2011 QCCA 131, 2011 QCCA 131

Fuoco c. Montréal (Ville de) 2011 QCCA 131 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019725-092 (500-17-034987-076) DATE : 14 AVRIL 2011 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) LÉO FUOCO APPELANT - Demandeur c.

VILLE DE MONTRÉAL INTIMÉE - Défenderesse ARRÊT RECTIFICATIF [ 1 ] CONSIDÉRANT qu'une erreur d'écriture se retrouve au paragraphe [3] des motifs de l'arrêt prononcé séance tenante le 26 janvier 2011 où il faudrait lire, à la 4 e ligne, les mots « la subvention » en remplacement des mots « le permis »; [ 2 ] CONSIDÉRANT qu'une erreur s'est glissée au paragraphe [7] des motifs de l'arrêt prononcé séance tenante le 26 janvier 2011 et qu'il fallait lire « Règlement sur les subventions à l'aménagement de nouveaux logements locatifs » et non « Règlement sur la construction et la transformation de bâtiment »; POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 3 ] RECTIFIE les motifs déposés au soutien de l'arrêt prononcé séance tenante en remplaçant au paragraphe 3 des motifs, premier alinéa, les mots « le permis » par les mots « la subvention » et en remplaçant au paragraphe 7 des motifs le

titre « Règlement sur la construction et la transformation de bâtiment » par le

titre « Règlement sur les subventions à l'aménagement de nouveaux logements locatifs ». ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A.

GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) M. Léo Fuoco Personnellement Appelant - demandeur Me Caroline Proulx CHAREST, GAGNIER, BIRON, DAGENAIS Pour l'intimée - défenderesse Fuoco c. Montréal (Ville de) 2011 QCCA 131 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-019725-092 (500-17-034987-076) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 26 janvier 2011 CORAM: LES HONORABLES ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER , J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) APPELANT(ES) AVOCAT(

S) LÉO FUOCO Personnellement INTIMÉ(ES) AVOCAT(

S) VILLE DE MONTRÉAL Me Caroline Proulx CHAREST, GAGNIER, BIRON, DAGENAIS

En appel d'un jugement rendu le 5 mai 2009 par l'honorable Jean-François Buffoni de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Municipal Greffière: Marcelle Desmarais Salle: Antonio-Lamer AUDITION 9 h 37 La Cour pose quelques questions à Me Caroline Proulx 9 h 42 Argumentation par monsieur Léo Fuoco. 10 h 16 Argumentation par Me Caroline Proulx. 10 h 37 Réplique par monsieur Léo Fuoco. 10 h 41 Fin de l'argumentation de part et d'autre. 10 h 41 Suspension de la séance. 10 h 59 Reprise de la séance. PAR LA COUR: Arrêt – voir page 3.

Marcelle Desmarais Greffière d'audience PAR LA COUR ARRÊT [1] Pour des motifs qui seront déposés dans les jours à venir, l'appel est rejeté avec dépens.

ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) Fuoco c. Montréal (Ville de) 2011 QCCA 131 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019725-092 (500-17-034987-076) DATE : 28 JANVIER 2011 CORAM : LES HONORABLES ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) LÉO FUOCO APPELANT - Demandeur c.

VILLE DE MONTRÉAL INTIMÉE - Défenderesse MOTIFS D'UN ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 26 JANVIER 2011 [1] Par son action, l'appelant demandait que le juge de première instance condamne la Ville à lui payer 140 000 $, soit l'équivalent du montant d'une subvention pour la construction d'un immeuble locatif pour des logements sociaux, qu'il croyait pouvoir obtenir.

