2018 QCCQ 7717, 2018 QCCQ 7717

Adamczewski c. Courchesne 2018 QCCQ 7717 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE SHAWINIGAN « Chambre civile » N° : 410-32-700140-175 DATE : 18 juillet 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC ADAMCZEWSKI Demandeur c.

PHILIP COURCHESNE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur réclame au défendeur 15 000 $ pour le motif que l’immeuble acheté de ce dernier et de sa conjointe, Stéphanie Gagné, le 19 août 2016, n’était pas muni d’un drain au niveau des fondations. [ 2 ] Le défendeur conteste la demande, précisant que des indices révélaient lors de l’inspection préachat, qu’il n’y avait pas de drain autour des fondations.

Il ajoute n’avoir fait aucune fausse représentation au demandeur avant la vente. LE CONTEXTE [ 3 ] L’acte de vente de l’immeuble situé à St-Boniface a été signé le 19 août 2016 [1] . La vente a été faite avec la garantie légale pour le prix de 217 000 $. Le défendeur et sa conjointe l’avait acquis le 3 avril 2007. La maison sur le terrain a été construite en 1979. [ 4 ] Le défendeur et sa conjointe ont signé 12 juillet 2016 la déclaration du vendeur portant le numéro DV08389 [2] . À la question D3.1, les vendeurs déclarent qu’il y a déjà eu des infiltrations d’eau au sous-sol.

Cette déclaration est précisée à la clause D14 de la façon suivante : « Infiltration d’eau au sous-sol. Enlever la rallonge de gouttière qui descendait directement dans le sol. Plus reproduit depuis. Dans la salle de jeux du RDC légère infiltration d’eau due à un problème de gouttières (a réparé). » [Reproduction exacte] [ 5 ] À la question D5.1, les vendeurs ont déclaré qu’il y a déjà eu déversement de liquide au sous-sol.

À l’article D14, ils précisent qu’un aquarium a coulé goutte à goutte au sous-sol et que cela a séché. [ 6 ] Enfin, à la clause D8.3, les vendeurs répondent « non » à la question suivante : « À votre connaissance, y’a-t-il eu des modifications aux renvois (drains), des appareils de plomberie, inclus le drain de fondation (drain agricole ou drain français)? » [ 7 ] Une inspection préachat a été faite à la demande des acheteurs par M. Luc Ricard le 29 juillet 2016 [3] . [ 8 ] La déclaration pour valoir témoignage de M.

Richard indique qu’il a eu récemment des problèmes de santé et qu’il n’a pas de souvenir de cette inspection. [ 9 ] Le Tribunal retient de ce rapport qui est accompagné de photographies, les éléments suivants. [ 10 ] À la page 3, sous la rubrique « Conditions générales », M. Ricard écrit que de façon générale, la propriété est affectée de certaines déficiences qu’il faudrait corriger à moyen terme. Il ajoute qu’une expertise supplémentaire concernant l’état de la fondation est essentielle afin de compléter son inspection. [ 11 ] Au sujet de la structure, M.

Ricard écrit à la page 7 ceci : « Avertissement Nous avons noté la présence d’efflorescence et d’humidité sur la base des murs de fondation et/ou sur la dalle de béton en périphérie au sous-sol. L’efflorescence (dépôt de sel sur la surface) est un phénomène provoqué par un béton chargé d’eau, rejetant l’humidité dans l’air ambiant du sous-sol.

L’efflorescence témoigne souvent d’un manque d’étanchéité de l’hydrofuge appliqué du côté extérieur des fondations ou d’une déficience du drainage des fondations (ex. : position incorrecte du drain perforé, obstruction partielle ou totale du conduit, etc.), ce qui occasionne une absorption anormale de l’eau souterraine par le béton. L’inspecteur ne peut se prononcer avec exactitude sur cette condition, car seul un sondage du côté extérieur (excavation partielle) pourrait nous informer sur la qualité du drainage des fondations. »

[ 12 ] Des photographies illustrent cet avertissement de M. Ricard. [ 13 ] À la page 8, toujours sous une rubrique « Avertissement », M. Ricard écrit qu’il a été informé qu’il y avait eu infiltration d’eau au sous-sol, en précisant que cette situation doit être corrigée. [ 14 ] Enfin, à la page 15, M. Ricard écrit ceci : « Expertise recommandée Nous avons relevé des indices nous portant à croire à un mauvais fonctionnement ou à l’absence du système de drainage de la fondation (traces d’efflorescence, cernes, écaillage sur le bas des murs, coulisses ou autres).

