2023 QCCQ 9372, 2023 QCCQ 9372

4061004 Canada inc. c. Hallinan 2023 QCCQ 9372 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d’appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL Chambre civile N° : 500-80-044157-239 DATE : 27 novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DOMINIQUE GIBBENS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 4061004 CANADAINC. Demanderesse c.

FLORENCE HALLINAN -et- jean rubnikowich Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’APPELER D’UNE DÉCISION DU TRIBUNAL ADMINISTRATIF DU LOGEMENT (Article 91 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement (RLRQ c.

R-8.1)) ______________________________________________________________________ [ 1 ] 4061004 Canada inc. (la « Locatrice ») demande la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement (le « TAL ») [1] qui rejette sa demande en résiliation d’un bail intervenu avec les défendeurs (les « Locataires »). [ 2 ] La demande en résiliation de bail invoquait comme motifs : (

a) les retards fréquents dans le paiement du loyer; et (

b) certains comportements des Locataires qui, selon la Locatrice, troublent la jouissance paisible des autres locataires. [ 3 ] Quant au paiement du loyer, le TAL a conclu que la Locatrice n’avait pas rencontré le fardeau de démontrer que les Locataires payaient fréquemment leur loyer en retard [2] . [ 4 ] Quant aux comportements reprochés aux Locataires, le TAL relate de manière détaillée ce qu’il a retenu de la preuve [3] , puis conclut, toujours à la lumière du fardeau de preuve de la Locatrice, qu’il n’a pas été démontré que les Locataires troublaient la jouissance des autres locataires [4] . [ 5 ] Pour les motifs exposés ci-après, le Tribunal conclut qu’il n’y a pas lieu d’autoriser l’appel.

ANALYSE

a) Les principes applicables à l’appel de décisions du TAL [ 6 ] La

Loi sur le Tribunal administratif du logement [5] (« L.t.a.l. ») ne permet pas l’appel de plein droit des décisions du TAL.

L’appel n’est possible que sur permission de cette Cour, qui peut être accordée « lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec » [6] . [ 7 ] Cette expression a été amplement balisée et les limites du droit d’appel sont aujourd’hui bien connues. [ 8 ] Règle générale, la permission d’appeler sera accordée lorsque l’appel soulève une question sérieuse (c.-à-d. une question de principe) ou une question nouvelle, controversée ou d’intérêt général [7] . [ 9 ] Même si l’appel ne soulève pas de question de principe ou de question nouvelle, controversée ou d’intérêt général, la permission d’appeler peut néanmoins être accordée, à

titre exceptionnel, lorsque la question soulevée met en cause les intérêts supérieurs de la justice, dont notamment lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision en raison d’une erreur manifeste et déterminante dans l'appréciation des faits ou d’une erreur de droit ou en cas de manquement aux règles de justice naturelle ou d’insuffisance des motifs [8] . [ 10 ] Le Tribunal se doit toutefois d’insister sur le caractère exceptionnel de l’appel en ce qui concerne l’appréciation de la preuve par le TAL. [ 11 ] L’appel n’est pas une deuxième chance pour celui ou celle qui est en désaccord avec les conclusions de faits du TAL.

Le TAL entend les témoins de vive voix. Il est en mesure d’apprécier la crédibilité de chacun, de saisir les nuances de leur témoignage et de soupeser la valeur probante de témoignages contradictoires. Il est donc dans une position privilégiée par rapport à un tribunal d’appel pour apprécier la preuve. [ 12 ] Pour cette raison, une jurisprudence constante de notre Cour enseigne que la permission d’appeler en ce qui a trait à l’appréciation par le TAL des faits mis en preuve est exceptionnelle, plus particulièrement lorsqu’il est question de témoignages

contradictoires [9] .

b) Les motifs d’appel soulevés par la Locatrice [ 13 ] Dans sa Demande pour permission d’appeler , la Locatrice reproche au TAL d’avoir refusé de résilier le bail en raison du comportement des Locataires.

