2017 QCCQ 9883, 2017 QCCQ 9883

Petitclerc c. Copropriété 431-433 Gingras 2017 QCCQ 9883 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-064772-162 DATE : Le 25 Juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. ______________________________________________________________________ CLAUDETTE PETITCLERC […], Québec (Québec) […] Demanderesse c.

LA COPROPRIÉTÉ 431-433 GINGRAS 202-431, rue Gingras, Québec (Québec) G1X 3X8 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Mme Claudette Petitclerc est propriétaire d’une unité de copropriété dans un immeuble situé sur la rue Gingras à Québec. [ 2 ] Elle réclame au Syndicat de copropriété responsable de l’administration de l’immeuble le remboursement des thermos d’une fenêtre qu’elle a dû remplacés dans son unité.

Elle demande aussi le remboursement de sa quotepart du coût de remplacement du balcon de l’unité 102 au motif que cette réparation ne doit pas être assumée par le fonds de prévoyance de la Copropriété. Elle réclame également 700 $ à

titre de troubles et inconvénients. Sa réclamation totalise 1 858,90 $. [ 3 ] La Copropriété présente une demande reconventionnelle de 1 374,84 $ afin de réclamer des frais communs non payés par Mme Petitclerc et 700 $ de troubles et inconvénients. LE CONTEXTE [ 4 ] L’Immeuble situé au 431-433 Gingras à Québec (ci-après : « l’Immeuble ») est une copropriété divise de quatre unités. La construction de l’Immeuble remonte à 1986. [ 5 ] La défenderesse, le Syndicat de la Copropriété 431 et 433 Gingras (ci-après : « Syndicat ») administre l’Immeuble.

Les copropriétaires des trois autres unités siègent au conseil d’administration du Syndicat. [ 6 ] Le 23 octobre 2007, les copropriétaires décident à l’unanimité de remplacer les quatre balcons qui sont en piteux état. Ils conviennent que les travaux seront payés par la Copropriété. [ 7 ] En 2008, la Copropriété procède à la reconstruction des balcons des unités 202 et 201.

L’unité 201 est celle qu’occupe aujourd’hui Mme Petitclerc. [ 8 ] La réparation des autres balcons étant moins urgente, les travaux sont reportés à plus tard. [ 9 ] Le 18 juin 2012, Mme Petitclerc achète l’unité 201. [ 10 ] Lors de la transaction, le vendeur, qui est également administrateur de la copropriété, représente à Mme Petitclerc que les fenêtres doivent être réparées. Il mentionne que ces frais sont à la charge de la Copropriété.

D’autres propriétaires ont déjà fait réparer leurs fenêtres. [ 11 ] Le 10 juillet 2013, à la suite d’une réunion spéciale, les copropriétaires conviennent que, sous réserve des réparations à compléter aux fenêtres du 201 et du 102, chaque copropriétaire assumera pour l’avenir les frais afférents à la réparation ou au remplacement des fenêtres de son unité. [ 12 ] La Copropriété remplace certains thermos dans l’unité de Mme Petitclerc. Cette dernière remarque que la fenêtre de la chambre

principale est irréparable. Elle souhaite donc changer la fenêtre au complet. Elle fait part de ses intentions au président du Syndicat, M. Fortin. Ce dernier lui indique que la Copropriété paie uniquement le remplacement du thermos. Mme Petitclerc accepte de payer la différence. [ 13 ] Mme Petitclerc fait donc remplacer sa fenêtre et remet la facture au Syndicat qui exige une facture uniquement pour les thermos. Mme Petitclerc tente, sans succès, d’obtenir une facture distincte pour les thermos de l’entreprise qui lui a vendu la fenêtre.

Elle demande donc une soumission pour le prix des thermos laquelle s’élève à 459 $. [ 14 ] Elle présente la soumission au Syndicat qui refuse de payer le montant indiqué. Le Syndicat exige une facture officielle portant un numéro pour une question de « légalité face au gouvernement ». [ 15 ] Il ressort du ton des courriels échangés entre les intervenants que les relations deviennent plus difficiles entre les parties à partir de ce moment-là. [ 16 ] Le 18 novembre 2014, lors de l’Assemblée générale, le trésorier indique que les frais communs de Mme Petitclerc « ne balancent pas de 271,84 $ pour l’année 2014 ».

