2017 QCCQ 7132, 2017 QCCQ 7132

9123-5787 Québec inc. c. Syndicat des copropriétaires Urbano 2017 QCCQ 7132 JD2786 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-22-020088-128 et 505-22-023115-159 DATE : 1 er juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 505-22-020088-128 9123-5787 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES URBANO

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ 505-22-023115-159 9123-5787 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse c. 9205-5102 QUÉBEC INC. et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES URBANO Parties défenderesses et 9205-5102 QUÉBEC INC.

Partie demanderesse en garantie c. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES URBANO

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] 9123-5787 Québec inc. (« Béton Brèche ») réclame à 9205-5102 Québec inc. et au Syndicat des copropriétaires Urbano (« le Syndicat ») la somme de 17 131,28$, le solde à payer sur une facture totale de 29 778,53$ pour des travaux réalisés sur une bâtisse située

à Saint-Lambert. [ 2 ] Elle prétend que 9205-5102 Québec inc. a réquisitionné les travaux et que le Syndicat en a bénéficié, ils lui doivent donc le montant réclamé. [ 3 ] 9205-5102 Québec inc. plaide avoir payé déjà 12 647,25$ et n’est pas tenue à plus, le solde étant dû uniquement par le Syndicat. [ 4 ] Le Syndicat plaide qu’il n’a pas requis les travaux et ne peut être tenu de payer quoi que ce soit à Béton Brèche.

Questions en litige [ 5 ] Qui, de 9205-5102 Québec inc. ou du Syndicat, est responsable de payer le montant réclamé par Béton Brèche? [ 6 ] Par ses agissements, le Syndicat a-t-il donné à croire à Béton Brèche que 9205-5102 Québec inc. était son mandataire? [ 7 ] Y a-t-il eu une entente entre les deux défenderesses à l’effet qu’elle assumerait à part égale le montant de ces travaux? Le contexte [ 8 ] Béton Brèche est une entreprise spécialisée dans la réparation de béton.

En juin 2012, la compagnie a effectué des travaux sur un immeuble de la rue Riverside à Saint-Lambert, soit plus particulièrement la réparation de fissures et la reprise du crépi. [ 9 ] Il s’agit d’une bâtisse transformée en copropriété divise aux termes d’une déclaration de copropriété publiée le 12 février 2011, qui constitue également le Syndicat. [ 10 ] Le 8 septembre 2011, 9205-5102 Québec inc., promoteur de l’immeuble, transfère aux copropriétaires les pouvoirs du Syndicat de copropriété. [ 11 ] Au printemps 2012, le Syndicat et 9205-5102 Québec inc. savent qu’il y a des infiltrations d’eau qui se manifestent dans plusieurs unités de sorte que des travaux urgents sont requis aux murs extérieurs. [ 12 ] C’est dans ce contexte qu’en mai 2012, François Rochon (« M.

Rochon »), président de Béton Brèche, reçoit un appel de Marc Araish (« M. Araish ») qui lui demande une estimation pour des travaux à faire sur une bâtisse de la rue Riverside. C’est là que M. Rochon le rencontre, il croit qu’il agit au nom du Syndicat de la copropriété. [ 13 ] Or, M. Araish n’est ni copropriétaire ni administrateur du Syndicat, il est administrateur de 9205-5102 Québec inc. [ 14 ] Les travaux débutent en mai selon M. Rochon. Ils sont interrompus puis repris.

Il faut alors louer une nacelle supplémentaire pour la semaine du 30 mai au 5 juin pour les finir. [ 15 ] Le 30 mai, Béton Brèche transmet à Condos Urbano à l’attention de M. Araish et à son adresse courriel, une estimation corrigée confirmant qu’il en coûtera 29 778,53$, taxes incluses, pour effectuer les travaux suivants : - Dégarnir le béton endommagé. Nettoyer la surface. Appliquer le 10 Minute Concrete Mender et le sable de silice.

Poncer les réparations pour un fini lisse et uniforme; - Réparer les fissures sur les murs de l’édifice; - Refaire le crépi aux endroits nécessaires; - Nacelle pour le travail en hauteur; - Nacelle supplémentaire de 120’ pour une semaine du 30 mai au 5 juin. [ 16 ] Béton Brèche avait déjà reçu un dépôt de 5 000,00$ de 9205-5102 Québec inc. [ 17 ] Le 6 juin, Béton Brèche adresse à Condos Urbano, à l’attention de Laurent Wilghoz (« M. Wilghoz ») et de M. Araish, à l’adresse courriel de ce dernier, une facture finale de 24 778,53$. [ 18 ] Le 7 juin, Béton Brèche transmet au Syndicat, à l’attention de M.

Wilghoz, une dénonciation de contrat relativement aux travaux faisant l’objet de la soumission du 30 mai. [ 19 ] Le 8 juin, 9205-5102 Québec inc. lui paie 7 647,25$ par chèque. [ 20 ] Le 6 juillet 2012 le procureur de Béton Brèche adresse une mise en demeure au Syndicat réclamant le solde de 17 131,28$ montant qu’elle lui réclame ainsi qu’à 9205-5102 Québec inc.

