2019 QCCQ 7907, 2019 QCCQ 7907

Archambault c. Desjardins JL 5012 2019 QCCQ 7907 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-701223-175 DATE : 30 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉFANIE ARCHAMBAULT

Partie demanderesse c. YVES DESJARDINS Et JEANNE FAUCHER

Partie défenderesse/ demanderesse en garantie c. LES MURALES UNIK INC. Et CONSTRUCTION J.T.H.L. INC.

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Nature de la réclamation [ 1 ] La demanderesse soutient que l’immeuble qu’elle acquiert des défendeurs, le 14 mai 2014, pour un prix de 375 000 $, est alors déjà affecté, à son insu, de deux vices qu’elle estime graves et dont elle ne détecte pas l’existence malgré sa diligence alléguée et celle de son inspecteur. [ 2 ] Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , elle affirme que les vices rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel elle le destine et réduit son utilité au point où elle ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix, si elle les avait connus. Elle demande restitution partielle du prix de vente en proportion des réparations effectuées et de celles qui demeurent à compléter. [ 3 ] Elle réclame compensation pour des dommages subis et soutient qu’au sens de l’

article 1728 du Code civil du Québec , les vendeurs connaissaient le vice ou ne pouvaient l’ignorer et, qu’ils sont tenus, outre la diminution du prix, de réparer ce préjudice.

Nature des vices allégués [ 4 ] Selon elle

a) la toiture ou plus précisément ses points de contact avec les autres parties de l’immeuble ne sont pas étanches, notamment parce qu’un solin ou autre barrière hydrofuge sont manquants et

b) l’immeuble n’est pas protégé contre la pénétration d’animaux nuisibles avec pour résultat que des ratons laveurs se sont réfugiés dans les cavités murales. [ 5 ] Elle allègue aussi que l’une ou l’autre de ces problématiques ou leurs combinaisons ont mené à la multiplication d’insectes dans l’immeuble. La source de cette situation et la réclamation à ce sujet se confondent avec les deux thèmes principaux. Position des défendeurs et défenderesses en garantie. [ 6 ] Les défendeurs contestent l’ensemble de la réclamation.

Puisqu’ils n’ont pas constaté d'infiltration d'eau ou la présence d’animaux nuisibles (dans l’immeuble ni même à proximité de celui-ci) dans la période où ils possédaient l’immeuble, ces situations n’existaient pas, selon eux, au moment de la vente. [ 7 ] Ils appellent en garantie Murale Unik inc. (ci-après « Unik ») qui a réalisé des travaux sur le mur d’acrylique qui, faute d’un solin à sa base, pourrait être à l’origine des problèmes d’étanchéité. [ 8 ] Ils demandent, subsidiairement, que l’âge de la toiture soit considéré pour éviter que la demanderesse bénéficie d’une prolongation de la durée de vie utile du toit au-delà de ce qu’elle pouvait espérer lors de l’achat. [ 9 ] Ils demandent également que Construction J.T.H.L. inc. (ci-après « J.T.H.L. ») qu’ils appellent en garantie soit condamnée à les indemniser de toute condamnation relative à la présence d’animaux dans l’immeuble, puisqu’elle a réalisé des travaux dans la zone où le point d’entrée de ceux-ci a été identifié. [ 10 ] Les deux défenderesses en garantie contestent la réclamation en ce qui les concerne.

Questions en litige [ 11 ] Le litige soulève les questions suivantes:

a) La demanderesse a-t-elle satisfait son fardeau de démontrer que l’immeuble présentait, au moment de la vente, à son insu et malgré sa diligence, des vices graves donnant lieu à l’application de la garantie de qualité de l’

article 1726 du C.c.Q. ?

b) La preuve permet-elle de constater que les défendeurs connaissaient les vices affectant l’immeuble le cas échéant ou ne pouvaient les ignorer, de manière à ce qu’ils soient tenus conformément aux exigences de l’

article 1728 du C.c.Q. , de réparer le préjudice qu’elle soutient avoir subi?

c) La responsabilité des défenderesses en garantie est-elle engagée au bénéfice des demandeurs en garantie, en ce qui a trait aux situations qui les concernent respectivement, en vertu du régime de présomption de responsabilité de l’

article 2118 C.c.Q. ou autrement?

d) Quelle est, le cas échéant, la sanction appropriée et le montant de la réduction de prix de vente ou de dommages qui doit être consenti à la demanderesse et le montant, le cas échéant, dont les défenderesses en garantie sont responsables envers les demandeurs en garantie. Diligence de la demanderesse [ 12 ] Les défendeurs ont communiqué une « déclaration du vendeur » datée du 22 mars 2014.

Ils affirment que l’immeuble n’a pas subi d’infiltration, que le revêtement de la toiture date de 2007, et qu’ils n’ont pas constaté la présence d’insectes ou d’animaux nuisibles. [ 13 ] Selon ce document, le balcon arrière a été refait en 2013 et le revêtement extérieur antérieur constitué de Cannexel a aussi été remplacé en 2013 par un revêtement d’acrylique. [ 14 ] Les photos de la propriété produites montrent des interventions récentes sur l’immeuble qui contribuent à sa bonne apparence générale de nature à rassurer un acheteur. [ 15 ] La demanderesse requiert les services d’un inspecteur préachat. [ 16 ] Selon son rapport, des bardeaux de toiture sont manquants, d’autres ondulés et l’étanchéité au voisinage d’un évent est incertaine.