Le procès-verbal de la réunion indique que la réparation du balcon de l’unité 102 fait

partie de la liste des travaux prévus par la Copropriété en 2015. Le procès-verbal ne fait pas état de commentaires de Mme Petitclerc lors de cette réunion. [ 17 ] C’est le 28 novembre 2014 que Mme Petitclerc transmet une lettre au Syndicat afin de partager son interprétation de la déclaration de copropriété. Elle considère que la réparation des balcons doit être assumée par le propriétaire de l’unité concernée. Elle s’oppose donc à ce que le fonds de prévoyance serve à payer ces travaux. Le 27 avril 2015, elle écrit à M.

Fortin pour lui faire part de l’opinion de son notaire confirmant que les réparations du balcon doivent être payées par le propriétaire de l’unité concernée. [ 18 ] Le 4 mai 2015, la Copropriété transmet un avis à Mme Petitclerc ainsi qu’aux autres copropriétaires demandant à recevoir leurs contributions pour le remplacement des balcons avant le 15 mai 2015. [ 19 ] Le 11 mai 2015, Mme Petitclerc paie sa quotepart pour la réparation des balcons, soit 699 $. [ 20 ] Le 11 août 2015, M. Fortin confirme à Madame Petitclerc que la Copropriété paiera les deux thermos sur présentation d’une facture officielle.

Dans son courriel il indique avoir récemment fait un infarctus, qu’il a besoin de calme. Il demande que dorénavant il n’y ait entre eux « qu’une correspondance technique, pertinente et à-propos ». [ 21 ] Le 29 novembre 2015, la question des fenêtres est discutée lors de l’assemblée générale de la copropriété. Bien que convoquée, Mme Petitclerc est absente. Elle conteste l’avis de convocation en raison du fait que l’ordre du jour n’est pas signé et que les états financiers ne sont pas joints.

Elle ajoute que sa présence est inutile, car les autres copropriétaires sont contre elle. [ 22 ] Le procès-verbal de cette réunion indique ce qui suit : Nous attendons encore une copie de la facture originale de thermos pour rembourser Mme Claudette Petitclerc. En tenant compte que Mme Petitclerc a envoyé une soumission plutôt qu’une facture, le paiement de ces réparations a été reconduit jusqu’à présentation de ladite facture. Question de légalité face au gouvernement.

Il est obligatoire d’avoir une facture avec un numéro pour la tenue de livre de la copropriété. (Reproduction intégrale) [ 23 ] Le 14 décembre 2015, Mme Petitclerc transmet une mise en demeure exigeant le paiement du montant de 459,90 $ dans les 10 jours, soit le 24 décembre 2015. La mise en demeure fait également référence à plusieurs autres problèmes vécus dans la propriété. [ 24 ] Le 21 décembre 2015, le Syndicat répond qu’il demeure dans l’attente de la facture pour les thermos comme indiqué au procès- verbal du 29 novembre.

Le Syndicat rappelle à Mme Petitclerc qu’elle est en défaut de payer les frais communs pour les mois d’août à décembre 2014. [ 25 ] Le 14 janvier 2016, le Syndicat transmet une mise en demeure à Mme Petitclerc lui accordant un délai jusqu’au 25 janvier 2016 afin de payer les frais communs en retard.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Mme Petitclerc a-t-elle droit au remboursement de la valeur des thermos? [ 27 ] Mme Petitclerc a-t-elle droit au remboursement de sa quotepart payée à la Copropriété pour le remplacement de certains balcons? [ 28 ] Mme Petitclerc est-elle en défaut de payer au Syndicat les frais communs des mois d’août à décembre 2014? [ 29 ] Les parties ont-elles droit à des dommages pour troubles et inconvénients ?

