2023 QCCA 351, 2023 QCCA 351

9378-1417 Québec inc. c. Groupe Ilqueau inc. 2023 QCCA 351 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029884-228 ( 700-22-041629-196 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 mars 2023 FORMATION : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT 9378-1417 Québec inc. Me FRÉDÉRIC DUPONT ( Segal Santillo ) Absent

PARTIE INTIMÉE AVOCAT Groupe Ilqueau inc. Me NICOLAS MORAN LÉVESQUE ( Therrien Couture Joli-Cœur ) Absent En appel d’un jugement rendu le 9 décembre 2021 par l’honorable Jean-Pierre Archambault de la Cour du Québec , district de Terrebonne . NATURE DE L’APPEL : Louage de choses ─ Bail commercial ─ Avis du locataire ─ Intention de quitter les lieux ─ Sous-location ─ Inaction du locateur ─ Obligation d'agir de bonne foi et de réduire les dommages ─ Clauses pénales ─ Clauses abusives. Greffière-audiencière : Anne Dumont Salle : Antonio-Lamer AUDITION

9 h 25 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 16 mars 2023. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 3. Fin de l’audience. Anne Dumont, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour du Québec, Chambre civile, district de Terrebonne (l’honorable Jean- Pierre Archambault) [1] , ayant rejeté son action réclamant à l’intimée, à

titre principal, le paiement de loyers prétendument dus aux termes du bail en litige (44 092,90 $) ainsi que le remboursement de ses frais d’avocats (12 500 $). * * * [ 2 ] Le bail en question a été consenti à l’intimée pour une durée de cinq ans, soit du 1 er août 2015 au 31 juillet 2020. [ 3 ] À la mi-mars 2019, l’intimée a communiqué verbalement à l’appelante son intention de quitter les locaux loués avant terme, vraisemblablement en juin 2019.

Elle a réitéré son intention dans un courriel transmis à la mi-avril 2019 et auquel l’appelante a répondu qu’elle s’attendait à ce que le bail soit respecté tout en évoquant la possibilité que les parties s’entendent pour y mettre fin avant le terme.

Dans sa réponse, l’appelante a également manifesté son intention de communiquer avec l’intimée dans les jours suivants afin de fixer une rencontre. [ 4 ] N’ayant eu aucune nouvelle, l’intimée a relancé l’appelante dans un courriel transmis au début du mois de mai 2019 et dans lequel elle lui a exprimé son désir de connaître sa position afin qu’elle puisse savoir à quoi s’en tenir. L’appelante n’y a donné aucune suite. [ 5 ] L’intimée a finalement quitté les locaux loués à la fin du mois de septembre 2019, soit 10 mois avant le terme du bail.

Les locaux n’ont été loués à personne d’autre, la preuve ayant révélé que l’appelante avait subséquemment décidé de les occuper pour ses propres besoins. * * * [ 6 ] Le juge de première instance a constaté que l’appelante avait manqué à son devoir d’agir de bonne foi en refusant de donner suite aux démarches entreprises par l’intimée en vue de discuter d’une résiliation amiable du bail et en manquant de transparence quant à ses intentions réelles relativement à la demande de cette dernière.

C’est d’abord et avant tout pour cette raison — et après avoir constaté que l’intimée, elle, avait agi en toute bonne foi — qu’il a rejeté les demandes de l’appelante, les jugeant, dans les circonstances, déraisonnables, mal fondées et abusives [2] .

Il a également constaté au terme de son analyse que, « [p]ar son silence et son manque de transparence, la demanderesse [avait] elle-même causé la situation qu’elle dénonce, [et qu’]elle ne peut donc en profiter aujourd’hui » [3] . [ 7 ] Le juge a aussi constaté que l’appelante avait manqué à son obligation de minimiser son préjudice en ne faisant pas suffisamment d’efforts afin de trouver un nouveau locataire. * * * [ 8 ] L’appelante soulève pas moins de neuf moyens qui, d’une façon ou d’une autre, visent à démontrer que le juge a commis une ou plusieurs erreurs révisables en refusant de constater le bien-fondé de ses réclamations.

Ces moyens ratent cependant la cible, car le juge n’a pas rejeté les réclamations de l’appelante au motif qu’elles étaient mal fondées, mais plutôt parce qu’il les a jugées irrecevables.

En effet, bien que son jugement aurait gagné à être plus clair quant aux conclusions qu’il a tirées du manquement de l’appelante à son devoir d’agir de bonne foi, tout indique que le juge a sanctionné ce manquement par l’imposition d’une fin de non-recevoir [4] . [ 9 ] Comme la Cour l’a récemment rappelé, sous la plume de notre collègue le juge Schrager, la fin de non-recevoir permet notamment de constater l’irrecevabilité [5] d’une action par ailleurs bien fondée afin de sanctionner le comportement répréhensible de la

partie demanderesse, y compris en cas de manquement au devoir d’agir de bonne foi [6] :

[51] La fin de non-recevoir sanctionne le comportement déloyal ou non coopératif par le rejet de la demande autrement bien fondée en droit, ou du moyen de défense19, formulé par l’auteur même du problème20. Le comportement répréhensible n’a pas à être une faute au sens habituel du terme21. Il n’a pas non plus à être nécessairement malicieux22.