Il recommande l’intervention d’un couvreur. [ 17 ] Informés de ces constats, les défendeurs font effectuer les travaux de corrections nécessaires à leurs frais. La demanderesse ou une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances n’a donc pas de raison de s’alarmer les problèmes constatés étant résolus par les travaux. [ 18 ] En somme, la preuve confirme que la demanderesse a agi de manière diligente et attentive, au moment dans ses démarches de vérifications précédant l’achat. Caractéristiques de l’immeuble [ 19 ] L’immeuble est construit en 1987.

Il est formé d’une portion d’un seul étage à gauche (en faisant face à l’immeuble) pourvu d’un toit en pente vers l’avant et arrière de la propriété et d’une seconde portion de deux étages dont le toit est dans l’axe contraire le tout

formant un «L». [ 20 ] La toiture, ou du moins son recouvrement, est rénové selon la preuve en 2005 bien que les défendeurs admettent avoir indiqué à leur déclaration du vendeur, par suite d’une erreur, que la toiture avait été rénovée en 2007. [ 21 ] Les toitures n’étant pas situées au même niveau, la portion inférieure se termine en apparence au contact d’un mur de l’étage de la seconde. [ 22 ] À une époque indéterminée, mais antérieure à la vente, la limite latérale de l’enveloppe du bâtiment a été déplacée par l’ajout de caissons. Le mur a été «soufflé» vers l’intérieur du bâtiment et une

partie de la toiture a ainsi été couverte par le déplacement du mur. [ 23 ] Le moment où ces travaux importants ont été réalisés, l’identité de la personne qui les a effectués et les démarches qui ont précédé leur exécution n’ont pas été établies dans le cadre de la preuve. Le défendeur est sous l’impression, mais sans en être certain, que ces travaux ont été effectués à la même occasion où le revêtement a été modifié dans les circonstances qui sont décrites ci-après alors que la personne qui a réalisé ces travaux indique le contraire.

Travaux [ 24 ] En vue de leur projet de vente de l’immeuble, les défendeurs entreprennent divers travaux qui visent, à rehausser l’apparence du bâtiment pour en maximiser le prix. [ 25 ] De manière à peu près concurrente, ils font remplacer le revêtement des murs latéraux qui font l’objet du litige et effectuer la réfection d’un balcon. [ 26 ] Selon une facture datée du 31 mai 2013 (D-3), la défenderesse en garantie Unik installe un revêtement d’acrylique, notamment sur le mur, central qui repose sur la toiture plus basse. [ 27 ] Toutes les parties concernées admettent qu’aucun solin n’a été mis en place au moment de ces travaux. [ 28 ] Unik, de son propre aveu, ne vérifie ou ne constate pas la présence d’un quelconque équipement de ce type formant digue pour empêcher la pénétration de l’eau.

La situation préexistante de l’immeuble n’est pas vérifiée. Les conséquences de la mise en place d’un nouveau type de parement et la dynamique propre de circulation des eaux qui en résulte ne sont pas examinées. [ 29 ] Unik tient pour acquis que les aménagements nécessaires à l’étanchéité de l’immeuble existent à la jonction de la toiture et de ce qui était antérieurement le mur divisant les deux parties de l’immeuble. [ 30 ] La preuve a révélé qu’il a suffi, après la survenance du sinistre, d’une vérification

sommaire à l’aide d’un pied-de-biche, et ce, alors que les finis d’acrylique étaient en place pour établir l’absence de solin à cet endroit. [ 31 ] Il est étonnant, de toute façon, que les caractéristiques d’étanchéité au bas du mur n’aient pas pu être constatées du simple fait que le parement de Cannexel qui s’y trouvait ait été retiré et que des travaux importants ont été effectués pour mettre en place le nouveau revêtement acrylique. [ 32 ] Selon la description qui en est faite à l’audience, ces travaux supposent que l’ensemble du recouvrement antérieur est retiré et donc que la structure, dans son état original, est mise à nu. [ 33 ] Un panneau d’isolant est mis en place, un treillis métallique qui sert à retenir la finition d’acrylique est ajouté.

Un crépi composé de fibre de verre et de ciment est mis en place et une couche de finition est appliquée. Travaux par J.T.H.L. [ 34 ] Des travaux moins importants, mais qui auront un impact sur l’autre plainte de la demanderesse sont effectués au printemps ou à l’été 2013 par la défenderesse en garantie J.T.H.L. [ 35 ] Le balcon vieillissant est remplacé.

Le mur attenant au balcon est alors nécessairement exposé et l’ouverture qui subsiste après les travaux est visible ou est créée dans ce contexte. [ 36 ] Il est possible que J.T.H.L. ait tenu pour acquis que la hauteur du balcon, de même que la présence de soffite sous son pontage, empêcherait la pénétration de vermine. [ 37 ] Elle semble donc avoir décidé de laisser persister une atteinte à l’intégrité de l’enveloppe avec les résultats que l’on connaît maintenant. [ 38 ] La soumission du 29 avril, concernant ces travaux, décrit le balcon qui est attenant à une chambre à coucher comme étant pourri.

On prévoit la démolition des aménagements existants. La possibilité d’intervention sur le revêtement de briques dans la zone adjacente aux travaux est prévue.

Ces travaux s’insèrent dans la réalisation de d’autres travaux dans différentes parties de l’immeuble qui sont effectués par la défenderesse en garantie J.T.H.L. [ 39 ] La défenderesse en garantie Unik procède également, dans cette zone, à des interventions mineures qui ne semblent pas reliées à la problématique qui surgira. [ 40 ] Il n’est donc en somme pas contesté que, dans un contexte et pour des raisons qui ne sont pas éclaircies, une ouverture a été laissée dans le bâti de la propriété sous le balcon par J.T.H.L.