L’ANALYSE A- Mme Petitclerc a-t-elle droit au remboursement de la valeur des thermos ? [ 30 ] Lors de l’acquisition de son unité, le vendeur représente à Mme Petitclerc que les copropriétaires ont convenu de faire assumer par la Copropriété les frais de changement des thermos. Les travaux sont d’ailleurs exécutés dans certaines unités, mais pas dans la

sienne. [ 31 ] La Copropriété change effectivement les thermos de certaines fenêtres dans l’unité de Mme Petitclerc. Cette dernière souhaite cependant remplacer la fenêtre de la chambre principale qui est finie. Le vent rentre, il fait chaud l’été et froid l’hiver. Elle en discute avec M. Fortin. Ce dernier est d’accord, mais précise que la part de la Copropriété se limite au coût de remplacement des thermos et qu’elle doit payer la différence si elle décide de remplacer la fenêtre.

Mme Petitclerc accepte cette proposition. [ 32 ] Tous admettent que les travaux ont été faits et que la fenêtre a été remplacée. [ 33 ] Le Syndicat exige que Mme Petitclerc fournisse la facture originale pour les thermos. Or, Mme Petitclerc remplace une fenêtre complète. Elle n’achète pas les thermos séparément. [ 34 ] Étant dans l’impossibilité de présenter une facture Mme Petitclerc obtient une soumission de 459,90 $.

Le Syndicat refuse de la rembourser alléguant avoir besoin d’un numéro de facture pour leur comptabilité. [ 35 ] Rien ne justifie cette exigence et ce formalisme surtout dans une Copropriété de quatre unités. Mme Petitclerc fait le nécessaire pour établir le coût de remplacement des thermos auquel elle a droit au même

titre que les autres copropriétaires. La copropriété soutient que le prix indiqué à la soumission concerne les thermos de qualité supérieure à ceux installés dans les autres unités. Mme Petitclerc produit une soumission pour des thermos de qualité comparable à 444,82 $. Ce montant ne tient pas compte du temps que l’homme à tout faire de la Copropriété aurait dû consacrer pour aller chercher les thermos. [ 36 ] Le Tribunal conclut que la réclamation de Mme Petitclerc est bien fondée et que la Copropriété doit rembourser à Mme Petitclerc 459,90 $.

B- Mme Petitclerc a-t-elle droit au remboursement de sa quotepart payée à la Copropriété pour le remplacement de certains balcons ? [ 37 ] Mme Petitclerc demande le remboursement de sa quotepart de la cotisation pour le remplacement des balcons de deux unités. [ 38 ] Il importe de s’arrêter sur la déclaration de copropriété signée en 1986, soit avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec (ci-après : C.c.Q). [ 39 ] La clause 2.4.2 énumère les parties communes qui comprennent notamment les fenêtres et les balcons. [ 40 ] Certaines parties communes sont cependant réservées à l’usage exclusif de certains copropriétaires : 6.2.1 .

Chaque copropriétaire a l’usage exclusif des fenêtres, portes de balcons et portes d’entrées situées dans les murs constituant le périmètre ou limites de sa

partie exclusive et qui sont parties communes réservées. 6.2.2 . Les balcons auxquels les appartements ont accès ainsi que les éléments de séparation et/ou clôtures les entourant sont des parties communes réservées à l’usage exclusif des copropriétaires de cette unité. [ 41 ] Il est également prévu à l’article 7.1.11 de la déclaration que Chaque copropriétaire doit garder le balcon attenant à sa

partie exclusive ainsi que tous les éléments en faisant

partie en bon état d’entretien et de propreté. [ 42 ] L’article 8.3 de la déclaration, qui sert d’assise à la réclamation de Mme Petitclerc, indique : 8.3 Parties communes réservées – L’entretien, le bon fonctionnement, la réparation et si nécesssaire le remplacement des parties communes réservées mentionnées à la présente déclaration, à l’exception de l’espace de parking, seront à la charge du copropriétaire qui en a l’usage exclusif, et si deux ou plusieurs parties communes réservées ont des éléments communs, les obligations prévues au présent paragraphe seront pour ces éléments communs à la charge des copropriétaires qui en ont l’usage exclusif. (Reproduction intégrale) [ 43 ] L’

article 1064 du C.c.Q. prévoit : 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’article 1071. Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. (Nous avons souligné) [ 44 ] Le terme « charges » est interprété comme visant les réparations mineures ou l’entretien des parties communes à usage exclusif [1] .

