2021 QCCQ 9649, 2021 QCCQ 9649

Quervel c. Duguet 2021 QCCQ 9649 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre Civile » N° : 505-32-701736-184 DATE : 13 octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GEOFFREY QUERVEL

Partie demanderesse c. FRANÇOIS DUGUET Et ROSANNA BAUTISTA Et MONA WILLIAMSON DUGUET

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur estime que l’immeuble qu’il achète des défendeurs est affecté au moment de la vente, à son insu et malgré sa diligence, de vices graves qui le rendent impropre à l’usage auquel il le destine ou qui diminuent tellement son utilité qu’il n’en aurait pas donné le prix convenu s’il les avait connus. [ 2 ] Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , il demande restitution partielle du prix [1] en proportion des réparations qui s'imposent. Réclamation concernant le drain découlant d'une garantie contractuelle [ 3 ] La première

partie de la somme réclamée correspond au coût de réfection du drain périphérique de l’immeuble. [ 4 ] Le demandeur fait valoir que, par une entente écrite explicite, les défendeurs se sont portés garants, à tout égard, du bon état du drain et des conséquences d'une éventuelle défectuosité.

Cette obligation s'imposerait que la défectuosité puisse être qualifiée comme un "vice cachés" ou non selon les termes de l'entente. [ 5 ] Les parties ont consigné leur entente dans le cadre d’une modification de la promesse de vente qu'elles ont signé le 16 et le 17 septembre 2017. [ 6 ] L’énoncé de cette entente permet de comprendre à la fois le contexte qui mène à sa conclusion et les obligations dont les parties conviennent : Suite à l’inspection effectuée le 13 septembre 2017 par maxime Lussier de la firme inspections en bâtiment Maxime Lussier.

L’inspecteur recommande : un test d’air puisqu’il y avait la présence d’une forte odeur dans la maison en plus d’une odeur d’eau de javel. Il avise que le drain a probablement atteint sa fin de vie et devra probablement être refait, car il a aussi remarqué de la sulfatation. Les acheteurs proposent donc de faire à leurs frais: un test de drain par un professionnel et un test d’air par des professionnels. Toutefois, les vendeurs ne sont pas en accord et assurent que cela n’est pas nécessaire. Les vendeurs affirment et déclarent qu’il n’y a

aucun problème contrairement aux affirmations de l’inspecteur. Les vendeurs proposent aux acheteurs de poursuivre l’achat et les vendeurs se déclarent être responsables et garantis du bon état de : La qualité de l’air, de tout problèmes d’humidités ou de moisissures ainsi que du bon état du drain et de tout ce qui est relié directement ou indirectement à ces mentions. Les vendeurs reconnaissent que les points ci-hauts mentionnés n’auront plus à être reputés ¨vice caché ou non¨.

De plus, les vendeurs reconnaissent aussi leur responsabilité standard de garantie légale pour la maison excluant les thermos de fenêtres de façade visés par une réduction de prix [2] . [ 7 ] Les coûts de réfection de cette composante, selon la preuve du demandeur, s'établissent à 8 968,05 $ et les demandeurs n'ont pas produit de preuve contraire.

Le droit des parties D'augmenter la portée de la garantie égale [ 8 ] Les vendeurs ont convenu de s’imposer contractuellement des obligations qui excèdent celles auxquelles ils auraient été tenus par le seul effet de la loi. [ 9 ] Les parties à une vente peuvent, en vertu de l’

article 1732 du Code civil du Québec , réduire les obligations qui découlent de la garantie légale de qualité, l’exclure entièrement, mais aussi d’y ajouter ou de préciser les obligations qui en résultent. [ 10 ] Les clauses qui limitent la garantie légale sont interprétées en faveur de l’acheteur; celles qui l ’étendent sont interprétées en faveur du vendeur .

"Si le bien n’est pas livré conformément à la garantie conventionnelle, il y a alors manquement du vendeur à l’obligation de délivrance prévue aux articles 1561 et 1716 C.c.Q. et le vendeur peut être tenu responsable des dommages subis par l’acheteur découlant de ce manquement [3] ." [ 11 ] L’obligation de garantie que les défendeurs assument est contraignante. Garantir, c’est promettre, c’est assurer un résultat.

Le débiteur de l’obligation de garantie n’a aucune possibilité de s’exonérer, sous réserve des clauses relatives à chaque contrat, de sa responsabilité dès lors que le débiteur prouve un préjudice lié à l’absence du résultat [4] . [ 12 ] En effet, l'obligation de garantie est celle où le débiteur doit fournir un résultat prédéterminé, même dans l'éventualité d'une force majeure.

