2011 QCCA 544, 2011 QCCA 544

Brunet c. Riopel 2011 QCCA 544 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019769-090 (705-05-006184-025) DATE : 23 MARS 2011 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. ANDRÉ BRUNET CLAUDETTE WHALEN, APPELANTS – Défendeurs-requérants c.

ÉDITH RIOPEL,/ INTIMÉE – Demanderesse-intimée et JEAN-PIERRE GIRARD, en sa qualité d'arpenteur-géomètre MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR : - Statuant sur l'appel d'un jugement prononcé le 22 mai 2009 par la Cour supérieure, district de Joliette (l'honorable Jocelyn Verrier) qui a fait droit à la requête en bornage de l'intimée selon les prescriptions de l'article 788 C.p.c. et déterminé la ligne de division entre deux lots contigus, selon les conclusions de l'arpenteur-géomètre mandaté à cette fin; [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré; [ 3 ] Pour les motifs du juge Wagner, auxquels souscrivent les juges Thibault et Kasirer; [ 4 ] REJETTE l'appel avec dépens.

FRANCE THIBAULT, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. RICHARD WAGNER, J.C.A. M e Gérald Tremblay Duval Tremblay Pour les appelants M e Christine Gosselin M e Benoit Côté Coté Gosselin Pour l'intimée Date d’audience : 22 février 2011 MOTIFS DU JUGE WAGNER

[ 5 ] Les appelants se pourvoient à l'encontre d'un jugement rendu le 22 mai 2009 par l'honorable Jocelyn Verrier de la Cour supérieure, qui a fait droit à la requête en bornage de l'intimée selon les prescriptions de l'article 788 C.p.c ., et déterminé la ligne de division entre deux lots contigus, selon les conclusions de l'arpenteur-géomètre mandaté à cette fin.

CONTEXTE ACTUEL [ 6 ] Ce dossier met en lumière les problèmes d'interprétation qui découlent de certains usages lorsque des propriétaires se départissent, au fil des ans, de plusieurs parties d'un même lot au bénéfice d'acquéreurs subséquents sans mentionner avec précision les limites des lots ainsi vendus. [ 7 ] Le premier juge était saisi d'une demande en bornage de l'un des deux propriétaires de lots contigus achetés originalement d'un auteur commun. [ 8 ] En 1958, M. Viateur Ayotte acquiert de son frère le lot 33 au cadastre officiel de la paroisse de Ste-Béatrix. En 1963 et 1964, il en vend une

partie à son frère Rosaire Ayotte, en 1966 une autre

partie à Bruno et Janina Rzasa et finalement, en 1968, une autre

partie à son frère William Ayotte. [ 9 ] En 1968, il vend une autre

partie du lot 33 à M. Fred Sehn « mesurant environ deux arpents de largeur par environ sept arpents de profondeur, plus ou moins, et borné comme suit : en front par autre

partie du même lot appartenant au vendeur, en profondeur par le terrain de Rosaire Ayotte, d'un côté par le terrain d'Alphonse Beaulieu et de l'autre côté par le terrain de Bruno Rzasa et Janina Rzasa; sans bâtisse » . [ 10 ] Il lui vend également une lisière de terrain « de trente pieds de largeur par la profondeur qu'il y a entre le lot présentement acquis qui la borne à un bout et le chemin St-Paul qui la borne à l'autre bout, tenant d'un côté au terrain appartenant à Bruno et Janina Rzasa et de l'autre côté à autre

partie du même lot appartenant au vendeur » . [ 11 ] En 1971, M. Ayotte vend une autre

partie du lot 33 à Jules Tétreault et à Roméo Goulet « contenant, DIX arpents (10 arp.) en superficie, plus ou moins, et borné comme suit : en front par le chemin public, en profondeur et d'un côté par le terrain appartenant à Monsieur Fred Sehn – et de l'autre côté par le terrain appartenant à Monsieur Maurice Laporte ». Sont également incluses les bâtisses dessus construites portant le numéro 381 rang St-Paul à Ste-Béatrix ainsi que les servitudes inhérentes. [ 12 ] En 1973, l'appelant M. Brunet acquiert l'immeuble de M. Sehn. La désignation est pratiquement la même que celle contenue à l'acte intervenu entre M. Ayotte et M. Sehn si ce n'est qu'il est écrit que la

