2018 QCCQ 8886, 2018 QCCQ 8886

Filion c. Fiducie familiale Observatoire 2018 QCCQ 8886 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile» N° : 500-22-237525-178 DATE : 28 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CHARLES ALEXANDRE FILION et RENAUD PELLETIER et PING HUANG Demandeurs/défendeurs reconventionnels c.

FIDUCIE FAMILIALE OBSERVATOIRE Défenderesse/demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs poursuivent la défenderesse, en dommages, pour vices cachés. LES FAITS [ 2 ] Le litige concerne un immeuble de 6 étages, construit en 1928, sis au [...] à Montréal (« l’immeuble »). [ 3 ] Le 2 juin 2006, la firme Consultek Expert-Conseil émet un rapport sur « l’état général de l’enveloppe de l’immeuble ».

Ce rapport se lit, en partie, comme suit : « Inspection visuelle (voir photos annexées) Notre inspection visuelle, coté extérieur, nous a permis de constater que : Général Il s’agit d’un immeuble de grande hauteur, s’élevant sur six(6) étages hors-sol, avec sous-sol, dont la construction date des années 1900, abritant 26 logements résidentiels. […]

Parement de maçonnerie Les murs extérieurs consistent à des murs de maçonnerie massifs, composés de brique d’argile beige avec insertions(linteaux-allèges) de béton au niveau des fenêtres sur la façade avant(rue St-Marc) et latérale droite(rue Tupper). Au surplus, sur cette élévation, deux(2) baies de fenêtres, recouvertes de solinages de cuivre, s’élèvent du 1 er étage jusqu’au dernier étage. Sur les façades arrière et latérale gauche, les parements sont identiques mais composés de brique d’argile rouge. Sur la façade arrière, on retrouve effectivement l’escalier de secours.

Ces parements de brique sont d’une façon générale en bon état mais plusieurs joints de mortier(usure normale) sont fissurés et partiellement évidés. Au niveau des insertions de béton, plusieurs linteaux sont fissurés. Au surplus, sur l’élévation Nord, quelques briques au sommet du mur sont endommagées (fissures- délaminations). Au niveau des fondations, le mur a été recouvert d’un crépi de ciment en bon état et apparemment bien adhéré au béton. Il n'y a aucune anomalie apparente. Fenestration La totalité des fenêtres ont été remplacées par de nouvelles fenêtres de modèle similaire munies de verres thermos.

Ces fenêtres sont apparemment bien installées et de bonne qualité. Cependant, on constate que les anciens joints d’étanchéité appliqués à la jonction des cadres extérieurs et des parements de brique ont été conservés et de nouveaux joints ont été appliqué directement à la surface des nouveaux cadres. Escalier de secours L’escalier de secours arrière est composé de volées de marches et palier, avec gardes-corps en acier, peints.

Quelques membrures sont effectivement endommagées et à réparer et soulignons que la hauteur des gardes-corps est inférieure à la hauteur minimale requise selon les normes actuelles applicables. […] Analyse et recommandations (voir soumission annexé

e) Les informations recueillies, combinées à notre inspection visuelle, nous permettent de vous délivrer notre opinion professionnelle à propos de l’état des diverses composantes visibles inspectées, tel que vous nous avez mandaté. Relativement à la toiture, la réfection réalisée apparaît complète et les ouvrages visibles reflètent une réalisation par une main-d’œuvre qualifiée. Aucune intervention n’est préconisée. Au niveau des parements de brique, les anomalies existantes découlent de l’usure normale et il n’y a aucun signe inhérent à un désordre d’ordre structural quelconque.

Cependant, les fissures relevées aux insertions de béton et aux joints de mortier, et les briques délaminées, nécessitent une intervention préférablement à court terme afin d’éviter une dégradation prématurée des parements de maçonnerie. À cet effet, à votre demande, nous avons obtenu une soumission auprès d'un entrepreneur-maçon qualifié dont copie est annexée. Vous constaterez que de nombreux travaux d’entretien sont recommandés aux quatre(4) façades du bâtiment.

En ce qui a trait au mur de fondation, hormis la réparation(entretien normal) de quelques éclats ponctuels du crépi, aucune intervention majeure n’est requise. Relativement à la fenestration, compte tenu que les joints de scellant appliqués directement à la surface des cadres va à l’encontre des pratiques courantes et des instructions des divers fabricants, nous vous recommandons d’obtenir une garantie prolongée inhérente à la durée de vie utile de ces nouveaux joints, garantie couvrant les matériaux, la main-d’œuvre et les équipements.

Conclusion Notre firme CEC a procédé à l’inspection visuelle partielle de l’immeuble sis au [...] à Montréal, tel que vous nous avez mandaté. Cette inspection a révélé que cet immeuble est d’une façon générale en bon état mais, au surplus des travaux à compléter par le propriétaire actuel, nécessite la réalisation de travaux d’entretien importants, à réaliser préférablement à court terme, au niveau des murs de maçonnerie massive.

Ces travaux devraient nécessiter des déboursés de l’ordre de Vingt-cinq mille dollars (25 000.00$), taxes en sus. » (rapport, pièce D-1) [ 4 ] L’immeuble est converti en copropriété indivise, par la défenderesse, le 15 février 2011 (convention d’indivision notariée, pièce P-1). A. HUANG [ 5 ] Au mois de juillet ou août 2011, la demanderesse Ping Huang (« Huang ») visite l’immeuble : « I saw the building. I loved it, the color beige and the style. It had a lot of character ». [ 6 ] Lors de ses 2 visites, Huang ne pose pas de questions au sujet de l’enveloppe de l’immeuble.

Le courtier immobilier de la défenderesse ne fait pas de commentaire quant à son état. [ 7 ] Huang se concentre sur l’intérieur de l’unité qu’elle veut acheter et sur les finitions à choisir.

[ 8 ] Elle ne vérifie pas l’extérieur de l’immeuble: « I didn’t, because it was a new building to me […]. I never thought that a new project would have a wall collapsing. It never crossed my mind ». [ 9 ] Au mois d’août 2011, Huang promet d’acheter l’unité n° [...], pour 275 000,00 $, aux conditions suivantes : « 8. OTHER DECLARATIONS AND CONDITIONS 8.1 1. Floor will be in dark brown. Color code to be confirmed before working. 2. Kitchen cabinet counter top, floor the same color as #14A. 3. Fireplace to be removed completely. 4. All closets needs shelves and hanging rod. 5.

Dining room pantry needs to be redone. […] 6. Need to see docs related to plumbing and electricity and Condo Agreement. 7. Condition on inspection. 8. Door in the bathroom reversed. 9. Fire escape… to be built. 10. Screens on all windows. » (sic) (promesse d’achat, pièce P-14) [ 10 ] Cependant, elle ne fait pas inspecter l’immeuble et, malgré qu’elle n’ait fait aucune inspection visuelle même

sommaire de l’enveloppe de l’immeuble et qu’elle n’ait posé aucune question à cet égard, Huang présume que « the wall (is) solid ». [ 11 ] Avant d’acheter, Huang ne remarque pas non plus l’escalier de secours situé à l’arrière de l’immeuble. [ 12 ] Le 18 octobre 2011, Huang achète l’unité, pour 282 500,00 $ (contrat de vente, pièce P-4). B. FILION ET PELLETIER [ 13 ] Les demandeurs Charles Alexandre Filion et Renaud Pelletier (« Filion » et « Pelletier ») visitent l’immeuble au printemps 2012. [ 14 ] Lors de leur 1 ière visite, ils trouvent que l’immeuble a un « charme unique ». Ils en font le tour.

