2015 QCCA 1446, 2015 QCCA 1446

9151-8324 Québec inc. c. Envirocycle Immobilier inc. 2015 QCCA 1446 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025481-151 (450-17-004851-136) DATE : 10 septembre 2015 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L'HONORABLE MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. 9151-8324 QUÉBEC INC. REQUÉRANTE/APPELANTE - défenderesse c. ENVIROCYCLE IMMOBILIER INC. INTIMÉE - demanderesse et GESTION 965 JOHN INC.

MISE EN CAUSE – mise en cause JUGEMENT [ 1 ] Je suis saisie d’une requête de 9151-8324 Québec inc. (« 9151-8324 ») pour suspendre l’exécution provisoire ordonnée par la Cour supérieure, district de St-François (l’honorable Charles Ouellet) dans le cadre d’un jugement rendu le 7 juillet 2015. Par ce jugement, il a accueilli en

partie la requête introductive d’instance d’Envirocycle Immobilier inc. (« Envirocycle »), et condamne 9151- 8324 à lui payer une somme en capital de 252 668,13 $ à

titre de loyer impayé et à

titre de sa portion de la taxe d’affaires, somme dont il faut déduire les montants déjà payés en exécution de l’ordonnance de sauvegarde du 29 avril 2013 et à laquelle s’ajoutent des intérêts et l’indemnité additionnelle. Il a aussi déclaré que le bail liant les deux sociétés avait pris fin le 30 avril 2015 compte tenu que l’avis de renouvellement transmis par 9151-8324 n’avait pas eu pour effet de renouveler le bail à son échéance puisqu’elle était alors en défaut et que de plus les parties ne se sont pas entendues sur de nouvelles modalités.

En conséquence, il a conclu qu’elle n’a aucun droit de continuer à occuper les lieux loués après cette date. Il lui a donc ordonné de délaisser les lieux dans les 15 jours du jugement. Finalement il a ordonné l’exécution provisoire nonobstant appel de cette conclusion lui enjoignant de quitter les lieux et libérer l’immeuble. [ 2 ] 9151-8324 prétend de son côté qu’elle n’est pas en défaut et qu’elle a dûment renouvelé le bail pour la période allant du 30 avril 2015 au 30 avril 2020 en informant Envirocycle par écrit et en temps opportun du fait qu’elle se prévalait de son droit au renouvellement prévu au bail.

S’étant portée demanderesse reconventionnelle, elle réclame une somme de 200,000 $ à

titre de dommages. Cette demande reconventionnelle a été rejetée par le premier juge. [ 3 ] Un autre aspect du litige concerne les relations contractuelles entre Envirocycle et Gestion 965 John inc. de qui elle a acheté l’immeuble, mais ce volet n’est pas pertinent aux fins de la présente requête. [ 4 ] Sans entrer dans le détail des faits, il m’apparaît opportun de souligner que le local loué par 9151-8324 est un local commercial dans lequel elle exploite un restaurant connu sous le nom de Cavallini depuis 2005.

L’immeuble dans lequel est situé ce local appartenait alors à Gestion 965 John inc. qui l’a vendu à Envirocycle en 2010. Rapidement des différends sont survenus entre Envirocycle et 9151- 8324 notamment quant au coût du loyer et quant à l’utilisation que fait la locataire de certaines portions communes. [ 5 ] Envirocycle a éventuellement institué les procédures judiciaires ayant donné lieu au jugement mentionné ci-haut. 9151-8324 les conteste invoquant notamment des ententes accessoires au bail conclu avec le propriétaire précédent et des manquements d’Envirocycle à ses obligations de locateur.

Les parties ne s’entendent pas non plus sur la superficie exacte des lieux occupés par 9151- 8324. [ 6 ] Une ordonnance de sauvegarde a été émise dans le cadre de ces procédures ordonnant à 9151-8324 de payer à Envirocycle la somme de 4 125,68 $ par mois à

titre de loyer jusqu’au jugement final. Les procureurs à l’audience tenue devant moi m’ont indiqué que cette ordonnance a été respectée par 9151-8324 jusqu’à maintenant. Celle-ci, dans sa requête en suspension de l’ordonnance d’exécution provisoire, se dit d’ailleurs disposée à ce que cette ordonnance de sauvegarde soit maintenue en vigueur pendant l’appel et elle s’engage à payer un loyer de 4 125,68 $ mensuellement.

Elle a également déposé au dossier de la Cour une lettre en ce sens à laquelle est jointe une résolution de ses administrateurs. [ 7 ] Le juge de première instance ne mentionne pas les motifs pour lesquels il a jugé opportun d’ordonner l’exécution provisoire nonobstant appel de son ordonnance de quitter les lieux.

[ 8 ] Or, c’est l’article 547 C.p.c. qui donne au juge de première instance le pouvoir d’ordonner une exécution provisoire nonobstant appel dans certaines circonstances. À moins de se trouver dans une des situations y mentionnées où l’exécution provisoire est la règle plutôt que l’exception, la jurisprudence est à l’effet que le juge doit motiver sa décision avant de l’ordonner. Ne l’ayant pas fait, il est fort probable qu’il ait considéré être dans une des situations énumérées aux paragraphes

a) à

j) de l’article 547 C.p.c. en l’occurrence dans la situation mentionnée au paragraphe