Manifestation des vices [ 41 ] Les déficiences alléguées se manifestent par une infiltration importante d’eau dans la cuisine se trouvant immédiatement sous le point de rencontre entre les deux portions de l’immeuble le, 11 août 2015, qui a aussi affecté la zone du sous-sol correspondante. [ 42 ] Le sinistre est perçu d’abord par des traces relativement discrètes d’humidité. Elles apparaissent dans le contexte d’une pluie atypique, elles s’aggravent constamment et mènent la demanderesse à investiguer la situation.

Elle constate ensuite une dramatique dégradation du plafond de sa cuisine ainsi que la pénétration d’eau jusqu’au sous-sol. [ 43 ] La demanderesse s’attaque immédiatement à la recherche des causes de la situation, prévient ses assureurs et obtient le soutien de professionnels spécialisés en la matière.

Il devient rapidement évident, ne serait-ce que de la localisation des dommages, que la problématique provient d’un défaut d’étanchéité de la toiture, celle-ci est examinée et des travaux d’urgence sont effectués pour former une digue par l’installation de bardeaux de manière temporaire pour faire cesser l’infiltration. [ 44 ] Celle-ci persiste néanmoins et la demanderesse poursuit ses interventions. [ 45 ] Dès la survenance du sinistre, le 11 août 2015, la demanderesse communique, par téléphone, avec les défendeurs pour leur dénoncer la situation.

Elle formalise cet avis par une première lettre datée du 17 août 2015 (P-12). [ 46 ] Seuls des travaux temporaires, pour assurer la sécurité de l’immeuble, ont été effectués au moment de la transmission de cet avis et les défendeurs ont eu l’occasion d’examiner les lieux dans leur état original. [ 47 ] L’eau cause des dommages à l’intérieur de la propriété évaluée à 10 892,28 $. La demanderesse sera indemnisée par ses assureurs à cet égard. [ 48 ] La demanderesse attribue le sinistre à la combinaison de l’absence de solin au bas d’un mur déposé sur la

partie basse de la toiture et au fait que, selon elle, des bardeaux de toiture n’auraient pas été remplacés dans la portion maintenant recouverte par le déplacement de la limite latérale du mur.

Elle croit cependant que la présence du solin à l’endroit approprié aurait pu prévenir le sinistre. [ 49 ] Le diagnostic final établissant la nature des vices reliés à l’étanchéité de la toiture est effectué par un rapport daté du 11 septembre 2015 (P-3) par Robert Duval de Services de Toitures Duval au bénéfice de Desjardins Assurances Générales et indirectement de la demanderesse. [ 50 ] Cet expert conclut que dans le cadre de réparations effectuées précédemment, certains bardeaux étaient trop courts, possiblement suite au soufflage de l’acrylique sur les murs qui ont bougé le larmier.

Il affirme que la membrane autocollante située sous le larmier a été abîmée à la même occasion. Il confirme et constate qu’aucune équerre n’est présente à la jonction du mur et de la toiture et que la zone n’est pas étanche. Il conclut que l’eau s’infiltre à cet endroit depuis quelques années et qu’elle y a pénétré de manière plus importante le 11 août 2015. [ 51 ] Il note par ailleurs que la structure n’a pas été affectée et que la ventilation est adéquate et que les combles ne présentent pas de problème de condensation.

Formalité relative au recours [ 52 ] La demanderesse, en plus d’avoir transmis son avis verbal des premières manifestations du vice, a communiqué, le 17 août 2015, une dénonciation écrite et mise en demeure faisant état de la situation et de sa réclamation telle qu’elle était estimée à l’époque.

Elle a transmis, le 17 mai 2017, une mise en demeure plus détaillée faisant état de sa réclamation. [ 53 ] Les défendeurs et défenderesse en garantie ont eu l’occasion, en réaction à la dénonciation initiale, d’examiner les lieux de prendre position relativement aux plaintes qui étaient formulées, de procéder aux vérifications qui leur apparaissaient nécessaires et d’offrir, le cas échéant, de réaliser des travaux. [ 54 ] Les parties se reprochent mutuellement un manque de collaboration, dans le cadre des opérations, qui ont entraîné l’examen de la situation et les visites qui ont été rendues nécessaires. [ 55 ] La preuve n’a cependant pas révélé de comportement par l’une ou l’autre des parties qui aurait un impact sur l’exercice et maintien de leurs droits ou qui aurait nui, aux vérifications et opérations que chacune voulait opérer.

Découverte de la problématique relative à l’étanchéité des murs [ 56 ] C’est à l’occasion de travaux visant à stabiliser les panneaux de soffite sous le balcon qui se détachaient que la demanderesse constate le défaut d’étanchéité du mur sous le balcon jusque-là caché par les soffites. [ 57 ] Une firme d’extermination intervient dès le constat soit le 15 octobre 2016, des pièges sont installés pour assurer l’évacuation des ratons laveurs. [ 58 ] Il en a résulté, d’une part, des frais d’extermination s’élevant à 2 184,52 $ et, d’autre part, des travaux de réfection de la zone concernée qui ont été limités à 670,30 $. [ 59 ] Cette situation également donne lieu à l’application de la garantie de qualité puisque le vice est grave et était jusqu’alors inconnu de la demanderesse. [ 60 ] Il ne pouvait être constaté, malgré sa diligence, par suite du fait que la

partie critique du bâtiment était cachée par la finition sous

le balcon et qu’il n’y avait aucune raison de procéder à un examen de cette zone. [ 61 ] À cet égard également, la demanderesse a satisfait aux formalités associées à l’exercice de son recours, les interventions principales ont dû être effectuées, dès la découverte de la situation, afin d’assurer l’évacuation des animaux et la sécurité du bâtiment.