Le sujet de la maçonnerie n’est pas abordé. [ 15 ] Il y a une 2 e visite, après quoi les demandeurs font une promesse d’achat, pour l’unité n° [...], au montant de 290 000,00 $ (un acompte de 5 000,00 $ est versé), avec la condition suivante : « G2 TERMES ET CONDITIONS SUPPLÉMENTAIRES - Conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire vérifier par un architecte et/ou un ingénieur, le certificat de localisation, ainsi que la copropriété dans les 7 jours suivant l’acceptation de l’offre et que l’acheteur s’en déclare satisfait si non l’offre deviendra nulle et non avenue. […] » (promesse d’achat, pièce P-19) [ 16 ] Les demandeurs allèguent qu’une « inspectrice en bâtiment », dont ils ne se souviennent pas le nom, aurait fait une inspection de la façade de l’immeuble. [ 17 ] Toujours selon les demandeurs, l’inspectrice en question aurait constaté que « certains joints (étaient) friables »; qu’il n’y avait pas de défauts majeurs; que l’escalier à l’arrière de l’immeuble était « seulement rouillé ».

Elle n’aurait émis aucune recommandation. Les « craintes (des demandeurs) sont apaisées ». [ 18 ] Ils allèguent, de plus, que le représentant de la défenderesse, Marius Nedelcu, les aurait rassuré, en leur disant que l’immeuble était en bon état. [ 19 ] Le 20 août 2012, la vente se concrétise (acte de vente, pièce P-2). [ 20 ] À la fin de l’année 2014, une animosité se développe entre les copropriétaires et, plus particulièrement, entre les demandeurs et la défenderesse, relativement à la gestion de l’immeuble et à la tenue de livres, ou plutôt à l’absence de gestion et tenue de livres.

[ 21 ] Au mois de mars 2015, les demandeurs découvrent qu’il y a un « manque à gagner de 68 000,00 $ » dans le fonds de réserve. La défenderesse rectifie la situation aussitôt, mais la méfiance règne parmi les copropriétaires. [ 22 ] Les demandeurs exigent que l’on engage un expert en bâtiment et en gestion d’immeuble : « On engage un gestionnaire et on ouvre un compte de banque; et on décide d’évaluer ce building de 100 ans et de faire faire une inspection de l’ensemble.

On veut un état détaillé sur plusieurs années, et on retient la firme Cossette & Touchette pour ce faire » (témoignage de Filion). [ 23 ] Le 13 juillet 2015, Cosette & Touchette inc. (« CT ») remet son rapport d’inspection (pièce P-7) au gestionnaire de l’immeuble. [ 24 ] Les demandeurs en prennent connaissance peu de temps après. [ 25 ] Ce rapport mentionne, entre autres : - « Des briques du revêtement de maçonnerie sont éclatées.

La porosité de leur surface favorise l’absorption de l’eau causant ainsi, sous l’effet des cycles de gel et de dégel, l’éclatement de ces dernières. » (page 61) - « Des traces noires sont visibles sur des briques, particulièrement en dessous des allèges des fenêtres. Ces dernières indiquent que l’eau et l’humidité stagnent à ces endroits.

Une telle situation favorise la détérioration des briques et des joints de mortier. » (page 65) - « Des linteaux de pierre sont fissurés ou brisés. » (page 72) - « Les jonctions entre les linteaux, ou les allèges, et les murs de briques sont déficientes. »(page 81) - « Des sections des joints de contrôle des murs de briques sont évidées. » (page 93) - « Une

section du revêtement est tachée de résidus de mortier. » page 95) - « Des sections du revêtement de briques sont fissurées. » (page 96) - « Des joints de mortier des revêtements de briques sont évidés. » (page 98) (de nombreuses photos des façades ouest, nord, est et sud sont annexées au rapport, aux pages 98 et 101) [ 26 ] Le rapport P-7 contient 288 pages, et souligne une multitude de déficiences à plusieurs niveaux. [ 27 ] Au paragraphe 17 de leur demande en justice en réduction de prix d’achat, modifiée le 11 septembre 2018, les demandeurs allèguent : « ce rapport a été tabletté ». [ 28 ] Suite à la confection du rapport, les demandeurs décident de retenir les services de Bourassa Maillé architectes (« BMA »), « à

titre personnel et à (leurs) frais ». [ 29 ] Les demandeurs sont inquiets, car il y a un mur qui s’est effondré dans le voisinage, et ils veulent s’assurer que l’immeuble ne contient pas « un danger structural » semblable. [ 30 ] BMA émet 2 rapports au mois de janvier 2016 (rapports, pièces P-8 et P-9). [ 31 ] Dans le rapport du 18 janvier 2016 (pièce P-8), BMA écrit : « Messieurs, à votre demande, je me suis rendu, le 23 décembre dernier au [...] à Montréal, pour une inspection principalement liée aux inquiétudes que vous avez manifestées sur la condition sécuritaire de l’immeuble.

Préalablement, le 24 novembre 2015, j’avais pu constater sur place, que les façades présentaient des bombements significatifs, assez importants en fait, pour que nous jugions pertinent d’effectuer un relevé laser des façades. En conséquence, avec votre accord, l’entreprise iSCAN a été mandatée pour effectuer ce relevé des façades. Monsieur Louis Trottier, technicien pour l’entreprise iSCAN était présent le 23 décembre 2015 pour effectuer le relevé. En pièce jointe (annexe 1), vous trouverez le rapport avec la légende graphique afférente, que nous commenterons au cours de ce texte.

Toujours dans les démarches préalables, l’inspection effectuée par Cossette et Touchette inc. le 2 juin 2015 (annexe 2) relève de façon

exhaustive de très nombreuses déficiences touchant différents aspects de l’immeuble, de l’étanchéité à l’intégrité coupe-feu. Dans les pages qui suivent, nous nous attachons à faire ressortir les aspects liés à la sécurité des occupants, mais en plus, à la sécurité du public général, celui qui notamment, circule sur la rue Saint-Marc ou Tupper. Nous regroupons dans trois rubriques ce qui nous apparait important et urgent de signaler, soit les éléments illustrant un état de non entretien, qui fait qu’au final, l’immeuble présente un risque pour ses occupants et pour le public avoisinant.

LA MAÇONNERIE L’édifice comporte 4 façades de maçonnerie. Celles du côté nord et est, sont constituées de briques dites au sable, de couleur rouge. Sur le côté est, un escalier de secours à contrepoids est accroché, dont les supports du premier palier sont lourdement endommagés. Au milieu de cette élévation est, le relevé laser a démontré un bombement de 4 pouces, ce qui est considérable et présente un risque important d’effondrement, d’autant que c’est vis-à-vis l’endroit où le contrepoids de l’escalier est fixé que la déformation se produit.

À la question qu’aucun ne voudra poser: « Quand exactement le mur et l’escalier vont-ils s’effondrer? » nous ne pouvons évidemment donner de date et d’heure. Mais les signes avant-coureurs sont tels que l’inaction serait faire preuve de négligence, pouvant évidemment porter à conséquence. Sur le côté nord, le jointoiement est en très mauvais état, de nombreux linteaux et allèges de pierre sont fissurés. De creux en bosses, l’écart est ici de 3 pouces. Outre cet écart, ce qui est plus inquiétant, c’est le disjointoiement généralisé de certaines sections.

