2017 QCCQ 950, 2017 QCCQ 950

[JK 0162] Plante Gallo c. Legault 2017 QCCQ 950 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE ST-JÉRÔME N° : 700-32-032206-169 DATE : 11 janvier 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARC-ANDRÉ PLANTE GALLO […] Bois-des-Filions (QC) […] Demandeur c.

MANON LEGAULT et RENAUD DESCHÊNES […] Bois-des-Filions (QC) […] Défenderesses et MÉLANIE BERGERON […] Terrebonne (QC) […] et ROBERT HAMEL […] St-Adolph-d’Howard (QC) […] Appelés en garantie [JK-0162] ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ La question en litige [ 1 ] L’acheteur d’une résidence demande l’application de la garantie de qualité [1] et se plaint de fausses représentations des vendeurs. Dans quelle mesure ces griefs sont-ils fondés? La demande

[ 2 ] Le 24 mai 2013, Marc-André Plante Gallo (M. Gallo) achète une résidence de Manon Legault et Renaud Deschênes pour 180 000 $. La vente est faite avec garantie légale. Le 24 octobre 2012, les vendeurs avaient acquis l’immeuble de Mélanie Bergeron et Robert Hamel pour 170 000 $. [ 3 ] Le 19 février 2016, M. Gallo réclame 15 000 $ de Mme Legault et M. Deschênes. L’acheteur se plaint des conséquences de la découverte de vices cachés (infiltration d’eau et malfaçons dans la construction du toit), vers le 3 février 2014. Mme Legault et M. Deschênes appellent en garantie Mme Bergeron et M. Hamel.

L’absence d’une dénonciation écrite [ 4 ] La première dénonciation écrite des vices est du 20 juillet 2015. L’acheteur explique ce délai par des difficultés d’obtenir l’adresse des vendeurs. Ceux-ci prétendent que l’acheteur a simplement négligé de les aviser en temps utile.

Même si le Tribunal retenait la version du vendeur quant aux longs délais, il faudrait quand même le considérer tardif car la localisation des vendeurs ne fut entreprise sérieusement que le 17 juillet 2015. [ 5 ] L’absence d’une dénonciation écrite dans un délai raisonnable depuis la découverte des vices fait généralement échec à la demande, selon l’

article 1739 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 6 ] La connaissance du vice, selon le deuxième alinéa de l’article 1739, ne s’étend pas à tous les éléments de l’avis tardif de dénonciation du 20 juillet 2015. Le dol [ 7 ] Par contre, l’acheteur a raison de se plaindre de l’inexactitude de la déclaration des vendeurs de mars 2013. Ceux-ci affirment qu’il n’y a jamais eu d’infiltration d’eau. [ 8 ] Or, en janvier 2013, Mme Legault se plaint à Mme Bergeron et M. Hamel d’infiltration d’eau à trois endroits. M.

Hamel dégage le toit et tout semble rentrer dans l’ordre. Mme Legault et M. Deschênes projettent alors d’améliorer la ventilation et l’isolation de la toiture. Ces projets correctifs ne se sont pas réalisés avant la vente du 24 mai 2013. [ 9 ] L’inexactitude de la déclaration des vendeurs constitue un dol au sens des articles 1398 à 1401 du Code civil du Québec : 1398. Le consentement doit être donné par une personne qui, au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite, est apte à s’obliger. 1399. Le consentement doit être libre et éclairé.

Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. [ 10 ] Correctement informé de l’état des lieux, on peut présumer que l’acheteur aurait poussé plus loin ses vérifications et n’aurait pas fait l’acquisition de l’immeuble au même prix. La responsabilité [ 11 ] Tout au long du processus d’achat, l’acheteur manque de diligence en ne recourant pas à l’inspection approfondie d’une résidence construite en 1932. L’acheteur aurait dû savoir que Mme Bergeron et M.

Hamel avaient acquis cette résidence le 1 er juillet 2012 « sans garantie légale et aux risques et péril de l’acheteur ». L’acheteur aurait dû s’assurer que les rénovations majeures effectuées par Mme Bergeron et M. Hamel l’avaient été selon les règles de l’art et non de façon artisanale. L’acheteur s’est laissé séduire par le site de la résidence et sa décoration récente. [ 12 ] Le préjudice est réel et documenté (carnet des travaux, photos, factures et expertise), du moins jusqu’à 15 000 $. La responsabilité doit être partagée à parts égales entre les vendeurs et l’acheteur, selon 1478 C.c.Q. : 1478.

Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective. La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage. [ 13 ] Par ailleurs, l’appel en garantie de Mme Legault et M. Deschênes contre Mme Bergeron et M. Hamel doit être rejeté car la

réclamation principale basée sur les allégations de vices cachés l’a également été. Aucun reproche ne peut être adressé à Mme Bergeron et M. Hamel à l’égard de leur déclaration des vendeurs de 2012. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE Manon Legault et Renaud Deschênes à payer 7 500 $ à Marc-André Plante Gallo, avec intérêts au taux légal depuis le 20 juillet 2015, plus les frais de justice de 200 $; REJETTE l’appel en garantie. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 19 décembre 2016 [1] 1726 C.c.Q.

Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. ( 1991, c. 64, a. 1726.)