2013 QCCQ 9250, 2013 QCCQ 9250

Viau c. Tardif 2013 QCCQ 9250 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-006573-124 DATE : 22 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN DÉSY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANDRÉ VIAU , domicilié et résidant au […] , Shefford (Québec) […]

Partie demanderesse c. JOHANNE TARDIF , domiciliée et résidant au […] , Granby (Québec) […]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Nature du litige [ 1 ] La présente affaire concerne un recours en diminution du prix de vente suite à une vente immobilière. Les deux griefs de l'acheteur sont l'odeur désagréable persistante dans la salle de lavage au sous-sol, ainsi que la déficience du puits artésien concernant la qualité et la quantité de l'eau. Les faits pertinents retenus de la preuve aux fins de rendre jugement [ 2 ] Le demandeur réclame de la défenderesse la somme de 7 000 $ à

titre de diminution du prix de vente en raison de deux vices dits cachés et soi-disant affectant l'immeuble résidentiel qu'il a acheté de la défenderesse Tardif le 21 juillet 2010. [ 3 ] Cet immeuble est situé au […] à Shefford, et les vices dits cachés et invoqués affecteraient la conduite d'évacuation des eaux usées du bâtiment, ainsi que le rendement du puits artésien. [ 4 ] La réclamation au montant de 7 000 $ du demandeur se détaille comme suit : • LCL Environnement, 14 juin 2011, inspection des installations septiques ...................................................................... 740,51 $ • Plomberie Guy Gauthier, 30 juin 2011, test à la boucane et recherche...................................................................... 665,04 $ • Entreprises S.

Ouellet inc., 6 juillet 2011, remplacer le conduit............................................................................................... 1 948,12 $ • F. Lapointe & Fils inc., 27 juillet 2011, hydro fracturation du puits...................................................................................... 3 218,38 $ • expertiser le tuyau menant à la fosse septique . 364,56 $ 6 936,61 $ *N.B. Montant total ajusté pour permettre le présent recours en Division des petites créances. [ 5 ] La défenderesse conteste les sommes réclamées par le demandeur et les vices qu'il invoque.

Elle prétend que le demandeur n'a pas dénoncé les vices en temps utile avant de faire effectuer les travaux de réparations. [ 6 ] En outre, la défenderesse allègue que tant l'évacuation des eaux usées que le puits fonctionnaient très bien au moment de la vente, et que le demandeur aurait dû faire expertiser l'immeuble avant de l'acheter. Le droit

[ 7 ] Le litige à étudier ici met principalement en cause les articles 1726 , 1739 , 1602 , 1595 , 1607 et 1611 du Code civil du Québec . 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1607. Le créancier a droit à des dommages-intérêts en réparation du préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel, que lui cause le défaut du débiteur et qui en est une suite immédiate et directe. 1611. Les dommages-intérêts dus au créancier compensent la perte qu'il subit et le gain dont il est privé.

On tient compte, pour les déterminer, du préjudice futur lorsqu'il est certain et qu'il est susceptible d'être évalué. [ 8 ] Il s'agit d'un recours basé sur la garantie de qualité ayant pour but d'assurer à l'acheteur l'utilité du bien et son plein usage [1] . [ 9 ] L'existence d'un vice est le premier élément de la déficience réprimée par la garantie. Sa qualification dépend de la présence d'un déficit d'usage du bien. L'auteur Edwards y ajoute une autre conception du vice [2] : 303. Il y a toutefois une autre conception possible du vice au sens de la garantie.

Sa reconnaissance n'est plus seulement subordonnée à la preuve qu'il engendre un déficit d'usage. Son existence même repose sur l'effet néfaste qu'il a sur l'usage du bien . Tout phénomène, quelle que soit sa forme ou son origine, constitue un vice dès qu'il entrave l'usage normal du bien. Le déficit d'usage n'est donc plus une simple condition à laquelle le vice doit satisfaire.