Il est inévitable qu’un jour, si rien n’est fait, des vents plus élevés, pourront entrainer un effondrement partiel ou total du mur vers les propriétés voisines, et possiblement entrainer un écroulement de toiture sur ces maisons. Sur les rues Tupper et Saint-Marc, la brique est de couleur jaune et présente en plusieurs endroits un jeu de briques en relief, notamment au rez-de-chaussée et dans les angles. Ce jeu de relief est particulièrement préjudiciable à la durabilité de l’ouvrage.

En effet, l’eau pénètre par le dessus exposé des briques, et les cycles de gel et dégel poursuivent leur action destructrice en faisant éclater les briques et en désagrégeant le mortier. La dégradation est telle, que l’on peut apercevoir sur le dessus des briques les trous de fabrication. À partir de ce moment, l’eau peut pénétrer de façon encore plus importante et continuer son action en mode accéléré. À certains endroits, on peut même enlever des briques à main nue, tant le mortier est absent ou friable. Sur la rue Tupper, près de l’intersection Saint-Marc, les briques disjointées se trouvent dans la

section où est suspendue, trop basse, la volée de l’escalier de secours devant donner accès au sol. Un passant distrait peut certainement faire la rencontre inopportune de la pointe du limon en plein visage. Sur la rue Saint-Marc, on trouve encore une fois un bombement de 4 pouces, au-dessus de l’entrée principale, vis-à-vis certains ancrages de l’escalier de secours. Le tout combiné: friabilité de la maçonnerie, poids de l’escalier, surface fortement bombée et emplacement stratégique, tout y est pour qu’un accident grave se produise.

Évidemment, les conséquences seront moindres la nuit qu’aux heures d’affluence, mais les effondrements ne prennent pas de rendez-vous et n’avertissent pas. La Ville de Montréal ou la Régie du Bâtiment pourraient demander qu’un périmètre de sécurité soit aménagé. » [ 32 ] Dans le rapport du 28 janvier 2016 (pièce P-9), BMA écrit, entre autres : « Exécution Protection de la maçonnerie • Pour toutes les sections de maçonnerie lâches ou fissurées fixer un grillage (grillage métallique carré de 2 po) ou filet antidébris avec des ancrages mécaniques à la maçonnerie.

Travaux s'appliquant à tous les étages et toutes les façades. • Pour les sections où la brique où le mortier est détérioré a plus de 50 % utilisez un mortier de rejointoiement pour réparer les sections. Protection des circulations • Installer au dessus des trottoirs de circulation (rue Saint-Marc et Tupper) des passages abrités faits d'un système d'échafaudage à cadre avec des sections de type arche de trottoirs (dim 78po X 120po) recouvert d'un contreplaqué de 3/4 po supporté par des pièces de bois à plat de 2X8po à 12po c/c .

L'installation des passages abrités devra permettre l'accès aux portes du bâtiment sur les façades touchées, permettre le bon fonctionnement de l’escalier de secours et permettre la circulation piétonnière normale sur les trottoirs. Support de l’escalier de secours • Installer des supports temporaires en acier sous les paliers des escaliers de secours sur la façade ouest (rue Saint-Marc) et est.

Les supports seront faits de tubes carrés en acier de 4X4 po par 1/4 po et boulonnés à la structure. » [ 33 ] Suite à la confection de ces rapports, les demandeurs décident de déposer une demande d’injonction provisoire contre les administratrices de la copropriété, avec les conclusions suivantes : « POUR CES MOTIFS, PLAISE À LA COUR : Par voie d’injonction provisoire

ÉMETTRE une injonction provisoire, pour valoir jusqu'au 8 février 2016 ordonnant aux défenderesses de :

a) retenir les services de ImmoExcellence GUS d’exécuter dans les 48 heures , toutes et chacune des mesures de contingence prévues au plan de contingence joint au soutien de la présente requête comme pièce P-7 et ce, conformément aux règles de l’art et aux normes applicables,

b) Voir à obtenir les permis nécessaires auprès de la Ville de Montréal, Mise en cause et procéder, dans les 48 heures , aux travaux de contingence, lesquels éléments de contingence devant être rencontrés, lesquels étant plus amplement reproduits aux termes de la présente conclusion savoir : « Généralités MISE EN PLACE ET ENLÈVEMENT DU MATÉRIEL - Fournir mettre en place ou aménager les ouvrages d'accès et de protection temporaires nécessaires pour permettre l'exécution des travaux dans les plus brefs délais. - Démonter le matériel et l'évacuer du chantier lorsqu'on n'en a plus besoin PALISSADES - Aménager des passages abrités (toit et côtés), pour piétons, avec signalisation pertinente et éclairage électrique comme l'exige la loi, et en assurer l'entretien. - Poser des clôtures autour des arbres et des végétaux afin de les protéger contre les dommages qui pourraient leur être causés par le matériel utilisé ou par certaines pratiques de construction. - Garder ces écrans et les déplacer au besoin jusqu'à ce que ces activités soient terminées.

CIRCULATION ROUTIÈRE - Lors de l'installation des procédures de sécurisation retenir les services de signaleurs compétents et prévoir les dispositifs et les fusées de signalisation, les barrières, les feux et les luminaires nécessaires pour l'exécution des travaux et la protection du public. PROTECTION DES PROPRIÉTÉS PUBLIQUES ET PRIVÉES AVOISINANTES - Protéger les propriétés publiques et privées avoisinantes contre tout dommage pouvant résulter de l’exécution des travaux. - Le cas échéant, assumer l’entière responsabilité des dommages causés.

PROTECTION DES SURFACES FINIES DU BÂTIMENT - Pendant toute la période d'exécution des travaux, protéger le matériel ainsi que les surfaces complètement ou partiellement finies de l'ouvrage. - Prévoir les écrans, les bâches et les barrières nécessaires. - Assumer l'entière responsabilité des dommages causés aux ouvrages en raison d'un manque de protection ou d'une protection inappropriée. RÈGLEMENTATION - Effectuer les travaux conformément aux exigences municipales, la Régie du Bâtiment du Québec et la CSST.

Exécution PROTECTION DE LA MAÇONNERIE - Pour toutes les sections de maçonnerie lâches ou fissurées fixer un grillage (grillage métallique carré de 2 po) ou filet antidébris avec des ancrages mécaniques à la maçonnerie. Travaux s'appliquant à tous les étages et toutes les façades. - Pour les sections où la brique où le mortier est détérioré a plus de 50 % utilisez un mortier de rejointoiement pour réparer les sections .

PROTECTION DES CIRCULATIONS - Installer au-dessus des trottoirs de circulation (rue Saint-Marc et Tupper) des passages abrités faits d'un système d'échafaudage à cadre avec des sections de type arche de trottoirs (dim 78po X 120po) recouvert d'un contreplaqué de ¾ po supporté par des pièces de bois à plat de 2X8po à 12po c/c. L'installation des passages abrités devra permettre l'accès aux portes du bâtiment sur les façades touchées, permettre le bon fonctionnement de l'escalier de secours et permettre la circulation piétonnière normale sur les trottoirs. SUPPORT DE L'ESCALIER DE SECOURS

- Installer des supports temporaires en acier sous les paliers des escaliers de secours sur la façade ouest (rue Saint-Marc) et est.

