2016 QCCQ 8769, 2016 QCCQ 8769

Société de transport de l'Outaouais c. Gestion Nawajih inc. 2016 QCCQ 8769 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-80-003339-146 DATE : Le 5 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ DE TRANSPORT DE L’OUTAOUAIS Appelante - expropriante c. GESTION NAWAJIH INC.

Intimée – locataire - expropriée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Aux termes de l’autorisation accordée par l’honorable Serge Laurin [39] , la Société de transport de l’Outaouais (« STO ») se pourvoit à l’encontre d’une décision de la

section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec (« TAQ »), ayant accordé une indemnité définitive de 317 392,31 $ à Gestion Nawajih inc. (« Nawajih »), une franchisée de la bannière de restauration Tutti Frutti , pour la compenser du préjudice lui résultant de l’expropriation effectuée par la STO aux fins de la réalisation du projet Rapibus à Gatineau [40] . À cette somme, le TAQ ajoute l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 68 de la

Loi sur l’expropriation [41] à compter du 4 octobre 2010 , déduction faite, selon leur occurrence, des indemnités provisionnelles déjà versées et des frais d’expert. [ 2 ] La STO soutient que le TAQ a erré en faits et en droit quant à l’indemnité accordée pour les pertes de profits et quant à l’indemnité additionnelle. [ 3 ] Monsieur le juge Laurin permet à l’appelante de se pourvoir sur la question de savoir si l e TAQ a manifestement erré en faits et en droit : 3.1. dans la détermination de l'indemnité pour les pertes de profits futurs; 3.2. en octroyant un droit à l’indemnité additionnelle selon l’

article 68 de la

Loi sur l’expropriation . [ 4 ] La permission d’appeler est refusée quant à la décision du TAQ reconnaissant un lien de causalité entre le processus d’expropriation et une perte de profit postérieure à ce processus et la décision corollaire d’octroyer une indemnité au

titre de cette perte de profit. ANALYSE

a) La norme de contrôle [ 5 ] Étonnamment, le mémoire de l’appelante est muet sur la question de la norme de contrôle applicable aux questions faisant l’objet de l’appel. À l’audience, son procureur plaide que s’agissant de questions de droit, il convient d’appliquer la norme de la décision correcte.

De plus, étant donné que d’autres dossiers pendants devant le TAQ sont suspendus dans l’attente du présent jugement, cette norme devrait être privilégiée puisqu’en raison du caractère normatif de celui-ci eu égard à ceux-là, il s’agirait en l’occurrence de ce genre de questions qui acquièrent de ce fait « une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble » [42] . [ 6 ] Pour sa part, l’intimée considère que les questions faisant l’objet du pourvoi doivent être abordées à l’aune de la norme de la décision raisonnable.

Le Tribunal est d’accord. [ 7 ] Les questions assujetties à la norme de la décision correcte constituent une « catégorie restreinte »; elles « restent rares et se limitent le plus souvent à des situations qui mettent en cause la “ cohérence de l’ordre juridique fondamental du pays ” » [43] . De plus, pour être assujettie à la norme de révision de la décision correcte, il ne suffit pas, en soi, qu’une question de droit revête une importance capitale pour le système juridique dans son ensemble; il faut en outre qu’elle soit étrangère au domaine d’expertise du premier décideur [44] .

Clairement, tel n’est pas le cas ici. La fixation de l’indemnité pour compenser le préjudice résultant de l’expropriation est au cœur de la compétence spécialisée du TAQ [45] .

b) Première question : la détermination de l’indemnité pour la perte de profits futurs [ 8 ] La question est donc de savoir si la détermination par le TAQ de l’indemnité pour perte de profits futurs est raisonnable.

[ 9 ] À cet égard, voici comment s’exprime le TAQ [46] : [91] Une perte de profit postérieure au processus d’expropriation et, partant, à la fin des travaux qui font

partie de ce processus, est plus difficile à estimer qu’un préjudice contemporain au processus. Elle implique des hypothèses non seulement sur ce qui serait arrivé n’eût été l’expropriation, mais également sur la situation financière différente qui prévaudra en raison de celle-ci et de l’évolution des conditions économiques.