La Ville a plaidé qu'elle n'avait pas autorisé le paiement de la subvention demandée et que son dossier « … a été fermé puisque vous avez débuté les travaux à notre insu, avant l'approbation de la subvention et avant que nous vous ayons remis une autorisation écrite à cet effet. » [1] [2] Le juge de première instance a donné raison à la Ville et conclu qu'elle n'avait pas manqué à quelque obligation contractuelle ou légale envers l'appelant et qu'en conséquence, elle ne pouvait être tenue des dommages réclamés. [3] Au soutien de son pourvoi, l'appelant fait valoir que le juge se serait trompé quant à : • L'appréciation des faits l'ayant amené à l'interprétation qu'il a retenu de son offre d'achat, notamment « en omettant le paragr. 28 », puisque le paragr. 20 ne fait pas mention que l'acheteur puisse se retirer, si la Ville ne lui accordait pas le permis; et • L'appréciation des faits concernant le permis de construction notamment, en ignorant que la promesse d'achat, rédigée par la Ville, n'était pas conforme à sa réglementation et, que le permis de construction avait été émis par erreur. [ 4 ] Pour l'essentiel, il réitère que la Ville s'était engagée à lui verser cette subvention, dont il est question dans la promesse d'achat que sa mère a signée le 1 er août 2005 au profit de la Ville et qu'en conséquence, elle aurait commis une faute à son endroit en lui permettant de construire; mais paradoxalement, en lui refusant la subvention pour cette même raison. [ 5 ] Le juge a bien exposé dans ses motifs les dates pertinentes qui sont les jalons ayant conduit à la présentation à la Ville de la promesse d'achat susdite, qui est à l'origine du litige opposant les parties.

Il importe de préciser que cette promesse a été signée

unilatéralement par la mère de l'appelant et que la Ville n'y a jamais souscrit. [ 6 ] Les deux clauses invoquées par l'appelant sont ainsi libellées : [20] SIGNATURE DE L'ACTE DE VENTE Au moment de la signature de l'acte de vente par l'Acheteur, ce dernier devra avoir obtenu les confirmations de la Ville à l'effet qu'il recevra une subvention dans le cadre du programme « Opération Solidarité 5000 Logements » pour la réalisation de son projet.

Si l'Acheteur fait défaut de signer le projet d'acte de vente dans les quinze (15) jours ouvrables suivant un avis envoyé au notaire de l'Acheteur, à l'effet que l'autorité municipale compétente a approuvé le projet d'acte qui lui a été soumis et que toutes les autorisations requises ont été données, la présente promesse pourra devenir nulle et de nul effet, au choix de la Ville, et cette dernière sera libre de confisquer l'acompte versé à la suite de ce défaut. […] [28] PERMIS DE CONSTRUCTION Au moment de la signature de l'acte de vente par l'Acheteur, la Direction de l'aménagement urbain et des services aux entreprises de l'arrondissement de Rivière-des-Prairies-Pointe-aux-Trembles-Montréal-Est devra avoir confirmé à l'Acheteur qu'elle émettra un permis de construction pour la construction d'un bâtiment résidentiel, de 8 logements, tel que montré sur les plans A1 à A7 préparés par monsieur Felice Vaccaro, architecte.

Si cette condition n'est pas respectée, cette promesse d'achat pourrait devenir nulle et sans effet au choix de l'Acheteur et le dépôt sera retourné par la Ville. [Nos soulignements.] [ 7 ] Il faut rappeler quelques dates nécessaires pour la bonne intelligence de la suite qui a été donné au dossier de l'appelant par la Ville.

Cette dernière lui a écrit le 15 août 2006, soit 15 jours après l'envoi de la pièce P-17 précitée, pour lui rappeler que le processus d'approbation de la subvention ne pourra pas suivre son cours conformément à l'article 10 du Règlement sur la construction et la transformation de bâtiment [2] , puisque les formalités prévues aux articles 8 et 9 dudit règlement n'avaient pas été respectées par l'appelant. [ 8 ]

Malgré le refus clair de la Ville en août 2006 de faire suite à la demande de subvention de l'appelant, ce dernier décide néanmoins de signer le 4 septembre 2008 l'acte d'achat par lequel la Ville lui vend la parcelle de terrain sur laquelle l'appelant avait déjà construit une

partie de son immeuble. Cette vente intervient de gré à gré à des fins d'assemblages de parcelles pour régulariser le développement du projet résidentiel, qui est alors déjà construit et occupé. [ 9 ] Concernant l'interprétation de ce contrat, le juge n'a fait aucune erreur en donnant effet aux clauses contestées : elles sont claires et sans ambiguïtés, lorsque lues de manière contextuelle avec l'ensemble de la preuve. [ 10 ] Avec raison, le juge a d'abord déterminé que la Ville ne s'était pas engagée initialement à accorder la subvention à l'appelant.