Les supports seront faits de tubes carrés en acier de 4X4po par ¼ po et boulonnés à la structure. […] » (demande en justice et demande d’injonction provisoire, interlocutoire, ordonnance de sauvegarde et injonction permanente, pièce P-11) [ 34 ] Le 29 janvier 2016, jugement est rendu accueillant la demande d’injonction provisoire (jugement, pièce P-10). [ 35 ] Le 4 février 2016, les demandeurs envoient la mise en demeure suivante à la défenderesse : « OBJET : AVIS DE DÉNONCIATION ET MISE EN DEMEURE Immeuble détenu en copropriété indivise sis au [...] à Montréal N/ref. : 304996-2 Madame, Monsieur, Comme vous le savez, nous représentons les intérêts légaux de Messieurs Charles Alexandre Filion, Renaud Pelletier et Madame Ping Huang, lesquels étant copropriétaires indivis de l’immeuble cité en titre.

En effet, Messieurs Filion et Pelletier se sont portés acquéreurs de leur quote-part indivise le 21 août 2012 alors que Madame Ping Huang s’est quant à elle portée acquéreur de sa quote-part indivise le 18 octobre 2011, le tout tel qu'il appert de l’index aux immeubles et des copies d’actes de vente. Ces deux ventes ont été faites avec garantie légale. Manifestement, l’immeuble en question souffre de vices et de déficiences majeurs qui, au moment où nos clients se sont portés acquéreurs, n’avaient nullement été dénoncés et ne pouvaient être connus par nos clients respectifs.

En tant que promoteur et vendeur professionnel, vous êtes tenu à la garantie contre les vices cachés et êtes présumés connaître lesdits vices. Il vous incombait en outre de fournir une note d’information aux acheteurs potentiels mais nos clients nous indiquent n’avoir jamais eu en mains un tel document. Ce n’est que tout récemment que nos clients ont été mis au courant de l’ampleur des vices contenus à l’immeuble et ces derniers vous tiennent entièrement responsable de tous les coûts pouvant être imputables à nos clients aux termes du protocole de répartition des quotes-parts contenu à la convention d’indivision.

En effet, nos clients n’auraient jamais acheté à si fort prix si ces derniers avaient été informés de l’état réel de la situation et des coûts devant être engagés afin de remettre l’immeuble à niveau et selon les normes applicables en vigueur. Il est manifeste que nos clients ont été victimes de dol et qu’ils souffrent d’un déficit d’usage du bien vendu; il vous échoit en qualité de promoteur et de vendeur professionnel de voir à rectifier la situation de nos clients, à vos entiers frais.

La situation est tellement réelle que même la Ville de Montréal, arrondissement Ville-Marie, a émis des constats d'infraction sommant la Fiducie de voir à sécuriser l’immeuble et rectifier la situation dans une échéance somme toute très restreinte. La présente vaut dénonciation et mise en demeure au sens de la loi et vous êtes sommés par la présente de nous faire connaître par écrit dans un délai de cinq (5) jours de la réception de la présente, la position que vous entendez prendre face à une telle situation. Nos clients se réservent évidemment tous leurs droits et recours dans les circonstances.

Osant croire le tout suffisamment explicite, VEUILLEZ AGIR EN CONSÉQUENCE DE GRANDPRÉ JOLI-CŒUR, s.e.n.c.r.l. » (mise en demeure, pièce P-16) [ 36 ] Le 8 février 2016, la firme Breault Gosselin Génie Conseil (« BGGC ») émet un avis technique sur la stabilité structurale d’ensemble et des façades extérieures de l’immeuble. Cet avis contient, entre autres, les constatations, conclusions et recommandations suivantes : « Analyse & Commentaires Le bâtiment à l’étude est une construction qui relèverait de 1928 et qui serait donc âgée de près de 90 ans.

Comme nous avons mentionné précédemment, les murs extérieurs du bâtiment à l’étude sont en maçonnerie massive. Dans un premier temps, ce type de construction

d’époque fait fréquemment l’objet d’une certaine déformation progressive avec le temps, cela pour diverses raisons. Dans un deuxième temps, tenant en considération les techniques de construction d’époque, il était fréquent que de telles structures soient construites avec certaines dénivellations.

Ceci dit, dans un tel cas nous croyons qu’il peut être logique d’évaluer la stabilité d’ensemble des murs extérieurs d’une telle construction (stabilité structurale) en se basant sur deux aspects : • Dans un premier temps, y a-t-il des dommages ou des signes évidents que des mouvements/dénivellations récents ont affecté les murs massifs en maçonnerie?

Dans un tel cas, des dommages typiques peuvent être observables de l ’intérieur et de l’extérieur du bâtiment, ce qui n ’est pas le cas dans le cas présent, du moins pas de façon évidente; • Dans un deuxième temps, des dénivellations/déformations accentuées, démesurées par rapport à ce que l’on peut s’attendre, dépendamment des circonstances/caractéristiques propres du bâtiment (âge, type de construction, aspect artisanal, niveau d’entretien, etc.)sont évidentes. À notre avis, cela n’est pas nécessairement le cas en ce qui a trait au bâtiment à l’étude, plutôt le contraire.

À la lumière des observations que nous avons été en mesure de faire lors de l’expertise réalisée en date du 3 février 2016, nous sommes d’avis que : ✔ Les joints de mortier à base de chaux de la façade avant et de la façade latérale droite du bâtiment à l’étude sont certainement détériorés, ils doivent définitivement être rejointoyés en profondeur selon les règles de l’art dès que possible; ✔ L’état de la façade avant, de la façade latérale droite et de la

partie arrière (partie accédée partiellement) du bâtiment ne pose pas de risque éminent quelconque d’effondrement global ou d’instabilité globale. L’état de ces façades, ne compromet pas, en aucun temps selon nous, la stabilité d’ensemble ou même en partie, du bâtiment.

En termes de stabilité des façades ou des parties de façades mentionnées, nous ne voyons pas de quelle façon la sécurité des occupants, ou du public pourrait être menacé à court terme; ✔ Nous sommes d’avis qu’il est fort probable que des travaux de rejointoiement selon les règles de l’art (avec mortier à base de chaux compatible) à l’endroit des façades extérieures pourraient certes être envisagés afin de protéger les murs massifs de maçonnerie, du moins à moyen terme et probablement à long terme; ✔ Dans les limites de l’expertise visuelle que nous avons réalisée, il n’y a pas d’indice évident qui évoque une instabilité récente (globalement) quelconque à l’endroit des façades extérieures.

Cela est particulièrement indubitable quant à la façade avant du bâtiment. Commentaire - Rapport BMA daté du 18 janvier 2016 Nous avons pris connaissance du rapport élaboré par la firme BMA, daté du 18 janvier 2016, une copie de ce dernier nous a été transmise par nos mandataires. Principalement, nous divergeons surtout d’opinion avec l’auteur du rapport quant il affirme que la façade au nord, soit la façade arrière présente un risque important d’effondrement. Nous sommes d’avis que rien n’indique que le dénivellement affectant la

partie centrale de cette façade est le résultat d’une instabilité récente. Advenant que cela serait le cas, il est évident selon nous que des dommages évolutifs seraient facilement perceptibles au niveau des matériaux de finition du côté intérieur de cette façade, ce qui n’est pas le cas selon nos observations. Nous réitérons que nous sommes fortement en désaccord avec l’opinion de l’auteur du rapport de BMA quant à l’affirmation que la façade arrière du bâtiment à l’étude pose un « risque important d’effondrement ».

