2011 QCCQ 965, 2011 QCCQ 965

Giancaspro c. Murdaca 2011 QCCQ 965 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-114592-092 DATE : 10 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GIUSEPPE GIANCASPRO; […]. Montréal (Québec) […] -et- REMAX ALLIANCE G.G. INC.; 3299, rue Beaubien est. Montréal (Québec) H1X 1G4 Demandeurs défendeurs reconventionnels c. ANNA MURDACA; […].

Saint-Léonard (Québec) […] Défenderesse demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le litige fait suite à la résiliation d’une promesse d’achat d’un terrain impliquant les personnes suivantes : Le vendeur est la compagnie « Sam & Aly Construction Inc . ». L’acheteur est la défenderesse demanderesse reconventionnelle (défenderesse). Le courtier immobilier des deux parties est la co-demanderesse défenderesse reconventionnelle « Remax Alliance G.G. Inc. ».

Le représentant et seul administrateur de « Remax Alliance G.G. Inc. » est le co-demandeur défendeur reconventionnel, Giuseppe Giancaspro. [ 2 ] L’extrait pertinent de la requête introductive d’instance se lit comme suit : « 1- La

partie demanderesse est agent d’immeuble et la

partie défenderesse a signé une promesse d’achat pour le lot 3 671 982 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Laval. 2- La

partie défenderesse ne s’est pas présentée chez le notaire pour conclure la vente parce qu’elle ne possédait pas le certificat de localisation et qu’elle voulait l’avoir avant d’acheter le terrain. 3- Suite à cet événement, la

partie demanderesse a fait préparer, à ses frais, un certificat de localisation. 4- La

partie défenderesse a tout de même refusé de conclure la vente, prétextant l’expiration d’un délai. 5- La

partie demanderesse a déboursé les frais de notaire de 451,50$, les frais d’arpenteur géomètre de 507,94$ et les frais d’huissier de 57,69. De plus, elle a perdu sa rémunération de 2844,00$. 6- Le 23 juillet 2008, la

partie demanderesse a mis la

partie défenderesse en demeure (par huissier) de lui rembourser les sommes mentionnées précédemment totalisant 3861,13$ et moyennant la somme de 57,72$. 7- La

partie demanderesse réclame donc la somme de 3918,85$. » [ sic ] [ 3 ] La requête introductive d’instance initiale indique que Giuseppe Giancaspro est le seul demandeur mais, par amendement autorisé en début de procès, la compagnie « Remax Alliance G.G. Inc. » est devenue co-demanderesse. Suite à cet amendement, la somme totale réclamée dans la requête introductive d’instance, soit 3 918,85, se divise comme suit : Montant réclamé par « Remax Alliance G.G. Inc. » : 2 844,00$ Montant réclamé par Giuseppe Giancaspro : 1 074,85$ Total : 3 918,85$

[ 4 ] La promesse de contracter alléguée dans la requête introductive d’instance intervient en avril 2008 entre la défenderesse et la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. ». Cette promesse est conclue par l’intermédiaire de l’agent immobilier des deux parties, soit « Remax Alliance G.G.

Inc. » dont le seul représentant est le co-demandeur Giuseppe Giancaspro . [ 5 ] La signature du contrat de vente notarié est fixée au 21 avril 2008 mais elle n’a pas lieu ce jour-là parce que la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » n’a pas le certificat de localisation qu’elle a l’obligation de remettre à l’acheteur en vertu de la clause 6.4 de la promesse de contracter.

L’extrait pertinent de cette clause se lit comme suit : "6.4 The sellers shall supply to the buyer, within a period of 15 days […] a certificate of location drawn up by a land surveyor and describing the current state of the property; the cost of any new certificate of location shall be borne by the buyer where the previous certificate prove not to have been amended." [P-1] [ 6 ] Le surlendemain, « Remax Alliance G.G.

