2017 QCCQ 9953, 2017 QCCQ 9953

Miller c. De Grâce 2017 QCCQ 9953 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-018473-165 DATE : 28 août 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GABRIEL DE POKOM Á NDY, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Danielle MILLER et Rolf OLOFSSON Demandeurs c.

Pierre DE GRÂCE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs cherchent à recouvrer du défendeur la somme de 15 000 $ à laquelle ils ont réduit les coûts engendrés par la non-conformité du système d’évacuation des eaux usées de la résidence que ce dernier leur a vendue et qu’ils estiment receler un vice caché à cet égard. [ 2 ] Le défendeur conteste la réclamation, en alléguant qu’il n’y a pas de vice caché, qu’il a rempli toutes ses obligations à l’égard des demandeurs aux termes du contrat de vente et au moment de la vente, le système d’évacuation des eaux usées était conforme ou à tout le moins jouissait d’un droit acquis.

Les faits [ 3 ] Il est établi que le 11 juin 2011, les demandeurs ont acheté un immeuble résidentiel lequel appartenait depuis 2004 à Pierre De Grâce. [ 4 ] Le contrat de vente a été précédé de plusieurs offres, dont celle du 4 avril 2011 prévoyant que l’offre était conditionnelle à une inspection préalable de la bâtisse, un test d’eau et des clarifications verbales et explications concernant le système septique de traitement des eaux à la satisfaction de l’acheteur. [ 5 ] Yves Blanchette de QuébecSpec, Inspection de Bâtiments , qui a procédé à l’inspection préachat, bien que soulignant que la vérification du système de traitement des eaux usées ne faisait pas

partie de son mandat, recommandait aux acheteurs de vérifier auprès de la municipalité la réglementation en vigueur en vue de s’assurer de la conformité du système. Il soulignait aussi que la fosse septique devait être vidée régulièrement et l’intérieur faire l’objet de vérification pour évaluer sa condition. [ 6 ] Il est établi que Pierre De Grâce a informé les promettant-acquéreurs qui avaient des hésitations concernant la fosse septique qu’il s’agissait d’une fosse scellée avec une évacuation des eaux grises dans un puisard et un champ de polissage. [ 7 ] Il a expliqué aux demandeurs que ce système était toléré par la Municipalité et qu’il n’a jamais eu de problème ni été inquiété à

son sujet.

Bien que la demanderesse affirme avoir fait inspecter la fosse septique avant l’achat, aucun rapport de cette inspection ne nous a été déposé. [ 8 ] Bien que le contrat de vente n’en fasse pas mention, l’avis de réalisation des conditions signé par les parties le 13 mai 2011 témoigne d’une réduction importante de l’offre d’achat de 40 000 $ en contrepartie de quoi l’acheteur accepte la propriété dans l’état qu’il est ( " as is ") . [ 9 ] Dans le contrat de vente P-1, le vendeur déclare que la propriété ne déroge à aucune loi ou règlement concernant la protection de l’environnement. [ 10 ] Les demandeurs ont occupé les lieux depuis la date d’achat sans avoir eu aucun inconvénient ou quelque problème que ce soit relativement au fonctionnement de l’installation septique. [ 11 ] C’est n’est qu’en 2015, quatre ans plus tard, lorsqu’ils ont tenté de vendre l’immeuble qu’un acheteur intéressé aurait procédé à l’inspection du système septique le 14 juillet 2015.

Le technologue, Pascal Martin, qui y a procédé, relève dans son rapport plusieurs non-conformités majeures et importantes au Règlement Q-2, r.22 en vigueur à ce moment-là.

Malgré tout, il souligne que lors de son inspection aucune source de nuisance d’insalubrité ou de situation dangereuse pour la santé ou l’environnement n’a été constatée.