Pour ce qui est du relevé au laser effectué, nous avons certaines réserves quant à l’interprétation qui peut en être faite. Notamment, comme nous avons mentionné précédemment, pour différentes raisons, l’observation de dénivellation de l’ordre de 3” et même 4” à l’endroit des façades d’un tel type de bâtiment de six (6) étages n’est pas nécessairement évocateur.

Conclusion et recommandations Le but principal de notre mandat consistait à procéder à une expertise visuelle ciblant les parties accessibles du sol des façades extérieures du bâtiment à l’étude dans l’optique d’émettre une opinion quant à leur état global apparent. Lors de notre expertise, nous avons accédé partiellement à la façade avant au quatrième et au cinquième étage de par l’escalier de secours. Nous avons aussi accédé ponctuellement au troisième/quatrième étage à l’endroit des façades latérales par l’entremise d’un chariot élévateur mobile muni d’un panier.

Lors de notre expertise, nous avons notamment constaté que les joints de mortier à base de chaux de la façade avant et de la façade latérale droite étaient désuets et qu’ils devaient certes être rejointoyés en profondeur selon les règles de l’art dès que possible. Ceci dit, nous n’avons pas observé de dommage étendu, tant de l’intérieur que de l’extérieur qui pourraient suggérer avec une certitude minimale que la stabilité globale des façades extérieures du bâtiment est compromise.

Bref, précisément à cet égard nous ne voyons aucune raison d’évacuer le bâtiment ou de mettre en place des passerelles de protection de l’extérieur au périmètre du bâtiment. Nous réitérons que l’objectif premier de notre mandat consistait à émettre une opinion quant à la stabilité globale des façades extérieures facilement accessibles du bâtiment et non à procéder à une inspection exhaustive des superficies de celles-ci. Dans cette optique, nous recommandons qu’une inspection conforme en respect du règlement de la Régie du bâtiment du Québec (loi 122) soit effectuée sans délai.

De cette manière, les mesures pourront être prises afin de s’assurer de la sécurité des façades extérieures du bâtiment pour le public/les occupants quant au risque que des parties de parement se détachent et chutent. N. B. : Notre mandat visait exclusivement les éléments mentionnés dans la présente, notre responsabilité se limite à la vérification de ces éléments seulement. En aucun temps nous avons procédé à l’inspection exhaustive des façades extérieures du bâtiment à l’étude.

Notre mandat consistait exclusivement à évaluer la stabilité globale des façades extérieures en considération des dénivellations générales de celle-ci.

La portée de notre mandat dans ce dossier est limitée en ce sens que les opinions émises dans le présent document sont basées sur une expertise de nature visuelle et donc de la condition apparente du bâtiment à l'étude. La mise en œuvre et la conformité des travaux correctifs sont la responsabilité du client ou de son entrepreneur. Advenant que vous déceliez la présence d’une erreur quelconque dans ce rapport, veuillez nous en aviser immédiatement afin que nous puissions apporter les correctifs nécessaires.

Espérant le tout à votre satisfaction, nous demeurons à votre disposition pour toutes informations complémentaires. Vous trouverez quelques photos pertinentes que nousavons prises auommenet de notre expertise ci-jointes. Simon B.

Gosselin, ing. » (avis technique, pièce D-7) (soulignement ajouté) [ 37 ] L’auteur de ce rapport, l’ingénieur Simon Breault Gosselin, qui a témoigné avec impartialité et conviction, a une grande et profonde expérience en matière d’enveloppe, de structure, d’ossature et de fondation de bâtiments âgés à Montréal et, plus particulièrement, de bâtiments avec des façades en maçonnerie massive comme en l’espèce. [ 38 ] Il est à remarquer qu’aucun témoin expert n’a témoigné en faveur de la

partie demanderesse. [ 39 ] Pour en revenir aux faits, en 2017 et 2018, les parties vont de l’avant avec des travaux majeurs de réparation et, bien sûr, d’amélioration de l’enveloppe du bâtiment.

Ces travaux coûtent au-delà de 700 000,00 $, et des cotisations spéciales sont émises en conséquence (documents relatifs aux cotisations, pièce D-13 en liasse). [ 40 ] Les demandeurs allèguent que s’ils « avaient su l’ampleur des travaux à faire et le véritable état de l’immeuble lorsqu’ils se sont portés acquéreurs, jamais (ils) n’auraient payé si fort prix » (paragraphes 38 et 39 de la demande telle que modifiée). [ 41 ] Huang a vendu son unité au mois de novembre 2016, et Filion et Pelletier ont vendu la leur au mois de mai 2018.

ANALYSE [ 42 ] Les demandeurs ne peuvent avoir gain de cause à moins de prouver que l’immeuble était affecté d’un vice caché grave le rendant impropre à l’usage auquel il était destiné ou qui en diminuait tellement son utilité qu’ils ne l’auraient pas acheté ou donné si haut prix s’ils l’avaient connu ( art. 1726 Code civil du Québec ). [ 43 ] Les demandeurs invoquent l’

article 1729 C.c.Q . au soutien de leur recours : «

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. » [ 44 ] Premièrement, selon la prépondérance de la preuve, la défenderesse n’a pas agi à

titre de vendeur professionnel dans cette affaire. [ 45 ] Le Tribunal retient le témoignage de la représentante de la défenderesse, Fatiha Mesbah Allaoua, qui a déclaré que la défenderesse n’a pas pour occupation habituelle la vente de biens. [ 46 ] La défenderesse, qui détient 3 ou 4 immeubles à logements, qu’elle loue, ne vend pas d’immeubles sur une base régulière. [ 47 ] Parmi les immeubles qu’elle détient, celui-ci est le seul qu’elle a converti en copropriété. [ 48 ] De plus, la preuve a démontré qu’il n’existait aucun bureau des ventes, ni de dépliants ou prospectus, ni même de cartes d’affaires associés à ce projet. [ 49 ] Le Tribunal conclut que la défenderesse n’a pas agi à

titre de vendeur professionnel, et que la présomption de l’

article 1729 C.c.Q. ne peut donc s’appliquer en l’espèce. [ 50 ] Maintenant, quant à la qualité des vices soulevés par les demandeurs (maçonnerie et escalier), la prépondérance de la preuve indique clairement qu’il ne s’agissait pas de vices cachés, mais bien de détériorations dues à l’usure et au vieillissement : « 334 - Tout bien est soumis aux effets de dégradation en raison du passage du temps. Un bien jouit d’une durée déterminée par la vie utile des matières qui le composent. Or, le passage du temps et la manipulation d’un bien engendrent inévitablement son usure, son vieillissement et sa vétusté.

Ces phénomènes peuvent compromettre la prestation d'un bien, tout comme un vice peut le faire. Éventuellement, ils rendent le bien impropre à son usage. Selon notre définition, le vice consiste en tout fait engendrant un déficit d’usage du bien. Si l’usage protégé par la garantie était illimité, il faudrait en conclure que l’usure, lorsqu’elle nuit à l’usage d’un bien, constitue aussi un vice. […] Il faut cependant se rappeler que l’usage assuré par la garantie est délimité par les attentes de l’acheteur raisonnable.