Il est le résultat qui donne juridiquement naissance au vice . (Nos soulignements) [ 10 ] Le vice doit également remplir d'autres conditions pour être admissible à la garantie : il doit être grave, inconnu de l'acheteur, caché, antérieur à la vente et doit avoir été dénoncé dans un délai raisonnable de sa découverte [3] . [ 11 ] Suivant les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , la

partie qui se porte en demande a le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaire à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 12 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 13 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 14 ] En outre, la

partie qui assume le fardeau de la preuve « doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable » [4] . C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables que les responsabilités doivent être établies. [...] Il n'est pas essentiel qu'elle le soit par une preuve directe; elle peut l'être par les conclusions que les circonstances justifient de tirer, et les inférences qui en découlent. [5]

Contrevenir à cette règle et exiger de la

partie demanderesse plus qu'une simple prépondérance, donc une certitude, est clairement une contravention à une règle de droit [...]. [6] [ 15 ] Pour ajouter à la compréhension de l'exercice, il est intéressant de référer aux auteurs en droit, M es Jean-Claude Royer et Sylvie Lavallée [7] , qui ont écrit ce qui suit sur le sujet de la prépondérance de preuve : Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante.

Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre. Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. [ 16 ] Le juge Claude Auclair de la Cour supérieure, dans un jugement rendu dans la cause Exfo inc. c.

Réseaux Accedian inc. [8] reprenait un extrait d'un autre jugement [9] rendu par le juge Tessier de cette même Cour où ce dernier a écrit sur les sujets de la causalité et de la probabilité : […] Et notre droit civil m'apparaît bien fixé : On ne retient de relations causales que celles qui sont directes; n'est prouvé que ce qui est certain voire ce qui est probable mais jamais ce qui n'est que possible et encore moins ce qui est imaginé.

Le Tribunal doit juger en fonction de la prépondérance des probabilités. [ 17 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçues lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon la prépondérance des probabilités. [ 18 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif. La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude d'un témoin lors d'un procès peut même influencer le Tribunal. 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. [ 19 ] Le Tribunal décidera de cette affaire en faisant appel à l'état actuel de la jurisprudence et des lois qui nous régissent.

Analyse [ 20 ] En ce qui concerne la réclamation pour le puits artésien, le demandeur a fait effectuer deux analyses quant à la qualité de l'eau les 22 octobre et 29 novembre 2010 [10] . [ 21 ] Le résultat de ces analyses était à l'effet que la qualité de l'eau était non conforme au Règlement sur la qualité de l'eau du Québec (2005) [11] . [ 22 ] Il faut se rappeler que l'achat de l'immeuble a eu lieu le 21 juillet 2010. [ 23 ] Le demandeur se plaint également que la quantité en eau fournie par le puits était insuffisante. [ 24 ] La première mise en demeure du demandeur à la défenderesse serait survenue le 26 mai 2011. [ 25 ] La réparation du puits s'est effectuée le 27 juillet 2011 par l'hydro-fracturation du puits effectuée par l'entrepreneur, F.

Lapointe et Fils inc. [ 26 ] Or, aucune personne de l'entreprise F.

Lapointe & Fils inc. n'est venue témoigner au procès, ni aucune autre personne spécialisée en la matière afin d'établir si ces problèmes invoqués au puits pouvaient constituer des vices cachés au sens de la loi. [ 27 ] Ce fardeau de preuve incombait au demandeur, donc d'établir l’antériorité et la gravité du vice en rapport avec la vente. [ 28 ] La défenderesse et son conjoint, Roger Forget, prétendent n'avoir connu aucun problème avec le puits artésien durant les 15 années qu'ils ont occupé cette maison avant la vente, avec en plus deux enfants. [ 29 ] Nous faisons ici face à une preuve contradictoire et aucune personne renseignée et indépendante pour éclairer le Tribunal. [ 30 ] Sur la question d'un vice pouvant affecter un puits artésien, le juge Patrick Théroux a traité du sujet dans la cause Gilbert c.

