2012 QCCA 180, 2012 QCCA 180

Italia c. Robitaille 2012 QCCA 180 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020317-103 (500-17-035231-078) DATE : 31 JANVIER 2012 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ FORGET, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. VITO ITALIA et FRANCA COLLETTI et GIUSEPPE TORNETTA et LIBORIA COLLETTI APPELANTS – Défendeurs c. EUGÈNE ROBITAILLE INTIMÉ - Demandeur ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient d'un jugement rendu le 7 décembre 2009 par la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Mark G. Peacock), qui accueille en

partie l'action de l'intimé fondée sur la garantie de qualité et condamne les appelants à payer à l'intimé 33 932,37 $ avec intérêts et dépens ainsi que 6 108,06 $ à

titre de frais d'expert. [ 2 ] Pour les motifs du juge Fournier, auxquels souscrivent les juges Forget et Rochon, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel; [ 4 ] CASSE le jugement entrepris; [ 5 ] REJETTE l'action de l'intimé; [ 6 ] AVEC DÉPENS des deux Cours. ANDRÉ FORGET, J.C.A. ANDRÉ ROCHON, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.

Me Franco Iezzoni PATERAS & IEZZONI Pour les appelants Me Andrée Dolan MICHEL COSSETTE AVOCATS Pour l'intimé Date d’audience : 9 novembre 2011 MOTIFS DU JUGE FOURNIER [ 7 ] En appel d'un jugement de la Cour supérieure du district de Montréal (l'honorable Mark G. Peacock) rendu le 7 décembre 2009, qui condamne les appelants à payer à l'intimé 33 932,37 $ à

titre de réduction du prix de vente d'un immeuble qu'il leur avait acheté ainsi que 6 108,06 $ pour couvrir ses frais d'expert. I – LES FAITS [ 8 ] L'immeuble dont la vente fait l'objet du litige a été construit en 1945. Il y a trois étages incluant le sous-sol. Chaque étage, sous-sol compris, compte deux appartements. Vu de l'avant de l'immeuble, les appartements du sous-sol seront désignés comme l'appartement A à gauche et l'appartement B à droite. Après la construction d'origine, le sous-sol de l'appartement A est creusé pour augmenter la hauteur entre le plancher et le plafond.

Au moment de la vente en 2000, l'appartement A est utilisé comme logement et l'appartement B sert plutôt d'entrepôt [1] . [ 9 ] En 1988, les appelants achètent l'immeuble pour 185 000 $. En 1997, ils le mettent en vente pour un prix de 169 000 $. L'évaluation municipale est alors de 174 300 $. Pendant près de trois ans, ils ne reçoivent aucune offre, si bien qu'en juillet 1999, ils baissent substantiellement le prix de vente pour l'établir à 132 000 $. Les revenus annuels potentiels de l'immeuble sont alors évalués à 23 700 $. [ 10 ] Cette offre attire l'attention de l'intimé Robitaille et Karl Mongrain.

Le 15 février 2000, ils déposent une offre de 120 000 $. Elle est assortie d'une clause d'inspection. Le lendemain, les appelants font une contre-offre de 126 000 $ qui est acceptée le 17 février 2000. [ 11 ] Un rapport d'inspection daté du 28 février 2000 est réalisé par M. Alain Melançon, entrepreneur général.

Entre autres, le rapport mentionne, pour trois des quatre appartements du rez-de-chaussée et du premier étage, un affaissement du plancher de la cuisine qui crée une pente descendante vers l'axe central de l'immeuble. [ 12 ] À la suite de l'inspection, l'intimé et Mongrain présentent une nouvelle offre, celle-ci de 124 000 $, invoquant que des travaux de l'ordre de 25 000 $ sont à prévoir. Cette offre, qui est acceptée le 4 mars 2000, contient la clause suivante : 8.