La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée: celle fixée par les attentes de l’acheteur raisonnable. Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. La durée normale d’autres biens du même type peut être un critère valable dans la détermination de la période pendant laquelle l’usage est garanti.

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices, car, en raison de la révision à la baisse de l’usage attendu, elles n’occasionnent aucun déficit d’usage au sens de la garantie: l’usage protégé varie ainsi selon l’état de l’usure, du vieillissement et de la vétusté du bien au moment de la vente .

335 - Déjà, les jurisconsultes romains refusaient de qualifier de vicié, au sens de l'Édit des édiles , le bien d’un âge avancé. De même, les tribunaux québécois ont toujours refusé de considérer comme des vices selon la garantie les «détériorations», les «déficiences», ou même les «vices» attribuables au «vieillissement normal », à l’«usure normale » ou à la «vétusté » du bien. À vrai dire, les justifications offertes à ce sujet sont fort

sommaires. Dans bien des cas, la simple affirmation que la détérioration est due à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté suffit généralement pour écarter l’application de la garantie. Au fil des jugements rendus, les tribunaux n’ont pas nécessairement apprécié tous les tenants et aboutissements théoriques de la conception du vice comme un fait entraînant un déficit d’usage. Ils ont néanmoins observé que la détérioration due à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté, n’est pas visée par l’usage mentionné dans l’

article 1726 C.c.Q. , car l’acheteur devait «s’[y] attendre» et la «prévoir». 336 - Il ne faut pas pour autant croire que toute forme d’usure, de vieillissement ou de vétusté est nécessairement exclue du domaine du vice. C’est le cas uniquement lorsque l’acheteur devait s’attendre à la détérioration constatée. L’usure, le vieillissement ou la vétusté peuvent être tels que la baisse d’usage observée n’a plus de commune mesure avec ce que l’acheteur devait anticiper. Il ne s’agit plus alors d’usure, de vieillissement ni de vétusté normaux.

Le bien souffre à ce moment d’une détérioration plus prononcée qu’un bien ordinaire de son âge.

L'usure, le vieillissement, ou la vétusté peuvent alors constituer des faits engendrant un déficit d’usage, car l’usage normalement prévisible est entravé. […] [1] . » (soulignement ajouté) [ 51 ] L’immeuble, construit en 1928, avait plus de 80 ans quand les demandeurs ont acheté leurs unités. [ 52 ] Il faut croire que les signes de vétusté mentionnés dans le rapport P-7 ne sont pas apparus soudainement au mois de juillet 2015, mais étaient plutôt apparents en 2011 et 2012 quand les demandeurs ont acheté. [ 53 ] Les demandeurs ne pouvaient raisonnablement s’attendre à ce qu’un mur de briques de presque 100 ans avec, entre autres, des joints de mortier à base de chaux fissurés, friables et partiellement évidés, tienne le coup indéfiniment, sans nécessiter des travaux d’entretien ou de réparation. [ 54 ] L’expert Gosselin a déclaré que généralement la durée de vie des joints est d’environ 80 à 100 ans.

En l’occurrence, il était donc raisonnable de prévoir que le rejointoiement serait nécessaire dans un avenir très rapproché. [ 55 ] Vu l’âge de l’immeuble, le type de construction d’époque et les techniques de construction d’époque, les demandeurs devaient s’attendre à la détérioration qu’ils n’ont constatée qu’après achat. [ 56 ] De plus, le Tribunal ne peut passer sous silence le défaut de Huang de faire inspecter l’immeuble avant d’acheter.

En agissant de la sorte, elle ne s’est pas comportée en acheteur prudent et diligent ( art. 1726 al. 2 C.c.Q .). [ 57 ] En ce qui concerne Filion et Pelletier, il est difficile de savoir s’ils ont agi en acheteurs prudents et diligents, sans avoir entendu l’inspectrice en bâtiment qui aurait examiné l’immeuble; mais, quoi qu’il en soit, vu les facteurs ci-haut mentionnés reliés à l’âge de l’immeuble et les matériaux et techniques de construction de l’époque, ainsi que la vétusté apparente des façades, que l’on peut voir sur les photos annexées aux différents rapports, il appert que les demandeurs ont soit fait défaut de soigneusement vérifier l’intégrité du bâtiment, soit mal évalué les effets du passage du temps sur l’enveloppe du bâtiment.

Ils devaient s’attendre à la détérioration constatée, tel que susdit. [ 58 ] Voici ce que les auteurs Lachance et Branconnier [2] écrivent au sujet de l’inspection préachat dans le cas de l’achat d’un immeuble d’un certain âge : « 2.1 Le recours à l’inspecteur préachat […] Sans vouloir réintroduire l’obligation de l’acheteur d’avoir recours à un expert qui avait été exclue par le législateur en 1994, on retrouve une jurisprudence importante à l’égard du devoir de l’acheteur d’un immeuble d’un certain âge d’agir avec prudence et diligence en ayant notamment recours à un inspecteur préa​chat.

Ce courant jurisprudentiel prend appui sur le fait que la prudence la plus élémentaire exige une inspection soigneuse d’un bâtiment âgé, puisqu'il est fortement probable que l’on retrouve des détériorations étant dues à la vétusté. Jacques Deslauriers sou​tient les propos suivants à l’égard du devoir de prudence de l’acheteur: Bien que le caractère vétuste d’un immeuble ne soit pas nécessaire​ment un défaut caché, il devrait inciter l’acheteur à en vérifier les méthodes de construction de même que les effets de l'âge sur ses différentes composantes.

Acheter un vieil immeuble sans recourir à un expert, ne serait-ce que pour fournir les éléments d’évaluation appropriés pour fixer le prix d'achat, compte tenu des travaux néces​saires pour corriger certains défauts, peut s'avérer une imprudence. […] » (soulignement ajouté) [ 59 ] L’usage visé par l’ art. 1726 C.c.Q . est celui d’un acheteur raisonnable [3] , et en tant qu’acheteurs raisonnables, les demandeurs devaient anticiper la baisse d’usage conséquente aux susdits facteurs : « Il faut noter que l’âge du bâtiment acheté est déterminant dans la définition du caractère caché du vice.

Il appert que plus un immeuble est âgé, plus il y a de risques que les composantes de celui-ci aient atteint leur durée de vie utile. De cette façon, lors de l’achat d’un immeuble d’un certain âge, « l’acheteur le moindre​ment prudent et avisé se sentira obligé, avant d’acquiescer à l’achat d’une vieille maison, de l’examiner soigneusement ». Conséquemment, nous pouvons soutenir que la vétusté n’est pas un vice qui peut être qualifié comme étant caché, puisque l’acheteur se

doit de considérer le passage du temps sur les compo​santes du bâtiment. À cet égard, il convient de rappeler les propos suivants tenus par la Cour d’appel : Des vices ne sont pas cachés lorsque l’acheteur devait les prévoir d’après la nature de la chose ou les usages connus [...] De la même façon peut-on dire que l’acheteur d’une maison centenaire doit pré​voir qu’il y trouvera des détériorations dues à la vétusté et s’il ne fait aucune réserve, il est censé accepter la maison avec les défauts résultant de la façon de construire à l’époque et les détériorations dues à son ancienneté.

