2010 QCCQ 3724, 2010 QCCQ 3724

Otis c. Couture 2010 QCCQ 3724 JR 0876 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RIMOUSKI LOCALITÉ DE AMQUI Chambre civile N° : 120-32-000825-090 DATE : 4 mai 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE GUY RINGUET J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICK OTIS et GILBERT OTIS, Parties demanderesses, c. DONALD COUTURE,

Partie défenderesse. ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties demanderesses saisissent le Tribunal d'une demande contre la

partie défenderesse représentant la somme de 6 589,60 $. 1) Le litige : [ 2 ] Le litige entre les parties est lié à un contrat de vente de maison. [ 3 ] Le Tribunal reproduit l'extrait suivant de la demande introductive d'instance : « Lors de l'achat de la résidence de M. Couture, il a été mentionné que la résidence respectait les lois sur la qualité de l'environnement et qu'elle était conforme principalement en ce qui a trait à l'installation septique. Après observation, nous avons constaté qu'il n'existe aucune installation septique rattachée à ladite demeure ». [ 4 ] La

partie défenderesse conteste la demande. Le Tribunal reproduit l'extrait suivant : « Mon contrat de vente est bien clair qu'après avoir visités les lieux, les acheteurs déclarent l'avoir vu et être satisfait, exonérant le vendeur de toute responsabilité ». 2) La preuve :

a) La preuve de la

partie demanderesse : [ 5 ] La preuve de la

partie demanderesse est composée du témoignage de monsieur Patrick Otis et des pièces suivantes : →P-1 : L'acte de vente notarié daté du 31 août 2007; →P-2 : Une demande de paiement, datée du 11 septembre 2009, adressée par les parties demanderesses à la

partie défenderesse; →P-3 : Une estimation, datée du 15 août 2009, de Les Entreprises A & D Landry inc. [ 6 ] Monsieur Patrick Otis témoigne que le 31 août 2007, monsieur Donald Couture vend à messieurs Patrick Otis et Gilbert Otis une maison et plusieurs terrains. La construction de la maison remonte à l'année 1961. Le prix de vente est de 210 000 $. [ 7 ] Monsieur Patrick Otis témoigne qu'au moment de la signature de l'acte de vente, dans le bureau du notaire, il a été question de l'installation septique et le fait qu'elle ne dérogeait pas aux lois et règlements relatifs à la Protection de l'environnement.

Il réfère le Tribunal aux déclarations du vendeur à l'intérieur de l'acte notarié, soit la disposition 7. Le Tribunal reproduit cette disposition : « 7. Qu'à sa connaissance, l'immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la Protection de l'Environnement, le vendeur déclare n'avoir reçu aucun avis en rapport à la

Loi sur la qualité de l'environnement (L.R.Q. c. Q2 ) au sujet de l'évacuation et au traitement des eaux usées de résidence isolée, principalement en ce qui a trait à l'installation septique; ». [ 8 ] Monsieur Patrick Otis témoigne que le 31 août 2007, il constate un problème avec l'installation septique. Il constate, selon sa conclusion, qu'il n'y a pas d'installation septique mais, un conduit qui se rend dans un champ. Monsieur Patrick Otis avise verbalement monsieur Donald Couture à l'automne 2008.

Il précise que monsieur Donald Couture n'est pas ouvert à un règlement. [ 9 ] Au mois d'avril 2009 ou mai 2009, monsieur Patrick Otis rencontre monsieur Donald Couture. Monsieur Donald Couture n'est pas ouvert à un règlement. [ 10 ] Monsieur Patrick Otis demande à Les Entreprises A & D Landry inc. une estimation pour l'installation d'une fosse septique. L'estimation est produite sous la cote P-3. Elle totalise, sans les taxes, la somme de 5 395 $.

Monsieur Patrick Otis témoigne que le coût des différents permis et le coût pour le déplacement de l'urbanisme seraient d'environ 500 $. [ 11 ] Le 11 septembre 2009, les parties demanderesses adressent à la

partie défenderesse une demande de paiement de la somme de 6 589,60 $. Monsieur Patrick Otis témoigne qu'il s'agit de l'unique écrit adressé à la

partie défenderesse. Il n'y a pas d'autre écrit qui a été adressé à la

partie défenderesse.

b) La preuve de la

partie défenderesse : [ 12 ] La preuve de la

partie défenderesse est composée du témoignage de monsieur Donald Couture et de la production de l'acte notarié. [ 13 ] Monsieur Donald Couture témoigne que les parties demanderesses l'ont informé du problème plus d'un an après la signature de l'acte de vente. Il soumet que la question liée à l'installation septique n'a jamais été posée. Il n'y a pas eu de question liée à l'installation septique. Le notaire lui a présenté l'acte de vente et il l'a signé. [ 14 ] Monsieur Donald Couture témoigne que le prix de l'immeuble offert en vente était supérieur à 210 000 $.

