2014 QCCA 2071, 2014 QCCA 2071

Mireault c. Mireault (Succession de) 2014 QCCA 2071 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-023223-126 (700-17-006474-091 et 700-17-007249-104) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 7 novembre 2014 CORAM : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE , J.C.A. MANON SAVARD , J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND , J.C.A. APPELANT AVOCAT(

S) YVES MIREAULT M e pierre-david gagnon ( Jurilis, Cabinet d'avocats ) INTIMÉS AVOCAT(

S) LA SUCCESSION DE FEU SARTO MIREAULT SIMON RICHARD M e jean roberge ( Roberge, Morrier, Avocats ) MIS EN CAUSE AVOCAT(

S) L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE TERREBONNE

En appel d'un jugement rendu le 16 novembre 2012 par l'honorable Micheline Perreault, de la Cour supérieure, district de Terrebonne. NATURE DE L'APPEL : Vente – passation de

titre Greffière d’audience : Marcelle Desmarais Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 35 Suite de l’audition du 4 novembre 2014. 9 h 35 La Cour demande à Me Jean Roberge s'il a, en sa possession, une copie précise de la désignation cadastrale de l'immeuble concerné. Elle lui demande de communiquer avec son confrère afin de l’informer de la demande de la Cour. 9 h 40 Suspension de la séance. 10 h 50 Reprise de la séance. 10 h 50 Me Pierre-David Gagnon est présent. Me Jean Roberge remet à la Cour une copie de la désignation cadastrale.

Me Pierre-David Gagnon consent à la production de cette désignation. 10 h 53 Suspension de la séance. 12 h 19 Reprise de la séance. PAR LA COUR: L'arrêt sera rendu à 14 h30. 12 h 20 Suspension de la séance. 14 h 30 Reprise de la séance. Arrêt – voir page 3. Marcelle Desmarais Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant, Yves Mireault, se pourvoit contre un jugement rendu le 16 novembre 2012 [1] par la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Micheline Perrault), qui rejette l’action en expulsion de l’appelant (dossier 700-17-006474-091) et accueille l’action en passation de

titre (700-17-006474-91) de l’intimée en reprise d’instance, Succession de Sarto Mireault. [ 2 ] Le litige porte sur le droit de propriété d’un condominium situé au […], à Sainte-Thérése. [ 3 ] En première instance, l’intimée fait valoir qu’au terme d’une entente verbale intervenue en juillet 1994, entente par la suite

confirmée par une convention écrite datée du 4 février 1997, feu Sarto Mireault a acquis ce condominium de l’appelant au prix de 59 000 $. Elle explique, preuve documentaire à l’appui, que cette vente a été dûment exécutée en ce que Sarto Mireault a pris possession du condominium à

titre de propriétaire dès juillet 1994 et qu’il a acquitté le prix de vente de 59 000 $ en assumant le solde du prêt hypothécaire grevant l’unité de condominium, lequel s’élevait à 31 500 $ au moment de la vente, ainsi qu’en opérant compensation à même une

partie de la dette qui lui était due par l’appelant (27 500 $). [ 4 ] De son côté, l’appelant nie avoir vendu son unité de condominium à feu Sarto Mireault. [ 5 ] Bien qu’il reconnaisse que Sarto Mireault a pris en charge, à compter de juillet 1994, le remboursement du prêt hypothécaire jusqu’à parfait paiement, de même que toutes les dépenses afférentes, il assure qu’il s’agissait là de la contrepartie fixée par les parties pour l’occupation du condominium. [ 6 ] En ce qui a trait à l’argument de l’appelant voulant qu’il y ait eu compensation partielle à même la dette qu’il lui devait, il affirme qu’il s’agissait plutôt d’un congé de capital et d’intérêts sur une

partie de celle-ci. Ce moratoire constituait également, selon ce qu’il a avancé, une contrepartie pour l’occupation du condominium. [ 7 ] Par ailleurs, relativement à la convention du 4 février 1997, il soutient qu’il s’agit d’un document contrefait. Il avance que la signature apposée à côté de son nom n’est pas la sienne. Il appuie sa position sur le rapport préparé par une experte certifiée en écriture, Mme Henriette Fournier. Dans son rapport, l’experte Fournier se dit d’avis que la signature de l’appelant qui apparaît à la convention d’achat du 4 février 1997, au même

titre que celle apposée sur une convention de prêt portant également la date du 4 février 1997, sont le fait d’une tierce personne. [ 8 ] Cette conclusion est cependant contredite par l’experte certifiée en écriture de l’intimée, Johanne E. Bergeron.