Dans la mesure où le Tribunal est convaincu que l’exproprié ou le locataire a subi cette perte comme résultat direct de l’expropriation, il doit, malgré les difficultés de l’exercice, évaluer ce dommage puisque le justiciable a le droit d’être indemnisé pour tout le préjudice qu’il subit et non seulement pour les dommages plus facilement quantifiables. [92] C’est ici que la notion de prépondérance de preuve prend tout son sens. [93] Le Tribunal n’accorde aucune crédibilité à M.

Robert Poissant et ce, non pas tant parce que sa méthode de calcul de la perte financière subie par Nawajih ne tient pas la route, mais surtout parce que l’expert de la

partie expropriante n’a pas su faire montre de l’objectivité et du professionnalisme auxquels le Tribunal est en droit de s’attendre d’un expert qui témoigne devant lui. [94] Voici quelques-uns des nombreux aspects de la preuve, mis en lumière particulièrement lors du contre-interrogatoire, qui ont mené le Tribunal à cette appréciation : ▪ Monsieur Poissant n’a aucune clientèle dans le domaine de la restauration et pour cause. Selon son témoignage, lorsque quelqu’un le consulte parce qu’il veut ouvrir un restaurant, il lui demande s’il veut y laisser sa vie et ses épargnes et s’il a de l’expérience.

Il ajoute qu’il essaie de décourager les gens d’investir dans ce domaine; ▪ il a pris ses informations concernant l’industrie de la restauration auprès de son beau-frère qui a été directeur d’un Chenoy’s pendant 15 ans avant de se joindre à la Banque nationale; ▪ il dresse le portrait de cette industrie à partir d’un texte de quelques lignes tiré du site Internet de l’Association des restaurateurs du Québec. On y réfère à un document intitulé Profil et performance de la restauration québécoise que l’expert n’a pas jugé utile de consulter; ▪ il attribue une

partie de la baisse des revenus de Nawajih à un recul de 1 % de l’économie de Gatineau. Il s’appuie sur les Perspectives sectorielles 2012-2014 – Région de l’Outaouais de Service Canada. Or, ce ne sont que les emplois du secteur tertiaire qui, selon cette analyse, ont baissés de 1 %. On y réfère à une perspective de croissance de l’emploi dans le secteur de l’hébergement et de la restauration, dans la région, de l’ordre de 0,8 %.

Chose certaine, il n’est affirmé nulle part, dans cette analyse, que l’économie de Gatineau a subi, subit ou subira un recul de 1 %; ▪ il attribue 50 % de la perte subie par Nawajih à de la publicité négative résultant de trois articles de journaux. Il appert du témoignage de M. Poissant que ses affirmations sur la « publicité négative » ne reposent ni sur son expérience ni sur une quelconque source. Il admet, en contre-interrogatoire, qu’il s’agit d’une opinion personnelle qui n’est pas basée sur les règles de la science comptable. [95] Le Tribunal doit déterminer l’indemnité à laquelle la

partie locataire a droit en fonction de la preuve prépondérante. Il a expliqué pourquoi il écarte la preuve du comptable Poissant.

Il évalue donc la perte financière subie par Nawajih en utilisant la méthodologie proposée par M me Lapointe, tout en apportant certains correctifs : ▪ concernant les ventes prévisionnelles : • pour l’exercice financier se terminant le 30 novembre 2010, le Tribunal retient le montant de 1 116 160 $ basé sur les ventes mensuelles moyennes de 93 015 $ de décembre 2009 à août 2010, mentionné par M me Lapointe au paragraphe 4.1 de son rapport, plutôt que celui de 1 116 240 $ qu’elle utilise dans ses calculs; • pour les exercices suivants, le Tribunal applique un taux de croissance annuel de 2,5 % plutôt que celui de 3 % suggéré par M me Lapointe.