Il s'agissait plutôt d'une condition suspensive autorisant ce dernier à refuser éventuellement de signer l'acte de vente pour y donner suite, advenant que la Ville refuse d'autoriser la demande de subvention. Ensuite, il a conclu que la Ville ne pouvait octroyer la subvention sans tenir compte des exigences et autres conditions prévues par sa réglementation [3] en vigueur. [ 11 ] Autrement dit, même dans l'hypothèse où la Ville aurait promis telle subvention, encore fallait-il que l'appelant en respecte les conditions préalables.

Or l'une d'elles stipulait que l'appelant ne devait pas commencer la construction avant que l'octroi de la subvention ne lui ait été confirmé. Une telle exigence se comprend, la Ville ayant tout intérêt à dire son mot et superviser la construction des immeubles sociaux qu'elle subventionne. [ 12 ] En l'espèce, l'appelant a admis avoir débuté la construction sans permis et ce, avant que la subvention n'ait été octroyée. En outre, une

partie du chantier était sur un terrain appartenant toujours à la Ville, puisque l'acte de vente n'avait pas encore été signé à ce moment-là. Il justifie toutefois sa décision d'aller de l'avant après qu'un représentant de la Ville aurait autorisé verbalement son représentant et entrepreneur, monsieur Bossio, à commencer la construction. [ 13 ] Le juge a toutefois rejeté cette version. Il a estimé plus probable que l'entrepreneur Bossio, soucieux d'accélérer la lenteur du processus administratif, a pu interpréter à son avantage la conversation avec le représentant de la Ville.

Bref, il y aurait eu aveuglement volontaire de la part de l'entrepreneur, qui aurait dû se douter ne pouvoir construire sans permis. Il écrit : On ne peut pas espérer obtenir une subvention de cent quarante mille dollars (140 000 $) ou son équivalent en dommages et intérêts sur la base d'une conversation en l'air, sur des paroles en l'air qui ont été prononcées on ne sait pas trop quand, on sait pas trop ou, on ne sait pas trop dans quel contexte. On ne connaît pas la teneur exacte, on ne sait pas qu'est-ce qui a été demandé.

On ne sait pas qu'est-ce qui a été dit, on ne sait pas quelles sont les nuances qui ont été apportées. On ne sait pas si ça a été bien compris ou mal compris. On sait pas si on a interprété. On ne sait pas s'il n'y avait pas un peu de wishful thinking là-dedans. [4] [ 14 ] Il s'agit essentiellement d'une question de faits, relevant de l'appréciation souveraine par le juge de la preuve et de la crédibilité des témoins.

D'autant plus, en l'espèce, que l'appelant n'a pas reproduit la transcription sténographique des témoignages non plus que plusieurs pièces pertinentes. [ 15 ] Notre Cour doit donc faire preuve de déférence envers le juge de première instance et se garder d'intervenir, à moins

d'identifier une erreur manifeste et déterminante. L'appelant n'a pas démontré que le jugement était entaché d'une telle erreur. [ 16 ] Par ces motifs, la Cour, séance tenante, a rejeté l'appel avec dépens. ANDRÉ BROSSARD, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A. (AD HOC) M. Léo Fuoco Personnellement Appelant - demandeur Me Caroline Proulx CHAREST, GAGNIER, BIRON, DAGENAIS Pour l'intimée - défenderesse Date d’audience : 26 janvier 2011