2013 QCCQ 9764, 2013 QCCQ 9764

Tang c. Belley 2013 QCCQ 9764 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-203819-134 DATE : 1 er août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Nguon se Tang

Partie demanderesse c. Carol Belley

Partie défenderesse Et Olivier Belley

Partie intéressée Et Allen D. Ricci

Partie mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête du locataire Carol Belley s'opposant à un préavis d'expulsion de deux jours francs qui fait suite à une décision de la Régie du logement rendue par Anne Mailfait le 18 juin 2013. [ 2 ] Olivier Belley est le fils de Carol Belley. Il est

partie intéressée aux présentes procédures puisqu'il habite l'appartement loué par son père. Olivier est un jeune homme de 22 ans qui est handicapé et se déplace en fauteuil roulant. [ 3 ] Son père Carol Belley a loué l'appartement en cause en 2009. Il a cessé d'habiter son logement pour des raisons de maladie. Il habite actuellement en chambre supervisée et il reviendra vivre à l'appartement au mois de septembre 2013. Olivier a donc habité seul pendant quelque temps et il a assumé le paiement du loyer. [ 4 ] Nguon Se Tang est propriétaire de l'immeuble depuis septembre 2010.

Il est représenté aux présentes procédures par son fils Raymond Se Tang qui est le gestionnaire de l'immeuble. M. Tang possède 14 immeubles à revenus à Montréal. [ 5 ] Le bail signé en 2009 a été renouvelé annuellement et au moment des procédures, est en vigueur pour la période du 1 er juillet 2012 au 30 juin 2013. Le loyer est de 710,00 $ par mois. [ 6 ] Au début de l'année 2013, Olivier Belley, qui paie le loyer en l'absence de son père, a eu certains retards de paiement. Le propriétaire a immédiatement déposé une demande de résiliation de bail, l'expulsion du locataire et recouvrement du loyer dû.

Le solde réclamé concerne une

partie du loyer du mois d'avril 2013, et celui du mois de mai et du mois de juin 2013. Le tout totalise la somme de 1 672,00$. [ 7 ] Une audition a été tenue à la Régie du logement le 4 juin 2013 et le jugement a été rendu le 18 juin 2013. La régisseure a conclu à la résiliation du bail et a ordonné l'expulsion du locataire en plus de le condamner à la somme de 1 750,50$ plus les intérêts et les frais judiciaires. Le jugement prévoit que le locataire pourra éviter l'expulsion s'il paie le loyer dû avant jugement conformément à l'

article 1883 C.c.Q. 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l'

article 28 de la

Loi sur l'administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé.

[ 8 ] M. Raymond Se Tang, gestionnaire de l'immeuble reconnaît avoir reçu le jugement de la Régie du logement aux environs du 24 juin 2013. Dès le 2 juillet 2013, il fait signifier à Carol Belley et à Olivier Belley, le préavis d'expulsion de deux jours juridiques francs (article 565 C.p.c.). Le locataire et l'occupant sont mis en demeure de quitter les lieux sans quoi "en conformité avec le bref de possession délivré dans le présent dossier, il sera procédé à l'éviction suivant le cours de la loi.

" Or, à cette date, aucun bref d'expulsion n'était émis. [ 9 ] Le 3 juillet 3013, Carol Belley et Olivier Belley déposent au dossier de la Cour une requête en opposition à un préavis de deux jours francs et ils tentent de signifier la procédure au locateur. [ 10 ] Le bref de possession est émis le 4 juillet 2013. [ 11 ] Le jugement de la Régie du logement fait référence à une entente qui serait intervenue entre Olivier Belley et le locateur pour annuler le bail au 30 avril 2013.

Cette entente a été déclarée nulle par la Régie puisqu'elle est intervenue avec Olivier, l'occupant du logement, et pas avec le locataire Carol Belley. [ 12 ] Olivier Belley explique qu'il a subi des pressions du locateur pour signer cette entente en contre-partie d'une attestation par le locateur qu'il habitait réellement le logement loué par son père.

Cette attestation était requise pour qu'Olivier reçoive les prestations gouvernementales pour le loyer auxquelles il a droit. [ 13 ] Le fils du locateur Raymond Se Tang prétend plutôt qu'il a offert à Olivier de quitter puisqu'il considérait que le loyer était trop élevé pour lui. [ 14 ] Le fait est, qu'à cette période, Olivier Belley avait des difficultés à payer le loyer de façon ponctuelle à cause d'un imbroglio avec les autorités publiques qui subventionnent le loyer de la famille Belley. Olivier Belley ne paie que 25% du loyer à même les prestations gouvernementales qu'il reçoit.