Le Tribunal retient que le franchiseur augmente le prix des plats de 2 % par année, mais il remarque, par contre, que l’industrie de la restauration éprouve des difficultés et que selon Statistique Canada, les revenus d’exploitation des restaurants à service complet sont stagnants.

Il limite donc à 0,5 % par année le taux de fidélisation de la clientèle; ▪ le Tribunal actualise les pertes de profit annuelles au 5 octobre 2010, soit à la date de prise de possession légale mentionnée à l’avis de transfert de propriété, comme il est d’usage en matière d’expropriation lorsque la prise de possession a lieu avant la décision du Tribunal ou que l’expropriation n’a pas été précédée de l’imposition d’une réserve pour fins publiques. Il retient le seul taux d’actualisation mis en preuve, soit 7,5 %; ▪ le Tribunal retient enfin un horizon de perte de profits se terminant au 30 novembre 2015.

Le plan d’affaires de Nawajih, dressé de concert avec le franchiseur, mentionne qu’il faut de trois à quatre ans d’exploitation pour qu’un Tutti Frutti atteigne son plein potentiel. Cette preuve n’a pas été contredite. Comme les travaux se sont terminés en juin 2012 et que malgré ces travaux, le restaurant était exploité mais sans possibilité de croissance, il est raisonnable de considérer que le restaurant a pu rétablir sa situation et atteindre son véritable potentiel au 30 novembre 2015. [96] Le Tribunal détermine donc que la

partie locataire a droit à une indemnité de 294 215 $ pour la perte financière occasionnée directement par l’expropriation, actualisée au 5 octobre 2010 et calculée comme suit : Au 30 novembre 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Ventes prévisionnelles 1 116 180 $ 1 144 085 $ 1 172 687 $ 1 202 004 $ 1 232 054 $ 1 262 855 $ Ventes réelles ou estimées 1 082 742 $ 814 790 $ 825 900 $ 910 498 $ 1 003 733 $ 1 106 515 $ Perte de revenus 33 438 $ 329 295 $ 346 787 $ 291 506 $ 228 321 $ 156 340 $ Marge (%) 21 % 33 % 34 % 35 % 35 % 35 % Bénéfices bruts 7 022 $ 108 667 $ 117 907 $ 102 027 $ 79 912 $ 54 719 $ Redevances et Publicité (7 %) 2 341 $ 23 051 $ 24 275 $ 20 405 $ 15 982 $ 10 944 $ Frais bancaires (%) 1,45 % 1,45 % 1,21 % 1,46 % 1,46 % 1,46 % Frais bancaires ($) 485 $ 4 775 $ 4 196 $ 4 256 $ 3 333 $ 2 283 $ Perte de profit 4 196 $ 80 842 $ 89 436 $ 77 366 $ 60 596 $ 41 493 $ Actualisée (7,5 %) 5 octobre 2010 4 148 $ 74 405 $ 76 986 $ 62 558 $ 46 196 $ 29 922 $ TOTAL : 294 215 $ [ 10 ] Ce serait un euphémisme de dire que l’argumentation de l’appelante sur cette question est touffue.

Essentiellement, en une cinquantaine de paragraphes répartis sur 16 pages de son mémoire, l’appelante invoque à nouveau, dans le plus menu détail mais sans les hiérarchiser entre eux, l’ensemble des faits et arguments qu’elle a fait valoir devant le TAQ pour contester la réclamation de l’intimée au

titre de l’indemnité pour la perte de profits postérieure au processus d’expropriation. Elle y ajoute divers reproches qu’elle adresse pêle- mêle au TAQ quant à son appréciation de la preuve, particulièrement de l’opinion de l’experte de l’intimée et de la démarche qu’elle a suivie, du poids qu’elle a accordé à telle ou telle preuve financière, tendance économique, hypothèse de croissance, etc. [ 11 ] Malheureusement pour l’appelante, qui trop embrasse, mal étreint. [ 12 ] L’appel n’est pas l’occasion de refaire le procès.