Tout au plus, l’installation septique constitue un risque de pollution diffus indirect (P-2) . [ 12 ] Le 11 octobre 2015, une nouvelle inspection est effectuée à la demande des demandeurs par Benoît Tremblay de Bonsens Excavation qui constate qu’il n’y a ni puisard, ni fosse septique, ni champ d’évacuation pour les eaux grises conformes aux lois et les règlements sur la protection de l’environnement. [ 13 ] Le 3 novembre 2015, les demandeurs mettent le défendeur en demeure de remédier à la situation en faisant faire des travaux requis attestés d’un certificat de conformité dans les 15 jours (P-3) . [ 14 ] À la fin de l’année 2015, les demandeurs reçoivent un avis envoyé à tous les contribuables qu’à compter de 2016, la municipalité de Stanstead entreprendra une visite de toutes les propriétés sur son territoire afin de s’assurer de la conformité des installations septiques avec le Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées [1] et invitant les contribuables, si leur installation n’était pas conforme, à entreprendre les démarches pour atteindre cette conformité (P-11) . [ 15 ] Les demandeurs ont retenu les services des consultants en environnement et génie civil de SMMC qui, après étude de la situation, ont recommandé d’installer un système d’épuration de type traitement secondaire avancé (TSA) Bionest, Écoflo ou Enviro- Septic avec champ de polissage (P-4) . [ 16 ] Les travaux sont exécutés en juillet 2016 et coûtent 16 671,38 $ en plus de l’étude et le plan préparé par SMMC au coût de 977,29 $. [ 17 ] Le 30 août 2016, le défendeur est de nouveau mis en demeure pour cette fois payer la somme de 17 648,67 $ (P-10) , soit le coût total de cette nouvelle installation. [ 18 ] C’est en résumé la preuve qui nous a été présentée et que nous avons maintenant à examiner à la lumière des principes qui s’appliquent à une telle situation.

Le droit [ 19 ] Le litige présenté au Tribunal est régi et doit être résolu à la lumière des articles suivants du Code civil du Québec : 1726 . Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1728 . Si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages- intérêts soufferts par l'acheteur. [ 20 ] Ces articles imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 21 ] L'acheteur d'une maison qui veut bénéficier de cette garantie doit établir que le bien était affecté au moment de la vente d'un défaut d'une certaine gravité et qu'il l'ignorait au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu'il en a fait. [ 22 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d'une telle gravité qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destinait ou diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné un si haut prix s'il l'avait connu. [ 23 ] Il faut donc un certain déficit d'usage causé par ou en relation avec la présence et la gravité du vice caché. [ 24 ] L'acheteur qui invoque l'obligation de garantie du vendeur contre les vices cachés doit forcément établir qu'il ignorait la défectuosité lors de la vente. [ 25 ] Le vice, pour donner lieu à la garantie, doit donc être caché.

Il ne doit pas, lors de la vente, se révéler à l'examen de la chose vendue. Si le vice dont se plaint l'acheteur est apparent, quelque grave qu'il soit, il ne donnera ouverture à aucun recours contre le

vendeur. [ 26 ] Le défaut sera considéré apparent si l'acheteur connaissait son existence ou si un acheteur prudent et diligent ayant pris toutes les précautions raisonnables, sans avoir besoin de recourir à un expert, l'aurait constaté [2] . [ 27 ] L'acheteur a l'obligation d'être vigilant et faire preuve d'un certain sérieux dans l'examen du bien qu'il convoite. [ 28 ] L'obligation de garantie du vendeur n'est pas destinée à remédier aux conséquences de la légèreté ou de l'ignorance d'un acheteur [3] . [ 29 ] L'obligation de prudence et de diligence exige que l'acheteur prête une attention suffisante au bien qu'il examine en vue de son achat [4] . [ 30 ] Le comportement du vendeur pourra, à l'occasion, jouer un rôle dans l'appréciation du caractère du vice. [ 31 ] Si le vendeur a fait certaines déclarations ou présenté certaines informations qui ont incité l’acheteur à ne pas pousser son examen plus loin avant d’acheter, le tribunal en tiendra compte. [ 32 ] Les propos rassurants, même faits de bonne foi, peuvent rendre un vice potentiellement apparent, un vice caché [5] . [ 33 ] Les clauses comme celles d’acceptation du bien dans l’état où il se trouve ou celles selon lesquelles l’acheteur accepte le bien « tel que vu et examiné » ou « après l’avoir vu et visité » n’excluent pas la garantie [6] . [ 34 ] La clause « tel que vu » est de la nature d'une clause d'exonération et peut parfois avoir une certaine validité, mais n'équivaut pas à une renonciation à la garantie légale, vu les exigences de clarté et de précision.