Le solde de son loyer est payé par le Centre de réadaptation Lucie-Bruneau. [ 15 ] M. Keith Lucien du Centre de réadaptation Lucie-Bruneau témoigne à l'audience et explique à la Cour qu'il a remis les chèques de loyer pour les mois de mai et juin 2013 au locateur mais que celui-ci ne les a pas encaissés. [ 16 ] Un chèque représentant la part de loyer payable par le Centre de réadaptation Lucie-Bruneau a été émis au mois de mai mais n'a pas été encaissé par le locateur. M. Keith Lucien a communiqué avec M. Raymond Se Tang et l'a rassuré que d'autres chèques seraient émis.

Le 6 juin 2013, deux chèques ont été émis pour les mois de mai et de juin. Encore une fois, ces 2 chèques n'ont pas été encaissés. Lorsqu'il a constaté ce fait, et croyant encore fois que les chèques étaient égarés, M. Lucien a communiqué avec Raymond Se Tang le 27 juin 2013, il a convenu avec M. Raymond Se Tang qu'il viendrait chercher de nouveaux chèques.

Cette entente est admise par Raymond Se Tang. [ 17 ] Néanmoins, Raymond Se Tang ne vient pas chercher les chèques et le 2 juillet 2013, un préavis d'expulsion est émis. [ 18 ] De son côté, Olivier Belley a lui aussi tenté de payer sa part du loyer au propriétaire. Le 21 juin 2013, Olivier Belley envoie un mandat postal de 920,00 $. Le 2 juillet 2013, il lui fait parvenir la somme de 250,00 $ par mandat postal. Le propriétaire n'a pas ramassé son courrier.

Cette enveloppe n'est pas réclamée par le locateur et a été déposée au dossier de la Cour [1] [ 19 ] Carol et Olivier Belley prétendent que le propriétaire est de mauvaise foi et qu'il cherche par tous les moyens à expulser Olivier parce que celui-ci serait bruyant. Il n'y a aucune preuve que Olivier dérange des locataires, qu'il est bruyant ou qu'il serait un mauvais payeur. Il semble plutôt qu'Olivier et son père ont toujours payé le loyer ponctuellement et que ce n'est qu'à cause d'un imbroglio administratif au sujet de sa subvention pour le loyer que Oliver a tardé à payer son loyer.

Cet imbroglio est maintenant réglé. [ 20 ] Le Centre de réadaptation Lucie-Bruneau et Olivier ont tout fait pour payer le loyer avant le jugement. Deux chèques de 388,00$ ont été émis par le Centre de réadaptation Lucie-Bruneau. Une traite bancaire de 920,00 $ a été émise par Olivier en date du 21 juin 2013 , ceci totalise la somme de 1 696,00 $. [ 21 ] L'avocate du propriétaire dit que le paiement de cette somme de 1 696,00 $ n'est pas le montant du jugement de 1 750,00 $ plus les intérêts et les frais.

Le jugement de la Régie conclut au paiement de cette somme sans en donner le détail et alors que le loyer impayé totalisait 1 672,00 $. [ 22 ] Le désir de procéder à l'audition de la cause et réclamer l'expulsion du locataire alors qu'il a tenté de payer 1 696,00 $ avant de recevoir le jugement de 1 750,00 $ illustre la mauvaise foi du locateur sans qu'il ne soit utile d'en dire plus. [ 23 ] Les locataires désirent rester dans le logement. Ils ont tenté de payer le loyer avant le jugement. C'est le propriétaire qui, de mauvaise foi, a refusé de prendre le loyer. La requête des locataires est bien fondée.

Les locataires ont le droit au maintien dans les lieux. [ 24 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL ACCUEILLE la requête du locataire Carol Belley; ANNULE l'avis d'expulsion émis à la suite de la décision de la Régie du logement dans les dossiers numéros 31 130430 089 G et 31 130527 056 G; PREND acte du paiement par le locataire ou pour son compte des loyers dus selon la décision de la Régie du logement du 18 juin 2013 le tout à parfaire pour ce qui est du solde, des intérêts et des frais; LE TOUT avec dépens contre le locateur.

__________________________________ MARIE MICHELLE LAVIGNE, J.C.Q. Me Valérie Cuierrier-Besner Gagnon & Associés Procureur de la

partie demanderesse Me Marcel Lefebvre Aide juridique de Montréal Procureur de la

partie défenderesse Date d’audience : 26 juillet 2013