2013 QCCQ 886, 2013 QCCQ 886

Richard c. Bès (B & B Terrasse Dufferin) 2013 QCCQ 886 JC2399 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-80-005420-128 DATE : 15 janvier 2013 SOUS LA PRÉSIDENCE DE MONSIEUR LE JUGE PIERRE CODERRE, J.C.Q. MICHEL RICHARD APPELANT-locataire c. CHRISTIANE-MARIE BÈS, faisant affaires sous la raison sociale de B & B TERRASSE- DUFFERIN INTIMÉE-locatrice JUGEMENT SUR APPEL D'UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT (Art. 91 et suivants de la

Loi sur la Régie du logement , L.R.Q., c. R-8.1) [ 1 ] L'appelant, monsieur Michel Richard (monsieur Richard), appelle de la décision rendue par le juge administratif Patrick Simard le 24 avril 2012 dans le dossier de la Régie du logement numéro 18 110225 043 G relativement à son droit d'utiliser un stationnement en période hivernale, de novembre à avril sur un terrain à proximité de la résidence où il demeure, soit au 8, de la Terrasse-Dufferin, appartement 1. Ce terrain fait

partie de l'immeuble où se situe l'Hôtel Terrasse Dufferin, propriété de l'intimée, Christiane-Marie Bès (madame Bès), situé au 6, de la Terrasse-Dufferin.

Madame Bès est également propriétaire de l'immeuble à logements au 8, de la Terrasse-Dufferin. [ 2 ] Cet appel a fait l'objet d'une demande de permission d'appeler qui a été autorisée le 22 juin 2012 par le juge François Godbout, j.c.Q. [ 3 ] Dans son jugement, le juge Godbout a limité l'objet de l'appel à la question suivante : Le régisseur a-t-il commis une erreur de droit en se limitant à la seule considération du bail signé le 1 er janvier 2009 pour disposer du litige concernant l'utilisation d'un stationnement, compte tenu de la preuve que le requérant affirme avoir présentée? [ 4 ] L'audience sur l'appel a eu lieu le 9 janvier 2013 et chacune des parties a produit des documents liés au litige et fait témoigner des personnes sur l'objet de l'appel, soit le stationnement auquel prétend avoir droit monsieur Richard.

LE CONTEXTE FACTUEL [ 5 ] Jusqu'en 2007, l'Hôtel Terrasse Dufferin opère 12 mois par année. Les 10 cases de stationnement, situées à l'arrière, sont utilisées par la clientèle de cet hôtel sauf une qui a été attribuée depuis 1992 à l'un des locataires de madame Bès, monsieur Daniel Simard. [ 6 ] Dans la note explicative qu'elle a produite pour l'audience en appel, madame Bès précise que monsieur Simard utilise la place de stationnement numéro 9 (ces places étant numérotées de 0 à 9).

Dans le bail signé par ce dernier en 1992 et reconduit depuis, il est mentionné qu'il a droit à une place de stationnement mais que celle-ci n'est pas déneigée en période hivernale. Cela doit se faire à ses frais. [ 7 ] À partir de 2007, madame Bès affirme à l'audience qu'elle a mise en location des espaces de stationnement car son hôtel n'opère alors que six mois par année. Ces espaces sont disponibles de novembre à avril. [ 8 ] Elle en loue, entre autres, trois à monsieur Jean-Claude Drapeau qui opère les glissades sur la Terrasse-Dufferin.

Le prix qu'elle lui demande est de 200 $ pour la période de novembre à mars, et ce, par case de stationnement. [ 9 ] Pour son immeuble à logements situé au 8 de la Terrasse-Dufferin, madame Bès utilise les services de Gestion immobilière Dufour

Cinq-Mars. [ 10 ] En décembre 2008, monsieur Richard et sa conjointe, madame Nancy Venables, visitent l'appartement numéro 1 avec madame Lise Harvey, employée de Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars. [ 11 ] À l'audience, comme il l'a fait devant la Régie du logement, monsieur Richard soutient que madame Harvey lui aurait affirmé qu'il pourrait utiliser, gratuitement, un des espaces de stationnement situé à l'arrière de l'Hôtel Terrasse Dufferin. Devant le Tribunal, sa conjointe, madame Venables, réitère cette version des faits. [ 12 ] Par ailleurs, madame Bès souligne qu'à

part le bail intervenu avec monsieur Daniel Simard qui comprend un espace de stationnement, les autres locataires de l'immeuble occupé par monsieur Richard ne bénéficient pas d'un tel droit. Elle dit qu'elle leur a offert des espaces de stationnement en location à raison de 50 $ par mois à partir de 2007. D'autre part, elle n'a pas transmis de documents écrits par lesquels elle informe ses locataires du 8, de la Terrasse-Dufferin de cette possibilité, et ce, entre 2007 et 2010.