AUTRES DÉCLARATIONS ET CONDITIONS 8.1 L'acquéreur déclare avoir pris connaissance des baux, de l'inspection de la bâtisse, savoir que l'élévateur (illisible) n'est pas fonctionnelle [sic] et accepte la bâtisse dans son état actuelle [sic]. [ 13 ] Le 29 mars 2000, la vente est conclue. [ 14 ] Le 5 décembre 2001, Mongrain vend sa

part indivise de l'immeuble à Mme Nancy Wilbanks, la mère de l'intimé. [ 15 ] En avril ou mai 2004, l'intimé retient les services de l'ingénieur Pierre Brassard pour déterminer les travaux nécessaires à la correction des planchers inégaux et des problèmes relatifs à l'ouverture et à la fermeture de certaines portes. Brassard procède à l'ouverture du plafond de la chambre électrique du sous-sol qui se trouve dans l'axe principal de l'immeuble.

Il y voit une poutre, taillée de manière à laisser passer la tuyauterie et du filage et en déduit que cette poutre est la cause de la faiblesse de la structure, donc de l'affaissement des planchers. Il recommande alors de poser une autre poutre juste à gauche de l'axe principal de l'immeuble dans la chambre électrique et de renforcer certaines solives de plafond du même côté. [ 16 ] Selon le juge de première instance, des vérifications subséquentes à ces travaux démontrent que les problèmes sont corrigés [2] . [ 17 ] Le 26 mai 2004, l'intimé acquiert la

part indivise de sa mère dans l'immeuble et devient donc le seul et unique propriétaire. [ 18 ] En juillet 2005, le sous-sol est inondé, principalement l'appartement A. L'inondation force l'intimé à ouvrir les murs et à retirer le plancher de bois. Il découvre alors certains défauts de conception de l'immeuble qui constituent la base de son recours. [ 19 ] Des colonnes du mur de l'appartement A sont rongées par la pourriture, tout comme les pièces de bois sur lesquelles elles reposent. Les colonnes, comme les autres pièces de bois, ne sont pas imperméabilisées et sont en contact direct avec la terre, d'où

l'infiltration d'eau, l'humidité et la pourriture. Le plancher est constitué de couches de bois non traité et est également pourri. Contrairement à une pratique établie, le sol n'est pas aménagé pour éviter l'accumulation d'eau. [ 20 ] En février 2007, l'intimé dépose sa requête introductive d'instance qui sera amendée le 13 octobre 2009 [3] .

Après les amendements, la réclamation s'élève à 103 088,76 $ et se détaille comme suit : − 40 603,70 $ pour les travaux de réparation effectués dans l'appartement A. (Le coût total allégué des travaux était de 68 215 $, mais l'intimé a reçu 31 428 $ de son assureur, desquels 3 817 $ ont servi à l'indemniser pour les pertes de loyer.); − 46 894,61 $ pour des travaux à effectuer dans l'appartement B; − 3 400,28 $ pour des travaux effectués sur le mur de béton arrière, qui aurait également été affecté d'un vice caché; − 966,21 $ pour les frais de l'ingénieur Pierre Brassard; − 11 223,96 $ à

titre de dommages-intérêts pour des troubles et inconvénients, des imprévus reliés aux travaux et des pertes de revenus relatives à l'appartement B . II – JUGEMENT ENTREPRIS [ 21 ] Le juge de première instance situe bien les conditions d'exercice du recours et procède à l'examen des critères en analysant séparément les vices qui affectent le mur de soutien et ceux qui affectent le plancher. Le vice est-il sérieux?

Quant aux murs de soutien de la chambre électrique [ 22 ] Se basant sur les opinions concordantes des experts des deux parties, le juge conclut que l'état des colonnes des murs de la chambre électrique constitue un vice sérieux : [38] Both experts agreed that there were no humidity barriers and no waterproofing of the wood.

The Court is satisfied that this construction was completely contrary to the requirements of art. 3.2.6.4 – the requirement that any weight-bearing column be protected from deterioration at its base – and art. 3.7.7.2 – the requirement of creosoting any wood post used in support functions – National Building Code , 1941 version (the “Building Code”). [39] Both engineers agreed that it was these rotting columns that were constructed to support the main axis of the building and it was their subsidence which caused the four kitchen floors, one above the other on each side of the building, to also subside. (Références omises) Quant au plancher de l'appartement A [ 23 ] Pour ce qui est de l'état du plancher de l'appartement A, le premier juge préfère les conclusions de l'expert de l'intimé à celles de l'expert des appelants.