À moins de disposition contraire dans la déclaration de copropriété, les réparations majeures et le remplacement des parties communes, incluant celles à usage réservé, sont payés à même le fonds de prévoyance [2] . [ 45 ] La déclaration de propriété est claire : les balcons, tout comme les fenêtres, sont des parties communes à usage réservé. Les réparations, incluant le remplacement, sont donc à la charge du propriétaire de l’unité qui en a l’usage. [ 46 ] La déclaration de copropriété déroge cependant à l’

article 1064 C.c.Q. en imposant au propriétaire ayant l’usage de la

partie commune réservée de supporter les frais de réparations mineures, mais également le coût de remplacement de cette partie.

[ 47 ] La Cour d’appel confirme que l’

article 1064 C.c.Q. est une disposition relevant de l’ordre public de protection [3] . Cette qualification est importante. En effet, comme le rappelle la Cour d’appel : (…) l’ordre public de direction entraine la nullité absolue de l’acte juridique qui y contrevient et la confirmation ou ratification d’un tel acte est impossible ; une règle relevant de l’ordre public de protection entraine quant à elle une nullité relative, l’acte en cause pouvant être confirmé [4] . [ 48 ] En l’espèce, bien que la déclaration de copropriété soit antérieure à l’entrée en vigueur de l’

article 1064 C.c.Q. en 1994, personne ne soulève la nullité de l’article 8.3 de la déclaration de copropriété. La clause 8.3 trouve donc application ce qui signifie que le remplacement des balcons est à la charge des propriétaires qui en ont l’usage exclusif. [ 49 ] Toutefois, dans le présent dossier, le Tribunal doit tenir compte de l’entente intervenue en 2008 concernant le remplacement des balcons.

Les propriétaires conviennent alors, à l’unanimité, de déroger à la déclaration de copropriété et de faire assumer les coûts de remplacement des balcons par la Copropriété. [ 50 ] Sans modifier la déclaration, les copropriétaires conviennent, comme ils l’ont fait pour les thermos, d’une répartition différente de charges pour une réparation spécifique. Cette entente prise par l’ensemble des copropriétaires et qui vise des travaux de nature à protéger la valeur de l’immeuble est tout à fait légale. [ 51 ] Le remplacement des balcons en 2015 se fait conformément à la mise en œuvre de l’entente convenue en 2008.

À l’époque, le Syndicat procède au remplacement de deux balcons pour lesquels les travaux sont plus urgents, incluant celui de l’unité acquise par Mme Petitclerc. Le Syndicat remet à plus tard les travaux pour les deux autres balcons. Ce sont ces travaux que la Copropriété décide de completer en 2015. [ 52 ] Mme Petitclerc n’est pas propriétaire à l’époque où la décision est prise. Elle est cependant liée par cette entente. Au même

titre que l’

article 1069 C.c.Q. prévoit que le nouvel acquéreur est « tenu de toutes les charges communes dues relativement à cette fraction au moment de l’acquisition », il est lié par les décisions prises par les copropriétaires avant lui. [ 53 ] Ne pas reconnaitre l’entente signifierait que les propriétaires des balcons visés par les travaux de 2015 devraient payer le remplacement de leurs balcons après avoir contribué au remplacement de celui de l’unité de Mme Petitclerc. Mme Petitclerc s’enrichirait ainsi aux dépens des autres copropriétaires. [ 54 ] La logique est d’ailleurs la même pour le remplacement des thermos.

Mme Petitclerc ne s’oppose pourtant pas à ce que la copropriété rembourse les thermos des fenêtres qui sont des parties réservées. Les thermos de son unité sont changés aux frais de la copropriété et elle poursuit afin d’obtenir le remboursement des thermos pour la fenêtre qu’elle a remplacée. La seule assise à cette réclamation est la décision des copropriétaires de faire payer par la copropriété le remboursement du coût des thermos malgré ce que prévoit la déclaration de copropriété.