Cela a été fait en 2011 et 2012 par l'entremise de Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars, et ce, pour la période du 1 er novembre au 30 avril de l'année suivante à raison de 50 $ par mois. Certains des locataires auraient accepté cela selon madame Bès. [ 13 ] Ni monsieur Richard, ni madame Bès n'ont fait témoigner madame Lise Harvey, tant devant la Régie du logement que devant le Tribunal.

Ainsi, les propos qu'elle aurait tenus à monsieur Richard et madame Venables ne sont pas confirmés par cette dernière. [ 14 ] À la suite de sa visite du logement numéro 1 au 8, de la Terrasse-Dufferin, le 31 décembre 2008, monsieur Richard complète une demande de location qu'il signe. [ 15 ] À cette même date, il signe un bail pour la location du logement numéro 1 au 8, de la Terrasse-Dufferin. Dans la

section concernant le stationnement extérieur, la mention N/A est inscrite de façon manuscrite, ceci voulant dire « non applicable ».

Ainsi, malgré les affirmations de monsieur Richard et de madame Venables relativement aux propos qu'aurait tenus madame Lise Harvey en regard d'un stationnement extérieur disponible en période hivernale, cela n'apparaît pas au bail signé par monsieur Richard et accepté le 7 janvier 2009 par monsieur Mathieu Gariépy, employé de Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars. [ 16 ] Par ailleurs, monsieur Richard affirme qu'il a utilisé l'un des stationnements pendant la période hivernale de janvier à avril 2009. [ 17 ] En septembre de cette même année, il reçoit un avis de renouvellement de son bail pour l'année 2010, lequel inclut une augmentation de loyer de 10 $ par mois.

Dans une lettre qu'il adresse le 10 septembre à B & B Terrasse-Dufferin, il conteste cette augmentation et ajoute dans un post-scriptum dans lequel il écrit ceci relativement au stationnement notamment : P.-S.: Après une récente relecture du bail, je me suis rendu compte que certaines informations y étant inscrites ne sont plus vraies et qu'une autre, à ma grande surprise, n'y apparaissait pas.

Aussi,si vous êtes d'accord (en cas de désaccord,faites-le moi, s'il-vous-plaît, savoir d'ici dix jours), il sera par vous et moi considéré pour acquis, à partir d'aujourd'hui, ce sans aucune autre formalité,que ces changements au bail sont réputés avoir été faits. […] Information manquante: Au moment de la visite du logement, qui, évidemment, se fit avant la signature du bail, Mme Lise Harvey nous dit, à ma compagne et moi, comme elle le dit, d'ailleurs, aux autres potentiels locataires en pareille visite de logement, que, "du début novembre à la fin avril (soit pendant la période où le Château de la Terrasse est fermé), j'avais accès,bien qu'aucun ne m'était personnellement attitré, aux stationnements situés légèrement à l'ouest du futur endroit où j'allais habiter, à la dizaine de stationnements côte à côte sur lesquels les voitures, lorsqu'elles y sont stationnées, se trouvent perpendiculairement placées par rapport à la plus grande façade extérieure de mon appartement (ces stationnements se trouvent, finalement, à former un long rectangle semblable à celui que forme mon logis mais juste un peu à l'ouest de celui-ci), que je n'avais, pour les utiliser sans accrocs, qu'à m'entendre avec les autres locataires à qui cet accès était aussi permis." Or, comme tout ceci a bel et bien été dit par Mme Harvey, que j'ai quelques témoins qui peuvent affirmer que ça leur a également été dit et que je ne veux pas perdre cet accès que j'ai à ces stationnements lors de la saison froide, il faut absolument que cette information soit inscrite au bail :maintenant, elle y est. (Reproduction intégrale) [ 18 ] À l'audience devant le Tribunal, madame Bès confirme que ni elle, ni Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars n'ont répondu par écrit à cette lettre de monsieur Richard.

Elle soutient, qu'après discussion avec les représentants de Gestion immobilière Dufour Cinq- Mars, il n'a pas été jugé nécessaire de répondre au post-scriptum de monsieur Richard. [ 19 ] Ce dernier affirme à l'audience que tel qu'il l'a requis, dans sa lettre du 10 septembre 2009, il n'a pas eu à payer l'augmentation de loyer de 10 $ par mois même si cela avait fait l'objet de l'avis de renouvellement du bail transmis par B & B Terrasse-Dufferin. [ 20 ] De plus, il a continué à utiliser un espace de stationnement situé à l'arrière de l'Hôtel Terrasse Dufferin en période hivernale. [ 21 ] Depuis 2009, il y a un conflit entre monsieur Richard, certains des locataires du stationnement et madame Bès relativement à l'utilisation de ce stationnement par monsieur Richard.