Nous comprenons donc que les détériorations dues à la vétusté doivent être examinées lors de l’acquisition d’un immeuble et ne peuvent pas, sauf exception, être considérées comme étant cachées [4] . » [ 60 ] Et même si le Tribunal a exclu l’application de l’ art. 1729 C.c.Q. au cas présent, voici ce que les auteurs Lachance et Branconnier écrivent au sujet de cet

article dans le contexte d’un bien vétuste ou d’usure normale : « 1.1.3. La garantie de durabilité […] « En accord avec l’esprit de l’

article 1729 C.c.Q. , la garantie de durabilité exclut ce qui est tombé de vétusté ou d’usure normale. À cette proposition, les tribunaux apportent certaines nuances. Il a été jugé, par exemple, qu’on ne pouvait juger de l’efficacité d’un drain sanitaire que sur la durée de vie de celui-ci. L’entretien est aussi un facteur à considérer qui peut entraîner l’application de la garantie de durabilité. Il a aussi été observé que l’acheteur d’un bien usagé « ne peut prétendre obtenir, par le biais de la garantie de durabilité, la qualité et la satisfaction que lui procurerait un bien neuf ».

À cet effet, il a été établi que le vendeur n'a aucune obliga​tion d’augmenter la durée du bien qu’il vend [5] . » [ 61 ] Plus loin dans leur article, les auteurs ajoutent ce qui suit, au sujet du vice associé à la vétusté : « La jurisprudence affirme que le vice associé à la vétusté, sauf exception, n’est pas couvert par la garantie de qualité prévue aux articles 1726 à 1731 C.c.Q. , ce qui nous semble conforme à l'in​tention du législateur lorsqu’il codifie les autres dispositions trai​tant de ce concept de vétusté [6] .» [ 62 ] Pour en revenir aux défauts de Huang de faire inspecter l’immeuble et de Filion et Pelletier de faire une inspection plus attentive, vu le caractère ancien de l’immeuble, voici ce que Jacques Deslauriers écrit dans son livre Vente, louage, contrat d’entreprise ou de service [7] à ces sujets : « 515.

L’acheteur d’un immeuble ancien devrait savoir qu’il a des raisons de se méfier et faire les examens qui s’imposent. En effet, il est possible que l’on n’y trouve pas les drains agricoles maintenant installés autour des fondations des maisons plus récentes, que la plomberie, les fosses septiques ou les champs d’épuration qui les desservent ne soient pas conformes aux normes actuelles. Dans une maison ancienne, plusieurs des éléments peuvent devenir défectueux d’un moment à l’autre. S’il est à prévoir qu’une correction sera nécessaire, le prix d’achat devrait être fixé ou réduit en conséquence.

Une telle réduction suppose une connaissance du défaut au moment de la vente et une acceptation de la situation. Ceci peut donc prévenir un éventuel recours pour défaut caché. 516. Bien que le caractère vétuste d’un immeuble ne soit pas nécessairement un défaut caché, il devrait inciter l’acheteur à en vérifier les méthodes de construction de même que les effets de l’âge sur ses différentes composantes.

Acheter un vieil immeuble sans recourir à un expert, ne serait-ce que pour fournir les éléments d’évaluation appropriés pour fixer le prix d’achat, compte tenu des travaux nécessaires pour corriger certains défauts, peut s'avérer une imprudence. Par exemple, des traces de rouille sur un réservoir d'huile, peuvent présenter un simple problème d'esthétisme, mais également annoncer une perforation imminente. » (soulignement ajouté) [ 63 ] Dans l’arrêt Gélinas c.

Beaumier [8] , la Cour d’appel a décidé : « [7] Ce principe est, en l’espèce, d’application plus difficile en ce que le bâtiment comprend le corps principal de la maison dont la construction remonte à environ cent ans. Ce bâtiment comprend, de plus, une rallonge de construction récente. Ainsi, pour déterminer ceux des vices qui étaient apparents et que l’acheteur a pu lui-même connaître, il faut à mon avis se servir de critères différents selon qu’il s’agit de la vieille

partie ou de la

partie nouvelle. [8] L’acheteur le moindrement prudent et avisé se sentira obligé, avant d’acquiescer à l’achat d'une vieille maison, de l’examiner soigneusement. Cette proposition a d’autant plus de pertinence en l’espèce qu’il s’agit d’une maison dont la construction remonte à cent ans. [9] En ce qui concerne la vieille partie, les acheteurs en connaissaient l’âge. La prudence la plus élémentaire exigeait donc un examen soigneux des lieux de leur part. Les intimés devaient ainsi faire le nécessaire pour vérifier l’état des lieux et voir ce qui était visible.

Or, l’expert Bernard, témoignant pour les intimés, affirme qu’il a visité le grenier auquel une trappe donnait facilement accès. Il a pu sans difficulté constater que la

partie intérieure de la toiture était de construction très ancienne. Les planches n’avaient pas été coupées à la scie, mais équarrées à la hache, comme cela se pratiquait à l’époque de cette construction. Les joints n’étaient pas toujours droits et laissaient voir des jours. De plus, les planches de bois servant de support d’appui au revêtement étaient « pourries à plusieurs endroits ». Une simple visite du grenier aurait permis aux intimés de constater ce dont ils se plaignent maintenant quant au support intérieur de cette toiture.

Cet état de chose, que l’expert Bernard attribue à la vétusté, était d’ailleurs à prévoir dans un bâtiment centenaire. Or, ni l’un ni l’autre des intimés n’ont pris la peine de se rendre au grenier où ils auraient pu facilement constater ce qui était visible, selon l’expert. « Des vices ne sont pas cachés lorsque l’acheteur devait les prévoir d’après la nature de la chose ou les usages connus. » De la même façon peut-on dire que l’acheteur d’une maison centenaire doit prévoir qu’il y trouvera des détériorations dues à la vétusté et s’il ne fait aucune

réserve, il est censé accepter la maison avec les défauts résultant de la façon de construire à l’époque et les détériorations dues à son ancienneté. [10] Sans doute l’appelant a-t-il mentionné à ses acheteurs que la maison était généralement en bon état; sans doute a-t-il fait mention aussi des réparations faites; mais ce qu’on doit entendre du «bon état » d’une maison centenaire ne permet pas à l’acheteur d’ignorer le travail du temps sur ses parties constituantes .

Une affirmation aussi large que celle qu’avoue l’appelant «j’ai dit que la maison en général était en bon état, sauf le problème de condensation qui avait (sic) dans le toit», n’a pas ici pour effet de dispenser un acheteur prudent de faire un examen soigneux de la maison. L’acheteur est alors tenu de voir lors de cet examen, ce qui est visible et de prévoir le travail et l’usure du temps. [11] Pour ces raisons, je ne crois pas qu’on puisse considérer comme vices cachés les défauts constatés par l’expert Bernard à la toiture de la

partie centenaire de la maison. [12] Pour les mêmes raisons, je ne suis pas d’opinion que le mauvais état de la cheminée qui rend, selon l’expert Bernard, sa reconstruction nécessaire, soit un vice caché. Il s’agit d’un vice dû à la vétusté de la maison comme c’était le cas pour la toiture de la

partie ancienne. Faute de vérification suffisante, les acheteurs assumaient cet inconvénient. » (soulignement ajouté) [ 64 ] Dans l’arrêt Naud c. Normand [9] , la Cour d’appel décidait : « [12] L’appelant a sans doute été inquiété par l’entretien et la vigilance que requérait cette nouvelle résidence de plus de 120 ans, à certaines périodes de l’année, et surpris par son inconfort par rapport à une maison de ville.

