2010 QCCQ 3110, 2010 QCCQ 3110

Tétrault c. Re/Max Extra GT inc. 2010 QCCQ 3110 JB2754 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-009330-096 DATE : 29 AVRIL 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE RAOUL P. BARBE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES TÉTRAULT et ISABELLE LETARTE , […], Otterburn Park (Québec) […] demandeurs c. RE/MAX EXTRA G.T. INC. , 365, boul.

Wilfrid Laurier, #202, Beloeil (Québec) J2G 4H5 et GINETTE TOUSIGNANT , […], Otterburn Park (Québec) […] défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Par une demande judiciaire signifiée le 26 juin 2009, les demandeurs réclament 7 000 $ pour de fausses représentations. L'audition a lieu le 9 mars 2010. LES FAITS [ 2 ] La défenderesse Remax Extra est une compagnie constituée en 1986 pour faire de la gestion et de la vente immobilière.

Ginette Dupont en est l'administratrice, l'actionnaire majoritaire et la présidente (P-4). [ 3 ] Le 30 juillet 2008, la défenderesse, par son agent immobilier Ginette Tousignant, obtient le mandat de courtage exclusif pour la vente d'une résidence située au […], à Otterburn Park.

Le prix demandé serait 249 900 $ (D-1). [ 4 ] La défenderesse Ginette Tousignant confectionne la fiche descriptive (D-1A) indiquant notamment qu'il s'agit d'une construction de 2002 et que le rôle d'évaluation municipale indique une valeur marchande de 239 000 $ (P-1). [ 5 ] En août 2008, les demandeurs visitent cette propriété et le 8 août 2008, ils signent une promesse d'achat au prix de 235 000 $ (D-2) compte tenu notamment que l'évaluation municipale serait de 239 000 $. [ 6 ] Le 9 août 2008, le vendeur fait une contre-proposition à 245 000 $ (D-3) qui est acceptée par les demandeurs. [ 7 ] Le contrat notarié est signé le 12 septembre 2008 à 245 000 $ (P-3). [ 8 ] Le 2 octobre 2008, au moment d'acquitter les droits de mutation, les demandeurs constatent que l'évaluation municipale n'est pas de 239 000 $, mais de 211 900 $ (P-2). [ 9 ] Les demandeurs consultent un avocat qui envoie une mise en demeure aux défenderesses le 27 novembre 2008 faisant état de cette fausse information et réclame 27 100 $ (P-4) : Nous représentons les intérêts de M.

Jacques Tétrault et Mme Isabelle Letarte concernant la propriété qu'ils ont achetée à Otterburn Park et dont la vente a été notariée le 12 septembre dernier. Nos clients nous informent que c'est à partir de la fiche descriptive numéro M1469974, que vous avez préparée, qu'ils se sont intéressés à cette propriété. Nos clients se sont également basés sur cette fiche, dans laquelle vous avez mentionné que l'évaluation municipale totalisait 239 000 $, afin de faire une première offre d'achat, accepter la contre-offre et obtenir le financement nécessaire pour acquérir cette propriété.

En effet, nos clients ont largement dépassé la somme qu'ils voulaient consacrer à cet achat, sur la base du faible écart entre le prix demandé et l'évaluation municipale. Leur institution financière a aussi tenu compte de ce critère en leur octroyant un prêt hypothécaire. Or, quoiqu'ils aient aménagé, ils ont reçu de la ville d'Otterburn Park une confirmation de taxes qui accompagnait la facturation pour le

paiement des droits de mutation. Ils ont eu la surprise de constater que l'évaluation municipale de leur propriété n'était que de 211 900 $,contrairement à ce que vous aviez indiqué sur la fiche descriptive. Cela représente une différence de 27 100 $ entre l'évaluation municipale réelle et celle inscrite à la fiche descriptive que vous aviezpréparée. En tant qu'agent inscripteur, vous aviez l'obligation d'indiquer à la fiche descriptive des informations qui soient conformes à laréalité.