Les travaux qui ont suivi sont relativement mineurs et la preuve n’a pas indiqué de contrainte substantielle à l’exercice, par les défendeurs et défenderesses en garantie, de leur droit d’examiner les lieux et d’offrir, de façon proactive, de réaliser les travaux restants. Nature et objectifs de la garantie [ 62 ] Un rappel des principes applicables s’impose. [ 63 ] La garantie de l'

article 1726 C.c.Q. existe de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la stipuler dans le contrat de vente.

Il s’agit d’une obligation légale inhérente à la formation d'un contrat de vente. [1] En l’occurrence, la garantie légale est de plus explicitement prévue à l’acte de vente. [ 64 ] Un vice est défini «comme une défectuosité qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix s'il l'avait connue. [2] » [ 65 ] Un vice donnant lieu à la garantie n'est pas seulement un vice que le vendeur a dissimulé activement.

C'est l'état du bien en lui- même que le vendeur garantit. [ 66 ] Le vendeur, même s'il est tout à fait de bonne foi, est tenu à cette garantie si les autres conditions sont satisfaites. [ 67 ] Sa connaissance du défaut, le cas échéant, ne joue un rôle qu’en ce qu’elle ajoute, si elle est établie par une preuve prépondérante, une responsabilité en sus pour les dommages que l’acheteur a pu subir.

Elle n’est pas une condition de la réduction du prix de vente auquel l’acheteur peut prétendre par ailleurs. [3] [ 68 ] Un jugement qui condamne un vendeur à indemniser son acheteur en vertu de la garantie de qualité ne signifie donc pas que cette personne ait mal agi. [ 69 ] L'objectif du législateur, en concevant les règles de la garantie de qualité, est d'assurer à l'acheteur la pleine utilité du bien vendu, son plein usage. [4] [ 70 ] La garantie de qualité d’un bien se préoccupe essentiellement d’assurer à l’acheteur que l’état physique du bien acheté soit acceptable.

Si une anomalie ou une défectuosité en perturbe l’utilisation, l’acheteur a un recours fondé sur la garantie de qualité qui exige que le bien soit exempt de vice caché. [5] Condition du recours [ 71 ] Les conditions de la garantie pour vice caché sont bien connues: le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. [ 72 ] Si c'est à l'acheteur de démontrer l'existence des trois premières conditions, il revient au vendeur, dans le cadre de sa défense, de soulever la connaissance effective par l'acheteur du vice au moment de la vente. [6] [ 73 ] Le vice doit être de nature à rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou à diminuer tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné un si haut prix, s'il l'avait connu. [ 74 ] Il n'est ainsi pas nécessaire que le défaut empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu'il la réduise de manière importante en regard des «attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent» [7] ou celle découlant de l'usage conventionnellement convenu. [ 75 ] L’acquéreur doit prouver que le vice existait antérieurement à la vente ou, tout au moins, lui était concomitant lorsqu'il apparaît juste après la prise de possession, la preuve de l'antériorité est aisée. [8] Admission et constat du vice [ 76 ] L’ensemble des parties concernées admettent que le solin est absent à un endroit où il était requis.

Ils admettent que son absence a été la cause du sinistre. [ 77 ] Dans la mesure où les manifestations des conséquences de l’absence de cet équipement reconnu comme requis sont significatives et que le lien entre cette lacune et le sinistre est reconnu, cette situation constitue un vice grave. [ 78 ] Le vice existait, au moment de la vente de l’immeuble, puisqu’il découle de travaux qui sont antérieurs à celle-ci.

Sanction e t critère d’évaluation [ 79 ] L’objectif de recours est de restaurer à l’acheteur le montant qu’il a payé en sus de celui qu’il aurait consenti à payer s’il avait acheté en connaissance du vice. [9]

« Notre législateur s'étant bien gardé de définir précisément la façon de calculer la teneur de la réduction de prix à accorder des suites de l'application de la garantie légale de qualité, se contentant d'énoncer qu'elle «s'apprécie en tenant compte de toutes les circonstances appropriées. [10] » [ 80 ] Les tribunaux considèrent que la réduction du prix est l'un des remèdes appropriés dans les cas de vices cachés. Il doit être calculé de diverses façons.

Premièrement, selon la valeur de la dévaluation occasionnée par le vice, assimilée au coût des réparations, mais aussi par rapport à la diminution de vie utile du bien. [11] [ 81 ] Le remboursement du prix de vente ne sera pas nécessairement équivalent au coût des réparations. Il représentera plutôt la portion du prix de vente que l'acheteur n'aurait pas accepté de verser s'il avait été mis au courant du vice et à laquelle le vendeur aurait été prêt à renoncer pour conclure la vente. [12] «Souvent, en jurisprudence, la diminution du prix de vente correspond au prix des travaux correctifs.