Cette dernière exprime l’avis que les signatures de l’appelant apparaissant sur la convention d’achat et sur la convention de prêt du 4 février 1997 émanent bel et bien de lui et non d’une tierce personne. [ 9 ] La conclusion de l’experte Henriette Fournier est également contredite par l’appelant lui-même qui, à l’audience, reconnait avoir signé la convention de prêt du 4 février 1997. [ 10 ] Dans son jugement, la juge de première instance écarte la position défendue par l’appelant. [ 11 ] Dans un premier temps, du fait que les deux experts s’entendent pour dire que les signatures « Yves Mireault » apposées sur les conventions d’achat et de prêt du 4 février 1997 émanent de la même personne et que l’appelant reconnaît avoir signé cette convention de prêt, elle infère que la convention d’achat a bel et bien été signée par l’appelant.

Elle poursuit en qualifiant cette convention de «promesse d’achat» aux fins du recours en passation de titre. [ 12 ] Dans un second temps, elle estime que l’action en passation de

titre exercée par l’intimée respecte les formalités auxquelles un tel recours est assujetti. Plus précisément, elle constate que : ➢ Sarto Mireault a transmis une mise en demeure à l’appelant pour exiger la signature d’un acte de vente; ➢ l’acte de vente préparé par le notaire correspond substantiellement à l’entente liant les parties; ➢ le prix de vente a déjà été acquitté de sorte que l’appelant n’était pas tenu de consigner un quelconque montant auprès du notaire. [ 13 ] En dernier lieu, elle rejette l’argument de l’appelant fondé sur la prescription de l’action en passation de

titre ainsi que celui ayant trait à l’inaptitude de feu Sarto Mireault au moment où le recours a été entrepris. [ 14 ] Dans le cadre de son appel, l’appelant réitère la position qu’il a fait valoir en première instance. Il soutient que la juge aurait commis de nombreuses erreurs dans l’appréciation de la preuve ainsi que des erreurs mixtes. [ 15 ] La norme d’intervention en pareille situation est bien connue [2] . Une cour d’appel n’intervient sur des questions touchant l’appréciation de la preuve que si le juge a commis des erreurs manifestes et déterminantes.

Il doit s’agir d’erreurs évidentes qui peuvent avoir un impact décisif sur la décision. Ces erreurs doivent être clairement relevées ou montrées du doigt par la

partie qui se pourvoit. Montrer du doigt signifie autre chose qu’inviter la Cour à revoir l’ensemble de la preuve afin qu’elle décèle elle-même les erreurs pour substituer son opinion à celle du juge de première instance. Comme le souligne le juge Morissette dans l’arrêt P.L. c. Benchetrit , la seule affirmation qu’une conclusion est contraire à la preuve n’est d’aucune utilité en appel : [24] [...] D’où il suit qu’affirmer sans plus de précision qu’une conclusion de fait « est contraire à l’ensemble de la preuve » n’est d’aucune utilité en appel.

Et prétendre qu’une chose est « manifeste » ne suffit pas à la rendre telle. À mon avis, c’est dans ce sens que doivent se comprendre les propos du juge Fish quand il écrivait ce qui suit dans l’arrêt H.L. c. Canada (Procureur général) : … en plus de sa résonance, l'expression « erreur manifeste et dominante » contribue à faire ressortir la nécessité de pouvoir « montrer du doigt » la faille ou l'erreur fondamentale.

Pour reprendre les termes employés par le juge Vancise, [TRADUCTION] « [l]a cour d'appel doit être certaine que le juge de première instance a commis une erreur et elle doit être en mesure de déterminer avec certitude l'erreur fatale » ( Tanel , p. 223, motifs dissidents, mais pas sur ce point). « Montrer du doigt » signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve : il s’agit de diriger son attention vers un point déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de fait attaquée.

Si cette conclusion de fait, dont on a ainsi démontré qu’elle était manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositif

du jugement, l’erreur sera qualifiée de déterminante et justifiera la réformation du jugement. [3] [ 16 ] Dans la présente affaire, cette norme d’intervention n’est pas satisfaite. [ 17 ] D’abord, l’appelant ne fait valoir aucune erreur manifeste et déterminante qui peut remettre en question le bien-fondé de la conclusion de la juge selon laquelle la convention d’achat du 4 février 1997 porte sa signature. [ 18 ] Il en est de même à l’égard de ses conclusions relatives à l’exécution de cette convention d’achat. [ 19 ] D’une part, la preuve établit que l’appelant a délivré le condominium à Sarto Mireault dès juillet 1994, en lui donnant la possession de l’immeuble sans lui imposer une quelconque restriction. [ 20 ] D’autre part, elle confirme que Sarto Mireault a acquitté le prix de vente par la prise en charge du prêt hypothécaire et la compensation partielle qui s’est opérée avec la dette qui lui était due par l’appelant. [ 21 ] Ainsi, la preuve n’établit pas l’existence d’une simple promesse d’achat, mais celle d’une vente dûment exécutée, l’appelant ayant délivré le bien vendu alors que Sarto Mireault a acquitté le prix de vente. [ 22 ] Contrairement à ce que plaide l’appelant, le fait que le créancier hypothécaire n’ait pas été informé de la vente n’a pas pour effet de l’invalider, d’autant que Sarto Mireault a entièrement payé la créance hypothécaire. [ 23 ] Entre les parties, cette vente a produit ses effets dès sa conclusion, quoiqu’elle n’ait pas été publiée.

