2017 QCCQ 7750, 2017 QCCQ 7750

9273-2262 Québec inc. c. MD Taxes inc. 2017 QCCQ 7750 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-151679-166 DATE : Le 13 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SYLVIE LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9273-2262 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c.

MD TAXES INC. -et- MICHAEL DAHAN Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Il s’agit d’une réclamation pour cinq mois de loyer impayé (3 707,95 $) en vertu d’un bail commercial qui expirait en mai 2016 alors que le défendeur aurait quitté les lieux en décembre 2015. [ 2 ] Ce dernier refuse de payer au motif qu’au cours de l’été 2015 la demanderesse a modifié l’appartement contigu à son bureau de comptable et qu’à partir de ce moment il était dérangé par le bruit des voisins ce qui l’empêche de travailler. [ 3 ] Lorsque le défendeur a réalisé en octobre 2015 que la demanderesse ne résoudrait pas le problème, il quitta les lieux au mois de décembre 2015. [ 4 ] La

partie défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle et elle réclame 6 645 $ pour les frais occasionnés par ce déménagement précipité ainsi que la perte de clients.

LES FAITS [ 5 ] Après avoir entendu la preuve testimoniale et révisé la preuve documentaire, le Tribunal retient les faits pertinents suivants. [ 6 ] Les parties ont signé un bail commercial pour la période du 1 er février 2013 au 30 mai 2016. [ 7 ] Il s’agit d’un immeuble dont 25 appartements sont résidentiels et 12 commerciaux. [ 8 ] Le défendeur loue un local au 2 e étage où il a aménagé son bureau de comptable lequel est à proximité d’appartements occupés par des résidants. [ 9 ] M. Manmeet Walia témoigne qu’au moment où M.

Dahan a signé le bail, il savait que ses voisins étaient des résidants. [ 10 ] Le défendeur témoigne qu’en septembre 2015 la demanderesse aurait agrandi l’appartement contigu au bureau de comptable en intégrant un espace de rangement et un bureau entre les deux locaux pour en faire une chambre additionnelle au logement déjà existant. [ 11 ] Selon le défendeur, c’est à partir de ce moment qu’il entend les voisins de telle sorte qu’il ne peut plus travailler ou recevoir des clients en toute confidentialité. [ 12 ] Le 30 novembre 2015, M.

Dahan transmet un courriel qui est en fait une mise en demeure à la demanderesse pour se plaindre de cette situation et donne à cette dernière jusqu’au 11 décembre 2015 pour remédier au problème sinon il résilie de façon unilatérale son bail “for non-fulfillment of your obligation”. [ 13 ] M.

Dahan exige que : “I need the doors removed and regular walls installed and or else I need a new office without these problems, and I need my moving related expenses paid for.” [ 14 ] Le 3 décembre 2015, la demanderesse répond que le bail du défendeur ne prévoit pas que l’espace de deux côtés de son bureau devait demeurer inoccupé pour assurer son intimité et que de toute façon il savait au moment de la signature du bail que cet espace était loué.

[ 15 ] La demanderesse confirme aussi dans ce courriel avoir déménagé les boîtes entreposées dans l’espace contigu au bureau du défendeur qui s’est plaint le 26 octobre 2015 (pièce D-4A) d’odeurs et de moisissures même si selon la demanderesse cette plainte est fausse et est non fondée. [ 16 ] La demanderesse souligne également : “We would like to advise you that we are aware that you are looking to rent space in the next building shortly.” [ 17 ] En décembre 2015, la défenderesse quitte les lieux ce que découvre la demanderesse qui n’a pas été avisée. QUESTIONS EN LITIGE a.

La défenderesse pouvait-elle quitter les lieux avant la fin du bail? b. La défenderesse/demanderesse reconventionnelle a-t-elle droit aux dommages réclamés? c. La demanderesse a-t-elle droit au paiement de cinq mois de loyers dus en vertu du bail commercial? JUGEMENT [ 18 ] Le 26 octobre 2015, le défendeur écrit à Aneesha Walia copropriétaire : “I had asked Manny to release me from my lease due to these issues (noise and odours) which he agreed on the spot but you later called and reverse this. You then asked for a buyout.