Cependant, il ne s’agit pas là d’une règle absolue. Une équivalence stricte entre le coût des réparations et la diminution du prix de vente ne correspond pas toujours à une base adéquate de calcul.(…) la diminution du prix de vente devrait correspondre en fait au prix de vente que les parties auraient librement négocié si les vices avaient alors été connus et que la vente s’était néanmoins conclue. [13] L’arbitrage de cette diminution du prix de vente relève donc en

partie d’un exercice discrétionnaire.» «En d'autres termes, la réduction du prix de vente n'équivaut pas nécessairement aux coûts des réparations, tout dépendant des circonstances. La Cour a ainsi le pouvoir de pondérer le montant compensatoire par rapport aux coûts des travaux effectifs. [14] » «Le Tribunal a pris en considération tous les éléments mentionnés par l'intimé pour conclure à une diminution de prix qui d'ailleurs ne pouvait pas être déterminée de façon parfaitement précise, mais qui devait l'être de façon globale, relative et discrétionnaire en fonction des éléments en preuve. [15] »

Réduction en considération de la prolongation de la durée de vie utile [ 82 ] Par ailleurs, la réduction du prix basée sur le coût des travaux correctifs doit se limiter à ce qui est nécessaire pour résoudre le problème. [ 83 ] Selon les circonstances, ce montant peut être réduit en fonction de la plus-value que les travaux correctifs peuvent apporter au bien compte tenu de son âge, de l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’achat et de la durée de sa vie utile.

On tiendra ainsi compte de la dépréciation du bien pour réduire le montant auquel le demandeur aura droit. [16] [ 84 ] L’indemnisation doit donc respecter le principe voulant que l’acheteur ne doit pas s’enrichir par sa réclamation. [17] «certains travaux donnent une plus-value aux immeubles en les améliorant et prolongeant leur durée de vie utile. Il importe donc ne pas créer un "enrichissement" par le montant de compensation pour les dommages. [18] » [ 85 ] Le Tribunal doit considérer que la durée de vie utile est prolongée par les travaux. [19] CONSTATS RELATIVEMENT AUX QUESTIONS EN LITIGE

a) Application de la garantie de qualité [ 86 ] En reconnaissant que la barrière d’étanchéité manquante était requise et qu’elle a été la cause de ce qui est indiscutablement un sinistre substantiel, susceptible d’affecter la préservation et l’utilité de l’immeuble, les parties admettent les éléments qui donnent lieu à l’application de la garantie de qualité. [ 87 ] Cette lacune découlant d’intervention longtemps avant la vente confirme l’antériorité du vice et son existence au moment de l’achat. [ 88 ] La présence d’animaux dans l’immeuble et la conséquence immédiate et potentielle de cette situation démontrent également la gravité de l’autre vice affectant le bâtiment. [ 89 ] Puisque lié directement à des situations mises en place avant la vente et constituant en soi un défaut qui s’est matérialisé soit avant soit après la vente, il est clair également que ce second vice existait, à tout le moins, en germe en temps utile.

Ses caractéristiques et sa localisation ne permettaient pas de le découvrir dans le cadre de l’examen préachat. [ 90 ] Il faut donc conclure, en réponse à la première question en litige, que la demanderesse a satisfait son fardeau de démontrer que l’immeuble présentait, au moment de la vente, à son insu et malgré sa diligence, des vices graves donnant lieu à l’application de la garantie de qualité de l’

article 1726 du C.c.Q. , et ce, pour les deux vices affectant l’immeuble.

b) Connaissan ce ou mauvaise foi des défendeurs [ 91 ] La garantie de qualité du vendeur de bonne foi se limite à la perte d’usage si d’autres dommages sont causés le vendeur de bonne foi n’en sera pas tenu responsable. [20]

[ 92 ] Le vendeur non professionnel n'est pas, en principe, légalement présumé connaître les vices du bien vendu. [21] [ 93 ] Leur erreur, dans la détermination de la date de réfection de la toiture, est regrettable, mais compréhensible et ses conséquences sont tenues en compte dans la détermination des ajustements à effectuer au

chapitre de l’indemnisation. Il en est de même quant à l’absence d’indication de certains événements relativement mineurs qui ont affecté l’immeuble et qui sont sans lien avec les vices. [ 94 ] La demanderesse a le fardeau de prouver la mauvaise foi des vendeurs par prépondérance de preuve [22] et n’a pas offert une preuve concluante à ce sujet.

c) Responsabi lité des entrepreneurs [ 95 ] Le contrat d’entreprise ou de service est notamment celui par lequel une personne, l’entrepreneur, s’engage à réaliser un ouvrage matériel moyennant un prix que le client s’oblige à lui payer. [23] [ 96 ] La loi impose de lourdes responsabilités à l’entrepreneur notamment en matière d’ouvrage immobilier.

Ceci découle de la situation particulière de l’entrepreneur et de la gravité de son rôle. [ 97 ] L’entrepreneur dispose du libre choix des moyens d’exécution du contrat et qu’il n’existe entre lui et le client aucun lien de subordination quant à son exécution. [24] Il doit donc déterminer seul la manière et les méthodes qui lui permettront de fournir le résultat promis et doit en répondre. [ 98 ] Il est astreint, en vertu de l’

article 2100 du C.c.Q. à une obligation de résultat et ne peut se dégager de sa responsabilité qu’en prouvant la force majeure. [25] «L’obligation de résultat est celle où le débiteur est tenu d’obtenir un résultat précis, déterminé.

Il ne s’agit plus, comme dans l’obligation de [moyens], d’un résultat envisagé ou souhaité, mais bien d’un résultat promis ou imposé . [26] » [ 99 ] Il est tenu d’agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence et diligence. [ 100 ] Il doit agir conformément aux usages et règles de son art, en plus de s’assurer que l’ouvrage réalisé ou le service fourni est conforme au contrat. [27] [ 101 ] Il est astreint à une présomption de responsabilité en cas de perte de l’ouvrage ou de situation qui y est assimilée. [28] « Cette disposition vise à assurer la qualité et la solidité de l'œuvre érigée, dans un souci de ne pas compromettre la sécurité tant du maître de l'ouvrage que du public en général. [29] » [ 102 ] L’intérêt des mécanismes particuliers de responsabilité tient au fait qu’il pourrait autrement être difficile, pour le client, d’établir que l’entrepreneur ou le prestataire de services n’a pas respecté ses obligations.