En conséquence, et puisque cette fausse information a été déterminante quant aux pourparlers et à l'intérêt que nos clients ont porté àcette résidence et, qu'au surplus, ils ont dû obtenir du financement pour cet excédant alors inconnu, nos clients nous mandatent afin devous mettre en demeure de vous réclamer la somme de 27 100 $, représentant la différence entre le montant de l'évaluation municipaleindiquée à la fiche descriptive et la réelle évaluation municipale.

À défaut de recevoir la somme de 27 100 $ plus les frais de la présente lettre au montant de 75 $, le tout pour un total de 27 175 $, parchèque certifié ou mandat à l'ordre de ST-PIERRE MAILLETTE en fidéicommis, dans les 5 jours de la date des présentes, nos instructionssont d'intenter contre vous toutes les procédures judiciaires qui s'imposent dans les circonstances, le tout sans autre avis ni délai.

Si vous voulez vous éviter des ennuis inutiles et des frais considérables, nous vous suggérons fortement de vous gouverner enconséquence. [10] Plus de six mois s'étant écoulés depuis la mise en demeure et n'ayant pas reçu de nouvelles des défenderesses, le26 juin 2009, les demandeurs intentent une action réclamant 7 000 $. [11] À l'audition, les défenderesses déclarent que l'évaluation municipale n'est pas représentative de la valeur marchande d'unepropriété; que l'évaluation municipale n'a été d'aucune façon un facteur ou une considération déterminante dans l'acquisition de lapropriété en cause; les demandeurs n'ont pas fait la preuve de leur préjudice. [12] Les demandeurs prétendent qu'ils auraient pu acheter une propriété à 225 000 $; elle était évaluée à 172 700 $ et que cettemaison correspondait à leurs critères minimums de travaux, proximité d'un parc, d'une école, transport en commun. [13] Selon les demandeurs, l'évaluation municipale constitue l'un des éléments importants dans la détermination du prix de venteconsidérant les efforts que les municipalités apportent dans la confection des rôles d'évaluation.

ANALYSE ET MOTIFS [14] La personne qui réclame des dommages et intérêts doit établir non seulement qu'une faute a été commise par l'autre partie,mais aussi qu'il lui en a résulté des dommages et qu'il existe un lien causal entre la faute et les dommages. [15] Au sens de la loi, il y a faute quand une personne ne respecte pas les règles de conduites qui, suivant les circonstances, lesusages et la loi, s'imposent à elle de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. [16] Ceci est prévu par l'article 1457 du Code civil du Québec qui s'énonce comme suit : « 1457.

Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent àelle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui ettenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait desbiens qu'elle a sous sa garde. » [17] Dans la présente instance, l'agente immobilière, préposée du courtier Remax, a commis une faute en indiquant erronémentque l'évaluation municipale était de 239 000 $ alors qu'elle était de 211 900 $. Elle est donc susceptible d'avoir causé un préjudice auxdemandeurs qui, la croyant exacte, en ont tenu compte dans leur offre d'achat.

De ce fait, le courtier devient aussi responsable dupréjudice causé aux demandeurs par la faute de sa préposée. [18] À cet égard, il y a lieu de se référer à l'arrêt Hamel c. Cie Trust Royal (1990 R.J.Q. p. 2181) dans lequel le Juge Gendreau dela Cour d'appel parle du rôle de la fiche signalétique : « Ainsi qu'on le constate, ce document est élaboré et constitue pour l'acheteur un ensemble d'informations qui lui permet de vérifier si lapropriété qu'il décrit convient à ses besoins et à son budget. »

« … le courtier ou vendeur prudent, diligent et compétent ne peut permettre que de telles informations qui serviront éventuellement… àla préparation d'une offre d'achat soient disponibles sans une vérification de base. » [19] Dans le jugement Goyette c. Renaud (C.Q. (QC CQ), 730-32-004185-034, 2004-12-23), le Juge RichardLandry fait état de plusieurs jugements où il a été décidé que le fait d'émettre une fiche descriptive erronée ou incomplète constitue unefaute de l'agent immobilier ou du courtier. [20] Le courtier et l'agent ont une obligation de conseil et de vérification. Dans Whelan c. Payeur (C.Q.