Elle doit généralement être appliquée restrictivement pour exclure de la garantie de qualité des défauts apparents . [ 35 ] De la même façon les expressions anglaises “ sold as is “ or “ sold on an as is basis ” ne peuvent viser que des défauts et un état apparents au moment de la vente et n’ont pas été considérés avoir le sens de « acheter à ses risques et périls » prévu à l’

article 1733 C.c.Q . [ 36 ] L'acheteur qui découvre après la vente que le bien lors de son acquisition était affecté de vices cachés peut demander la réduction du prix de vente, mais auparavant il doit dénoncer la situation au vendeur ( art.1739 C.c.Q. ). [ 37 ] Si le vendeur, mis en demeure de procéder aux travaux de réparation, n'y procède pas, l'acheteur peut les faire exécuter et réclamer du vendeur le remboursement des coûts ( art. 1602 C.c.Q. ). [ 38 ] Il y a lieu de rappeler que les règles fondamentales de l'action en réduction du prix de vente exigent que la réduction demeure raisonnable et ne procure jamais un avantage indu à l'acheteur [7] . [ 39 ] Afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés ( art. 1726 C.c.Q .) , le législateur prévoit qu'il faut tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » (art. 1604.3 C.c.Q. ). [ 40 ] La réduction du prix de vente doit être possible et raisonnable.

En règle générale, les tribunaux font montre de souplesse dans l'appréciation du préjudice causé et pondèrent la réduction de façon à empêcher un enrichissement [8] . [ 41 ] Les tribunaux évaluent souvent la réduction du prix en prenant comme base de calcul le coût des réparations qui seront nécessaires pour remédier au vice.

Ce coût sera cependant réduit, dans les cas appropriés, en fonction de la plus-value que les travaux apporteront au bien compte tenu de son âge (c'est-à-dire sa dépréciation), car l'acheteur ne doit pas s'enrichir indûment à l'occasion des réparations [9] . [ 42 ] La diminution de prix à laquelle l'acheteur a le droit ne correspond donc pas nécessairement au montant intégral des travaux qu'il a fait réaliser pour corriger la situation [10] . [ 43 ] On ne doit considérer que le coût des seuls travaux nécessaires à la correction du problème et à la réparation du vice auquel on veut remédier. [ 44 ] Le coût des travaux qui apportent une amélioration ne doit donc pas être retenu dans l'estimation du montant de diminution devant être accordé à l'acheteur, pas plus que le coût des travaux exagérément dispendieux ou encore inutiles [11] . [ 45 ] Aux termes des articles 2803 et 2804 C.c.Q ., c'est le réclamant qui a le fardeau de prouver de façon prépondérante les faits au soutien de ses prétentions. [ 46 ] Voici, un résumé des principes et des règles de droit reconnus qui régissent la situation des vices et défauts cachés lors de l'achat d'un bien. [ 47 ] Nous allons maintenant examiner les prétentions et la conduite des parties à la lumière de ces principes, en faisant les distinctions qui peuvent s'imposer.

Analyse et décision [ 48 ] Les demandeurs qui avaient le fardeau de l’établir ont prouvé que lors de la vente, l’installation septique de la résidence que le défendeur leur a vendue n’était pas conforme aux lois et règlements concernant la protection de l’environnement, mais était l’objet de tolérance par les autorités municipales.

[ 49 ] Pourtant, au contrat de vente notarié (P-1) , le défendeur a déclaré formellement sa conformité. [ 50 ] Il est vrai comme Pierre De Grâce le soutient que l’acte notarié comporte certaines erreurs. Ainsi, il est étonnant de constater qu’on n’y fait pas allusion aux dernières modifications et avis de réalisation de condition du 13 mai 2011, alors que pourtant, c’est là que le prix de vente de 220 000 $ est établi.