L'obligation de garantie couvre ainsi tous les risques de la non-obtention du résultat [5] . [ 13 ] Celui qui consent à une obligation de garantie ne s’engage pas seulement à tout faire pour qu’il n’y ait pas de défectuosités, mais bien à ce qu’il n’y en ait point. C’est un engagement absolu [6] . L’obligation de garantie est une variante de l’obligation de résultat : le débiteur d’une obligation de garantie s’oblige, lui aussi, à procurer un résultat.

Mais il s’agit d’une obligation de résultat renforcée, plus exigeante encore pour le débiteur [7] . [ 14 ] Le créancier d’une obligation de garantie, tout comme celui d’une obligation de résultat, n'a d’autre fardeau pour réussir dans son recours qu'à établir que le résultat promis n’est pas atteint ou que l’équipement ne fonctionne pas convenablement [8] . [ 15 ] Les garanties consenties par le vendeur dans un avant-contrat lui sont opposables à défaut d'indication contraire à l'acte de vente [9] . Application [ 16 ] Les vendeurs se déclarent être responsables et garants du bon état du drain.

Ils le font dans un contexte où ils reconnaissent contractuellement que les acheteurs proposaient de réaliser, à leurs frais, un test de drain par un professionnel, mais aussi un test de qualité d’air. [ 17 ] Ils formulent cette assurance, comme le texte l’indique, après avoir exprimé leur désaccord avec la réalisation par les acheteurs desdits tests et donc implicitement après s'être opposés aux mesures de vérifications que le demandeur jugeait utiles. [ 18 ] Au moment d’acquérir la propriété, la conjointe du demandeur en est au cinquième mois d'une grossesse.

Le couple est préoccupé par toute possibilité que l’air intérieur de l’immeuble qu’ils s’apprêtaient à habiter soit de mauvaise qualité et puisse affecter la santé de l’enfant à naître en plus de leur propre santé. [ 19 ] Ils sont disposés à assumer les coûts de vérifications exhaustives et de donner suite à des recommandations explicites de la part de leur inspecteur préachat à ce sujet. [ 20 ] Bien que le défendeur affirme que les délais de prise de possession de l’immeuble étaient courts, le témoignage du demandeur établit que les acheteurs disposaient d’un lieu de résidence qui leur était toujours disponible, si la vente était retardée, pour la réalisation des tests.

La preuve n'établit donc pas que les conditions de la vente ou les délais convenus empêchaient la réalisation des tests et indique en fait le contraire. [ 21 ] Le témoignage offert par le demandeur est convaincant à l’effet qu'il n’aurait tout simplement pas acquis l’immeuble, s’il

n’avait reçu des assurances sérieuses relativement à la situation en litige. [ 22 ] Son comportement est conforme à ces affirmations, puisque dès la prise de possession, il fait réaliser les tests de qualité de l’air. [ 23 ] Les experts chargés de ces tests, bien qu’ils concluent que la qualité de l’air ambiant est adéquate, constatent des indices qui confirment les appréhensions de l’inspecteur préachat.

Là aussi, le demandeur agit avec diligence et procède à des vérifications auprès d’un professionnel dans le domaine. [ 24 ] Les conclusions de ce dernier et les évaluations de coût de travaux qui sont déposées, par deux professionnels dans le domaine, ne font pas l’objet d’une preuve contraire. [ 25 ] Ces vérifications établissent que le drain, au-delà des dégradations relatives à son âge, présente des dommages, un affaissement et un blocage qui, de l’avis du seul professionnel qui produit un rapport, doivent être corrigés par une réfection complète. [ 26 ] Il n’est pas possible de conclure, à la lecture des observations du professionnel, que le drain est en bon état au sens où l’entendaient les parties dans la clause contractuelle qui les lient, tel qu’elle est comprise dans le contexte dans lequel elle a été convenue. [ 27 ] Le défendeur indique que, pour lui, la clause visait à communiquer sa confiance dans la performance du drain compte tenu qu’il n’avait observé aucun indice de dégradation. [ 28 ] Il affirme, en effet, que le puits de captation montrait de la circulation d’eau dès la survenance d’épisodes de pluie ou à la fonte des neiges.

Il en déduisait que le drain fonctionnait adéquatement. [ 29 ] Cette confiance résultait également du fait que le sous-sol était garni d’un système de chauffage de plancher établi par des éléments électriques qui étaient protégés par des disjoncteurs.