Mme Petitclerc ne peut considérer ce type d’entente comme valide seulement lorsque cela l’avantage. [ 55 ] Le Tribunal rejette donc la demande de Mme Petitclerc en remboursement de sa cotisation pour le remplacement du balcon. C- Mme Petitclerc doit-elle payer au Syndicat les frais communs des mois d’août à décembre 2014 ? [ 56 ] Le Syndicat soutient que Mme Fortin est en défaut d’acquitter les frais communs pour la période d’août 2014 à décembre 2014 ce qui représente un montant de 666,15 $. [ 57 ] Mme Fortin ne paie pas ses frais communs sur une base mensuelle.

Elle paie de plus gros montants de façon aléatoire ce qui complique d’ailleurs la comptabilité de la Copropriété. [ 58 ] À la réunion du 18 novembre 2014, le trésorier souligne que « les frais communs de Mme Petitclerc ne balancent pas de 271,84 $ ». Mme Petitclerc rétorque que l’année n’est pas finie et qu’elle a payé six mois d’avance en juillet 2014. [ 59 ] Le Syndicat fait sa preuve à l’aide de ses relevés bancaires et d’un tableau établissant les montants versés par Mme Petitclerc et leur répartition. Le paiement fait en juillet 2014 est imputé aux frais communs de février à juin 2014.

Il n’y a pas d’autre versement entre juillet et décembre 2014. À partir du mois de janvier 2015, les paiements sont faits sur une base mensuelle. [ 60 ] Le Tribunal a examiné les relevés bancaires de la Copropriété et ne voit aucune trace du paiement des frais communs pour les mois réclamés. [ 61 ] Il appartenait à Mme Petitclerc d’établir qu’elle a payé ces montants. Or, les sommes que Mme Petitclerc dit avoir payées ont été comptabilisées par la Copropriété et il reste malgré tout un solde dû. [ 62 ] À la lumière de la preuve, le Tribunal conclut que Mme Petitclerc doit à la Copropriété 666,15 $.

D- Les parties ont-elles droit à des dommages pour troubles et inconvénients ? [ 63 ] Mme Petitclerc réclame 700 $ en guise de troubles et inconvénients. Les reproches visent indistinctement la Copropriété et les autres copropriétaires personnellement et en leur qualité d’administrateurs. Seule la Copropriété est

partie au litige. [ 64 ] Mme Petitclerc se sent exclue des décisions concernant la Copropriété. Les trois autres propriétaires ne la consultent pas. Elle dit avoir perdu son droit d’appartenance à la Copropriété. [ 65 ] Le Tribunal constate que les rapports entre la demanderesse et les autres propriétaires sont difficiles. Mme Petitclerc dit que les relations se sont dégradées en raison de la question des thermos.

[ 66 ] Les échanges de courriels produits démontrent qui y a plus. Mme Petitclerc remet en cause les décisions du Syndicat, elle exige des interventions sur différents aspects, se plaint de la locataire d’une unité. Le ton employé de part et d’autre est souvent tranché et à la limite agressif. [ 67 ] La tolérance et le respect sont à la base d’un bon voisinage. Or, les deux éléments semblent parfois absents lors des communications entre les parties. [ 68 ] Afin de réclamer des dommages pour troubles et inconvénients, la

partie ne doit pas avoir contribué à la situation. Le Tribunal considère que dans le présent dossier les deux parties ont un examen de conscience à faire dans le déroulement de leur relation de voisinage. [ 69 ] Il n’y a pas lieu d’accorder des troubles et inconvénients à Mme Petitclerc dans les circonstances.

Il n’y pas davantage lieu d’accueillir la réclamation pour troubles et inconvénients de la Copropriété, d’autant plus que cette dernière concerne davantage les administrateurs qui ne sont pas parties au litige. [ 70 ] Les commentaires ayant mené au rejet de la réclamation pour troubles et inconvénients de la demanderesse s’appliquent également à la réclamation de la Copropriété. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 459,90 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure, soit le 24 décembre 2015; ACCUEILLE en

partie la demande reconventionnelle; CONDAMNE la demanderesse à payer à la défenderesse 666,15 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec depuis la demeure, soit le 25 janvier 2016; LE TOUT chaque

partie payant ses frais. __________________________________ GENEVIÈVE COTNAM, J.C.Q. Date d’audience : 1 er mai 2017