On lit pourtant à ce document qu’en considération de la réduction équivalant à 40 000 $ par rapport à l’offre du 1 er avril, les demandeurs acceptent d’acheter la propriété " as is " . [ 51 ] La prétention des demandeurs à l’effet que cette réduction n’était accordée que pour pallier le problème de construction sans permis par le vendeur et le risque que la municipalité demande de démolir les structures ainsi élevées nous apparaît peu vraisemblable, car dans le document du 13 mai 2011, le vendeur s’était engagé à obtenir les dérogations requises de la part de la Ville.

Il en ressort que s’il n’était pas capable de les obtenir, il y aurait eu motif de résiliation et les acheteurs ne couraient donc aucun risque qui aurait justifié une telle réduction comme ils le prétendent dans leurs procédures. [ 52 ] Le seul autre élément qui était incertain et pouvait justifier un rabais était le système de traitement des eaux usées. C’est seulement à cet égard qu’il pouvait y avoir des points d’interrogation ou des risques qui subsistaient.

Il faut comprendre de leur attitude et de la signature de (D-2) que les acheteurs ont accepté les clarifications et explications verbales du vendeur quant à la nature de l’installation. [ 53 ] Cependant, nous sommes d’avis que cela n’entre pas en contradiction avec la preuve présentée et n’exempte pas le vendeur de garantir que le système respecte la loi et les règlements de l’environnement.

Il s’agit là d’une garantie légale formelle que Pierre De Grâce fournissait aux acheteurs. [ 54 ] Le fait que le système ne polluait pas, mais ne constituait qu’un risque potentiel de contamination ne peut pas supplier à cette conformité légale attestée par le vendeur et qui s’est avérée ne pas être exacte. [ 55 ] Le système septique de la résidence vendue par le défendeur, bien qu’il pouvait servir aux fins auxquelles il était destiné et qu’il n’a pas causé un déficit d’usage aux demandeurs, n’était pas conforme aux représentations qu’en a faites le vendeur. [ 56 ] Si la mention d’acheter l’immeuble " as is " indiquait l’acceptation et la satisfaction des demandeurs d’un système de fosse septique pas nécessairement conforme à la loi et aux règlements municipaux et que la considération de la diminution de prix de 40 000 $ a été convenu à cet égard, il aurait fallu le mentionner expressément pour que le Tribunal puisse y donner plein effet. [ 57 ] Dans le contexte de la preuve qui nous a été présentée et de la façon que les parties ont articulé leurs documents, il n’est pas possible d’arriver à cette conclusion. [ 58 ] Les demandeurs sont donc justifiés d’exiger que le vendeur contribue au coût nécessaire pour remédier à la situation. [ 59 ] Cependant, le système choisi améliore et rajeunit considérablement ce que le défendeur leur a vendu.

Exiger que celui-ci leur paie un système neuf, d’une technologie évoluée et à jour, quatre ans après la vente, constituerait un enrichissement auquel les demandeurs n’ont pas droit. [ 60 ] Le Tribunal est donc d’avis d’appliquer au coût du remède choisi par les demandeurs une dépréciation de l’ordre de 75 % au montant auquel les demandeurs ont consenti de réduire leur réclamation. Nous sommes donc d’avis que le défendeur devra contribuer d’un montant de 3 750 $ à la réfection du système septique de cette résidence pour rendre la situation conforme à sa déclaration.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE Pierre De Grâce à payer à Danielle Miller et Rolf Olofsson solidairement la somme de TROIS MILLE SEPT CENT CINQUANTE DOLLARS (3 750 $) avec les intérêts au taux légal augmenté de l’indemnité additionnelle calculée suivant l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis le 31 août 2016 et les frais de 200 $. __________________________________ GABRIEL de POKOMÁNDY, J.C.Q. Date d’audience : 15 mai 2017 N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.