Un comportement le moindrement prudent lui aurait permis d’anticiper ce qui l’attendait et de prendre une décision davantage conforme à ses attentes. » (soulignement ajouté) [ 65 ] Dans l’arrêt Paulin c. Gauthier [10] , la Cour d’appel écrit : « [4] En plusieurs occasions, la jurisprudence de notre Cour a traité des obligations de l’acheteur en matière de vices cachés.

Ces obligations se résument ainsi : ➢ L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice; ➢ Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert; ➢ Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selo n les circonstances de l’affaire ; ➢ L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle; ➢ L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. » (soulignement ajouté) [ 66 ] Et dans l’affaire Berger c.

Trudel [11] , le juge Mark Schrager, maintenant à la Cour d’appel, écrivait : « [68] Est-ce qu'il y a des atténuations aux principes de droit applicables qui s'imposent quand il s'agit d'une vieille maison, même centenaire, qui est en cause comme dans le cas présent? [69] Selon la Cour d'appel, des critères différents s'imposent. Tout d'abord, la prudence élémentaire exige une inspection soigneuse d'une maison centenaire. L'acheteur d'une maison centenaire doit prévoir qu'il pourrait trouver des détériorations dues à la vétusté .

Certains « défauts » résultent de la façon de construire à l'époque et les détériorations dues à l'âge de l'édifice. Mais ce n'est pas toute forme d'usure ou de vétusté qui est exclue de la qualification de vice caché. Si l'usure n'est pas normale pour un bien de cet âge, le problèm e peut constituer un vice caché.

Alors comme test, le Tribunal se pose la question suivante : « Est-ce que les vices dépassent ce que l'acheteur prudent d'une maison centenaire peut s'attendre au niveau des nécessités de réparations normales d'une telle maison ? » (soulignement ajouté) [ 67 ] En l’occurrence, les demandeurs ont commencé à s’inquiéter relativement à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et aux finances de la copropriété, vers la fin de l’année 2014; mais, une meilleure étude de l’enveloppe du bâtiment, sans même avoir examiné la brique en profondeur , leur aurait permis de prévoir que des travaux de rejointoiement, par exemple, étaient imminents.

En d’autres termes, pour répondre à la question posée dans l’affaire Berger (précitée), les vices allégués ne dépassaient pas ce que des acheteurs prudents pouvaient s’attendre au niveau des nécessités de réparations normales d’un tel immeuble. Si les demandeurs avaient agi de

façon prudente (pour Huang, en faisant faire une inspection préachat et pour Filion et Pelletier en se posant les bonnes questions et en faisant un examen sérieux et minutieux de l’immeuble), le rejointoiement n’aurait eu rien d’inattendu ou de surprenant. [ 68 ] Dans l’affaire Young c. Ploude [12] , la juge Sophie Lapierre écrivait : « [ 32] La jurisprudence constante et unanime dit et rappelle que l’acheteur d’un bâtiment âgé doit en faire un examen sérieux et minutieux. Elle a établi depuis longtemps que la vétusté n’est pas un vice caché. » [ 69 ] De plus, dans Laporte c.

Guillette [13] , le juge Patrick Théroux décidait ainsi : « [13] La garantie contre les vices cachés n'est pas une garantie d'intégralité absolue du bien vendu ni une garantie générale de bon fonctionnement. Il est bien établi en droit que l'application et la portée de cette obligation du vendeur est en grande

partie déterminée par les attentes légitimes d'un acheteur raisonnable en fonction du bien qu'il accepte d'acheter, au prix qu'il accepte de payer. [14] Cette règle reçoit plus particulièrement application dans le cas de biens âgés ou vétustes. L'acheteur d'un bien usagé n'a pas les mêmes attentes que l'acheteur d'un bien neuf. [15] L'acheteur d'une maison âgée de 40 ans ne doit pas avoir les mêmes attentes que celui d'une maison neuve ou plus récente. [16] Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l'usure et le passage du temps.

Les composantes d'un bâtiment ont forcément une durée de vie utile limitée. » (soulignement ajouté) [ 70 ] Et dans Larocque c. Daraîche [14] ; la juge Julie Messier décidait : « [13] Telle qu'établie plus haut, aucune preuve n'a démontré que l'infiltration de l'eau depuis 5 ans a été causée par autre chose que l'usure normale de la brique, par le passage du temps et des intempéries. En vertu de l'

article 1726 du Code civil du Québec , le vendeur n'est pas tenu de garantir le bien contre la vétusté; » [ 71 ] Et, finalement, dans Laperrière et al c. Korczynski et al [15] , le juge Denis Lavergne écrivait : « Un vice n’est pas caché lorsqu’il s’avère prévisible d’après la nature de la chose ou de l’usage. En l’espèce, il s’agit d’une maison vieille, et au mieux pour les demandeurs, de quarante-six ans. Une telle longévité force la circonspection, davantage, comme c’est le cas en l’espèce, lorsqu’on envisage des travaux d’électricité.

Il est parfaitement prévisible qu’une maison de cet âge non seulement ne corresponde pas aux normes en vigueur mais encore présente de l’usure particulièrement au regard de composantes utilisées quotidiennement. » [ 72 ] Par conséquent, considérant que l’ art. 1729 C.c.Q . ne s’applique pas en l’espèce; que l’immeuble était presque centenaire; qu’il était apparent que les joints de mortier de chaux étaient les joints d’origine et « passablement effrités sur les 4 murs uniformément de bas en haut » (témoignage de David Sirois); que l’escalier était « assez rouillé »; qu’une « grande

partie des travaux » consistait en le rejointoiement des briques; que « tous les joints, toutes les briques… ont été vidés, nettoyés et remplis avec du nouveau mortier » (témoignage de Sirois); que la durée de vie des vieux joints était de 50 à 75 ans (témoignage de Sirois); que, pendant les travaux, aucun élément de maçonnerie n’est tombé et il n’y a eu aucune mesure de précaution à prendre : la démolition était « normale » sans la nécessité de protection additionnelle; que les déformations telles les « ventres de bœuf » et les espaces entre les briques, étaient visibles à l’œil nu du bas de l’immeuble, et se sont formées sur une période de plusieurs décennies; que les rapports pièces D-1 (2006) et D-2 (2012) (pages 9 et 10) faisaient état de l’usure normale au niveau des parements de briques; et que l’immeuble n’était pas affecté de vices cachés, le Tribunal ne peut accorder la demande. [ 73 ] Quant à la demande reconventionnelle, la défenderesse n’a pas prouvé, selon la prépondérance de la preuve, la faute alléguée, à savoir imprudence et témérité de la part des demandeurs, ces derniers ayant agi de bonne foi et selon les recommandations de leurs experts.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande principale;

REJETTE la demande reconventionnelle; CHAQUE

PARTIE payant ses frais, vu le sort mitigé de l’affaire. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Me Ghislain Raymond DE GRANDPRÉ JOLI-CŒUR S.E.N.C. Avocats des demandeurs Me Julien Poirier-Falardeau MERCIER LEDUC S.E.N.C. Avocats de la défenderesse Dates d’instruction : 19 et 20 septembre 2018