2016 QCCA 1857, 2016 QCCA 1857

Société générale de construction BPF inc. c. Thibault 2016 QCCA 1857 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024483-141 (505-17-005916-129) DATE : Le 15 novembre 2016 CORAM : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE DE CONSTRUCTION BPF INC. APPELANTE – Demanderesse – Défenderesse reconventionnelle c.

GÉRARD THIBAULT INTIMÉ – Défendeur – Demandeur reconventionnel et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE CHAMBLY Mis en cause ARRÊT [ 1 ] L’appelante Société Générale de Construction BPF inc. porte en appel un jugement du 20 mai 2014 de la Cour supérieure, district de Longueuil (l’honorable Thomas M. Davis) rejetant sa requête introductive d’instance en passation de

titre d’un immeuble commercial et accueillant la demande reconventionnelle de l’intimé pour les loyers impayés sur l’immeuble. * * * * * * [ 2 ] L’appelante est une entreprise œuvrant principalement dans le domaine de la gestion de travaux de construction. L’intimé, Gérard Thibeault, est un homme d’affaires propriétaire d’un bâtiment industriel sis au 2075, boulevard Industriel à Chambly (« l’immeuble »). [ 3 ] Le 2 février 2012, l’appelante et l’intimé concluent une offre d’achat et de vente concernant l’immeuble.

Le prix offert est de 625 000 $, mais la vente est conditionnelle à : • une validation de l’utilisation des lieux pour une compagnie de construction, ce qui inclut, entre autres, l’entreposage d’équipements; • l’obtention d’un financement à la Banque de développement du Canada; • une étude environnementale favorable; • advenant une étude environnementale non favorable, l’intimé s’engage à effectuer les travaux nécessaires, afin de se rendre conforme au rapport environnemental; • la transaction de vente devra être effectuée au plus tard le 15 mars 2012; dépassé cette date, BPF s’engage à louer avec option d’achat le bâtiment et le terrain à un taux de 4 500 $/mois plus les taxes municipale et scolaire. [ 4 ] Les relations s’enveniment entre les parties à propos notamment (

a) des coûts requis afin de procéder à la décontamination de l’immeuble, l’intimé les évaluant à 20 000 $ et l’appelante, à 125 000 $ et (

b) de l’occupation de l’immeuble par l’appelante, cette dernière étant d’avis que tout loyer versé à l’intimé est un acompte déductible du prix d’achat de l’immeuble. [ 5 ] Quant au prêt requis afin de permettre à l’appelante d’acquérir l’immeuble, la Banque de développement du Canada (« BDC ») le confirme le 4 mai 2012, sous réserve de diverses conditions, notamment celle prévoyant que des baux assurant des loyers de 60 600 $ par année doivent être convenus préalablement au déboursement : Fournir des baux signés, d’une durée de 5 années, prévoyant un loyer net et assurant des revenus de loyers de 60 600 $ par année.

Tous les baux devront être revus par les aviseurs légaux de BDC et leur être entièrement satisfaisants.

[ 6 ] Puisque l’intimé ne souhaite plus procéder à la vente, l’appelante demande la passation de

titre au moyen d’une requête introductive d’instance datée du 1 er juin 2012. L’intimé réplique par demande reconventionnelle cherchant l’expulsion de l’appelante de l’immeuble et le versement des loyers pour la période pendant laquelle cette dernière l’occupe. * * * * * * [ 7 ] Le juge de première instance a conclu de la preuve que les conditions pour obtenir le financement requis n’avaient pas été satisfaites par l’appelante, notamment celle prévoyant que des baux assurant des loyers de 60 600 $ par année devaient être convenus préalablement au déboursement.

Il note que le témoignage de la représentante de la BDC ne lui permet pas d’établir que les conditions de l’offre de financement quant aux baux ont été satisfaites.

La preuve révèle plutôt que, des trois baux soumis à la BDC, le premier n’avait pas été réalisé et le locataire n’occupait pas les lieux, le second ne générait dans les faits aucun loyer, et le troisième générait un loyer annuel de seulement 6 000 $. [ 8 ] Quant à la demande reconventionnelle portant sur l’occupation sans droit de l’immeuble par l’appelante, le juge de première instance retient comme crédible le témoignage de l’intimé quant aux circonstances de cette occupation.

Il conclut donc que l’appelante occupe l’immeuble sans droit, la condamne à verser un loyer pour la période pendant laquelle elle a occupé l’immeuble et ordonne l’expulsion de celle-ci. * * * * * * [ 9 ] La principale question en litige est de savoir si l’appelante satisfait aux conditions nécessaires afin d’obtenir la passation de

titre demandée.

Plus précisément, l’appelante satisfait-elle aux conditions requises afin d’obtenir de la BDC le prêt requis afin d’acquérir l’immeuble, notamment la condition voulant que l’appelante fournisse des baux signés d’une durée de 5 années assurant des revenus annuels de loyers de 60 600 $? [ 10 ] L’appelante a obtenu la permission de cette Cour pour présenter une preuve nouvelle sur cette question, soit une déclaration sous serment de la représentante de la BDC établissant que les trois baux soumis satisfont aux exigences de déboursement des fonds. [ 11 ] Or, lors de l’interrogatoire de cette représentante, l’avocat de l’appelante s’est opposé aux questions posées par l’avocat de l’intimé en vue de savoir si la BDC était informée que deux des trois baux en cause ne généraient aucun loyer et le troisième, seulement 6 000 $ par année.

