remboursement des sommes encourues pour la réfection du mur de l’unité 2356, contigu au 2360, s’élevant à 2 414,47 $ [52] . [ 84 ] Ainsi, les demandeurs devront payer au défendeur à

titre de dommages, la somme de 6 260,38 $ [53] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 85 ] REJETTE la demande introductive d’instance; [ 86 ] REJETTE la demande des demandeurs visant à obtenir une déclaration à l’effet que le mur situé sur la ligne de séparation des immeubles connus et désignés comme étant les lots UN MILLION HUIT CENT SOIXANTE-DIX-HUIT MILLE SIX CENT QUARANTE-CINQ (1 878 645) au cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal, et UN MILLION HUIT CENT SOIXANTE-SEIZE MILLE NEUF CENT VINGT-SIX (1 876 926) au cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Montréal, est mitoyen jusqu’à l’héberge; [ 87 ] ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle de la défenderesse demanderesse reconventionnelle; [ 88 ] CONDAMNE les demandeurs à payer à la défenderesse la somme de 6 260,38 $ avec intérêts au taux légal majorés de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 7 octobre 2019; [ 89 ] LE TOUT, avec frais de justice. __________________________________ GUYLAINE DUPLESSIS, J.C.S. Me Mathieu Godard DONATI MAISONNEUVE s.e.n.c.r.l. Avocats des demandeurs Me Dominic St-Jean MORENCY SOCIÉTÉ D’AVOCATS , sencrl Avocat du défendeur Dates d’audience : 3 novembre 2021 et 10 novembre 2022. Réouverture des débats 28 septembre 2023.