2023 QCCA 1218, 2023 QCCA 1218

Badibanga c. Boudrias 2023 QCCA 1218 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029672-219 ( 500-17-090995-153 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 27 septembre 2023 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PATRICK BUCHHOLZ, J.C.A. (AD HOC)

PARTIE APPELANTE AVOCAT NTUMBA BADIBANGA Me PIERRE-OLIVIER MARTEL ( Larouche & associés, avocats )

PARTIE INTIMÉE AVOCAT JACQUES-GUY BOUDRIAS Me FRANÇOIS MARSEILLE ( Ratelle, Ratelle & associé

s) En appel d’un jugement rendu le 27 juillet 2021 par l’honorable Lukasz Granosik de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Bail résidentiel – Résiliation et dommages. Greffière-audiencière : Vitélina Saint-Phard Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION

9 h 30 Début de l’audience. Identification des dossiers et des avocats. Remarques préliminaires de la Cour. 9 h 31 Argumentation de Me Martel. 9 h 36 Échanges entre la Cour et Me Martel. 9 h 56 Me Marseille remet à la Cour un plan d’argumentation et une autorité additionnelle de l’intimé. 9 h 57 Argumentation de Me Marseille. 10 h 04 Réplique de Me Martel. 10 h 06 Suspension de la Cour. 10 h 10 Reprise de la Cour. 10 h 11 PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante – voir page 3. 10 h 12 Fin de l’audience.

Vitélina Saint-Phard, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] La Cour est saisie d’un pourvoi contre un jugement rendu le 27 juillet 2021 par l’honorable Lukasz Granosik de la Cour supérieure (district de Montréal), lequel a accueilli en

partie la demande en dommages de l’intimé (ou le locateur) contre l’appelant (ou le locataire), et condamnant ce dernier à payer la somme de 58 024 $ plus l’intérêt au taux légal de même que l’indemnité additionnelle prévue à la loi à compter du 1 er mars 2013 [1] . [ 2 ] Le locateur a poursuivi son locataire et sa fille, leur réclamant des dommages et le loyer impayé, après que ces derniers aient déguerpi de leur logement à la fin du mois de novembre 2010, le laissant dans un état lamentable et ayant cessé de payer le loyer à compter du 1 er décembre 2010.

Le loyer mensuel était alors de 1450 $. [ 3 ] À la suite de modifications à sa demande introductive d’instance, le locateur réclamait au locataire et à sa fille 169 652,41 $, dont 140 231,47 $ pour les travaux de réparation du logement pour les dommages causés, 10 150 $ pour les loyers impayés de décembre 2010 à juin 2011, et 13 050 $ pour des loyers perdus pendant la période des travaux ainsi que d’autres chefs de dommages. [ 4 ] Le juge a rejeté la réclamation contre la fille du locataire, conclusion qui n’a pas été portée en appel, et il a condamné l’appelant pour le loyer impayé (10 150 $), les dommages causés au logement (34 824 $) et le loyer perdu pendant les travaux (13 050 $).

Ce faisant, le juge a limité le montant des dommages à ceux réellement causés par l’appelant, respectant ainsi le principe que « les travaux de rénovation ne peuvent être assimilés à une remise en état » [2] . [ 5 ] L’appelant ne soulève qu’un moyen d’appel. Il reproche au juge d’avoir conclu que l’appelant était en demeure de plein droit à partir du moment où il a déguerpi du logement, résiliant ainsi unilatéralement le bail.

L’appelant prétend qu’il devait être mis en demeure, qu’il s'agit d’une exigence stricte afin de lui permettre de constater les reproches qui lui sont faits, et d’entreprendre les démarches pour se ménager une preuve contraire aux prétentions du locateur ou pour soutenir des allégations de vétusté, d’usage normal ou de force majeure qui l’exonéreraient de toute responsabilité.

Il prétend également avoir droit à un délai de grâce pour remettre le bien en état. [ 6 ] Après avoir conclu que l’appelant était en demeure de plein droit, le juge a également décidé que l'absence de mise en demeure formelle n'était pas fatale en l’espèce et que cela ne constituait pas une fin de non-recevoir à la réclamation en dommages contre lui. [ 7 ] À la face même du jugement, les conclusions du juge semblent fondées sur la preuve.

Puisque l’existence d’une situation de demeure de plein droit est une question mixte de fait et de droit, l’appelant doit identifier une erreur manifeste et déterminante [3] . [ 8 ] Or, l’intimé a raison de dire que l'appelant n’a pas soumis la preuve produite au procès et pertinente à son moyen d’appel, empêchant la Cour de réviser les constats et les conclusions du juge, ce qui lui est fatal [4] . POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. SOPHIE LAVALLÉE, J.C.A. PATRICK BUCHHOLZ, J.C.A. (AD HOC)