I had recently offered to pay two months for the last five months which you rejected and told me I have to stay the term of my lease.” [ 19 ] M. Manmeet Walia témoigne qu’il fut effectivement approché en septembre 2015 par le défendeur qui voulait quitter les lieux et lui offrait de payer deux mois de loyers. M. Manmeet aurait alors catégoriquement refusé. [ 20 ] Selon M. Walia lors de cette première conversation informelle le défendeur n’a pas mentionné qu’il était incommodé par les odeurs et le bruit. [ 21 ] M.

Walia témoigne qu’en octobre le propriétaire de l’immeuble voisin le contacta pour l’informer que le défendeur voulait déménager dans son immeuble. [ 22 ] Aussi, la demanderesse argumente que le défendeur avait décidé de déménager depuis le mois de septembre et comme il n’a pu s’entendre pour payer deux mois au lieu de cinq, le défendeur a alors commencé à se plaindre qu’il était privé de la jouissance des lieux à cause des odeurs et du bruit, ce qui ne serait qu’un prétexte. [ 23 ] C’est aussi ce que croit le Tribunal. [ 24 ] En effet, d’après l’échange de courriels du 21 septembre au 22 octobre 2015 (pièce D-5) il n’est alors question que de sous- location.

Ceci confirme le témoignage des demandeurs qu’ils avaient avisé le défendeur qu’il pouvait quitter mais qu’il demeurait responsable du paiement mais qu’ils ne s’objectaient pas à ce qu’il sous-loue. [ 25 ] Aussi, après le message du 22 octobre Aneesha qui confirme qu’à moins que le défendeur trouve un sous-locateur, autrement la demanderesse “won’t be able to make any deal with you”, c’est alors que M.

Dahan répond le 26 octobre “let me know when you are able to begin work on these issues.” [ 26 ] Le défendeur produit un vidéo fait en décembre 2015 pour démontrer qu’on entend les bruits qui proviennent de l’appartement voisin. [ 27 ] C’est la première fois lors de l’audience que la

partie demanderesse voit ce vidéo. M.

Walia témoigne qu’il n’a jamais été invité à venir constater la situation sur place, ce qui pour le Tribunal est plausible puisque le défendeur ne produit aucune lettre enjoignant les demandeurs à se présenter au bureau pour entendre le bruit dont le défendeur se plaint. [ 28 ] Dans sa mise en demeure du 30 novembre 2015, le défendeur donne jusqu’au 11 décembre 2015 pour remédier au problème. [ 29 ] Or, la preuve documentaire révèle que le défendeur a entrepris depuis quelque temps des démarches pour aménager dans un nouveau local. [ 30 ] En effet, le défendeur a transmis à la demande du Tribunal le bail avec 4950 QM Limited Partnership locateur lequel est daté du 16 décembre 2015 et prévoit plusieurs conditions et engagements. [ 31 ] Il s’agit d’un bail de cinq ans qui commence en mai 2016, mais il est prévu que le défendeur a accès au local dès janvier 2016. [ 32 ] Aussi, pour le Tribunal ceci corrobore le témoignage de M.

Walia que dès septembre 2015 le défendeur voulait déménager et a commencé des démarches dès ce moment. [ 33 ] C’est par la suite et parce que la demanderesse a refusé de régler moyennant le paiement de deux mois de loyers que le défendeur a invoqué d’abord un problème d’odeur qu’il n’a pas documenté et ensuite un problème de bruit. [ 34 ] Peut-être que le bruit provenant du locataire voisin était plus audible à partir de septembre 2015, mais le défendeur a loué en toute connaissance de cause un local à proximité de locataires résidentiels, et il était donc à prévoir que ce genre de bruit pourrait être entendu.

[ 35 ] Le défendeur/demandeur reconventionnel n’a pas prouvé que la demanderesse a changé la vocation des appartements voisins à son bureau en cours de bail et qu’elle aurait contrevenu au bail et par conséquent il n’a pas démontré le bien-fondé de sa défense et de sa demande reconventionnelle. [ 36 ] Aussi, le défendeur est tenu de respecter son bail et de payer les loyers dus à la demanderesse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande introductive d’instance; CONDAMNE le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 3 707,95 $ avec intérêts au taux légal et indemnité additionnelle en vertu de l’

article 1619 C.c.Q. depuis le 1 er janvier 2016 avec frais; REJETTE la demande reconventionnelle avec frais. __________________________________ SYLVIE LACHAPELLE, j.c.Q. Date d’audience : 7 mars 2017