Il conclut que le plancher n'a pas été construit conformément aux prescriptions du Code du bâtiment et que l'état de dépérissement dans lequel il se trouve constitue un vice sérieux [4] . [ 24 ] Ayant ainsi conclu, il procède à l'examen de leur caractère caché ou apparent. Là encore, il y va selon qu'il s'agit des murs de soutien ou du plancher du sous-sol. S'agit-il de vices cachés ou apparents?

Quant aux murs de soutien de la chambre électrique [ 25 ] Ayant considéré que le piètre état des murs constitue un défaut sérieux, le juge est d'avis qu'il ne s'agit pas d'un vice caché, mais apparent. [ 26 ] D'abord, il constate qu'au moment de la vente, les deux acheteurs, Robitaille et Mongrain, possèdent de solides qualifications dans le domaine de la construction et de l'immobilier. [ 27 ] Ensuite, il estime que l'âge de l'immeuble constitue un facteur objectif qui aurait dû les pousser à plus de vérifications. [ 28 ] Enfin, l'affaissement des planchers a été porté à leur attention lors de la préinspection.

Pour le juge de première instance, la présence d'un tel problème à la structure de l'immeuble forçait un acheteur prudent et diligent à en chercher la cause avant d'acheter. Quant au plancher de l'appartement A [ 29 ] Le juge considère, d'autre part, que les acheteurs étaient justifiés de ne pas entreprendre de plus amples démarches à l'égard du plancher du sous-sol. Il écrit que les problèmes d'humidité de cet appartement étaient connus de monsieur Italia qui en avait été averti par les occupants.

Parce qu'il n'a pas avisé les acheteurs de ce fait, le juge estime qu'il doit être tenu responsable des coûts encourus par l'intimé relativement à ce défaut.

III – LES QUESTIONS EN LITIGE [30] L'inscription en appel soulève les questions suivantes : 1. Le tribunal de première instance a-t-il erré en droit dans son interprétation de la clause contenue dans l'offre du 3 mars 2000 etdans la « déclaration relative à l'avant-contrat » (p. 7 du contrat de vente, pièce P-1) selon laquelle les acheteurs prennent l'immeubledans l'état dans lequel il se trouve? 2.

Le tribunal de première instance a-t-il erré en droit en limitant l'obligation de vérification du demandeur au bas du mur del'appartement A, omettant ainsi qu'en faisant cette vérification, il vérifierait aussi la condition du plancher puisque le bas du murdéfectueux reposait sur ce plancher? 3. Le tribunal de première instance pouvait-il accorder des dommages pour l'appartement B, considérant qu'au moment de la vente,il était utilisé comme lieu d'entreposage? 4.

Subsidiairement, le tribunal de première instance a-t-il erré en droit en concluant que l'intimé pouvait réclamer 100 % desdommages relatifs aux planchers des appartements A et B à

titre d'acheteur subséquent? IV – ANALYSE [31] À l'audience, les appelants ont explicitement renoncé à leur premier moyen et d'entrée de jeu, ils ont annoncé qu'ilsn'argumenteraient que sur le second moyen, soit le caractère apparent des vices qui affectaient le plancher du sous-sol. [32] Comme le juge de première instance, au paragraphe 49 de son jugement[5], je m'en remets aux auteurs Jobin et Cumyn poursituer

sommairement ce qu'est un vice caché : [49] Authors JOBIN and CUMYN provide a succinct

summary of the applicable law: " En règle générale, le caractère caché du vice est apprécié de façon objective, c'est-à-dire par rapport à une personne prudente etdiligente. Mais il faut ajouter que le cas échéant les tribunaux prennent en compte la compétence professionnelle ou technique del'acheteur dans le domaine; ainsi, l'acheteur expert devra détecter des indices de vice qui n'ont pas de signification pour une profane.Cette nuance, en réalité, introduit un facteur d'ordre subjectif rendant plus exigeant l'examen qui doit être effectué.