Ceux-ci devaient désactiver le système dès qu’une trace d’humidité pouvait entrer en contact avec les éléments chauffants. [ 30 ] Le défendeur souligne que puisqu’une telle situation n’est pas survenue, il en conclut que le drain ne présente pas de risque d’infiltration d’eau. [ 31 ] Il apparaît probable que sur la base de ces indices, le défendeur agissait de bonne foi lorsqu’il fournit au demandeur les assurances contenues à la clause précitée. [ 32 ] Comme le Tribunal le soulignait à l’audience, ce n’est cependant pas l’objet du débat qui porte plutôt sur l’application, l’impact et l’interprétation de la clause. [ 33 ] Celle-ci doit nécessairement être comprise comme une garantie de bon état de l’équipement en question.

Les défendeurs garantissent une situation qui est incertaine et en assument, de façon explicite, la responsabilité. [ 34 ] Cette obligation n’est pas tributaire de leur connaissance de l’état réelle de la composante ou d'une preuve de mauvaise foi. [ 35 ] La preuve établit que le résultat promis n’est pas atteint et c'est le seul facteur que le demandeur devait démontrer pour engager la responsabilité des défendeurs. 1. réclamation pour travaux de remise en état électrique [ 36 ] Une seconde réclamation, celle-ci fondée sur la garantie légale de qualité, repose sur l'affirmation voulant que le réseau électrique de la cuisine de la résidence récemment rénovée serait défectueux [ 37 ] Les deux parties conviennent que les acheteurs ont été informés que la cuisine de l’immeuble vendu avait été rénovée en profondeur dans les années précédant immédiatement la vente. [ 38 ] Le demandeur pouvait le constater puisqu’effectivement les aménagements étaient au goût du jour et montraient des travaux récents. [ 39 ] Après avoir constaté, après la prise de possession, de nombreuses difficultés dans l’utilisation du réseau électrique et plus particulièrement que des disjoncteurs desservant la cuisine s’activaient lors de l’utilisation d’appareils d’usage courant, le demandeur commande une inspection du système électrique portant particulièrement sur la cuisine. [ 40 ] Celle-ci révèle des déficiences dont plusieurs concernent des aspects liés à la sécurité, des usagers de l’immeuble.

En somme, l’électricien qui procède à la vérification en vient à la conclusion que le système n’a pas été installé par un professionnel, mais surtout il n’était en rien conforme aux normes applicables et aux règles de l’art et que sa condition constitue un vice. 1.1 Diligence de l'acheteur [ 41 ] Les défendeurs affirment que du fait de l’âge de la propriété qui date de 1971, les demandeurs devaient soupçonner que les aménagements électriques pouvaient dater.

Ceci est exact en ce qui concerne l’ensemble de la propriété, mais ne l’est pas en ce qui concerne la cuisine compte tenu de la réalisation de travaux récents. [ 42 ] Il était normal, pour des acheteurs raisonnablement informés, de présumer qu’à l’occasion de ces travaux de grande ampleur, les aménagements électriques avaient été vérifiés et mis en conformité avec les normes applicables. [ 43 ] Le défendeur affirme que les défauts du système électrique auraient dû être identifiés lors d'une inspection qui a été effectuée avant l’achat par un électricien.

Le demandeur explique que la visite de l'électricien n'avait d'autre but que d'obtenir un certificat

indiquant si le réseau d’alimentation électrique présentait ou non des éléments de câblage en aluminium. [ 44 ] Ses assureurs exigeaient cette vérification avant d'assurer l'immeuble, la présence de câblage électrique étant un des facteurs considérés dans la détermination de la prime. [ 45 ] Le rapport lui-même ni les documents qui permettraient de confirmer la nature du mandat de l'électricien ne sont pas produits.

Aucun élément de preuve ne contredit l’affirmation du demandeur voulant que cette inspection était limitée à cette seule information et son témoignage à cet égard est crédible. [ 46 ] Les défendeurs n'ont donc pas démontré que le demandeur a été négligent, à ce sujet, ou que les vices lui étaient connus ou devaient lui être connus. [ 47 ] Le demandeur n'était pas tenu de procéder aux vérifications détaillées que les demandeurs voudraient lui imposer: […] l'acheteur prudent ou son expert, s'il en engageait un, satisferait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant l'état de quelques-uns des appartements.

Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder planchers, murs, plafonds ou fondations. Même en appliquant la jurisprudence qui semblait exiger la présence de l'expert, il faut comprendre les limites du rôle de celui-ci avant l'achat, ainsi que celles des exigences de l'article 1522 C.C., pour que joue la garantie contre les vices cachés. Cet examen n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer

sommaire [10] . [ 48 ] Les défauts affectant le système électrique peuvent aussi être considérés comme un vice grave affectant l’immeuble. [ 49 ] Plusieurs des éléments relevés affectent la sécurité du bâtiment et de ses occupants, au contraire des attentes légitimes d'un acheteur raisonnable. Le demandeur ignorait l’existence de ces vices et ne pouvait les soupçonner. [ 50 ] Les coûts des travaux de réfection électrique pour la seule portion de la cuisine s'élèvent, selon la preuve du demandeur à 3 000,85 $. [ 51 ] Les coûts réclamés au

titre des travaux électriques n’incluent pas la réfection des finis qui, selon le demandeur, seraient indispensables une fois que le travail de l’électricien serait complété.

Seul ce travail spécifique fait l’objet d’une évaluation. [ 52 ] Compte tenu de ces coûts additionnels dont le détail n'est pas établi, mais d'abord des frais nécessaires pour la réfection de la portion du système électrique pertinent, il faut constater que si le demandeur avait connu l’état de cet aspect de l’immeuble le prix de vente aurait été influencé. [ 53 ] Compte tenu de l’importance de l’ensemble des travaux requis, la réclamation à ce sujet paraît également raisonnable. constats et conclusions [ 54 ] Le Tribunal constate donc que par l’entente des parties, celles-ci ont modifié les règles qui normalement s’appliquent en matière de garantie de qualité. [ 55 ] La formulation que les parties ont choisie est telle qu’elle doit exclure le débat qui serait autrement indispensable quant à la plus-value dont les acheteurs bénéficieraient du fait des travaux compte tenu de l’âge du bâtiment qui date de 1971. [ 56 ] Il faut également noter que le défendeur, qui est un courtier immobilier, était en mesure d’apprécier les conséquences, la signification, les avantages et les inconvénients de l’engagement contractuel qui lui-même et ses covendeurs contractaient. [ 57 ] La preuve établit aussi que le demandeur était tout à fait disposé à encourir le coût de test permettant de vérifier l'intégrité du drain et la présence de moisissure que, de fait, il a réalisé dès qu'il a été mis en possession de l'immeuble. [ 58 ] Il n'en a été dissuadé que par la garantie que lui consentaient les vendeurs.

La preuve convainc le Tribunal que s’il avait connu le défaut du drain et les risques de contamination fongiques qu'il aurait craints en conséquence, le demandeur n'aurait pas consenti à acheter l'immeuble compte tenu de ses préoccupations particulières quant à la santé des occupants. Diminution du prix de vente [ 59 ] La diminution de prix réclamé est appropriée compte tenu des règles particulières que les parties se sont données, du fait que des objectifs importants qui conditionnaient le consentement de l'acheteur à la vente.

Le coût de travaux additionnels qui bien que non documentés sont nécessaires pour résoudre les vices auraient nécessairement été considérés dans le prix de vente. [ 60 ] L’évaluati on de la diminution du prix de vente peut " varier selon une foule de circonstances qui n'ont pas pour unique barème le montant des réparations " il n’y a pas toujours équivalence entre le montant des réparations de l'objet et le montant de diminution du prix de vente qui ne constituent pas toujours la juste diminution du prix de vente, les éléments de preuve considérés pour la détermination de prix de vente vont nécessairement varier selon les circonstances [11] . [ 61 ] La mesure de la diminution applicable est fonction du prix, les acheteurs auraient offert au vendeur, lors de l’achat, s’ils avaient connu l’état réel du bien, mais aussi de considérer si, dans ces circonstances, le vendeur aurait accepté l’offre.

" Il appartient au Tribunal de pondérer les facteurs connus pour en inférer une réduction théorique sur laquelle les parties se seraient entendues [12] " .

[ 62 ] Cet exercice judiciaire fait appel au pouvoir d'appréciation du juge et les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé au créancier [13] . [ 63 ] Le Tribunal doit prendre en considération tous les éléments pertinents pour conclure à une diminution de prix qui d'ailleurs ne peut "être déterminée de façon parfaitement précise, mais qui (doit) l'être de façon globale, relative et discrétionnaire en fonction des éléments en preuve [14] ." [ 64 ] À la lumière de l'ensemble de ces facteurs, le montant réclamé paraît justifié.

La diminution du prix de vente qui est ordonnée en conséquence tient compte du coût des travaux requis, mais est déterminée en considération de l'ensemble des éléments qui auraient influencé le prix que le demandeur aurait été disposé à payer s’il avait eu connaissance des éléments en litige. [ 65 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 66 ] CONDAMNE les défendeurs François Duguet et Mona Williamson Duguet solidairement à payer au demandeur la somme de 11 968,90 $ et les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q , à compter de la mise en demeure du 9 mars 2018 ainsi que les frais de justice au montant de 202 $. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q.