Il est plus facile, pour le client, d’apporter la preuve que le résultat promis n’a pas été atteint que de démontrer que l’entrepreneur ou le prestataire de services n’a pas adopté les méthodes de travail appropriées dans les circonstances.

«The fundamental principle is this: that he who undertakes to design or build a structure or work must design and build it well and solidly as a matter of public interest and for the safety of life and property; consideration so vital, that those who held themselves out as experts in the management of the art and science of building as conversant with the quality and strenght of materials and with the risks and the physical equations that condition safety and solidity, must warrant for a time the soundness of their judgment and the good quality and the reasonable stability of their work. [30] » [ 103 ] « Dès lors que le donneur d’ouvrage a démontré l’absence du résultat auquel l’appelante s’était engagée et c’est à l’entrepreneur, qu’incombe fardeau de réfuter la présomption de responsabilité qui lui échoit alors, de démontrer non seulement qu’elle a bien exécuté son travail, mais que la perte est due à une force majeure ». [31] [ 104 ] La responsabilité de l’entrepreneur emporte des obligations de vérifications et d’anticipation proactive des problèmes qui peuvent survenir. [ 105 ] Aussi, l'entrepreneur, à

titre de spécialiste, doit solliciter toute information utile et nécessaire à la réalisation de son travail. Il a l'obligation d'évaluer les problèmes qui pourraient survenir. [ 106 ] L'entrepreneur doit prendre toutes les précautions nécessaires avant de commencer les travaux dont notamment celle d'inspecter les lieux des travaux.

Au surplus, l'entrepreneur est tenu à une obligation de résultat. [32] L’entrepreneur doit également vérifier l’ensemble des méthodes et matériaux qui seront nécessaires à l’exécution de sa prestation. [33] [ 107 ] La preuve établie notamment par l’effet des présomptions applicables que la responsabilité des entrepreneurs est engagée au bénéfice des demandeurs en garantie relativement aux éléments qui relèvent de leurs interventions respectives.

Puisque la préservation de l’immeuble est, à terme menacé par les défauts, la demanderesse a établi les conditions d’une présomption qui s’impose aux défenderesses en garantie. Ces derniers n’ont pas offert de preuve conforme au fardeau de preuve qui leur incombe de renverser la présomption.

d) Sanction et montants de la réduction du prix

[ 108 ] Dans sa réclamation initiale datée du 30 juillet 2017, la demanderesse réclamait la somme de 9 198,00 $ pour les coûts de réfection des solins, de la toiture et l’installation de ventilateurs sur la toiture, 1 700,00 $ pour les coûts de réfection du calfeutrage car il a été effectué suite au constat des infiltrations, 2 184,52 $ concernant les coûts relatifs à l’évacuation des animaux, la désinfection et généralement l’intervention des exterminateurs et 670,30 $ pour la réfection du balcon arrière où a été identifié la problématique. [ 109 ] Sa réclamation était établie à un total de 13 752,82 $. [ 110 ] Elle s’est indigné de différends avec le défendeur survenus, selon elle, à l’occasion d’une visite des lieux. [ 111 ] Elle a, en conséquence, modifié sa demande pour y ajouter un montant de 500,00 $ représentant la franchise qu’elle a dû verser relativement aux sommes payées par son assureur, 100,00 $ pour le coût de photocopies et d’assemblage des documents liés à son litige, 498,65 $ pour les taxes qu’elle estime avoir payées en trop pendant la période où elle a perdu l’usage commercial d’une

partie de l’immeuble et 15 000,00 $ à

titre de perte de revenus d’entreprise, le tout réduit à 15 000,00 $. [ 112 ] Ces quatre derniers éléments doivent être écartés d’emblée puisqu’ils constitueraient des dommages qui exigent une preuve de mauvaise foi. [ 113 ] D’autres éléments s’opposent à ces réclamations dont il n’est pas utile de faire la recension, vu l’absence de preuve concluante de cette condition indispensable de cet aspect du recours. [ 114 ] La réclamation afférente au calfeutrage de 1 700,00 $ doit également être refusée. Cette opération était prévue par l’inspecteur préachat.

Il s’agit par nature d’un travail qui doit être renouvelé à intervalle régulier. Le sinistre a pu en accélérer la réalisation, mais la dépense devait être prévue, à terme, dans l’entretien normal de la maison. [ 115 ] La demanderesse réclamait aussi 199,49 $ pour des difficultés qu’elle a subies pour rétablir un appareil relatif à l’éclairage extérieur qui aurait été caché par certains des travaux. Il s’agirait d’un vice distinct dont la valeur n’aurait pas suffi à affecter le prix de vente et qui puisqu’il n’est pas « grave » au sens de la loi, n’entraîne pas l’application de la garantie de qualité.

Réduction du prix de vente concernant le balcon [ 116 ] La réclamation de 2 184,52 $ décrite ci-haut de même que celle de 670,30 $ pour la réfection du balcon sont retenues au bénéfice de la demanderesse à l’encontre des défendeurs, mais également au bénéfice des demandeurs en garantie à l’encontre de la défenderesse en garantie J.T.H.L. qui a réalisé l’ouvrage correspondant.