Les tribunauxconsidèrent aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l'examen, la nature et l'âge du bien, la pratique habituelle dans ledomaine concerné ainsi que le prix convenu – un faible prix étant un indice qui doit inciter l'acheteur à une plus grande vigilance. L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour desfondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons.

Enfin, du camouflage, des représentationstrompeuses du vendeur, voire sa réticence, qui heurtent la bonne foi, peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien etconduire les tribunaux à juger caché un vice qui, autrement, serait apparent. Le principe de la bonne foi soulève aussi la questiondifficile de savoir si le vendeur a l'obligation de divulguer le vice qu'il connaît." (Transcrit tel quel, référence omise) [33] Comme lui, je retiens que les acheteurs étaient des gens d'expérience et que le bas prix de l'immeuble aurait dû les inciter à laprudence.

Aussi, j'estime que l'affaissement des planchers vers le centre constituait un indice de problème de structure qui devait menerun acheteur à des examens plus poussés et qu'en conséquence l'état délabré de ses murs et la pourriture qui les affectent constituaient unvice apparent. [34] Ceci étant, je considère que sa conclusion sur le caractère apparent de ce vice, soit la pourriture du bois de structure fait ensorte que l'acheteur prudent était face à un indice additionnel.

Ce n'est pas parce que les acheteurs n'ont pas vu ce qu'ils auraient dû voirque ce vice n'était pas apparent au sens de la loi. [35] En présence d'un tel indice, une inspection supplémentaire en toute logique s'impose. L'acheteur qui voit une structure de boispourri doit nécessairement s'interroger sur l'origine de cette pourriture. Il doit pousser son examen des lieux, ouvrir le plancher et ainsidécouvrir le second vice.

S'il achète sans le faire, c'est qu'il ignore un indice apparent et manque à son obligation de prudence. [36] La question qui se pose est de savoir si la Cour d'appel peut intervenir alors que le juge de première instance, à partir des faitsqu'il constate, considère que l'état de décrépitude du plancher et la mauvaise qualité de la dalle de ciment constituaient des vices cachés. [37] La Cour suprême dans ABB Inc. c. Domtar Inc.[6] répond ainsi à cette question : 34 Dans la discussion de la position de la Cour d’appel, il importe de bien saisir la nature de son intervention à l’égard des faits.

Desdistinctions fondamentales s’imposent. Dans Desgagné c. Fabrique de St-Philippe d’Arvida, (CSC), [1984] 1 R.C.S.19, la Cour distingue la qualification juridique des faits de leur appréciation proprement dite. Ainsi, une cour d’appel a le pouvoir, dansl’exercice de sa compétence, de requalifier juridiquement des faits dont elle accepte par ailleurs la détermination par le tribunal depremière instance.

Le juge Beetz s’exprime ainsi (p. 31) : Les procureurs des intimés et de l’appelante Lauréanne Harvey Desgagné ont soutenu que le caractère graduel de la manifestation desvices de construction est une question de fait qui relève de l’appréciation souveraine du juge de première instance. Ce n’est pas mon avis.Il s’agit plutôt d’une question de qualification et par conséquent de bien plus qu’une simple question de fait. Il faut en effet appliquer auxfaits le concept juridique de manifestation graduelle de l’art. 2259, au même

titre par exemple que dans une affaire de responsabilitécivile, il faut qualifier ou non de faute au sens de l’art. 1053 l’acte ou l’abstention d’une personne. C’est là porter un jugementessentiellement normatif. Il ne s’agit donc pas de substituer ma propre appréciation de la preuve à celle du premier juge, mais de tirer desconclusions en droit à partir des faits qu’il a lui-même considérés comme établis. Lorsqu’une juridiction d’appel accepte toutes les

conclusions de fait proprement dites du premier juge, comme je le fais, elle est en aussi bonne position que lui pour qualifier ces faits. 35 Un peu plus tard, dans Placement Jacpar Inc. c. Benzakour, (QC CA), [1989] R.J.Q. 2309, p. 2318, la Courd’appel a confirmé que la nature juridique de la distinction entre un vice caché et un vice apparent est elle aussi une question de droit : Pour [Benzakour], la qualification de vice caché serait fondamentalement une question de fait. Avec respect pour l’opinion expriméedans l’affaire Lafontaine c.