L'agent immobilier lui avait dit qu'habituellement le prix de vente d'une ferme est d'environ 300 000 $. Monsieur Donald Couture connaissait monsieur Patrick Otis et a accepté de lui faire un prix spécial. [ 15 ] Monsieur Donald Couture témoigne que la garantie légale de qualité fait l'objet d'une exclusion dans l'acte de vente. Il réfère le Tribunal aux dispositions suivantes :

→ « Cette vente est faite avec la garantie légale quant aux titres de propriété et sans aucune garantie en ce qui concerne les bâtiments, ses structures, ses infrastructures et ses accessoires . »; → « La présente vente a été faite en l'absence de tout certificat de localisation, description technique ou autre arpentage des lieux, préparé par un arpenteur-géomètre; »; → « En considération de la présente vente, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve actuellement, déclarant l'avoir vu et en être satisfait, exonérant le vendeur de toute responsabilité quant à l'état des bâtiments, de ses structures et infra-structures, ainsi que ses accessoires, l'acquéreur achetant à ses risques et périls ; ». [ 16 ] Il est également inscrit dans l'acte de vente notamment que : « 5. L'acquéreur déclare avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétente que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur; 7.

L'acquéreur reconnaît de plus que la présente vente a été faite en l'absence de tout certificat de localisation, description technique et autre arpentage des lieux et qu'il accepte le tout en l'absence de tels documents ». 3) Analyse et conclusion : [ 17 ] Le Tribunal est tenu, aussi flexible que puisse être la procédure en Division des petites créances, de suivre les règles de preuve. Le Tribunal considère approprié dans le présent cas d'espèce de réitérer certaines balises juridiques.

a) Certaines balises juridiques : [ 18 ] Le fardeau de la preuve repose sur les épaules des parties demanderesses. L'expression « fardeau de la preuve » signifie l'obligation pour une

partie de faire la démonstration du bien-fondé de son droit, de ses prétentions et des faits allégués et d'en convaincre le tribunal. [ 19 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec énonce que : « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée ». [ 20 ] La norme de la preuve en matière civile est celle de la prépondérance de la preuve [1] . Dans l'arrêt F.H. c.

McDougall [2] , la Cour suprême du Canada réitère que : « [46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. (…). ». [ 21 ] Les parties demanderesses doivent faire la démonstration du bien-fondé de leur recours. Les parties demanderesses doivent faire la preuve que les clauses d'exonération, dans l'acte de vente, ne seraient pas valides.

Les parties demanderesses doivent faire la preuve de l'existence d'un dol. [ 22 ] Les parties demanderesses doivent, si les clauses d'exclusion ne seraient pas valides, faire la preuve des conditions d'existence de la garantie légale de qualité. Ces conditions sont les suivantes : →Le vice doit être grave; →Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente;

→Le vice doit être « caché » ; →Le vice doit être antérieur à la vente; →L'acheteur doit dénoncer par écrit au vendeur le vice dans un délai raisonnable de sa découverte. [ 23 ] Les parties demanderesses doivent, avant de demander l'exécution de l'obligation aux frais de la

partie défenderesse, mettre en demeure cette dernière [3] . [ 24 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce que : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert ». [ 25 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec énonce que : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte . Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ». [ 26 ] L'

article 1733 du Code civil du Québec énonce que : « Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel ».

b) L'application de ces balises juridiques au présent cas d'espèce : [ 27 ] La preuve prépondérante révèle que l'acte notarié révèle plusieurs dispositions liées à l'exclusion de la garantie légale de qualité. Ces dispositions sont valides. Ces clauses exonèrent le vendeur. Elles sont valides en vertu de la liberté contractuelle et de l'

article 1732 du Code civil du Québec . [ 28 ] L'

article 1733 du Code civil du Québec précise que dans le cas où l'acheteur achète à ses risques et périls, ce dernier est privé du recours en vertu de la garantie légale de qualité. L'auteur Jacques Deslauriers souligne que [4] : « La clause selon laquelle l'acheteur achète à ses risques et périls est plutôt rare en pratique, car elle prive l'acheteur de tous ses droits. En principe, elle est valide; dans cette éventualité, le vendeur parvient à échapper à la garantie même lorsqu'il connaissait le vice ou qu'il ne pouvait pas l'ignorer et qu'il ne l'avait pas déclaré ». [5] [ 29 ] La preuve présentée par la

partie demanderesse ne rencontre pas les conditions pour conclure à un dol [6] . La preuve est également contradictoire sur certains éléments qui doivent être prouvés. La

partie demanderesse n'a pas établi son droit de façon prépondérante. En l'absence de prépondérance de la preuve, la

partie demanderesse perd sa cause. Le Tribunal conclut, après avoir considéré l'ensemble de la preuve et les dispositions pertinentes de la loi, que la

partie demanderesse n'a pas assumé son fardeau de la preuve. La demande de la

partie demanderesse est rejetée.

[ 30 ] Subsidiairement, la preuve de la

partie demanderesse ne rencontre pas les conditions d'existence de la garantie légale de qualité. La preuve révèle qu'un acheteur prudent et diligent aurait constaté la présence du conduit dans le champ [7] . Au surplus, la loi exige que l'acheteur qui constate un vice, dont il prétend caché, doit le dénoncer par écrit au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte [8] . La

partie demanderesse n'a pas dénoncé par écrit le vice qu'elle allègue dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Au surplus, l'écrit de la

partie demanderesse, daté du 11 septembre 2009, ne rencontre pas les conditions liées à la dénonciation écrite . L'écrit, daté du 11 septembre 2009, ne rencontre pas également les conditions de la loi afin de constituer un vendeur en demeure [9] . PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] REJETTE la demande de la

partie demanderesse contre la

partie défenderesse; [ 32 ] CONDAMNE la

partie demanderesse à payer à la

partie défenderesse les frais judiciaires de 146 $. __________________ GUY RINGUET j.C.Q.