Lambert [12] en référant à l'affaire Marcotte [13] , un jugement du juge Pierre Labbé : [18] Il n'y a pas de preuve au dossier à l'effet que l'insuffisance de l'eau serait reliée à une mauvaise installation ou à une mauvaise qualité du système de pompage de l'eau du puits ou à toute autre intervention humaine. Elle est probablement reliée à la capacité du puits lui-même. Le rendement d'un puits artésien est variable et imprévisible puisqu'il est tributaire d'un ensemble de facteurs naturels et relié au phénomène de pompage, selon les renseignements fournis par ​M. Laforest.

C'est probablement pour ces raisons que le foreur de puits ne fournit aucune garantie quant à la qualité et à la quantité d'eau lorsqu'il creuse un puits. [19] Il est normal qu'un immeuble, avec résidence, soit alimenté en eau. Il est difficile de concevoir qu'un phénomène naturel puisse faire l'objet de la garantie de qualité prévue à l'

article 1726 C.c.Q. Rien n'empêche le vendeur, tel que prévu à l'

article 1732 C.c.Q., d'augmenter la garantie contre les défauts cachés et de garantir à son acheteur la suffisance du puits. Au cas d'insuffisance, la garantie s'appliquera. Le propriétaire de l'immeuble peut constater la suffisance ou le rendement du puits au fil du temps mais il ne le contrôle pas. C'est sur cet élément qu'il peut être appelé à faire des représentations à l'acheteur de son immeuble. Il a alors l'obligation de déclarer une situation anormale qui est à sa connaissance. S'il fait de fausses représentations à l'acheteur sur ce point ou s'il lui cache la situation, ce dernier pourra alléguer que son consentement donné à l'acte de vente a été vicié au sens de l'

article 1401 C.c.Q. et exercer l'un des

recours prévus à l'article 1407 C.c.Q. [20] Le Tribunal est d'accord avec l'énoncé suivant de l'honorable juge Jean Bouchard de la Cour supérieure1 : «

(36) Il ne fait pas de doute dans l'esprit du Tribunal qu'une eau impropre à la consommation humaine ou avec laquelle il n'est paspossible de se laver et de vaquer aux autres activités domestiques, est un vice grave qui permet à l'acheteur, victime d'un dol de sonvendeur, de demander la nullité de la vente.

(37) La qualité de l'eau provenant d'un puits est toutefois un élément qui, en principe, peut être aisément vérifié au moyen de tests enlaboratoire ou, selon les circons​tances, de visu. Aussi, l'acheteur d'une résidence dont l'alimentation en eau potable est assurée par unpuits artésien et qui n'a fait aucune vérification ne saurait être fondé à demander la nullité de la vente si l'eau ne respecte pas les normesrequises. C'est là une erreur inexcusable au sens du second alinéa de l'article 1400 C.c.Q. » (le soulignement est du Tribunal) 1 Saulnier c. Rouleau, AZ-50168300 (C.S.), C.S.

Kamouraska # (QC CS), 250-05-001013-010, 24 mars 2003, j.Bouchard [21] Cette affaire portait sur la qualité de l'eau mais les principes s'appliquent aussi à la quantité de l'eau. [22] Même si l'insuffisance d'un puits peut être considérée comme un vice, il n'est pas caché au sens de la loi parce qu'il est facilementdécelable par des tests qu'exigerait un acheteur prudent et diligent. [23] La preuve n'indique pas que le défendeur a fait de fausses représentations aux demandeurs ou qu'il leur a caché le rende​ment réeldu puits lorsqu'il leur a dit qu'il avait manqué d'eau une fois en fournissant de l'eau à un cultivateur.

Dans le cas contraire lesdemandeurs auraient pu être dispensés de faire faire des tests de pompage avant d'acheter l'immeuble parce qu'ils auraient été justifiés dese fier à ces représentations. Selon la facture de J.M.