[ 22 ] Tant devant la Régie du logement que devant le Tribunal, chacune des parties a produit divers documents relativement au droit d'utilisation d'un espace de stationnement.

LA DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [ 23 ] Dans la décision qu'il a rendue le 24 avril, le juge administratif Patrick Simard a traité de différentes demandes déposées par monsieur Richard relativement à l'appartement qu'il loue de B & B Terrasse-Dufferin. [ 24 ] Parmi celles-ci, il y a l'utilisation du stationnement et sur ce point, voici ce qu'il décide : [10] Finalement, le litige qui subsiste à l'égard de l'utilisation du stationnement doit être décidé par le Tribunal. [11] La preuve prépondérante permet d'établir que le contrat liant les parties ne prévoit aucunement l'utilisation d'un stationnement en accessoire à la jouissance du logement.

Bien que le locataire puisse avoir désiré l'utilisation d'un stationnement en plein hiver et en avoir discuté avec le gestionnaire de l'immeuble, il appert tout de même qu'aucune mention au bail ne prévoit l'utilisation d'un tel service. [12] Si, par le passé, le locateur ou son gestionnaire ont été tolérants quant à l'utilisation du stationnement durant la période hivernale, ceci n'était qu'une simple tolérance.

En l'absence d'obligation de fournir un tel service contenu au bail, le Tribunal doit rejeter la prétention du locataire puisqu'il n'y a pas, tel qu'il l'indique dans ses correspondances, de « droits acquis » à cet égard. [13] La tolérance du locateur ou de son mandataire s'explique par le fait que l'activité commerciale du locateur à cet endroit cesse durant la période hivernale et, il est alors possible de disposer des stationnements mais suivant une convention à cet égard.

Aucune entente précise n'est intervenue au cours de la période visée par la diminution de loyer réclamée par le locataire et ainsi, les conclusions recherchées doivent être rejetées. [14] Quant aux autres prétentions contenues à la requête du locataire, celles-ci sont soit devenues sans objet ou n'ont fait l'objet d'aucune preuve. [15] Il est utile de rappeler que les deux mois de diminution de loyer réclamés par le locataire le sont uniquement pour l'usage impossible du stationnement que le locataire prétend lui être dû.

Vu que les conclusions recherchées par le locataire à cet égard sont rejetées, il n'y a donc pas lieu de procéder à une telle diminution de loyer. (Reproduction intégrale) ANALYSE [ 25 ] La question en litige, tel qu'énoncé par le juge François Godbout, j.c.Q., citée plus haut, requiert que le Tribunal détermine si la Régie du logement a par sa décision rendue le 24 avril 2012 commis ou non une erreur de droit relativement au droit d'utilisation d'un espace de stationnement par monsieur Richard, et ce, en fonction du bail intervenu entre ce dernier et la locatrice et de la preuve présentée par chacune des parties en première instance ainsi qu'en appel. [ 26 ] Le bail intervenu entre les parties est un bail relatif à un logement auquel s'applique l'

article 1892 du Code civil du Québec (C.c.Q.). [ 27 ] Selon l'auteur, Me Pierre-Gabriel Jobin, dans son volume Le Louage [1] : 40. Offre et acceptation. Le louage se forme par le simple jeu d'une offre et d'une acceptation. Car c'est un contrat consensuel 1 . Les règles générales sur la formation du contrat y trouvent leur application normale 2 . […] 1 Art. 1385 - 1386 C.c.Q. et supra , n o 8. 2 Voir généralement art. 1388 et s. C.c.Q.

Baudouin, Obligations, n os 119-128. (Reproduction intégrale) [ 28 ] Il appert du bail intervenu entre les parties à la fin 2008, début 2009 qu'il n'y a aucun stationnement extérieur attribué à monsieur Richard malgré les prétentions de ce dernier. Comme il a été mentionné plus haut, ni monsieur Richard, ni madame Bès n'ont jugé à propos de faire témoigner madame Lise Harvey, tant devant la Régie du logement que devant le Tribunal dans le cadre de l'instance de l'appel.