L’inspecteur ne peut se prononcer avec exactitude sur cette condition, car seul un sondage du côté extérieur (excavation partielle) pourrait nous informer sur la qualité du drainage des fondations. Le défaut de procéder à cette investigation représente un risque important. Consulter un expert en drainage pour cette vérification. » [ 15 ] Le demandeur a admis à l’audience qu’il n’avait pas suivi la recommandation de M.

Ricard et qu’il n’avait pas fait faire une excavation pour vérifier la présence d’un drain. [ 16 ] Dans la chronologie que le demandeur a déposée de même que dans la dénonciation du 23 mai 2017 qu’il a fait parvenir au défendeur [4] , le demandeur soutient que le défendeur lui a dit, avant la vente, qu’il y avait un drain français autour des fondations. La preuve à l’audience a révélé qu’il n’en était rien puisque le défendeur et sa conjointe n’étaient pas présents à l’inspection préachat ainsi qu’aux visites préachat.

La première fois qu’ils ont parlé au demandeur, c’était chez le notaire pour la signature de l’acte de vente. Encore là, il n’y a eu aucune discussion entre les parties au sujet d’un drain. [ 17 ] Le demandeur affirme qu’il y a eu des infiltrations d’eau aux dates mentionnées sur les photographies P-6 qui s’échelonnent du 22 avril 2017 jusqu’en novembre 2017. Il y a aussi une photographie qui date de l’automne 2016. [ 18 ] L’assureur du demandeur a demandé à Entreprises B. Lacroix de préparer un rapport d’expertise. Un tel rapport a été fait le 10 mai 2017 [5] .

Le signataire, Bernard Lacroix, écrit qu’il a constaté une grande quantité d’eau sur le plancher du sous-sol et que cette eau pénètre par les fissures du plancher de béton et par la base des fondations au pourtour de la maison. Il ajoute qu’il a observé un important dépôt de minéraux à la base des fondations à certains endroits, ce qui indique selon lui, qu’il y a eu des infiltrations par le passé. [ 19 ] M.

Lacroix recommande de procéder à l’excavation afin de vérifier s’il y a présence d’un drain français, car dit-il : « le client (le demandeur) n’est pas au courant s’il y a un drain ». [ 20 ] Dans son deuxième rapport d’expertise daté du 15 mai 2017, une excavation a été faite et M. Lacroix écrit qu’il n’y a pas de drain après avoir excavé jusqu’à la semelle des fondations. Il recommande l’installation d’un drain français au pourtour de la maison ainsi qu’une membrane imperméabilisante sur les fondations, car celles-ci sont en blocs de béton.

Une photographie démontre l’excavation faite [6] . [ 21 ] Le demandeur a fait préparer une soumission par l’entreprise Marc-André Houle Excavation le 15 août 2017 de 21 510 $ avant taxes. La soumission comprend une somme de 4 018 $ [7] pour l’installation d’une membrane. [ 22 ] Une deuxième soumission a été préparée par Drainage et Excavation Drolet le 20 mars 2018 au montant de 12 600 $ avant taxes [8] . Dans la soumission, on ne fait pas mention de l’installation d’une membrane.

Les travaux ont été exécutés par cette entreprise en avril 2018. [ 23 ] Drainage et Excavation Drolet a aussi préparé un rapport d’expertise [9] daté du 9 avril 2018. Cette expertise a été faite avec des caméras. M. Drolet est d’avis que l’eau entre par les joints de mortier entre les blocs de béton, notamment en période hivernale lorsque le sol est gelé et qu’ensuite l’eau de la fonte des neiges descend le long des fondations. [ 24 ] Le défendeur a fait préparer une contre-expertise [10] par M. Jacques Gagné, ingénieur.