Gatineau, (QC CQ), 550-32-010298-021, 2003-06-17), la Juge Lynne Landry écrit : « Les agents et courtiers ont donc l'obligation réglementaire de s'assurer des caractéristiques de l'immeuble qu'il propose de vendre etils ne peuvent se fier aux informations qu'ils reçoivent de leur client. Ils doivent s'assurer que la fiche descriptive reflète la situationvéritable de l'immeuble et bien l'expliquer aux futurs acquéreurs. »

[ 21 ] Elle soutient cette position en se fondant sur les Règles de déontologie de l'Association des courtiers et agents immobiliers (R.R.Q., c. C-73, 1 r. 5) qui édictent : 11. Le membre doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. 26. Le membre doit conseiller et informer avec objectivité son client et toutes les parties à une transaction visée à l'article 1 de la Loi.

Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi qu'à l'objet de celle-ci, et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. [ 22 ] Elle réfère aussi à l'article 77 du Règlement de l'Association des courtiers et agents immobiliers ( R.R.Q., c.

C-73.1, r. 2 ) qui édicte : 77. (…) Le titulaire, son agent immobilier ou son courtier immobilier affilié, le cas échéant, doit vérifier les renseignements et documents qu'il fournit aux parties à une opération immobilière. [ 23 ] En principe, le courtier immobilier et l'agent immobilier doivent donc répondre des actes fautifs qu'ils commettent envers un tiers. [ 24 ] Dans l'ouvrage La responsabilité civile (Éd.

Blais, 4 e édition, 1994), Jean-Louis Baudouin écrit : « … la transgression d'une obligation spécifique imposée pour la loi ou le règlement surtout si elle est intentionnelle, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a alors violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur. » [ 25 ] Par contre, pour établir le bien-fondé de leur réclamation, les demandeurs ont le fardeau de prouver que les défenderesses dans l'exécution de leur fonction, ont non seulement commis une faute, mais que cette faute leur a causé un préjudice. [ 26 ] Les demandeurs prétendent que leur consentement a été vicié par cette fausse information. [ 27 ] Certes, les défenderesses ont commis une faute en transgressant les règles de conduite que doit respecter un courtier ou un agent prudent, diligent et compétent comme le prévoient les règles de déontologie.

Mais il faut aussi que les demandeurs établissent que cette faute constitue un préjudice. Cette preuve est faible en l'espèce. Rien ne permet d'inférer que les demandeurs auraient pu obtenir ou imposer un prix inférieur à celui qu'ils ont convenu librement. Ils ont même établi qu'une maison évaluée à 172 700 $ s'était vendue 225 000 $ donc 30 % de plus que l'évaluation municipale.

Or, en prenant l'évaluation de 211 900 $ et en ajoutant 30 % ou 63 570 $, on obtient 275 470 $ alors que les demandeurs ont payé 245 000 $. [ 28 ] L'équation faite par les demandeurs qui consiste à réduire le prix de vente purement et simplement de la différence qui existe entre les deux évaluations ne peut justifier le préjudice qu'ils prétendent avoir subi. [ 29 ] Pour démontrer qu'ils avaient subi un préjudice en raison de l'information inexacte du montant de l'évaluation municipale, il ne suffisait pas d'affirmer qu'ils auraient fait une offre inférieure s'ils avaient connu le montant de l'évaluation, ils devaient prouver qu'ils auraient pu acheter cette maison à un prix inférieur et que les renseignements fournis les ont amenés à offrir un prix supérieur à la valeur de la maison.

À cet égard, il faut noter que le rôle 2010-2012 indique une valeur de 241 500 $ ce qui laisse présumer qu'ils ont payé un montant supérieur à ce qu'ils auraient dû payer. La différence de 3 500 $ constitue une indication possible de leur préjudice. Compte tenu de l'ensemble de la preuve en ce qui concerne la mesure des dommages, il y a lieu de limiter la réclamation à 4 000 $. [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 31 ] CONDAMNE les défenderesses solidairement à payer aux demandeurs la somme de 4 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de la signification de l'action le 26 juin 2009 plus les frais judiciaires de 157 $. __________________________________ RAOUL P. BARBE, J.C.Q. Date d’audience : Le 9 mars 2010