Ainsi, elle n'a pu confirmer ou infirmer les prétentions de monsieur Richard. [ 29 ] Les faits au dossier démontrent que monsieur Daniel Simard bénéficie d'un espace de stationnement selon les termes du bail qu'il a signé en 1992 et qui a été reconduit depuis. [ 30 ] Madame Bès a établi que les autres espaces de stationnement sont loués par exemple à monsieur Drapeau, le gestionnaire des glissades sur la Terrasse-Dufferin, pendant la période d'hiver et à JES Construction.

Elle a aussi fait la preuve qu'en 2011 et 2012, elle a informé les locataires du 8, de la Terrasse-Dufferin qu'ils pouvaient louer un espace de stationnement pendant la période de novembre à avril à raison de 50 $ par mois, ce que certains locataires auraient accepté.

[ 31 ] Dans sa décision, le juge administratif Patrick Simard conclut que ce n'est pas parce que pendant la période de 2009 à 2012, madame Bès et Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars auraient toléré que monsieur Richard utilise gratuitement un espace de stationnement que cela lui donne pour autant un droit à cela.

Le juge administratif Simard conclut qu'il s'agit d'une simple tolérance et cela ne donne pas « de droits acquis » à monsieur Richard. [ 32 ] Par ailleurs, ce dernier a répondu le 10 septembre 2009 à l'avis de renouvellement transmis par B & B Terrasse-Dufferin en contestant non seulement l'augmentation de loyer proposée mais également en mentionnant dans le post-scriptum de sa lettre qu'il désirait corriger certaines lacunes dans son bail notamment en regard du stationnement.

C'est ainsi qu'il écrit que le locateur doit considérer le bail comme étant modifié pour lui permettre d'avoir droit à un espace de stationnement en période hivernale, gratuitement, s'il ne reçoit pas de réponse à sa lettre dans les 10 jours de la date de celle-ci. [ 33 ] À l'audience devant le Tribunal, madame Bès a confirmé qu'elle a été informée de cela par les représentants de Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars et qu'il a été décidé de ne pas répondre par écrit à monsieur Richard malgré la formulation que ce dernier a utilisée dans son post-scriptum. [ 34 ] Les faits postérieurs à septembre 2009 démontrent qu'il y a un conflit qui perdure entre monsieur Richard, Gestion immobilière Dufour Cinq-Mars et madame Bès relativement à l'utilisation de l'espace de stationnement en litige. [ 35 ] Comme l'indique l'auteur, Me Pierre-Gabriel Jobin, dans son volume cité plus haut, les règles du Code civil du Québec relativement à la formation du contrat, énoncées aux articles 1385 et suivants, s'appliquent au bail d'un logement. [ 36 ] Sur ce point, les articles 1385 , 1386 , 1387 et 1394 C.c.Q. énoncent : 1385.

Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n'exige, en outre, le respect d'une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n'assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. Il est aussi de son essence qu'il ait une cause et un objet. 1386. L'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne. 1387.

Le contrat est formé au moment où l'offrant reçoit l'acceptation et au lieu où cette acceptation est reçue, quel qu'ait été le moyen utilisé pour la communiquer et lors même que les parties ont convenu de réserver leur accord sur certains éléments secondaires. 1394. Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu'il n'en résulte autrement de la volonté des parties, de la loi ou de circonstances particulières, tels les usages ou les relations d'affaires antérieures. [ 37 ] L'

article 1394 C.c.Q. , cité précédemment, affirme que le silence ne vaut pas acceptation, à moins notamment « de circonstances particulières ». Dans sa lettre du 10 septembre 2009 adressée à B & B Terrasse-Dufferin, monsieur Richard écrit qu'il requiert de la locatrice, qu'elle mentionne son désaccord à sa proposition de modification du bail, dans les 10 jours de la lettre, à défaut de quoi les changements qu'il propose « sont réputés avoir été faits ».

À la fin de son post-scriptum, il réitère que madame Lise Harvey lui avait mentionné qu'il avait droit à un espace de stationnement en période hivernale et il écrit à cet égard « je ne veux pas perdre cet accès que j'ai à ces stationnements lors de la saison froide, il faut absolument que cette information soit inscrite au bail : maintenant, elle y est ». [ 38 ] Dans l'affaire Oppedissano c. Location Lutex inc. [2] , la juge Julie Messier, j.c.Q. a eu à déterminer si le silence d'une

partie pouvait constituer l'acceptation de l'offre de l'autre. Les termes qu'elle avait à analyser sont les suivants : [17] De retour de voyage Oppedissano fait parvenir par télécopieur, le 1 er août une lettre à Lutex, et à son mandataire, Brouillard, leur réclamant 30 $ par jour pour la location, ainsi que la preuve que Lutex a bien toutes les assurances nécessaires concernant ces véhicules, puisqu'ils ont, en plus de l'entreposage, demandé à Oppedissano d'agir à