d) puisque c’est la seule qui, à sa face même, peut sembler applicable dans les circonstances. D’ailleurs Envirocycle elle-même ne demandait l’exécution provisoire que de la conclusion ordonnant à 9151-8324 de quitter les lieux. [ 9 ] L’article 547 du Code de procédure civile se lit comme suit : 547. Il y a lieu à exécution provisoire malgré l'appel dans tous les cas suivants, à moins que, par décision motivée, le tribunal ne suspende cette exécution: 547. Notwithstanding appeal, provisional execution applies in respect of all the following matters unless, by a decision giving reasons, execution is suspended by the court:

a) du possessoire; (

a) possessory actions;

b) de mesures pour assurer la liquidation d'une succession ou de confections d'inventaires; (

b) liquidation of a succession, or making an inventory;

c) de réparations urgentes; (

c) urgent repairs;

d) d'expulsion des lieux, lorsqu'il n'y a pas de bail ou que le bail est expiré, résilié ou annulé; (

d) ejectment, when there is no lease or the lease has expired or has been cancelled or annulled;

e) de nomination, de destitution ou de remplacement de tuteurs, curateurs ou autres administrateurs du bien d'autrui, ou encore de révocation du mandataire chargé d'exécuter un mandat donné en prévision de l'inaptitude du mandant; (

e) appointment, removal or replacement of tutors, curators or other administrators of the property of others, or revocation of the mandate given to a mandatary in anticipation of the mandator's incapacity;

f) de reddition de comptes; (

f) accounting;

g) de pension ou provision alimentaire, ou de garde d'enfants; (

g) alimentary pension or allowance or custody of children;

h) de sentences de séquestre; (

h) judgments of sequestration; i) (paragraphe abrogé); (i) (subparagraph repealed);

j) de jugements rendus en matière d'abus de procédure. (

j) judgments with regard to an improper use of procedure. De plus, le tribunal peut, sur demande, ordonner l'exécution provisoire dans les cas d'urgence exceptionnelle ou pour quelqu'autre raison jugée suffisante notamment lorsque le fait de porter l'affaire en appel risque de causer un préjudice sérieux ou irréparable, pour la totalité ou pour une

partie seulement du jugement. In addition, the court may, upon application, order provisional execution in case of exceptional urgency or for any other reason deemed sufficient in particular where the fact of bringing the case to appeal is likely to cause serious or irreparable injury, for the whole or for part only of a judgment. Dans les cas prévus au présent article, le tribunal peut, sur demande, subordonner l'exécution provisoire à la constitution d'une caution.

In the cases provided for in this article, the court may, upon application, make provisional execution conditional upon the furnishing of security. [ 10 ] Ceci étant, j’adopte mutatis mutandis le raisonnement de la regrettée Juge Tourigny qui, dans l’affaire 2958-8696 Québec Inc. c. Place Fleur de Lys écrivait : « Avec beaucoup d’égards, je ne peux me convaincre qu’une décision qui résilie le bail et, en même temps, ordonne le délaissement, réponde aux conditions du paragraphe d).

Il me semble, en effet, qu’il faut que le bail ait été résilié et que le droit à la résiliation ait été tranché de façon définitive, de sorte que

seule demeure la question du délaissement. La version anglaise du texte est plus explicite encore à cet égard. L’appel fait en sorte que, du moins pour le moment, le bail n’est pas résilié et qu’il n’est pas possible de se réclamer de 547

d) pour ordonner l’exécution provisoire. » [ 11 ] En l’espèce, 9151-8324 prétendait avoir renouvelé le bail jusqu’en 2020. Sa prétention a été rejetée au motif qu’elle était en défaut au moment de l’envoi de son avis de renouvellement et au motif que les parties ne se sont pas entendues sur de nouvelles modalités. La question de savoir si le bail est toujours en vigueur au moment de l’audition faisait ainsi

partie du litige que le premier juge a tranché. Il ne pouvait donc pas, pour reprendre les mots de la Juge Tourigny, « se réclamer de 547

d) pour ordonner l’exécution provisoire. » [ 12 ] Il est vrai que généralement une ordonnance d’exécution provisoire ne sera suspendue que lorsque trois (3) conditions cumulatives sont rencontrées : 1) le jugement contient des faiblesses apparentes; 2) la

partie requérante subira un préjudice sérieux si l’exécution provisoire n’est pas suspendue; et 3) la prépondérance des inconvénients est en faveur de la requérante. [ 13 ] Cette exigence de remplir ces trois (3) conditions doit toutefois céder le pas lorsque, comme ici, le fondement de l’ordonnance d’exécution provisoire est erroné [1] . Je reconnais que le premier juge n’a pas indiqué clairement le fondement de sa décision et que le procureur d’Envirocycle m’a invitée à tenter de comprendre ses motifs en lisant l’ensemble de la décision. Même en le faisant, je demeure convaincue qu’il l’a fait parce qu’il a, erronément, considéré être dans la situation visée par l’article 547

d) du Code de procédure civile . POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 14 ] ACCUEILLE la requête en suspension de l’ordonnance d’exécution provisoire; [ 15 ] ORDONNE la suspension de l’exécution provisoire nonobstant appel prononcée le 7 juillet 2015; [ 16 ] PREND acte de l’engagement de 9151-8324 Québec Inc. dans sa requête et confirmé par la lettre déposée au dossier de la Cour de payer mensuellement à Envirocycle Immobilier un loyer de 4 125,68 $ pendant l’appel; [ 17 ] LE TOUT frais à suivre le sort de l’appel. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A.

Me André Monette Monette et Associés Pour la requérante/appelante Me Frédéric Paré Stikeman Elliot s.e.n.c.r.l., s.r.l. Pour l’intimée Me Ghislain Richer Richer et associés avocats Pour la mise en cause Date d’audience : 1 er septembre 2015