Rien n’obligeait Sarto Mireault à publier son titre, si ce n’est qu’en omettant de le faire, il ne pouvait l’opposer à un tiers acquéreur : 2941. La publicité des droits les rend opposables aux tiers, établit leur rang et, lorsque la loi le prévoit, leur donne effet. Entre les parties, les droits produisent leurs effets, encore qu'ils ne soient pas publiés , sauf disposition expresse de la loi. 2946. De deux acquéreurs d'un immeuble qui tiennent leur

titre du même auteur, le droit est acquis à celui qui, le premier, publie son droit . 2941. Publication of rights allows them to be set up against third persons, establishes their rank and, where the law so provides, gives them effect. Rights produce their effects between the parties even before publication, unless the law expressly provides otherwise. 2946.

Where two acquirers of an immovable hold their title from the same predecessor in title, the right is acquired by the acquirer who first publishes his right. [Nous soulignons] [ 24 ] En définitive, le recours entrepris par l’intimée tient davantage d’une demande en jugement déclaratoire visant à confirmer son droit de propriété que d’un véritable recours en passation de titre. Comme le souligne le professeur Deslauriers [4] : 205.

Si le juge donne gain de cause au demandeur en constatant que les parties avaient effectivement conclu une promesse de vente exécutoire, la vente sera considérée comme réalisée au jour du jugement; ce jugement est déclaratoire des droits des parties. Le jugement qui ordonne la passation de

titre doit être exécutoire et doit donc identifier l’acte qui devra être signé. 206. Par contre, si le juge constate que les parties avaient conclu une véritable vente, par exemple une promesse accompagnée de délivrance selon l’

article 1710 C.c.Q. , le jugement sera alors une simple confirmation des droits de propriété existant depuis l’échange des consentements. Le jugement devra être publié sans délai . [Nous soulignons] [ 25 ] Vu ces conclusions selon lesquelles la vente est intervenue en juillet 1994, tel qu’attesté au contrat de vente du 4 février 1997, les arguments fondés sur la prescription du recours entrepris par feu Sarto Mireault sont sans fondement.

Quant à son affirmation selon laquelle Sarto Mireault était inapte au moment de l’institution des procédures, elle n’est pas soutenue par la preuve. [ 26 ] L’argument de l’intimée fondé sur la prescription acquisitive devient, quant à lui, sans objet. [ 27 ] L’appel aurait été rejeté, n’eût été le fait qu’il y a lieu d’apporter les rectifications suivantes aux conclusions du jugement dont appel : • biffer le paragraphe [96] qui ne s’avère plus nécessaire; • modifier le paragraphe [97] du jugement afin que l’intimée en reprise d’instance, Succession de Sarto Mireault , apparaisse en lieu

et place de Sarto Mireault , et que la désignation de l’immeuble soit correctement décrite. [ 28 ] Considérant ce qui précède, l’appel sera accueilli à ces seules fins, mais les dépens seront accordés à l’intimée.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] ACCUEILLE l’appel aux seules fins de biffer le paragraphe [96] du jugement dont appel et de modifier le paragraphe [97] pour qu’il se lise comme suit : [97] DÉCLARE la défenderesse Succession de Sarto Mireault seule et unique propriétaire de l’immeuble suivant : DÉSIGNATION La fraction d’un immeuble assujetti au régime de la copropriété des immeubles suivant la déclaration de copropriété par Immeubles Frantel Inc. reçue devant Me Claude Gratton, notaire, le dix-sept décembre mil neuf cent quatre-vingt-sept (1987-12-17) et dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Terrebonne, le vingt-deux décembre mil neuf cent quatre-vingt-sept (1987-12-22), sous le numéro 812 612, comprenant :

A) DESCRIPTION DES PARTIES PRIVATIVES La

partie privative constituée par le lot numéro TROIS MILLIONS HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE-CINQ (3 008 865) du CADASTRE DU QUÉBEC, dans la circonscription foncière de Terrebonne. Cette

partie privative porte le numéro 2 du bâtiment dont l’adresse est la suivante : […], Québec, […].

B) LA QUOTE-PART DES DROIT INDIVIS dans les parties communes afférentes à la

partie privative ci-dessus désignée, telle qu’établie dans la déclaration de copropriété précitée. Ces dites parties communes sont connues comme suit :

C) Tous les droits, titres et intérêts se rattachant à cette fraction. [ 30 ] AVEC DÉPENS contre l’appelant. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.