Bien que l’appelante n’ait pas abordé la question de la norme de contrôle, voire encore davantage pour cette raison, il convient peut-être de rappeler ici certains enseignements fondamentaux et maintes fois répétés de la Cour d’appel en la matière [47] :

A) Norme d’intervention en matière de preuve par expert [21] Par son premier moyen, l’appelante conteste la façon dont le juge a traité la preuve versée au dossier par l’expert cité en demande. Puisque dans ce dossier la question de l’évaluation du préjudice est elle aussi indissociable de la preuve fournie par les deux experts entendus au procès, les premier et cinquième moyens se chevauchent et appellent les mêmes commentaires liminaires. [22] Les experts témoignent sur des faits, à l’égard desquels il est habituel qu’ils expriment une opinion.

Il n’en demeure pas moins qu’une expertise porte essentiellement sur des faits : c’est pourquoi elle est un objet de preuve. [23] Lors de l’audition du pourvoi, la formation qui entendait l’appel a indiqué à l’avocat de l’appelante par les questions qu’elle lui adressait, qu’elle s’interrogeait sur l’impact en l’espèce de l’arrêt Housen c. Nicholaisen et de la jurisprudence inscrite dans le sillage de cet arrêt de principe .

Concédant que la norme d’intervention est « plus complexe » (ou plus exigeante) en matière de questions de fait, l’avocat de l’appelante a répondu que le problème se situait ici au stade de l’application des principes pertinents. Il est impossible, a-t-il soutenu, de trancher de tels moyens d’appel « ab initio », sans avoir étudié le dossier et sans avoir entendu toute l'argumentation des parties. [21] Cette réponse, qui n’est pas fausse, est cependant ambiguë et incomplète. « Étudier le dossier » ne signifie pas refaire le procès.

Dans le domaine des faits, les rôles respectifs d’une juridiction de première instance et d’une juridiction d’appel sont dictés en grande

partie par des considérations institutionnelles. Un juge de première instance, tout le monde le sait, a l’avantage de scruter la preuve documentaire ou matérielle, de voir et d’entendre les témoins, et d’assister au déroulement linéaire de la preuve, au rythme auquel les parties l’administrent. Un juge d’appel a l’avantage d’être saisi longtemps avant l’audience d’un dossier qui, en principe, contient déjà toute la preuve, ou du moins tout ce qui est pertinent au pourvoi.

Il peut donc d’emblée demander aux avocats des éclaircissements sur le contenu du dossier et, comme il travaille avec les transcriptions des témoignages (ce qui est rarement le cas en première instance), il peut faire des recoupements pour confronter les informations contradictoires ou divergentes que contiennent presque tous les dossiers litigieux.

Mais il ne voit ni n’entend les témoins et, surtout, les contraintes de temps que lui impose sa fonction ne lui permettent pas de refaire ce que l’on attend d’un juge de première instance, c’est-à-dire un examen minutieux de la preuve au rythme auquel elle fut présentée par les parties au procès. Hors les cas qui ne laissent pas de place au doute, il est donc mal placé pour réévaluer la crédibilité des témoins. Il lui faut par ailleurs compter sur l’assistance des avocats pour repérer et évaluer les prétendues erreurs de fait sur lesquelles se fonde une partie.

D’où il suit qu’affirmer sans plus de précision qu’une conclusion de fait « est contraire à l’ensemble de la preuve » n’est d’aucune utilité en appel. Et prétendre qu’une chose est « manifeste » ne suffit pas à la rendre telle. À mon avis, c’est dans ce sens que doivent se comprendre les propos du juge Fish quand il écrivait ce qui suit dans l’arrêt H.L. c. Canada (Procureur général) : … en plus de sa résonance, l'expression « erreur manifeste et dominante » contribue à faire ressortir la nécessité de pouvoir « montrer du doigt » la faille ou l'erreur fondamentale.

Pour reprendre les termes employés par le juge Vancise, [TRADUCTION] « [l]a cour d'appel

doit être certaine que le juge de première instance a commis une erreur et elle doit être en mesure de déterminer avec certitude l'erreurfatale » (Tanel, p. 223, motifs dissidents, mais pas sur ce point). « Montrer du doigt » signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve : il s’agit dediriger son attention vers un point déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de faitattaquée.