Inc. » transmet à la défenderesse une lettre de mise en demeure dont l'extrait pertinent se lit comme suit: " In pursuant to our conversation Monday morning, April 21, you told me that you refuse to notarize the transaction which was scheduled for the 21 st of April 2008 based on the fact that a new certificate of localisation was not drawn up. Since the seller has mistakenly informed us that there was a certificate of localisation, I have out of my own good will ordered a new one at my expense. Therefore, there is no reason the transaction should be delayed.

If you recall, when we concluded the transaction by phone on the 9 th of April 2008 around 10 pm, it was based on your verbal assurance that if the vendor accepts the price offered you would be ready to notarize on the date proposed by the vendor, which was on the 21 st of April, 2008. Me Barabé has informed us that you have cancelled the appointment. Delaying the transaction is causing the vendor serious harm and prejudice. Please contact the notary immediately to reschedule an appointment as soon as possible.

You have, as per clause 7.1 of the Promise to Purchase 30 days from acceptance ( until the 10 th of May 2008 or the legal day the 12 th of May 2008) to sign

an act of sale. Failing to do so, the Promise to Purchase shall become null and void without further notice nor delay, and the Vendor shall be free to put back for sale the said property. Please be reminded that, as per the Promise to Purchase, you have a contractual obligation to sign

an act of sale, failing to do so may have legal consequences, and you can be held liable." [D-14] [ 7 ] Le 29 avril 2008, le procureur de la défenderesse transmet à « Remax Alliance G.G.

Inc. » ainsi qu'à la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » une lettre dont l'extrait pertinent se lit comme suit: " Without the necessity of reiterating what I stated in my letter to you of April 24 th 2008, I wish to advise you, that apart from the vendor’s neglect to provide my client with a certificate of location, within the delay prescribed in the Promise to Purchase, nor thereafter, which certificate she is legally entitled to receive before attending the notary’s office and signing a Deed of Sale, there is another serious factor for which my client absolutely refuses to proceed with the sale. […] Had my client been provided with the certificate of location within the prescribed delay, she would then have known, about the existence of the Hydro-Quebec and/or Bell Canada, as well as any other servitudes and would have notified you and the vendor at that time, that she was not proceeding with the sale. […] Under the above circumstances, what I propose is that you prepare a document under which my client and the vendor will sign a declaration, confirming that the Promise to Purchase Agreement is null and void and under which the vendor will agree and authorize you to refund my client’s $5,000.00 deposit, with a cheque payable to the order of Leonard Kliger In Trust, within five days from the cancellation of the Agreement.

If the vendor consents to the above, obviously, he can immediately give you a new listing to advertise the vacant lot for sale at any time hereafter. I also wish to mention to you that you should immediately cancel the request for a certificate of location, notify the vendor and advise him that my client will not be responsible for the cost of obtaining the certificate of location, given that she is not proceeding with the sale.

" [D-12] [ 8 ] Le 2 mai 2008, le procureur de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » transmet aux procureurs de la défenderesse une lettre de mise en demeure dont l’extrait pertinent se lit comme suit : « Nous sommes en total désaccord avec la décision de votre cliente de ne pas donner suite à la signature d’une promesse d’achat relativement à un terrain vacant. Nous comprenons de la vôtre que vous omettez de prendre en considération la totalité de ladite promesse d’achat, notamment la clause 6.5. Vous trouverez ci-joint copie d’un certificat de localisation.

À défaut d’obtenir confirmation écrite à l’effet que votre cliente procédera à l’achat du terrain, et ce le ou avant le 6 mai 2008, nous n’aurons aucune hésitation à intenter immédiatement une action en passation de

titre à l’encontre de votre cliente. » [D-9] [ 9 ] Le 8 mai 2008, le procureur de la défenderesse transmet aux procureurs de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » une lettre réitérant que sa cliente ne conclura pas la transaction parce qu’elle n’aurait pas consenti à la promesse de contracter si elle avait connu les servitudes affectant le terrain. [ 10 ] Le 14 mai 2008, le procureur de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » écrit la lettre suivante à « Remax Alliance G.G. Inc. » : « Nous sommes les procureurs représentant les vendeurs Sam et Aly Construction Inc.