Massé & Fils Inc., un tel test coûte une centaine de dollars. [31] Dans le cas présent, la preuve n'a pas établi que la défenderesse aurait fait de fausses représentations à son acheteur. [32] Dans les circonstances ici, le Tribunal en arrive aux mêmes conclusions que les juges Théroux et Labbé, et ce chef deréclamation du demandeur lui est refusé car la preuve offerte est insuffisante pour lui donner raison, et justifier légalement les sommesqu'il réclame à ce titre. [33] Il en va autrement en ce qui concerne les chefs de réclamations du demandeur au sujet de l'odeur nauséabonde constatée dans lachambre de lavage au sous-sol de la maison. [34] La défenderesse nie cette situation, car elle prétend qu'il n'existait, avant la vente, aucune odeur désagréable au sous-sol commele prétend le demandeur. [35] L'entrepreneur, Sébastien Ouellet, et le plombier, Guy Gauthier, ont expliqué devant la Cour le constat de l'odeur nauséabondeen octobre 2010, les recherches effectuées pour découvrir la source du problème, ainsi que les travaux nécessaires pour corriger cettedéficience au système d'épuration des eaux usées. [36] Ainsi, il ressort de la preuve que le tuyau conduisant les eaux usées vers la fosse septique s'est affaissé à son passage sous leruisseau, et que cet affaissement occasionnait une accumulation des liquides et des solides, d'où le retour d'odeur vers l'intérieur de lamaison. [37] Cette preuve apportée par les deux entrepreneurs est prépondérante versus le témoignage de la défenderesse qui n'a fait entendreaucune personne ayant une compétence en la matière. [38] Il est en preuve que l'entrepreneur Ouellet a effectué les travaux en juin et juillet 2011. [39] Les coûts engendrés pour découvrir et solutionner le problème d'odeur ont coûté 3 353,64 $ au demandeur, nous dit la preuve. [40] La défenderesse admet avoir reçu les mises en demeure du demandeur en mai et juillet 2011, mais elle ne s'est pas rendueconstater, et elle n'a pas communiqué avec le demandeur, se contentant de transmettre les mises en demeure reçues à son courtierimmobilier, M.

Jonathan Choinière. [41] Dans les circonstances, le demandeur a agi correctement et il appartenait à la défenderesse de se manifester à l'acheteur qui seplaignait du vice caché entraînant des odeurs inacceptables. [42] Ainsi, le Tribunal va faire droit à ce chef de réclamation du demandeur pour un montant de 3 353,64 $ plus les intérêts légauxdepuis la demeure du 26 mai 2011, ainsi que le remboursement du montant versé au greffe de la Cour pour y produire sa réclamation. [43] La demande reconventionnelle de la défenderesse est refusée, car non fondée en droit ne rencontrant pas les exigences exigéesdans l'arrêt Viel[14].

La défenderesse aurait dû consulter un procureur beaucoup plus rapidement que janvier 2012. [44] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [45] REJETTE sans frais la demande reconventionnelle de la défenderesse; [46] ACCUEILLE en

partie le recours du demandeur;

[47] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de TROIS MILLE TROIS CENT CINQUANTE-TROIS DOLLARS ET SOIXANTE-QUATRE CENTS (3 353,64 $) plus l'intérêt légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 26 mai 2011, ainsi que les dépens de la Cour au montant de 163 $. ALAIN DÉSY, J.C.Q. Date d’audience : 14 août 2013 NOTE : Tous les soulignements et accentuations dans ce jugement sont du Tribunal RETRAIT ET DESTRUCTION DES PIÈCES Les parties doivent reprendre possession des pièces qu'elles ont produites, une fois l'instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l'acte mettant fin à l'instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement.

Lorsqu'une partie, par quelque moyen que ce soit, se pourvoit contre le jugement, le greffier détruit les pièces dont les parties n'ont pas repris possession, un an après la date du jugement définitif ou de l'acte mettant fin à cette instance, à moins que le juge en chef n'en décide autrement. 1194, c. 28, a. 20.