Si cette conclusion de fait, dont on a ainsi démontré qu’elle était manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositifdu jugement, l’erreur sera qualifiée de déterminante et justifiera la réformation du jugement. [13] Rappelons que l’appel n’a pas été autorisé sur la question de la causalité entre le processus d’expropriation et les pertes deprofit postérieures à celui-ci. Or, l’appelante consacre beaucoup d’énergie à tenter de démontrer qu’il n’était pas raisonnable d’octroyerune indemnité pour des pertes de profit postérieures au processus : cela ne fait pourtant pas l’objet de l’appel.

L’appelante devait seconcentrer sur l’unique question en litige, qui est de savoir si l’indemnité visant à compenser ce préjudice a été déterminée de manièreraisonnable. Sur cette question, les motifs du TAQ sont contenus tout entiers aux paragraphes 95 et 96 de sa décision. C’est là que leTAQ explique sa méthode. C’est dans cette explication que l’appelante devait pointer une faille, un illogisme, une incongruité.

Elle ne lefait pas. [14] L’appelante, dont c’était le fardeau, ne « montre pas du doigt » en quoi cette détermination par le TAQ de l’indemnité accordéeà l’intimée pour la perte de profits futurs ne fait pas

partie des issues possibles. [15] En matière de quantification du préjudice, la déférence s’impose[48]. Cela est d’autant plus vrai que les critères d’interventionqui doivent guider le Tribunal s’apparentent à ceux de la révision judiciaire et non de l’appel au sens classique[49]. [16] L’appelante s’est peut-être méprise sur le sens des propos du juge Laurin, lorsqu’il affirme, au paragraphe 32 de son jugementautorisant l’appel, que « la consultation des rapports d’experts (…) entre dans le rôle du juge sur le fond du litige. »

Il n’incombecertainement pas au juge du fond de faire l’exégèse des rapports des experts afin de former sa propre idée des opinions divergentessoutenues par ceux-ci devant le TAQ et d’en tirer sa propre conclusion quant à l’indemnité à laquelle l’appelante aurait dû avoir droit.Ces propos du juge Laurin ne font qu’énoncer la distinction entre le rôle du juge d’autorisation, qui doit se garder de statuer sur le méritedes arguments que soulèvent les parties et s’en tenir strictement à l’examen du sérieux, de la nouveauté ou du caractère controversé desquestions proposées, et celui du juge au fond, qui peut vérifier, dans la preuve faite en première instance, s’il existe effectivement « unpoint déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de fait attaquée ».

Pour ce faire, encorefaut-il, cependant, que ce « point déterminé » et cet « élément de preuve univoque » soient d’abord mis en exergue par la

partie qui sepourvoit. Telle est la fonction du mémoire d’appel. [17] Sur la première question dont il fait l’objet, cela suffit à rejeter l’appel. Mais il y a plus. [18] Comme on le voit, le TAQ explique sa décision de n’accorder aucune crédibilité à l’expert de l’appelante en relevant denombreux éléments étant ressortis de son contre-interrogatoire. Or, la transcription du témoignage de cet expert, tant en chef qu’encontre-interrogatoire, n’est pas produite par l’appelante.

Référant à un principe de longue date établi, voici comment la Cour d’appels’exprimait récemment à l’égard d’une situation fort similaire : Dans Pateras c. M.B, (QC CA), [1986] R.D.J. 441 (C.A.), paragr. 4 et 5, la Cour explique ainsi l’obligation d’unappelant de fournir la preuve pertinente aux questions que soulève son appel : L’appel est un pourvoi contre un jugement et non la reprise du procès.

Il s’agit de savoir, dans un cas comme celui dont nous sommesprésentement saisis, si le premier juge a bien décidé des questions de fait, s’il a bien apprécié les faits, en a tiré les bonnes conclusions, ets’il s’est bien dirigé en droit. La Cour d’appel doit être placée dans la position où était le premier juge lorsqu’il a rendu le jugement.