Dossier 505-22-020088-128 [ 21 ] Le 18 septembre 2012, Béton Brèche intente l’action dans le dossier 505-22-020088-128, d’abord contre le Syndicat seulement, lui réclamant la somme de 17 131,28$. [ 22 ] Le Syndicat se défend, alléguant qu’il n’a jamais requis les travaux, 9205-5102 Québec inc. est seule responsable du paiement

des sommes réclamées. [ 23 ] Le 13 décembre, Béton Brèche amende sa procédure pour ajouter comme

partie défenderesse 9205-5102 Québec inc. [ 24 ] Dans sa défense, 9205-5102 Québec inc. admet avoir requis l’exécution des travaux mais ajoute qu’ils ont été réalisés pour le seul bénéfice du Syndicat.

Au surplus, une entente est intervenue entre ces deux parties à l’effet que chacune paierait 50% du prix des travaux. [ 25 ] La compagnie appelle en garantie le Syndicat afin qu’il la tienne indemne de toute condamnation pouvant être prononcée contre elle dans le cadre de l’action principale. [ 26 ] L’action principale et l’action en garantie sont prêtes à être portées sur un rôle d’audience en mai 2013. [ 27 ] Le 13 mars 2014, Béton Brèche se désiste de son action contre 9205-5102 Québec inc. De ce fait, l’action en garantie devient caduque.

Dossier 505-22-023115-159 [ 28 ] Le 4 juin 2015, Béton Brèche intente une nouvelle action contre 9205-5102 Québec inc. alors que le Syndicat est uniquement mis en cause dans cette action. [ 29 ] En défense, 9205-5102 Québec inc. plaide d’abord que cette action est prescrite puisque les travaux ont été exécutés pour le bénéfice exclusif du Syndicat. [ 30 ] Elle ajoute que le montant convenu pour les travaux était plutôt de 25 294,50$, taxes incluses. Comme elle a payé 12 647,25$ à Béton Brèche, et vu l’entente avec le Syndicat à l’effet que chaque

partie payait 50% des travaux, elle nie devoir quoi que ce soit à Béton Brèche. [ 31 ] Elle appelle en garantie encore une fois le Syndicat, pour les mêmes motifs que dans le dossier 505-22-020088-128.

Elle allègue notamment qu’elle a dû intervenir vu le défaut du Syndicat d’agir rapidement pour assurer que les travaux de réparation de l’extérieur de l’immeuble soient entrepris rapidement pour éviter une aggravation des dommages dus aux infiltrations d’eau décrites plus haut. [ 32 ] 9205-5102 Québec inc. prétend que le Syndicat a donc convenu avec elle d’une répartition des coûts, 50% devant être assumés par 9205-5102 Québec inc. et 50% par le Syndicat. [ 33 ] Le Syndicat oppose la même défense à l’action en garantie que dans le dossier 505-22-020088-128. [ 34 ] Les deux dossiers sont réunis pour les fins du procès.

La preuve est commune et le Tribunal en dispose par un seul jugement. Analyse et décision [ 35 ] M. Rochon prétend qu’il a négocié et convenu des travaux avec M. Araish, qu’il croit être un administrateur ou un mandataire du Syndicat. [ 36 ] Isabelle Aubé (« Mme Aubé »), gestionnaire de projets de 9205-5102 Québec inc., confirme au procès que M.

Araish est un administrateur de cette compagnie autorisé à requérir les travaux, ce qui était admis dans la défense au dossier 505-22-020088-128. [ 37 ] D’ailleurs, c’est à sa demande que Mme Aubé prépare les deux chèques de 9205-5102 Québec inc. en paiement du dépôt de 5 000,00$ puis de 7 647,25$ après l’envoi de la facture finale. [ 38 ] Jamais le Syndicat n’a présenté à Béton Brèche M. Araish comme étant son représentant ou mandataire. A-t-il cependant laissé croire qu’il en était ainsi? Y a-t-il eu mandat apparent? [ 39 ] C’était la première fois que Béton Brèche traitait avec M. Araish, M.

Rochon ne le connaissait pas avant. Béton Brèche n’avait jamais traité avant avec le Syndicat. [ 40 ] M. Rochon sait que l’immeuble en cause est un immeuble détenu en copropriété selon les informations que lui donne M. Araish, mais il ne pousse pas plus loin les vérifications quant à savoir qui sont les membres du conseil d’administration du Syndicat. [ 41 ] Béton Brèche adresse l’estimation du 30 mai 2012 à « Condos Urbano », mais par courriel à l’adresse personnelle de M. Araish. Il en va de même pour la facture du 6 juin. Cela explique qu’aucun représentant du Syndicat n’ait reçu l’estimation ou la facture.

Le Syndicat n’a connaissance du contrat de Béton Brèche que par la dénonciation du 7 juin. [ 42 ] Contrairement à la jurisprudence citée par Béton Brèche [1] , on ne peut ici inférer du fait que le Syndicat laisse les travaux se poursuivre pour conclure qu’il a mandaté 9205-5102 Québec inc. pour agir en son nom et s’engager envers Béton Brèche. [ 43 ] Selon la preuve prépondérante, il y avait effectivement des discussions entre le Syndicat et 9205-5102 Québec inc. pour des réparations à faire à l’édifice dans le contexte où le Syndicat en tient responsable 9205-5102 Québec inc., le promoteur immobilier et vendeur des unités de copropriété.