La présente est pour vous confirmer que, compte tenu des circonstances du présent dossier, nous vous demandons de remettre le dépôt de $5,000.00 à l’acheteur Anna Murdaca et ce, dans les plus brefs délais. » [D-7] [ 11 ] Le même jour, soit le 14 mai 2008, les demandeurs reçoivent une promesse d’achat d’un tiers pour le même terrain [P-16].

Le prix offert est le même, voire même un peu plus élevé que celui prévu à la promesse faisant l’objet du litige et, conséquemment, cette nouvelle promesse est acceptée par la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. ». [ 12 ] La vente envisagée à la nouvelle promesse de contracter s’est dûment réalisée et la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » avait conséquemment l’obligation de payer la commission prévue au mandat conclu avec « Remax Alliance G.G. Inc. ». Selon le témoignage de Giuseppe Giancaspro, ce mandat prévoit une commission égale à 3% du prix de vente mais « Remax Alliance G.G.

Inc. » a consenti à sa cliente un rabais de 2 844$. [ 13 ] À la même époque, Giuseppe Giancaspro affirme avoir personnellement payé les montants suivants : Compte d’arpenteur daté du 1 er mai 2008 [P-15] : 507,94$ Honoraires du notaire pour la préparation de la transaction qui n’a pas été signée le 21 avril 2008 [P-9] : 451,50$ Frais d’huissier pour la signification de la lettre de mise en demeure P-6 : 57,69$ Frais d’huissier pour la signification de la lettre de mise en demeure P-7 : 57,72$ TOTAL : 1 074,85$ [ 14 ] Tel que mentionné précédemment, la réclamation faisant l’objet du litige comprend le rabais de commission consenti par « Remax Alliance G.G.

Inc. », soit 2 844$ et les sommes déboursées par Giuseppe Giancaspro, soit 1 074,85$. [ 15 ] La défenderesse conteste la demande pour le motif que la vente n’a pas été réalisée en raison de l’inexécution des obligations de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » et que, de plus, cette dernière a consenti à la libérer de ses obligations. [ 16 ] La défenderesse se porte également demanderesse reconventionnelle et réclame 4 622,28$ représentant les honoraires extrajudiciaires de l’avocat dont elle a retenu les services pour faire annuler la promesse de contracter et obtenir le remboursement de son dépôt. [ 17 ] Le Tribunal analysera distinctement la demande principale et la demande reconventionnelle.

DEMANDE PRINCIPALE [ 18 ] Les demandeurs plaident que le délai de 15 jours prévu à la clause 6.4 de la promesse de contracter n’était pas un délai de rigueur et cet argument est fondé. [ 19 ] Le certificat de localisation devait néanmoins être remis avant la signature de l’acte de vente. [ 20 ] Or, il n’y a aucune preuve qu’un tel certificat ait été confectionné et remis à la défenderesse ou à son procureur. [ 21 ] En effet, il n’y a pas de certificat de localisation au dossier mais plutôt un « rapport d’arpentage » [P-14] daté du 1 er mai 2008.

De plus, Giuseppe Giancaspro dit ignorer la date à laquelle ce document aurait été transmis à la défenderesse ou à son procureur. [ 22 ] En supposant, pour les fins de la discussion, que le « rapport d’arpentage » équivaille à un certificat de localisation et, en supposant également qu’il aurait été transmis à la défenderesse vers le 1 er mai 2008, il est certain que la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » n’était pas en droit d’exiger la signature du contrat notarié avant cette date. [ 23 ] La défenderesse était donc justifiée de refuser de signer le contrat de vente notarié, le 21 avril 2008. [ 24 ] Il faut maintenant déterminer si la défenderesse était encore justifiée de ne pas signer l’acte de vente notarié après la réception du « rapport d’arpentage ».