Pource faire, elle doit avoir, quant aux questions soulevées par l’appel, le dossier tel qu’alors constitué de façon à ce qu’elle soit en mesure devérifier la question et le bien-fondé des décisions attaquées, et de décider aux lieu et place du premier juge s’il appert qu’en regard de lacontestation telle que liée, de la preuve qu’avait le premier juge, celui-ci s’est trompé soit en faits, soit en droit. C’est à l’appelant qu’incombe de démontrer à la Cour d’appel que le jugement dont appel doit être modifié ou cassé; il doit alors fournirà la Cour l’entière preuve pertinente aux questions que soulève son appel.

C’est ce que requiert l’article 507 C.P. : « (…) les extraits dela preuve nécessaires à la détermination des questions en litige ». L’appelant ne peut choisir dans la preuve nécessaire que les parties quilui sont favorables. S’il le fait et qu’il appert du jugement, ou si la

partie adverse dans son mémoire le démontre, qu’il y avait d’autreséléments de preuve que le juge a considérés pour fonder une décision, en l’absence de ceux-ci, la Cour d’appel, n’étant pas en mesure devérifier si le premier juge a commis une erreur, et vu la présomption de validité des jugements, ne peut que rejeter le motif d’appel dontil s’agit.

c) Deuxième question : le droit à l’indemnité additionnelle [19] Voici les motifs du TAQ sur cette question : L’indemnité additionnelle [108] Nawajih réclame que le Tribunal lui octroie l’indemnité additionnelle au sens de l’article 68 L.E. [108] La jurisprudence reconnaît qu’il est justifié d’accorder l’indemnité additionnelle en cas de retard indu ou de négligence de la partieexpropriante à parfaire les procédures ou, encore, lorsque son offre est insuffisante et sans proportion raisonnable avec l’indemnité fixée. [108] En l’espèce, il n’y a eu aucun retard indu ni négligence de la part de la

partie expropriante. [108] Cependant, sa première offre, déposée au dossier du Tribunal le 20 juillet 2010, totalisait 6 900 $. Une offre additionnelle de2 800 $ était déposée le 18 novembre 2011 pour la période de prolongation de la servitude de construction. Finalement, le 16 janvier2014, la STO déposait une offre amendée au montant de 30 214 $.

[108] L’indemnité totale fixée par le Tribunal est de 317 392,31 $. Il y a donc un écart très important entre cette somme et le montant des offres de la

partie expropriante. Cet écart est d’autant plus préjudiciable à la

partie locataire qu’il s’en est suivi une indemnité provisionnelle nettement insuffisante pour éviter que sa survie ne puisse être mise en péril. [108] Pour cette raison, le Tribunal conclut que la

partie locataire a droit à l’indemnité additionnelle. [ 20 ] L’appelante plaide que : 20.1. l’écart entre l’indemnité provisionnelle et l’indemnité définitive ne peut lui être reproché puisque : 1) le montant de la première indemnité provisionnelle a été établi hors tribunal et l’appelante y a consenti; 2) le second montant d’indemnité provisionnelle, pour la prolongation de la servitude expropriée, a été fixé par le TAQ [50] ; 20.2. le TAQ n’aurait pas dû accorder l’indemnité additionnelle, malgré l’écart entre l’offre détaillée de 30 214 $ et l’indemnité totale de 317 392,31 $, parce que l’intimée a tardé à fournir ses états financiers et que ce n’est que le 8 mai 2013 qu’elle a déposé sa réclamation détaillée, après que l’appelante eut été obligée de produire une inscription ex parte pour faire avancer le dossier; 20.3. en octroyant l’indemnité additionnelle sur les profits futurs, le TAQ procède à une double indemnisation puisque l’indemnité additionnelle n’est pas un complément d’intérêt mais bien une composante de l’indemnité visant à compenser le préjudice résultant de l’expropriation; 20.4. le TAQ a adjugé ultra petita en accordant à l’intimée plus que ce qu’elle a demandé dans sa réclamation ré-ré-ré-amendée; 20.5. le TAQ a fait preuve de partialité en faveur de l’intimée. [ 21 ] Le Tribunal concède qu’il ne peut être fait reproche à l’appelante de l’écart entre l’indemnité provisionnelle et l’indemnité définitive.

