2023 QCCQ 7479, 2023 QCCQ 7479

Capreit GG inc. (Capreit) c. Royian 2023 QCCQ 7479 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-80-043923-235 DATE : 11 octobre 2023 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. CAPREIT GP INC. SOCIÉTÉ EN COMMANDITE CAPREIT LIMITED PARTNERSHIP Locatrice-Demanderesse c. THOMAS ROYIAN Locataire-Intimé et TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT Mis en cause JUGEMENT (sur demande de permission d’appeler) APERÇU [ 1 ] La demanderesse Capreit GP inc.

Société en commandite Capreit Limited Partnership (ci-après « Capreit ») sollicite la permission d’appeler d’une décision (ci-après « la Décision ») rendue le 16 mars 2023 par la juge administrative Suzanne Guèvremont du Tribunal administratif du logement (« TAL »). [ 2 ] Le litige devant le TAL concernait une demande en recouvrement de loyer ainsi que tous les loyers dus au moment de l’audience, en plus du remboursement des frais.

LA DÉCISION [ 3 ] Dans un jugement de 13 paragraphes, la juge administrative rejette la demande, puisque preuve avait été faite qu’au moment de l’audience le locataire ne devait plus aucun loyer depuis le 11 janvier 2023 (la demande a été introduite le 28 décembre 2022) et rejette également la condamnation aux frais. [ 4 ] Il y a lieu de reproduire ci-après l’intégralité du jugement : [1] Le 28 décembre 2022, la locatrice demande la résiliation du bail, le recouvrement du loyer (985 $) ainsi que tous les loyers dus au moment de l’audience.

Elle demande également l'exécution provisoire de la décision malgré l'appel et le remboursement de ses frais. [2] Il s'agit d'un bail du 1 er juillet 2022 au 30 juin 2023, au loyer mensuel de 985 $. [3] Il est établi que le locataire ne doit aucun loyer depuis le 11 janvier 2023. [4] La demande de résiliation du bail pour retard de plus de trois semaines n’est donc pas justifiée par l’application de l’

article 1971 C.c.Q. [5] Le seul montant toujours dû par le locataire à la locatrice, selon sa représentante Madame Sau King Tsang, concerne sa consommation d’électricité (188,10 $). Le Tribunal n’est pas saisi de cette question. [6] La locatrice insiste pour obtenir la condamnation du locataire au paiement des frais de justice, soit 107 $. [7] Elle soumet qu’elle est en droit d’obtenir cette conclusion du fait que le locataire accusait un retard de loyer lorsque la procédure a été introduite.

[8] Sa demande est-elle fondée? [9] La réponse est non. [10] La locatrice n’a pas mis le locataire en demeure avant d’introduire le présent recours [1] . [11] De plus, le locataire a payé l’entièreté de ses arrérages de loyer dans un délai raisonnable avant que la procédure lui soit signifiée par huissiers le 17 janvier 2023 [2] . [12] C’était sage de sa part. [13] En effet, l’

article 1596 du C.c.Q. prévoit que « La demande en justice formée par le créancier contre le débiteur, sans que celui-ci n'ait été autrement constitué en demeure au préalable, lui confère le droit d'exécuter l'obligation dans un délai raisonnable à compter de la demande. S'il y a exécution de l'obligation dans ce délai, les frais de la demande sont à la charge du créancier. » POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [14] REJETTE la demande de la locatrice qui en supporte les frais. [1] Si elle l’a fait, elle ne le démontre pas. [2] Selon l’état de compte produit par la

partie locatrice, le loyer du mois de décembre 2022 était totalement acquitté le 3 janvier 2023 et celui du mois de janvier 2023, le 11 janvier 2023. Quant à celui de février, il était payé à temps. MOTIFS D’APPEL [ 5 ] Capreit demande à la Cour d’infirmer la Décision puisque cette dernière serait entachée d’une faiblesse apparente, d’erreurs de loi déterminantes à tel point que notre Cour se doit d’intervenir. [ 6 ] Plus particulièrement, il y a lieu de reproduire ci-après les motifs d’appel tels que libellés aux paragraphes suivants de la demande pour permission d’appeler : 14. En se basant sur l’

article 1596 C.c.Q. Me Suzanne Guèvremont, j.a., ajoute un fardeau supplémentaire à la Locatrice-Demanderesse pour l’octroi des frais de justice prévus au règlement du TAL dans un cas où un locataire paie ses arrérages de loyer avant une audience du TAL, soit en exigeant de mettre en demeure le locataire fautif au préalable, avant d’intenter des procédures en non-paiement de loyer devant le TAL; 15.

Une recherche des décisions du TAL en pareil (sic) matière révèle qu’il existe un courant jurisprudentiel du TAL où l’octroi des frais de justice est subordonné à l’envoi d’une mise en demeure selon les articles 1595 et 1596 C.c.Q. préalablement au dépôt d’une demande en non-paiement devant le TAL; 16. Il s’agit là d’une interprétation du droit qui ne peut être laissée au seul pouvoir discrétionnaire des décideurs du TAL, car elle est fondamentalement contraire aux autres dispositions spécifiques du Code Civil du Québec ; 17.