Audet, où l’on [y] voyait surtout une question relevant du pouvoir d’appréciation du juge du fait [p. 8 del’opinion du juge Monet], la position de notre Cour semble plutôt à l’effet qu’il s’agit là d’un problème de qualification juridique. Ellepeut aussi bien se prononcer que le juge de première instance, les faits au soutien des conclusions étant établis par celui-ci. Voir dans le même sens : Marquis c. Saltsman, (QC CA), J.E. 2002-1729 (C.A.), SOQUIJ AZ-50143509, par. 51;Rousseau c. 2732-1678 Québec inc., [1999] R.D.I. 565 (C.A.), p. 568-569; Société en commandite A.C. enr. c.

Wadieh, (QC CA), [1997] R.D.I. 345 (C.A.), p. 348; Bertrand c. Pelletier, [1997] R.D.I. 321 (C.A.), p. 325; Poirier c. Martucelli, [1995]R.D.I. 319 (C.A.), p. 320; Trottier c. Robitaille, [1994] R.D.I. 537 (C.A.), p. 538; Cloutier c. Létourneau, (QC CA),[1993] R.L. 530 (C.A.), p. 531; Rousseau c. Gagnon, (QC CA), [1987] R.J.Q. 40 (C.A.), p. 46. 36 En l’espèce, la Cour d’appel a d’abord souligné que les parties ne remettaient pas en question les constatations de fait du juge depremière instance (2005 QCCA 733 , [2005] R.J.Q. 2267, par. 42).

Ainsi, en raison de l’utilisation d’attaches rigides,l’apparition de fissures était inévitable et celle de fuites était probable (par. 100-101). La Cour d’appel reproche au juge de premièreinstance de n’avoir pas accordé suffisamment d’importance à l’usage continu auquel Domtar destinait la chaudière de récupération. Ellefait remarquer que le juge de première instance a pourtant conclu que Domtar ne l’aurait pas acquise si elle avait su que ces attachesrigides étaient susceptibles de causer des interruptions imprévues.

Le défaut d’usage qu’entraînent les interruptions imprévues de lachaudière permet à la Cour d’appel de qualifier cette défectuosité de vice caché. 37 Dans son intervention, la Cour d’appel ne réévalue pas la preuve au dossier. Elle s’appuie plutôt directement sur les constatationsde fait du juge de première instance pour arriver à une conclusion de droit différente sur la nature du défaut (par. 99) : Le premier juge n’a pas conclu que l’équipement vendu était affecté d’un vice caché.

Avec égards, nous sommes d’opinion que sesconstatations de fait auraient dû le mener à une conclusion affirmative à ce sujet. (Soulignement dans l'original) Cette conclusion ne viole pas le principe de retenue judiciaire à l’égard de la détermination des faits par le juge de première instance. Ils’agit plutôt d’un problème de qualification juridique, donc d’une question de droit. Par conséquent, la Cour d’appel avait le pouvoir demodifier la conclusion du juge de première instance sur l’existence d’un vice caché.

Ces questions préliminaires réglées nous passeront àl’examen de la garantie légale contre les vices cachés dans un contrat de vente régi par le C.c.B.C. [38] En l'instance, sans remettre en question la détermination de fait du premier juge sur les indices qui auraient dû guider lesacheteurs à montrer plus de diligence, je considère que sa conclusion en droit sur le caractère apparent d'un des vices dont se plaignentles acheteurs, constitue un indice additionnel dont ils devaient tenir compte et je conclus qu'en présence d'un tel indice additionnel, lesvices affectant le plancher étaient aussi des vices apparents.

V – CONCLUSIONS [39] Je propose donc d'ACCUEILLIR l'appel; [40] CASSER le jugement; et [41] REJETER l'action avec dépens des deux Cours. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. [6] ABB Inc. c. Domtar Inc., [2007] 3 R.C.S. 461, 2007 CSC 50, paragr. 34-37.