Le rapport de ce dernier est daté de janvier 2018 et il a fait la visite le 28 juin 2017. [ 25 ] Essentiellement, M. Gagné relate les constations faites par M. Ricard lors de l’inspection préachat et dont le Tribunal a fait état plus haut, pour conclure que l’acheteur aurait dû faire faire une excavation avant d’acheter, les indices d’infiltration d’eau étant suffisants. Il précise de plus, qu’un drain de fondations a une durée de vie de 25 à 30 ans et que celle-ci était atteinte bien avant la signature de l’acte de vente en 2016. [ 26 ] M.

Gagné conclut qu’il ne s’agit pas d’un vice caché. [ 27 ] Le défendeur et sa conjointe ont témoigné en mentionnant qu’ils ne savaient pas s’il y avait un drain autour des fondations. Ils ont ajouté qu’ils avaient eu des infiltrations après 2012 et aucune entre 2007 et 2012. Les seules infiltrations qu’ils disent avoir connues sont celles qu’ils ont dénoncées dans la déclaration du vendeur. Enfin, Stéphanie Gagné ajoute que lors des infiltrations après 2012, elle et son conjoint n’ont pas fait faire d’excavation pour vérifier s’il y avait un drain. ANALYSE [ 28 ] La garantie contre les vices cachés est prévue à l’

article 1726 C.c.Q dont le texte est le suivant : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 29 ] Il est utile de reproduire également l’

article 1739 C.c.Q qui prévoit la dénonciation, laquelle a été faite dans les délais en l’instance. 1739 . L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 30 ] Quatre conditions sont requises pour que la garantie s’applique : le vice doit être grave et diminuer de façon importante l’usage du bien, il doit exister au moment de la vente, il ne doit pas avoir été dénoncé à l’acheteur et il doit être caché [11] . [ 31 ] En l’instance, les deux dernières conditions posent problème. En effet, le rapport d’inspection préachat fait par M.

Ricard contient plusieurs avertissements que non seulement il y a eu des infiltrations d’eau dans le passé, mais que de plus, il serait important de procéder à une excavation partielle pour vérifier s’il y a présence d’un drain français ou s’il y en a un, de vérifier s’il est en bon état et fonctionnel. Il mentionne notamment qu’il y a un risque important à ne pas le faire. [ 32 ] Le demandeur a fait fi de cette recommandation et a donc acheté l’immeuble après avoir reçu ces avertissements importants de l’inspecteur préachat. [ 33 ] À

titre subsidiaire, le Tribunal ajoute que selon le rapport d’expertise de M. Gagné, un drain, s’il y en avait eu un, aurait atteint sa durée de vie au plus tard en 2009. Toute installation d’un drain constitue une plus value apportée à l’immeuble. [ 34 ] Le demandeur invoque également que les vendeurs lui auraient fait de fausses représentations. Ceci est prévu aux articles 1401 et 1407 C.c.Q. dont le texte est le suivant : 1401 . L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 35 ] La preuve ne révèle pas que les vendeurs ont fait de fausses représentations concernant l’existence d’un drain.

La clause D8.3 de la déclaration du vendeur n’est pas concluante à cet effet. [ 36 ] De plus, les témoignages des vendeurs indiquent qu’il n’y a eu aucune discussion relativement à un drain de fondations avant la signature de l’acte de vente. Les parties ne se sont pas rencontrées lors de l’inspection préachat ni lors des visites préachats.

Elles se sont rencontrées pour la première fois chez la notaire pour la signature de l’acte de vente et à cette occasion, il n’a pas été discuté de la présence ou non d’un drain autour des fondations. [ 37 ] La preuve révèle que les vendeurs ont déclaré les seules infiltrations dont ils avaient eu connaissance et donc, il n’y a pas eu de fausses représentations ou de dol de leur part, que ce soit par mensonge, silence ou réticence. [ 38 ] La preuve amène donc le Tribunal à la conclusion que les nombreux indices d’infiltrations d’eau qui ont été constatés par l’inspecteur préachat constituent une dénonciation suffisante qu’il pouvait y avoir absence de drain de fondations et que la recommandation de l’inspecteur aurait dû être suivie.

Le demandeur n’a pas agi en acheteur prudent et diligent au sens de l’

article 1726 C.c.Q. [ 39 ] En conséquence, la demande doit être rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] REJETTE la demande. [ 41 ] CONDAMNE le demandeur à payer au défendeur les frais de 200 $ pour la contestation. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 14 mai 2018

[11] ABB inc. c. Domtar inc. , 2007 CSC 50 .