Le procureur de l’appelante s’est notamment opposé à ce que la représentante de la BDC réponde à la question suivante : Q. [258] Madame Lafrenière [représentante de la BDC], dans l’état du dossier des baux, que vous connaissez aujourd’hui, là, est-ce que le prêt serait renouvelé, selon vos conditions? Me JACQUES RENAUD [procureur de l’appelante] : Je m’objecte à la question. C’est théorique. Hypothétique. Objection. Me MICHEL GAUTHIER [procureur de l’intimé] : Mais c’est loin d’être hypothétique.

On lui a soumis des baux qui étaient fantômes en deux mille quatorze (2014) sans explication et, là, vous faites toute votre cause en disant que, effectivement, votre cliente avait respecté tous les engagements, dont un était de fournir des baux en bonne et due forme, ce n’est pas ce qu’il a fait; et là on a la personne ici qui peut nous répondre, à savoir si effectivement la BDC prêterait avec des baux fantômes, et puis vous ne voulez pas qu’elle réponde. Me JACQUES RENAUD : Il y a objection, Maître. [ 12 ] Ces objections laissent la Cour perplexe. Nous ne pouvons qu’en tirer une inférence négative.

La thèse qu’avance BPF est la suivante : puisque la BDC confirme qu’elle déboursera le prêt, il n’est pas pertinent à l’action en passation de

titre que cette confirmation ait été obtenue ou non sur la foi de faux semblants. Nous ne pouvons souscrire à cette thèse. [ 13 ] Les tribunaux ont fait preuve, au fil des ans, d’une plus grande souplesse à l’égard des conditions d’admissibilité à une action en passation de titre.

S’il fut un temps où l’acheteur devait déposer en entier le prix de vente au tribunal afin de réussir dans son action, cette obligation s’est transformée en une exigence faite à l’acheteur d’établir devant le tribunal qu’il est véritablement en mesure de remplir ses obligations vis-à-vis du vendeur, dont principalement le versement du prix de vente. [ 14 ] Ainsi, dans Houlachi c.

Bray [1] , la Cour a confirmé qu’un engagement ferme d’un prêteur hypothécaire sérieux de fournir le prix de vente sous forme de prêt hypothécaire suffisait dans les circonstances en cause dans cette affaire pour établir que l’acheteur était en mesure de verser le prix de vente. Le juge Fish exprimait alors comme suit le principe applicable [2] : The governing principle on an action in conveyance of title is that courts must ensure performance by the parties to a binding offer of their respective and reciprocal obligations.

This requires, on the part of the suing purchaser, an evident intent and demonstrable capacity to respect the conditions of the offer – and, in particular, the conditions agreed to for payment of the price. [Nous soulignons] [ 15 ] Ce principe a été repris à plusieurs occasions, notamment dans Zanetti c. 2946-6117 Québec inc. [3] :

[66] À l'audience, la Juge constate l'existence du contrat, l'obligation de vendre de l'Intimée et son refus de mauvaise foi de s'exécuter. À partir de là, elle se doit d'accueillir la passation de

titre si l'état du dossier lui assure que l'Appelante, acquéreuse, est prête et en mesure de remplir ses propres obligations vis-à-vis la vendeuse, dont la principale, le paiement du prix . [Nous soulignons] [ 16 ] L'assouplissement du mécanisme des offres et consignations apporté par la jurisprudence n'équivaut pas à une dispense pour l’acheteur d’établir sa capacité de verser le prix de vente.

Dans le cadre d’une action en passation de titre, l’acheteur doit soit consigner le prix de vente préalablement au procès, soit démontrer et assurer le tribunal qu’il sera effectivement en mesure de verser le prix de vente si l’action est accueillie. [ 17 ] Dans le cas qui nous occupe, il incombait donc à l’appelante d’établir qu’elle était en mesure de verser le prix de vente. Or, l’offre de prêt de la BDC sur laquelle elle s’est appuyée était conditionnelle à l’exigence de baux rapportant des loyers annuels de 60 600 $.

Le juge de première instance a conclu de la preuve qui lui a été soumise que cette condition n’avait pas été respectée, et qu’en l’occurrence la capacité de verser le prix de vente n’avait pas été établie. [ 18 ] Rien dans la preuve nouvelle déposée à la Cour, analysée à la lumière de l’interrogatoire de la représentante de la BDC, ne permet de remettre en question cette conclusion, d’autant plus que les baux en cause demeurent sujets à une revue par les conseillers juridiques de la BDC avant le versement du prêt. [ 19 ] En somme, BPF nous demande d’accueillir une passation de

titre sur la foi d’un financement qu’elle aurait obtenu en vertu de documents qui ne reflétaient pas la vérité.

Nous ne saurions cautionner une telle demande. * * * * * * [ 20 ] Au moyen d’un exposé supplémentaire à son mémoire, l’intimé nous demande à son tour d’ajouter une somme de 14 979,34 $ à la condamnation de l’appelante pour l’électricité, les assurances et les taxes municipales et scolaires encourus sur l’immeuble pour la période pendant laquelle cette dernière l’a occupé sans droit depuis le jugement de première instance. [ 21 ] Or, dans la conclusion énoncée au paragraphe [105] de son jugement, le juge de première instance a fixé à 146,16 $ par jour le montant que doit verser l’appelante pour l’occupation de l’immeuble après le 15 mai 2014.

L’intimé n’a pas remis en question cette conclusion au moyen d’un appel incident. Il n’y a donc pas lieu d’intervenir à cet égard. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 22 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. Me Éric Lallier Norton Rose Fulbright Canada Pour l’appelante Me Marie-Claude Dagenais Jarry Gauthier Avocats inc. Pour l’intimé Date d’audience : Le 27 octobre 2016