[ 25 ] La défenderesse plaide qu’elle avait le droit de ne pas donner suite à la promesse de contracter après avoir reçu le « rapport d’arpentage » puisque ce document lui a permis d’apprendre que le terrain était affecté par des servitudes contrairement à l’engagement suivant : " The SELLER shall supply the BUYER with a valid title of ownership, free of any debt, prior claim, hypothec, real right, charge or other restriction of private law, other than the usual and apparent servitudes of public utility.

" [1] [ 26 ] Les demandeurs plaident que cet argument n’est pas fondé parce que le « rapport d’arpentage » mentionne uniquement des " usual and apparent servitudes of public utility " au sens de la clause reproduite ci-dessus. [ 27 ] Ce sont les demandeurs qui ont le fardeau de prouver que les servitudes mentionnées au « rapport d’arpentage » sont des " usual and apparent servitudes of public utility " et il n’y a pas de preuve prépondérante à cet effet. [ 28 ] En effet, l’acte de servitude n’a pas été produit et les témoignages sur cette question sont contradictoires. [ 29 ] Pour cette raison, le Tribunal conclut que la défenderesse n’était pas tenu de signer l’acte de vente notarié après avoir reçu le « rapport d’arpentage ». [ 30 ] Cette conclusion est d’ailleurs compatible avec la lettre de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » datée du 14 mai 2008 [D-7].

En effet, dans cette lettre elle donne instruction à « Remax Alliance G.G. Inc. » de rembourser le dépôt de 5 000$ alors que son procureur écrivait, quelques jours plus tôt, que « nous n’aurons aucune hésitation à intenter immédiatement une action en passation de

titre à l’encontre de votre cliente. » [D-9] [ 31 ] En supposant, pour les fins de la discussion, que le refus de signer le contrat notarié n’ait pas été fondé, le Tribunal conclurait que les demandeurs n’ont droit à aucune indemnité pour les motifs suivants : Lors de la vente du terrain à un tiers, « Remax Alliance G.G. Inc. » n’avait pas l’obligation de consentir un rabais de commission de 2 844$ à la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » et, si elle ne l’avait pas consenti, elle n’aurait subi aucune perte.

Giuseppe Giancaspro n’avait pas l’obligation de payer les honoraires de l’arpenteur puisqu’il s’agissait d’une obligation incombant à la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. ». Giuseppe Giancaspro n’avait aucune obligation de payer les honoraires du notaire puisque, selon son témoignage, il aurait retenu les services de ce dernier à

titre de mandataire de la défenderesse. Giuseppe Giancaspro n’avait aucune obligation de payer des frais d’huissier pour signifier la lettre de mise en demeure du 23 avril 2008 [D-14] puisqu’il n’était pas

partie à la promesse de contracter mais seulement l’agent immobilier de tous les intéressés. Giuseppe Giancaspro n’avait aucune obligation de faire signifier la lettre de mise en demeure du 23 juillet 2008 [P-7] puisque ce document aurait pu être valablement transmis par la poste.

DEMANDE RECONVENTIONNELLE [ 32 ] Tel que mentionné précédemment, la défenderesse se porte demanderesse reconventionnelle afin de réclamer le remboursement des honoraires extrajudiciaires de l’avocat dont elle a retenu les services pour obtenir l’annulation de la promesse de contracter et le remboursement du dépôt de 5 000$. [ 33 ] Ces honoraires ont été encourus parce que la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. » refusait de consentir à la remise du dépôt et menaçait d’introduire une action en passation de

titre contre la défenderesse. [ 34 ] Le préjudice que la défenderesse peut avoir subi, le cas échéant, ne résulte donc pas d’une faute des demandeurs mais plutôt d’une faute de la compagnie « Sam & Aly Construction Inc. ». [ 35 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande principale et condamne solidairement Giuseppe Giancaspro et « Remax Alliance G.G. Inc. » à rembourser à la défenderesse les frais de la contestation judiciaire, soit la somme 115$; REJETTE , sans frais, la demande reconventionnelle. __________________________________ FRANÇOIS BOUSQUET, J.C.Q. Date d’audience : 23 décembre 2010