Ce contexte est donc différent de ceux faisant l’objet des jugements cités par Béton Brèche. [ 44 ] M. Rochon a certainement cru à un point donné, que M. Araish ne représentait pas les copropriétaires ou le Syndicat, puisque 9205-5102 Québec inc. dénonce le contrat au Syndicat par courrier recommandé et en main propre à son administrateur M. Wilghoz, le 7 juin 2012. [ 45 ] C’est après cet envoi que M. Rochon rencontre M. Wilghoz pour la première fois comme ce dernier le reconnait. Jamais dans

son témoignage M. Rochon ne prétend que M. Wilghoz a reconnu que le Syndicat paierait Béton Brèche pour les travaux. [ 46 ] Quant à M. Wilghoz, il confirme cette rencontre avec M. Rochon, ajoutant que ni le conseil d’administration du Syndicat ni l’assemblée des copropriétaires n’ont approuvé le contrat avec Béton Brèche dont ils ignoraient l’existence jusqu’au 7 juin. [ 47 ] Le Syndicat n’a jamais mandaté 9205-5102 Québec inc. ou M. Araish pour agir en son nom.

Même s’il a bénéficié des travaux, le Syndicat n’est pas tenu de payer le solde réclamé par Béton Brèche puisque seules les parties au contrat sont liées par celui-ci. Le seul recours de Béton Brèche en l’occurrence aurait été de publier une hypothèque légale de la construction pour éventuellement exercer un recours hypothécaire sur l’immeuble, ce qu’elle n’a pas fait. [ 48 ] 9205-5102 Québec inc. est donc la seule tenue de payer à Béton Brèche le montant réclamé.

Par ailleurs, vu l’absence de toute preuve probante quant à l’entente de partage de coût avec le Syndicat, elle ne peut réussir dans son action en garantie. [ 49 ] M. Araish ne témoigne pas au procès. Certes, Mme Aubé déclare qu’il lui fait part d’une entente à l’effet que le Syndicat et la compagnie se partagent la facture, c’est pourquoi elle fait deux chèques qui représentent la moitié de ces coûts. [ 50 ] Cependant, même si ce témoignage est rendu sans objection, bien qu’il constitue du ouï-dire, rien dans la preuve ne permet d’écarter le témoignage crédible de M.

Wilghoz qui nie toute entente ou engagement de la part du Syndicat. [ 51 ] Il reconnait avoir discuté avec M. Araish d’un éventuel partage de coût, mais ajoute qu’aucune entente n’est intervenue, aucune assemblée du conseil d’administration ni des copropriétaires n’ayant été tenue à ce sujet, aucune résolution n’a été adoptée à cet effet. [ 52 ] Le montant réclamé par Béton Brèche est-il justifié? [ 53 ] 9205-5102 Québec inc prétend que le montant convenu pour le prix des travaux était de 25 294,50$. Or, en l’absence du témoignage de M. Araish, rien ne permet d’écarter le témoignage de M.

Rochon quant au prix convenu tenant compte du supplément de 3 900,00$ pour la location d’une nacelle pour la semaine du 30 mai au 5 juin, le tout étant approuvé par M. Araish. [ 54 ] 9205-5102 Québec inc. n’a donc pas réussi à repousser les prétentions de Béton Brèche quant au montant réclamé. [ 55 ] L’action intentée le 4 juin 2015 contre 9205-5102 Québec inc. dans le dossier 505-22-023115-159 est-elle prescrite? [ 56 ] Le témoignage non contredit et crédible de M.

Rochon est à l’effet que les travaux se terminent le 5 juin alors que Béton Brèche retourne la grue utilisée pour les effectuer. [ 57 ] L’action intentée dans les trois ans suivants la fin des travaux n’est donc pas prescrite. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : 505-22-020088-128 [ 58 ] REJETTE l'action de la demanderesse contre la

partie défenderesse, le Syndicat des copropriétaires Urbano; [ 59 ] LE TOUT avec frais de justice en faveur du Syndicat des copropriétaires Urbano; 505-22-023115-159 [ 60 ] ACCUEILLE l'action de la demanderesse contre 9205-5102 Québec inc.; [ 61 ] CONDAMNE 9205-5102 Québec inc. à payer à la demanderesse la somme de 17 131,28$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter de la signification de la requête amendée au dossier 505-22-020088-128; [ 62 ] LE TOUT avec frais de justice en faveur de la demanderesse; [ 63 ] REJETTE l’action en garantie, le tout avec frais de justice en faveur du Syndicat des copropriétaires Urbano.

__________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Me Patrick Lamanna Procureur de la demanderesse Me Louis Brunet Procureur de 9205-5102 Québec inc. Me Richard Lavoie Procureur de Syndicat des copropriétaires Urbano