partie de lot est bornée « par autre

partie » au lieu de « par autre

partie du même lot appartenant au vendeur », cette autre

partie ayant depuis été vendue à Messieurs Tétreault et Goulet. [ 13 ] En 1989, l'intimée, Madame Riopel, ainsi que Robert Vinet, acquièrent de M. Tétreault et de la veuve de M. Goulet, soit Pauline Lorion, l'immeuble décrit de la façon suivante : Un emplacement situé en la Municipalité de la Paroisse de Ste-Béatrix, connu et désigné comme étant une

partie du lot numéro TRENTE-TROIS (Partie 33), aux plan et livre de renvoi du cadastre de la Paroisse de Ste-Béatrix, division d'enregistrement de Joliette, cette dite

partie de lot est bornée vers le sud-est par le Rang St-Paul Est, vers le sud-ouest par le lot numéro 34, vers le nord-est et le nord-ouest par d'autres parties du lot 33; mesurant DEUX CENT CINQUANTE-SEPT PIEDS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIEMES DE PIEDS (257.75 pieds soit, 78,56 mètres) dans sa ligne sud-est, SEPT CENT VINGT-DEUX PIEDS ET TRENTE CENTIEMES DE PIEDS (722.30 pieds soit, 220,16 mètres) dans sa ligne sud-ouest, CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT PIEDS ET SOIXANTE-CINQ CENTIEMES DE PIEDS (198.65 pieds, soit 60,55 mètres) et SOIXANTE ET UN PIEDS ET SOIXANTE-SEPT CENTIEMES DE PIEDS (61.67 pieds soit, 18,80 mètres) dans ses lignes nord-ouest, SEPT CENT CINQUANTE-CINQ PIEDS ET QUATRE-VINGT- DOUZE CENTIEMES DE PIEDS (755.92 pieds soit, 230,40 mètres) dans sa ligne nord-est et contenant en superficie CENT QUATRE- VINGT-NEUF MILLE CENT TRENTE-CINQ PIEDS CARRES (189135 pieds carrés soit, 17571,2 mètres carrés).

Avec toutes les bâtisses y érigées, circonstances et dépendances et notamment une maison d'habitation portant le numéro 381, Rang St- Paul Est à Ste-Béatrix. Avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes inhérentes audit immeuble. Le tout selon un certificat de localisation préparé par Monsieur Richard Castonguay, arpenteur-géomètre, le trente (30) août mil neuf cent quatre-vingt-neuf (1989) sous le numéro 9124 des minutes de son répertoire. [ 14 ] Le certificat de localisation préparé par M.

Castonguay mentionne notamment : Que la superficie ci-dessus mentionnée au paragraphe 2, équivaut à 5.139 arpents comparativement à 10.0 arpents mentionnés au

titre de propriété ci-dessus mentionné. [ 15 ] En 1992, M. Brunet cède à Mme Whelan, appelante, la

partie indivise du lot 33 qu'il a acquise. [ 16 ] Le 28 novembre 1995, M. Robert Vinet vend à Édith Riopel la moitié indivise du lot 33 qu'ils ont acquis ensemble. Il n'y a aucun changement à la désignation du lot. [ 17 ] Bien consciente depuis l'achat qu'il y a un écart entre les 5,139 arpents prévus dans son acte de vente et les 10 arpents détenus par M. Tétreault et M. Goulet, l'intimée souhaite clarifier son

titre dans l'éventualité d'une vente subséquente. C'est ainsi qu'en l'an 2000, elle fait publier un acte de correction signé par les veuves de Messieurs Tétreault et Goulet, lequel lui accorde 10 arpents en superficie alors que le

titre d'acquisition ne lui donnait que 5,139 arpents. Il y est notamment écrit :

6. Au paragraphe 4- dudit certificat de localisation, il est fait mention que "la superficie ci-dessus mentionnée au paragraphe 2, équivaut à 5.139 arpents carrés comparativement à 10.0 arpents carrés mentionnés au

titre de propriété…", soit l'acte de vente par Viateur Ayotte à Jules Tétreault et Roméo Goulet publié à Joliette sous le no. 157885; 7. Étant donné que l'intention des vendeurs Jules Tétreault et Pauline Lorion étaient (sic) de vendre la totalité de la

partie dudit lot 33 qu'ils avaient acquise aux termes de l'acte publié à Joliette sous le no. 157885, il résulte qu'il faille modifier la désignation de l'acte publié à Joliette sous le no. 288641 concernant la contenance, laquelle avait été ainsi définie en tenant compte des clôtures existantes entourant l'immeuble y désigné. CES FAITS ÉTANT EXPOSÉS , les parties aux présentes déclarent que la désignation mentionnée dans l'acte publié à Joliette sous le no, 288641 doit donc être rectifiée et remplacée par celui-ci: NOUVELLE DÉSIGNATION UN EMPLACEMENT situé à Ste-Béatrix, connu et désigné comme étant UNE