Réclamation relative à la toiture [ 117 ] La réclamation relative à la toiture et à la diminution du prix de vente correspondante nécessite une analyse plus détaillée. [ 118 ] La demanderesse a encouru pour des travaux où elle a procédé à une réfection complète des deux segments de la toiture, mis en place les solins métalliques appropriés et installé plusieurs ventilateurs un coût total de 9 198,00 $ incluant les taxes. [ 119 ] La preuve concernant l’opportunité des ventilateurs n’est pas concluante.

L’expert de la demanderesse stipule, lui-même, à son rapport, que la ventilation des combles est bonne. [ 120 ] Le coût associé à ces ventilateurs représente environ 650,00 $. [ 121 ] La facture des travaux qui concerne tous les aspects de la toiture est formulée en bloc pour un seul montant sans détail de répartition. [ 122 ] La demanderesse a tenté de départager les coûts en utilisant des soumissions plus détaillées fondées sur deux scénarios qui ont été émis par un autre entrepreneur et qui ont été produits comme pièce P-13. [ 123 ] Ces documents indiquent que la réfection localisée au pourtour de la zone du sinistre seulement sur une

partie du segment inférieur de la toiture donc aurait coûté environ une somme de 2 000,00 $ qui inclut la réfection des solins. Les coûts afférents à ces travaux représentent environ 25% du total proposé par ce soumissionnaire. [ 124 ] La réfection de la

partie haute de la toiture représente un peu moins de 5 000,00 $, soit 66% du total. [ 125 ] En somme, dans le cadre d’une réparation totale de la toiture qui inclurait la réfection des solins et la pose de ventilateurs, il faudrait considérer que 34% des coûts seraient admissibles avant toute considération de plus-value. [ 126 ] Sur la base des coûts de 9 198,00 $ engagés, l’application de ce pourcentage représente pour la rubrique de la toiture inférieure la somme arrondie de 3 200,00 $. [ 127 ] La demanderesse soutient cependant qu’il faut considérer la nécessité de remplacer l’ensemble de la toiture dans la juste appréciation des conséquences des vices. [ 128 ] Pour elle, seule cette mesure permettrait de maintenir l’intégrité esthétique de la propriété. [ 129 ] Elle fait état de difficultés à apparier la couleur et l’apparence du segment supérieur de la toiture si elle devait demeurer en place avec un nouveau segment inférieur. [ 130 ] Le bardeau de toiture en place initialement a fait l’objet d’un recours collectif et il est difficile, voire impossible de le remplacer dans le cadre d’une réparation partielle.

Cette situation justifie, en plus pour la demanderesse, de profiter de la mobilisation des

entreprises de toiture sur le site pour procéder à la réfection de la

partie supérieure. Ainsi selon elle, l’apparence de la toiture est maintenue et elle n’a pas à subir les incertitudes associées à un produit qui fait l’objet d’un litige. [ 131 ] La demanderesse allègue aussi que les constats qui ont été faits progressivement ont soulevé des doutes sur l’étanchéité de la toiture dans son ensemble qui justifiait un démantèlement pour assurer son intégrité. La preuve fait état qu’une portion du pontage de la toiture a été remplacée par une plaque métallique dont les conditions d’installation ne sont pas appropriées selon la demanderesse. Cette prétention est appuyée d’une preuve très

sommaire. [34] [ 132 ] Les défendeurs font, pour leur part, valoir que même en considérant la date d’installation du recouvrement de toiture indiquée à la demanderesse soit 2007 et en tenant compte de la durée de vie utile admise par les parties de 20 ans, la toiture, dans son ensemble, en était à 50% de sa vie utile. [ 133 ] Finalement, la demanderesse fait valoir qu’il résulte des travaux un préjudice esthétique dont elle continuera de subir les conséquences. [ 134 ] En effet, une ouverture a été pratiquée à un endroit relativement visible du muret d’acrylique.

Cette « cicatrice » serait visible du sol et constitue, pour la demanderesse, un rappel constant des difficultés qu’elle a subies. Elle aurait un impact, selon elle, sur la perception de l’immeuble et sur sa valeur. [ 135 ] Ceci découle en

partie des choix des personnes qui sont intervenues sur le site et hors du contrôle direct des demandeurs. [ 136 ] Il semble cependant qu’il était nécessaire de pratiquer cette ouverture à un endroit qui permettait de confirmer l’absence de solin tout en évitant de créer une nouvelle source d’infiltration d’eau. [ 137 ] Dans le même esprit, la demanderesse se plaint du fait que les solins métalliques mis en place sont très visibles et défigurent la propriété et nuisent à sa valeur. [ 138 ] En ce sens, ces deux situations constituent une suite, du moins pour

partie du vice, qui affectait l’immeuble.

Il doit y avoir un partage de responsabilité puisque la demanderesse doit vivre avec ses choix et ceux de ses ouvriers, mais n’aurait pas été placée dans cette difficulté en l’absence du vice. [ 139 ] La demanderesse a tenté de démontrer que le coût de réfection de l’ensemble du mur d’acrylique et de l’enlèvement du solin et de remplacement par une installation plus discrète représenterait un coût d’environ 3 600,00 $. [ 140 ] L’énoncé de tous ces facteurs démontre bien l’utilité de pouvoir procéder à l’évaluation de la diminution de prix de vente appropriée dans les circonstances en se détachant quelque peu d’un respect strict des dépenses encourues. [ 141 ] L’objectif du recours étant de restaurer, à l’acheteur, le montant qu’il a payé en trop et la jurisprudence permettant de tenter d’apprécier la valeur de dévaluation découlant de la situation et d’imaginer le prix qu’un acheteur aurait accepté de payer dans les circonstances, permet une vision plus globale de la situation et plus juste pour l’une et l’autre des parties. [ 142 ] Comme on l’a indiqué, cet arbitrage de la diminution de prix de vente relève en