Elle plaide que le TAL fait erreur lorsqu’il conclut qu’« il n’a pas été démontré que les Locataires troublaient la jouissance paisible des autres locataires, la preuve étant contradictoire et reposant principalement sur un évènement isolé » [10] et que cela justifie la permission d’appeler. [ 14 ] Plus particulièrement, la Locatrice soumet qu’outre l’incident qui serait survenu dans le gymnase de l’immeuble (correspondant selon la Locatrice à « l’indicent isolé » auquel le TAL réfère), deux autres incidents qu’elle aurait mis en preuve n’auraient pas été pris en compte par le TAL, à savoir : (

a) un incident où M. Rubnikowich aurait proféré des menaces à l’endroit du concierge de l’immeuble, ce qui aurait nécessité un appel à la police; et (

b) un incident où Mme Hallinan aurait à son tour proféré des menaces à l’endroit de la gestionnaire de l’immeuble. [ 15 ] La Locatrice reconnait que les Locataires ont nié la survenance des incidents qui leur sont reprochés, mais plaide qu’aucune crédibilité ne pouvait être accordée à leurs témoignages.

Selon elle, les comportements des Locataires auraient démontré un « schéma constant d’actions perturbatrices et violentes » affectant directement la jouissance paisible des autres locataires; le TAL aurait donc fait erreur en refusant de résilier le bail. [ 16 ] Avec égard, ces motifs ne justifient pas d’autoriser l’appel. [ 17 ] Bien que la Locatrice plaide l’erreur de droit, ses moyens d’appel sont essentiellement factuels. Elle cherche à obtenir que la Cour du Québec substitue son appréciation de la crédibilité de témoignages contradictoires à celle du TAL.

Il suffit pour s’en convaincre de lire ce que le TAL retient des témoignages quant aux incidents allégués par la Locatrice :

a) Quant à l’incident qui serait survenu dans le gymnase, les versions de Mme Choquette (mandataire de la Locatrice [11] ) et de Mme Rafai sont contradictoires (paragr. 9 à 15 de la Décision);

b) Quant aux menaces qui auraient été proférées à l’endroit du concierge de l’immeuble, la version des faits de Mme Choquette est niée par M. Rubnikowich (paragr. 16 à 20 de la Décision); et

c) Quant aux menaces qui auraient été proférées à l’endroit de la gestionnaire de l’immeuble, la version de Mme Choquette est démentie par Mme Hallinan (paragr. 21 à 26 de la Décision). [ 18 ] Or, on comprend à la lecture de la Décision que le TAL n’a pas retenu la version des faits de la mandataire de la Locatrice quant aux comportements reprochés aux Locataires, préférant la version de ces derniers et celle de Mme Rafai.

Cette appréciation de la crédibilité des témoignages est du ressort du TAL et la Locatrice ne démontre pas en quoi il y aurait une erreur justifiant la permission d’appeler. [ 19 ] À l’audience, l’avocat de la Locatrice a ajouté que les motifs de la Décision étaient insuffisants parce qu’ils n’exposaient pas pourquoi le TAL a considérée insuffisante la preuve offerte quant aux comportements reprochés aux Locataires. [ 20 ] Le Tribunal n’est pas du même avis. [ 21 ] L a loi exige effectivement du TAL qu’il motive ses décisions [12] .

Pour rencontrer cette exigence, les motifs d’une décision, examinés dans leur ensemble et en tenant compte du contexte et des circonstances, doivent être suffisants pour comprendre le fondement de la décision et pour procéder à son contrôle judiciaire [13] . [ 22 ] En l’espèce, bien qu’il aurait été souhaitable que le TAL élabore davantage sa pensée, il ressort des motifs examinés dans leur ensemble (plus particulièrement les paragraphes 9 à 29 et le paragraphe 66 de la Décision) que le TAL a conclu comme il l’a fait parce qu’il n’a pas considéré comme probant le témoignage de Mme Paquette, lui préférant les témoignages des Locataires et de Mme Rafai. [ 23 ] En somme, l’appel proposé ne soulève aucune question de principe ou de question nouvelle, controversée ou d’intérêt général et la Locatrice n’a pas démontré que la décision était entachée d’une faiblesse apparente justifiant l’intervention du Tribunal.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la Demande pour permission d’appeler ; AVEC FRAIS DE JUSTICE en faveur des défendeurs. __________________________________ DOMINIQUE GIBBENS, J.C.-Q. Me Elia Ouba Brunet Greiss Avocats de la demanderesse

Florence Hallinan Jean Rubnikowich Pour eux-mêmes