L’évaluation du comportement répréhensible se fait en considération des principes de bonne foi et d’équité23. [52] La Cour a par ailleurs reconnu dernièrement que les tribunaux utilisent de plus en plus la fin de non-recevoir dans des situationsvariées lorsque les principes de la bonne foi et de l’équité le justifient pour sanctionner un comportement répréhensible, notamment en matière d’obligations24.

Baudouin, Jobin et Vézina concluent à ce propos que25 : […] les tribunaux disposent d’un pouvoir d’appréciation substantiel pour appliquer cette règle d’équité avec à-propos, et sont en mesurede l’étendre à de nouvelles situations qui se présentent devant eux, assurant ainsi une meilleure justice contractuelle. « Une personne, qu’elle soit créancière ou débitrice, ne doit pas tirer profit de sa mauvaise conduite »26. ______________ 19 Sàfilo Canada Inc. c. Chic Optic, (QC CA), [2005] R.J.Q. 27, par. 23-25 (C.A.), sur la base de Banque nationaledu Canada c. Soucisse, (CSC), [1981] 2 R.C.S. 339, p. 360 [Soucisse].

Concernant les moyens de défense, voir parexemple Fiducie canadienne italienne c. Folini, [2001] R.D.I. 202, , par. 35-41 (C.A.). Aussi : Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations, 3e éd., Montréal, Thémis, 2018, nº 2032, p. 1177 [Lluelles et Moore]. 20 Lluelles et Moore, supra, note 19, 2018, nº 2029, p. 1174. 21 Soucisse, supra, note 19, p. 362-363 : La Cour parle d’un « comportement fautif » ou d’une « faute », mais la jurisprudence ainterprété cet arrêt comme incluant, dans le principe de la fin de non-recevoir, les comportements répréhensibles qui ne sont pas unefaute au sens habituel du terme.

Voir : Banque de Montréal c. Kuet Leong Ng, (CSC), [1989] 2 R.C.S. 429, p. 441-442 :La Cour utilise le vocable « mauvaise action »; Schenker of Canada Ltd. c. Goldex Imports Ltd., [1990] R.R.A. 477, ,p. 481 (C.A.); Alliance des professeures et professeurs de Montréal c. Morin, [1995] R.D.J. 202, , par. 19 (C.A.); TheProtestant School Board of Greater Montreal c. Williams, [2002] R.R.A. 1060, , par. 65-71 (C.A.); Groupe Trans-inter inc. c. Ragusa Canada inc., 2012 QCCA 2033, par. 59 [Ragusa]; Vachon c.

Neszvecsko, 2015 QCCA 873, par. 12; Baudouin, Jobinet Vézina, supra, note 17, n° 730, p. 855-856. 22 Lluelles et Moore, supra, note 19, n° 2033, p. 1178. 23 Ragusa, supra, note 21, par. 59; Richter & Associés inc. c. Merrill Lynch Canada inc., 2007 QCCA 124, par. 62; Confédération descaisses populaires et d'économie Desjardins du Québec c. Services informatiques Decisionone, [2004] R.J.Q. 69, ,par. 67 (C.A.); Banque Laurentienne du Canada c.

Mackay, [2002] R.J.Q. 365, , par. 30-45 (C.A.); Baudouin, Jobinet Vézina, supra, note 17, n° 730, p. 855-856. 24 Droit de la famille — 171197, 2017 QCCA 861, par. 99 [Droit de la famille — 171197]. 25 Baudouin, Jobin et Vézina, supra, note 17, n° 730 in fine, p. 856. 26 Droit de la famille — 171197, supra, note 24, par. 99. [10] Afin d’avoir gain de cause dans le cadre du présent appel, l’appelante devait donc, au minimum, convaincre la Cour que le jugeavait commis une erreur révisable soit en constatant qu’elle avait manqué à son devoir d’agir de bonne foi, soit en constatant qu’il y avaitlieu de sanctionner ce manquement par l’imposition d’une fin de non-recevoir.

Le fait qu’aucun de ses moyens n’a pour objet l’un oul’autre de ces constats suffit à lui seul pour conclure au rejet de son appel. [11] Cela étant — et sans aller jusqu’à affirmer qu’elle aurait tranché le litige comme l’a fait le juge de première instance s’il lui avaitété permis d’intervenir sans la moindre retenue —, la Cour tient à ajouter qu’elle ne décèle aucune erreur manifeste et déterminante dansl’analyse ayant conduit ce dernier à constater, premièrement, que l’appelante avait manqué à son devoir d’agir de bonne foi et,deuxièmement, qu’il y avait lieu de sanctionner ce manquement par l’imposition d’une fin de non-recevoir.

La non-collaboration del’appelante à partir du mois d’avril 2019, sa mise en demeure du 27 septembre 2019 affirmant faussement que l’intimée n’avait jamaismanifesté son intention de quitter les lieux loués avant le terme du bail, son défaut de minimiser son préjudice et sa reprise des lieuxloués dans les mois qui ont suivi le départ de l’intimée : voilà autant de circonstances qui permettaient de conclure que, durant plusieursmois, l’appelante avait caché ses véritables intentions à l’intimée et ainsi manqué à son obligation d’agir de bonne foi, et ce, de manièresuffisamment importante pour justifier l’imposition d’une fin de non-recevoir.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [12] REJETTE l’appel avec les frais de justice. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A.

JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. FRÉDÉRIC BACHAND, J.C.A.