2019 QCCA 673, 2019 QCCA 673

Patenaude c. Succession de Trépanier 2019 QCCA 673 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009540-177 (200-17-023325-152) (200-17-023496-169) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 11 avril 2019 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. (JR0983) JULIE DUTIL, J.C.A. (JD1952) ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. (JM2570)

PARTIE APPELANTE AVOCAT GUY PATENAUDE M e JEAN-DANIEL QUESSY (Quessy, Henry) PARTIES INTIMÉES AVOCATS MARC TRÉPANIER ès qualités de liquidateur de la succession Jean-Marie Trépanier M e GUY LEBLANC (Carter, Gourdeau) LES COURTIERS INTER-QUÉBEC INC. FRANÇOIS HUOT M e RENÉE-MAUDE VACHON (Langlois avocats) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT VIA CAPITALE CITÉ INC. JOSETTE DESMARAIS

En appel d'un jugement rendu le 16 mai 2017 par l'honorable Jocelyn F. Rancourt de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Vente (garantie de qualité) – Responsabilité (responsabilité professionnelle – courtage immobilier) Greffière audiencière : Gisèle Tendeng Diène (TT1595) Salle : 4.33 AUDITION 9 h 36 La Cour s’adresse aux parties; 9 h 37 Observations de Me Quessy; Observations de la Cour; Me Quessy poursuit; 9 h 56 Observations de Me Leblanc; Observations de la Cour; Me Leblanc poursuit; 10 h 01 Observations de Me Vachon; Observations de la Cour; Me Vachon poursuit; 10 h 16 Réplique de Me Quessy; 10 h 18 Suspension; 10 h 24 Reprise; Arrêt, les motifs seront ajoutés au procès-verbal; 10 h 26 Fin de l’audience. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 16 mai 2017 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Jocelyn F. Rancourt) [1] , qui a rejeté son recours pour vices cachés dans le dossier 200-17-023325-152 et celui en dommages contre Les Courtiers Inter-Québec inc. et François Huot dans le dossier 200-17-023496-169.

[ 2 ] Le juge de première instance a conclu que l’appelant n’avait pas agi en acheteur prudent et diligent en omettant de faire appel aux services d’un inspecteur en bâtiment avant l’achat de l’immeuble.

Plusieurs indices auraient dû l’alerter, mais il a renoncé à son droit à une inspection. [ 3 ] Essentiellement, dans le dossier d’appel concernant l’intimé Marc Trépanier ès qualités, l’appelant reproche au juge d’avoir déterminé que l’absence de ventilation au toit ne constituait pas un vice caché. [ 4 ] Le juge est d’avis que même si le Code civil n’impose pas de retenir les services d’un inspecteur en bâtiment, l’acheteur prudent et diligent le fera en présence d’indices, ce qui est le cas en l’espèce.

Le juge s’exprime ainsi : [62] Il est juste de dire que le Code civil du Québec n’impose aucune obligation pour l’acheteur de retenir les services d’un inspecteur préachat ou d’un expert. [63] Toutefois, en présence d’indices laissant soupçonner l’existence d’un vice, l’acheteur prudent et diligent demandera à un inspecteur préachat d’examiner le bâtiment. Les connaissances de ce dernier, contrairement à l’acheteur profane, lui permettront de détecter les vices et de formuler les recommandations appropriées.

À défaut de ce faire, l’acheteur pourra être considéré par le Tribunal comme imprudent et non diligent. [64] Le Tribunal est d’avis que Guy Patenaude n’agit pas en acheteur prudent et diligent lorsqu’il acquiert la propriété de Jean-Marie Trépanier le 4 septembre 2008. [65] Des indices laissant soupçonner l’existence d’un vice sont présents. La maison accuse 47 années d’âge, donnée suffisante en soi pour justifier une prudence accrue. La présence de traits de scie sur le pavé de l’entrée aurait dû l’amener à s’interroger sur la condition des drains sanitaires et de fondation.

Comme il n’est pas expert en la matière, il aurait dû investiguer davantage et confier à un expert le soin de vérifier l’existence d’une problématique antérieure u de complications potentielles. [66] Le Tribunal constate également que les reproches formulés dans la première mise en demeure du 17 mars 2010 sont des vices qu’il a lui-même repérés et qu’il aurait pu, par un examen complet et attentif de la propriété lors de ses deux visites, dénoncer au propriétaire.

L’inexistence d’un clapet antiretour, la proximité du tuyau de la laveuse du panneau de distribution électrique, le dégagement illégal des fenêtres coulissantes sont des vices connus de Guy Patenaude. [67] Quant aux problèmes rencontrés à la toiture, le Tribunal reconnaît qu’ils ne sont pas visibles à l’œil nu. Cependant, comme le souligne à juste

titre l’expert Yves Gilbert, un expert en bâtiment est en mesure de repérer rapidement les inconvénients inhérents à l’existence d’un toit « cathédrale ». L’étanchéité lacunaire des pare-vapeurs et l’insuffisance de la ventilation du comble sont des caractéristiques marquantes de ce type de toiture.

Le Tribunal fait siens les propos de l’expert Gilbert : « Visuellement, sans percées à travers les finis, un expert peut déduire par l’épaisseur du toit qu’il n’y a pas d’espace de ventilation efficace, notamment pas de circulation latérale d’air ni d’évacuation d’air au faîte ». [68] À la seule vue du toit « cathédrale » d’une résidence construite en 1961, l’inspecteur préachat aurait signalé à Guy Patenaude une problématique de ventilation au toit et aurait recommandé une investigation plus poussée. Les experts André Petitpas et Yves Gilbert le reconnaissent d’emblée.

Les toits « cathédrale » des résidences construites dans les années 60 et 70 présentent des problèmes de ventilation qu’un inspecteur préachat aurait bien sûr détectés. [69] Or, Guy Patenaude, très conscient de son droit de procéder à une inspection préachat y renonce volontairement. En ce faisant, il n’agit pas en acheteur prudent et diligent. [ 5 ] Le juge n’a pas erré dans son analyse de la preuve ni dans sa conclusion que l’appelant n’a pas agi en acheteur prudent et diligent dans les circonstances.

Différents indices existaient, et l’appelant ne pouvait pas les ignorer et aurait dû faire inspecter l’immeuble. [ 6 ] En ce qui concerne la Déclaration du vendeur, le juge a conclu qu’elle a bien été remise à l’appelant par son courtier François Huot. Il s’agit ici d’une pure question de fait et l’appelant n’a pas démontré que le juge a commis une erreur révisable en retenant la version de M.

Huot. [ 7 ] La conclusion de la Cour sur l’absence d’erreur du juge en ce qui concerne la remise de la Déclaration du vendeur par François Huot à l’appelant entraîne non seulement le rejet de l’appel contre les intimés Les Courtiers Inter-Québec inc. et François Huot, mais permet également de conclure que l’appelant savait qu’il y avait formation de glaçons sur le bord de la toiture en hiver.

Il s’agissait d’un indice important sur un potentiel problème de toiture dont l’appelant aurait dû tenir compte. [ 8 ] Selon la preuve, les experts des deux parties ont reconnu que les toits de type « cathédrale » construits dans les années 1960 et 1970 présentaient souvent des problèmes de ventilation importants. En considérant ce fait, combiné à la déclaration du vendeur concernant la formation de glaçons sur les bords du toit, un inspecteur aurait recommandé un examen plus poussé de l’immeuble qui aurait permis de découvrir le vice de construction.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 9 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice.

LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.