En effet, ce courant jurisprudentiel demeure silencieux sur l’étendue de l’article 1594 al. 2 in fine, qui stipule qu’un débiteur peut être aussi constitué en demeure par la demande en justice formée contre lui ou, encore par le seul effet de la loi; 18. Qui plus est, l’

article 1903 du C.c.Q. , dans la

section des règles particulières au bail d’un logement, stipule que le loyer est payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement; 19. En matière de bail résidentiel, la loi exige de plus l’utilisation du formulaire obligatoire du TAL, qui énonce clairement dans sa

section D (Loyer) l’énoncé de l’

article 1903 du C.c.Q. à l’effet que le loyer est payable le premier jour de chaque terme, à moins qu’il n’en soit convenu autrement entre les parties; 20. Ainsi, dans la mesure où les parties ne conviennent pas d’une autre date, le loyer est payable le premier jour de chaque terme, et de ce fait même, le locataire est en demeure du seul effet de la loi de tout défaut du paiement de loyer, et ce, dès le 2 o jour du terme; 21. De plus, en l’occurrence, le bail initial, d’un terme de 12 mois, stipule clairement que le loyer est payable le 1 er jour de chaque mois; (…) 23.

Ainsi, l’obligation principale du locataire est de payer le loyer, pour ce faire, il n’a guère besoin d’être mis en demeure dès qu’il est en défaut, à partir du 2 e jour du terme par exemple; 24. De plus, on constate qu’à l’

article 1971 C.c.Q. , qui donne ouverture à une demande relative au non-paiement de loyer en résiliation du bail si le locataire est en défaut de plus de trois semaines pour le paiement du loyer, aucune formalité procédurale n’est requise pour intenter un tel recours dès la 3 e semaine de défaut; 25. En décidant d’imposer un fardeau supplémentaire à la Locatrice-Demanderesse pour l’octroi des frais de justice, nous soumettons que Me Suzanne Guèvremont, j.a., a commis une erreur de droit; (…)

34. La décision rendue par Me Suzanne Guèvremont, j.a., est mal fondée en droit en ce qu’elle comporte une appréciation erronée et déraisonnable de l’ art. 1596 C.c.Q. ; 35. La décision rendue par Me Suzanne Guèvremont, j.a., a erré en droit en concluant que l’absence de l’envoie (sic) d’une mise en demeure en matière de non-paiement de loyer faisait perdre à la Locatrice-Demanderesse son droit à réclamer les frais de justice; 36.

Me Suzanne Guèvremont, j.a., a erré en droit en usant abusivement de son pouvoir discrétionnaire en refusant d’accorder à la Locatrice-Demanderesse les frais de justice au motif que le Locataire-Intimé avait acquitté les arrérages de loyer avant l’audience, bien que plus de 2 semaines après le dépôt de la demande en non-paiement contre lui; 37.

Me Suzanne Guèvremont, j.a., a erré en droit en omettant de motiver sa décision quant à savoir ce qui constitue un délai raisonnable pour paiement des arrérages de loyer alors qu’une demande en non-paiement est déposée en bonne et due forme au TAL par la Locatrice-Demanderesse; 38. Me Suzanne Guèvremont, j.a., a erré en droit en concluant qu’un locataire qui acquitte les arrérages de loyer avant que la demande en non-paiement ne lui soit signifiée ne peut être tenu de payer les frais de justice; 39.

Le raisonnement suivi par Me Suzanne Guèvremont, j.a., est contraire aux articles 1903 et 1594 C.c.Q ; CRITÈRES APPLICABLES À LA PERMISSION D’APPELER [ 7 ] La demande pour permission d’appeler est fondée sur l’

article 91 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [1] (« LTAL ») qui prévoit qu’une permission peut être accordée si la question soulevée en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 8 ] Mon collègue, le juge Georges Massol, J.C.Q., a bien résumé ces critères dans l’affaire Gagnon c. Cloutier [2] : [18] C'est dans la foulée de nombreuses modifications législatives, à caractère administratif, que l'article 91 de la