partie d’un exercice discrétionnaire inexact et incertain. [ 143 ] Il est particulièrement difficile d’imaginer un scénario où un acheteur se retrouverait à la veille ou au lendemain d’un sinistre comme celui qu’a vécu la demanderesse et de déterminer le prix qu’il consentirait à payer dans ces circonstances. [ 144 ] Il est également délicat d’éviter de considérer, dans l’appréciation de la diminution de prix, les facteurs qui relèvent davantage des dommages. [ 145 ] L’appréciation doit aussi être faite en considération de la prolongation de la durée de vie utile. [ 146 ] En considération de l’ensemble de ces facteurs, le Tribunal estime qu’en ce qui concerne la toiture et son effet sur le prix de vente, une indemnité d’un montant de 7 000,00 $ permet de rétablir un certain équilibre contractuel rompu par les vices et par les malfaçons qui affectent l’immeuble.

Puisque cette situation et le fait que cette indemnité soit exigible des défendeurs découle directement des défauts d’exécution de la défenderesse Unik, celle-ci sera condamnée à indemniser les défendeurs/demandeurs en garantie de l’indemnité que ceux-ci sont ainsi appelés à verser. [ 147 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 148 ] CONDAMNE solidairement les défendeurs Yves Desjardins et Jeanne Faucher à payer à la demanderesse la somme de 9 854,82 $ avec l’intérêt et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. depuis le 17 mai 2017, date de la mise en demeure ainsi que les frais de la demande au montant de 200,00 $; [ 149 ] CONDAMNE la défenderesse en garantie Construction J.T.H.L. inc. à payer aux demandeurs en garantie Yves Desjardins et Jeanne Faucher la somme de 2 854,82 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. depuis le 17 mai 2017, date de la mise en demeure sans frais de justice; [ 150 ] CONDAMNE la défenderesse en garantie Les Murales Unik Inc. à payer aux demandeurs en garantie Yves Desjardins et Jeanne Faucher la somme de 7 000,00 $ avec intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du C.c.Q. depuis le 17 mai 2017, date de la mise en demeure sans frais de justice;

__________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. [1] Guérin c. St-James, 2016 QCCQ 3717 [2] 1726 C.c.Q.. [3] Rousseau c. Bélanger, 2010 QCCQ 11369, Côté c. Pageau, 2006 QCCQ 2555 Lafrance c. Prévost, Cochois c.Fontaine, Bourdages c. Sauvé, (QC) [4] Lebel c. Drisdell, 2019 QCCQ 5803, Lachance c. 9078-7995 Québec inc. (Québec Auto crédit), 2008 QCCQ 5903 [5] Boulianne c. Honda Canada Inc., [6] Baudouin, J.-L., Deslauriers, P. et Moore, B.

La responsabilité du fabricant et du vendeur – Le régime contractuel : étendue de lagarantie de qualité La responsabilité civile, Volume 2 - Responsabilité professionnelle, J.-L. Baudouin, P. Deslauriers et B. Moore, 8eédition, 2014 2014 EYB2014RES182 [7] 280. ABB Inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50, EYB 2007-126361, par. 52 et 89 ; St-Louis c. Charest Experts inc., 2009 QCCS 3300,EYB 2009-161745 ; Martin c. Pierre St-Cyr Auto caravanes ltée, 2010 QCCA 420, EYB 2010-170643. [8] 344. Michel c. Plamondon, B.E. 2001BE-632 (C.Q.) ; Durand c. Tremblay, B.E. 2001BE-468 (C.Q.p.c.) ; Chrétien c.

Élizalde, B.E.2002BE-271 (C.Q.) ; Roberge c. Bouchard, (QC CS), REJB 2004-60178 (C.S.). [9] Dussart c. Sotramont inc., 2019 QCCQ 6877 [10] Guilbault c. Pelletier, 2006 QCCS 3616 [11] Michaud c. Import-Export RV inc., 2014 QCCQ 7870 [12] Ouellet c. Eymann, 1988 (QC CA) [13] Lacharité c. Roy, 2017 QCCQ 10407 [14] Le Brun c. M.G.C. Auto Inc., [15] Rochon c. Metta, (QC CQ) [16] Picard c. Hyundai Auto Canada inc., 2019 QCCQ 5292, Aubry c. Hétu, 2019 QCCQ 4203 [17] Roy c. Duclos, 2018 QCCQ 4257 [18] Coopérative d'habitation Place Neuviale c. Deschênes, 2012 QCCS 3774 Bouchard c.

Construction Roger Bilodeau inc., 2013 QCCQ 13122 [19] Désormeaux c. Quintal, 2016 QCCQ 13616 [23] 2098 Code civil du Québec. [24] 2099 C.c.Q [25] Finition Meuble Techni-LAB inc. c. Desrochers, 2008 QCCQ 1979 [27] 2100 C.c.Q

[28] 2118 Code civil du Québec. [29] General Signal Ltd. c. Allied Canada inc., (QC CA) [30] Walter S. Johnson, The Joint and Several Responsibility of Architects, Engineers and Builders, Montreal, Wilson & Lafleur, 1955, àla p. 1. [31] 9033-5985 Québec inc. c. Entreprises de construction Guy Bonneau ltée, 2017 QCCA 980 [32] Therrien (Excavation Yoland Therrien) c. D'Allaire, 2014 QCCQ 779 [33] Beauvais & Verret inc. c. Québec (Ville de), 2011 QCCS 7216