titre de gardien. La lettre se termine ainsi : « Le défaut de votre part de vous opposer par écrit aux termes et modalités contenus à la présente avant lundi le 4 août à 17:00, démontrera votre approbation à celle-ci. » (Reproduction intégrale) [ 39 ] Dans son analyse, la juge Messier conclut sur ce point : [41] La lettre du 1 er août 2008, était claire à l'effet que le silence après le 4 août 17:00, serait interprété comme une acceptation du tarif discuté à 30 $/jour par véhicule. [42] Ce mode d'acceptation n'est pas contraire à la loi, puisque l'

article 1394 du C.c.Q. prévoit que le silence peu valoir acceptation dans des circonstances particulières, et aux présentes nous retrouvons de telles circonstances particulières, soit une annonce claire de discussions avec une première offre avec délai pour répondre, à défaut le silence équivalait acceptation et le choix de Lutex de ne pas répondre.

(Reproduction intégrale) [ 40 ] Dans ce dossier, il s'agit d'un cas similaire à celui analysé par la juge Messier dans l'affaire Oppedissano . Tel que relaté plus haut, monsieur Richard, dans sa lettre du 10 septembre 2009, énonce clairement que le silence de la locatrice à l'égard de la modification qu'il requiert à son bail équivaudra à l'acceptation de celle-ci. Il s'agit de « circonstances particulières » comme celles étudiées par la juge Messier. [ 41 ] En conséquence, le Tribunal conclut que selon les termes de l'

article 1394 C.c.Q. , il y a eu acceptation des changements proposés au bail par monsieur Richard dans sa lettre du 10 septembre 2009, en raison des « circonstances particulières » de la présente affaire.

De ce fait, le Tribunal accueille l'appel de monsieur Richard sur la question formulée par le juge François Godbout, j.c.Q., citée plus haut, parce que le juge administratif Patrick Simard n'a pas tenu compte dans son analyse et sa conclusion de la preuve sur ce point et il a commis une erreur de droit. [ 42 ] Ainsi, monsieur Richard a droit à un espace de stationnement du mois de novembre au mois d'avril de l'année suivante inclusivement, gratuitement, mais sans services de déneigement, et ce, tant et aussi longtemps qu'il sera locataire de l'appartement 1 du 8, de la Terrasse-Dufferin.

Ce droit n'est pas transférable à un autre locataire. Enfin, monsieur Richard utilise actuellement la case de stationnement numéro 1 et il est opportun qu'il conserve celle-ci.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE l'appel sur la question en litige formulée par le juge François Godbout, j.c.Q. : Le régisseur a-t-il commis une erreur de droit en se limitant à la seule considération du bail signé le 1 er janvier 2009 pour disposer du litige concernant l'utilisation d'un stationnement, compte tenu de la preuve que le requérant affirme avoir présentée? [ 44 ] INFIRME la décision de la Régie du logement, rendue le 24 avril 2012 par le juge administratif Patrick Simard uniquement en regard du droit à un espace de stationnement de l'appelant, monsieur Michel Richard, dans le dossier numéro 18 110225 043 G; [ 45 ] DÉCLARE que monsieur Michel Richard, locataire de l'appartement numéro 1 au 8, de la Terrasse-Dufferin a droit à l'espace de stationnement numéro 1 situé à l'arrière de l'Hôtel Terrasse Dufferin du mois de novembre au mois d'avril inclusivement de l'année suivante, gratuitement, sans services de déneigement tant et aussi longtemps qu'il occupera le logement numéro 1 du 8, de la Terrasse- Dufferin, ce droit n'étant pas transférable à un autre locataire; [ 46 ] DÉCLARE que ce droit fait

partie intégrante de son bail depuis le 10 septembre 2009, soit depuis la lettre qu'il a adressée à la locatrice, madame Christiane-Marie Bès faisant affaire sous la raison sociale B & B Terrasse-Dufferin en réponse à l'avis de renouvellement de son bail pour le logement numéro 1 au 8, de la Terrasse-Dufferin, pour l'année 2010, lettre produite au dossier; [ 47 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ PIERRE CODERRE, J.C.Q. Monsieur Michel Richard, se représentant seul […] Québec, (Québec) […] APPELANT-locataire B & B Terrasse-Dufferin a/s madame Christiane-Marie Bès, se représentant seule 2323, de la Terrasse-Cadieux Québec, (Québec) G1C 2A1

INTIMÉE-locatrice Date d'audience : 9 janvier 2013