Loi sur la Régie du logement a été modifié en vue de limiter les appels de plein droit. Dorénavant, la permission d'appeler est accordée uniquement lorsque les critères de cet

article sont satisfaits. Ils ont d'ailleurs fait l'objet d'une abondante jurisprudence, tant en matière de la Régie du logement qu'en droit administratif en général. [19] Habituellement, on résume les critères comme suit. [20] Il doit s’agir :

a) d’une question sérieuse et méritoire ;

b) d’une question nouvelle ;

c) d’une question controversée ;

d) d’une question d’intérêt général. [21] Lorsqu'un requérant fonde son autorisation d'appeler uniquement sur une réappréciation de la preuve ou afin de parfaire une preuve insuffisante en première instance, les tribunaux, par le passé et de façon constante, ont rejeté une telle requête à moins que le requérant établisse une erreur dominante et manifeste dans l'appréciation des faits présentés devant la Régie. [22] Ainsi sera rejetée une demande pour permission d'appeler ayant pour unique but de faire apprécier de nouveau la preuve, mais cette fois-ci par la Cour du Québec siégeant en appel, avec l'espoir que la décision qu'elle rendra sera différente de celle prononcée par la Régie. [23] De même, une demande qui vise essentiellement une réappréciation générale de la qualité ou de la suffisance de la preuve présentée devant la Régie ne suffira pas pour obtenir une autorisation d'appeler.

Une permission d’appeler qui ne vise qu’à reprendre une preuve factuelle, au seul motif que la

partie qui demande la permission d’appeler est insatisfaite de l’appréciation des témoignages par le régisseur, ne sera pas non plus accordée. À moins qu’il y ait faiblesse apparente, la Cour du Québec n’interviendra pas sur une appréciation des faits ou sur l’interprétation et l’appréciation générale de la qualité de la suffisance de la preuve. [24] En résumé, pour conclure qu’une décision est atteinte d’une faiblesse apparente prima facie , il faut démontrer la présence d’erreurs manifestes et dominantes dans l’appréciation des faits.

Il faut de plus que la question à trancher soit sérieuse, nouvelle et d’intérêt général . » (Références omises et notre soulignement) [ 9 ] Ma collègue, la juge Martine L. Tremblay, J.C.Q., dans l’affaire Structures métropolitaines inc. c. Lizotte [3] a également précisé qu’une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas une d’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher.

ANALYSE [ 10 ] L’avocat de la demanderesse soumet au Tribunal certaines décisions qui refusent d’accorder les frais de justice [4] , ainsi que certaines décisions du TAL ayant condamné les locataires au paiement de frais de justice [5] . [ 11 ] Le Tribunal est d’avis que les arguments soulevés par l’avocat de Capreit apparaissent suffisamment sérieux pour justifier l’autorisation de l’appel sur les points soulevés.

[ 12 ] En fait, au terme de l’

article 1594 C.c.Q , un débiteur peut être constitué en demeure d’exécuter l’obligation par les termes mêmes du contrat. [ 13 ] Qui plus est, l’

article 1903 C.c.Q. prévoit que le loyer est payable le 1 er jour de chaque mois. [ 14 ] En l’instance, le bail initial stipulait clairement que le loyer était payable le 1 er jour de chaque mois. [ 15 ] Ainsi, et sans que le Tribunal ne se prononce sur le fond, il semble logique comme proposition en droit, de prétendre que si l’obligation principale du locataire est de payer le loyer, il n’a donc guère besoin d’être mis en demeure dès lors qu’il y a défaut. [ 16 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’accorder la permission d’appeler quant aux questions suivantes : 1) La juge administrative a-t-elle erré en droit en refusant d’octroyer à Capreit, demanderesse, les frais de justice qu’elle aurait normalement eu droit et ce, au motif qu’aucune mise en demeure n’a été transmise au locataire avant d’intenter la demande relative au non-paiement du loyer? 2) La juge administrative a-t-elle exercé sa discrétion de manière déraisonnable ou nettement déraisonnable, quant à son refus d’octroyer des frais de justice, au regard des articles 1903 et 1594 du Code civil du Québec et ce, en faisant défaut de déterminer ce que constituait un délai déraisonnable pour le paiement?

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande pour permission d’appeler de la décision du Tribunal administratif du logement rendue le 16 mars 2023 dans le dossier 672006 31 20221228 G ; AUTORISE l’appel aux fins de répondre aux questions suivantes : 1) La juge administrative a-t-elle erré en droit en refusant d’octroyer à Capreit, demanderesse, les frais de justice qu’elle aurait normalement eu droit et ce, au motif qu’aucune mise en demeure n’a été transmise au locataire avant d’intenter la demande relative au non-paiement du loyer? 2) La juge administrative a-t-elle exercé sa discrétion de manière déraisonnable ou nettement déraisonnable, quant à son refus d’octroyer des frais de justice, au regard des articles 1903 et 1594 du Code civil du Québec et ce, en faisant défaut de déterminer ce que constituait un délai déraisonnable pour le paiement?

ORDONNE que le présent jugement tienne lieu de déclaration d’appel; LE TOUT , frais de justice à suivre. __________________________________ DANIEL BOURGEOIS, J.C.Q. Me Devinderpal Singh ÉTUDE LÉGALE DE ME ROXANE HARDY INC. Avocats de la Locatrice-Demanderesse Monsieur Thomas Royian NON REPRÉSENTÉ Locataire-Intimé Date d’audience : 27 septembre 2023