Il est en effet surprenant de lire, au paragraphe 108 de la décision, que le TAQ, dont une autre formation a fixé le montant de la deuxième indemnité provisionnelle au terme d’un débat contradictoire où chaque

partie était assistée d’experts et agissait par ministère d’avocat, attribue à l’insuffisance des offres de l’appelante celle des indemnités perçues par l’intimée durant les procédures d’expropriation.

Toutefois, cette singularité des motifs de la décision ne suffit pas pour autant à exclure celle d’octroyer l’indemnité additionnelle du spectre des issues possibles qui s’offraient au TAQ. [ 22 ] À la lumière de la jurisprudence, le ratio de moins de 1 pour 10 entre les offres de l’appelante et l’indemnité définitive aurait, à lui seul, justifié l’octroi de l’indemnité additionnelle, sans égard à la bonne foi et la diligence de l’appelante dans la conduite de ses procédures et la justification de ses offres [51] . [ 23 ] À cet égard, que l’intimée ait tardé à fournir ses états financiers et déposer sa réclamation détaillée ne saurait non plus être d’un quelconque secours à l’appelante.

En effet, cette dernière défend toujours les offres qu’elle a soumises à l’intimée, en écrivant qu’elles étaient « alignées et comparables avec d’autres locataires voisins de l’Intimée au Village Gréber, tels les locataires Pizza Hutt (sic), Centre du Party Cody, Emerald Tuile et Marbre, et des règlements hors cour conclus avec ces mêmes locataires, pour des montants de beaucoup inférieurs à celui adjugé à l’Intimée par le TAQ, et beaucoup plus justes, raisonnables et proportionnels au préjudice subi » [52] .

Il est clair de cet extrait du mémoire de l’appelante que peu importe la date de production des états financiers et de la réclamation de l’intimée, l’offre de l’appelante serait demeurée sans commune mesure avec l’indemnité définitive que le TAQ a accordée. [ 24 ] Par ailleurs, il est bien établi que l’indemnité additionnelle peut être octroyée par le TAQ d’office, qu’elle soit ou non réclamée ou offerte.

En cette matière, l’ ultra petita n’existe pas [53] . [ 25 ] En ce qui concerne l’argument de la double indemnisation, il y a lieu de rappeler que même s’il vise des bénéfices que l’intimée aurait réalisés après le processus d’expropriation sur un horizon se terminant en 2015, le montant de la perte financière que reconnaît le TAQ a été actualisé au 5 octobre 2010. À

titre d’illustration, la composante de l’indemnité accordée à l’intimée pour la perte du bénéfice qu’elle aurait réalisé en 2014 n’eut été de l’expropriation représente la valeur qu’avait ce bénéfice au 5 octobre 2010.

Il n’y a donc rien d’illogique à ce que l’indemnité additionnelle, à l’instar des intérêts [54] , coure sur cette somme entre le 5 octobre 2010 et la date du paiement. [ 26 ] Enfin, la lecture des passages de la transcription des audiences auxquels réfère l’appelante ne convainc pas le Tribunal que le TAQ ait fait preuve de partialité envers l’une ou l’autre des parties. [ 27 ] En définitive, l’appelante n’a pas démontré, comme elle aurait dû le faire pour que son appel soit accueilli sur ce point, que la décision du TAQ d’accorder l’indemnité additionnelle repose sur des motifs frivoles ou n’est pas appuyée par la preuve [55] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; AVEC FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Me Guy Gosselin

RPGL AVOCATS, S.E.N.C.R.L. Pour l’ appelante - expropriante Me Stéphane Tremblay NOËL & ASSOCIÉS Pour l’intimée - locataire - expropriée Date d’audience : Le 11 février 2016