PARTIE du lot originaire numéro TRENTE- TROIS (Ptie 33), au cadastre officiel de la PAROISSE DE STE-BÉATRIX , circonscription foncière de Joliette, contenant DIX arpents en superficie, et bornée comme suit, savoir: en front par le Rang St-Paul est, en profondeur et d'un côté par d'autres parties dudit lot no. 33 appartenant à F. Sehn (141768), ou ses représentants, et de l'autre côté par le lot no. 34 dudit cadastre. Avec toutes les bâtisses dessus érigées, circonstances et dépendances, et notamment une maison portant le no. 381, rang St-Paul est, à Ste-Béatrix.

Avec toutes les servitudes inhérentes. [ 18 ] Le 20 mars 2002, Édith Riopel signifie à Claudette Whalen et André Brunet une requête en bornage et pour nomination d'un arpenteur-géomètre. Le 19 avril 2004, Claudette Whalen et André Brunet signifient à leur tour une requête en bornage et en changement d'arpenteur-géomètre. [ 19 ] Par décision du 18 mai 2004, le juge Clément Trudel désigne M.

Jean-Pierre Girard, arpenteur-géomètre, pour procéder au bornage selon les dispositions de la loi. [ 20 ] Le 14 juillet 2004, l'arpenteur-géomètre amorce son travail d'enquête, convoque les parties, examine leurs prétentions et reçoit les versions des témoins pertinents. [ 21 ] L'enquête de M. Girard se poursuit jusqu'au 17 août 2005. [ 22 ] Le 7 mars 2006, l'arpenteur-géomètre signe et dépose son rapport final de bornage auquel il joint un plan.

Il conclut que la ligne de division entre les propriétés des parties passe par les lignes droites 980-987, 987-988 et 988-990. [ 23 ] Bien qu'acceptées par Édith Riopel, les conclusions du rapport Girard sont contestées par André Brunet et Claudette Whalen. JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 24 ] Dans son jugement, le premier juge précise la nature du débat porté devant lui qui vise la détermination de la ligne de division de la

partie du lot 33 décrite comme contenant dix arpents en superficie mentionnés au

titre de Mme Riopel et l'autre

partie décrite comme mesurant environ deux arpents de largeur par sept arpents de profondeur mentionnés au

titre de M. Brunet et de Mme Whalen. [ 25 ] Le juge Verrier reprend toute la chaîne des titres, de façon détaillée, et examine toute la preuve présentée devant l'arpenteur- géomètre Girard avant d'adopter ses conclusions. Il fait siens les constats de ce dernier et fixe la ligne de division entre les immeubles des parties par les lignes droites 980-987, 987-988 et 988-990. QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Claudette Whalen et André Brunet soumettent neuf moyens d'appel que je me propose de regrouper de la façon suivante : 1.

Le juge de première instance a-t-il commis une erreur manifeste et dominante en faisant siens les constats énoncés par l'arpenteur-géomètre lors de son enquête? 2. Le juge de première instance a-t-il commis une erreur en concluant que les appelants n'avaient pas acquis l'immeuble en litige par prescription? 3. Le juge de première instance a-t-il commis une erreur en concluant que l'intimée n'avait pas à procéder par inscription de faux? Erreur manifeste et dominante sur l'appréciation de la preuve [ 27 ] D'entrée de jeu, le juge Verrier place le débat dans le contexte juridique qui lui revient.

Il s'exprime ainsi : [61] Dans leur ouvrage, Précis de droit de l'arpentage au Québec [1] , les auteurs Raymond, Girard et Laferrière rappellent que selon

la jurisprudence et la doctrine, le bornage doit être exécuté conformément aux titres et aux droits des parties et l'application de la preuve doit se faire en accordant à chacun des éléments suivant l'importance qui les caractérisent : les titres, les témoignages, l'aveu, la possession, la prescription, les documents secondaires et les présomptions. [ 28 ] En l'espèce, l'arpenteur-géomètre devait établir la ligne de division entre deux lots contigus dont les propriétaires ont obtenu leur

titre d'un auteur commun. Cette caractéristique entraîne l'application d'une règle d'attribution décrite ainsi par le professeur Berthier Beaulieu [2] : Lorsque les titres émanent d'un auteur commun, l'arpenteur doit allouer à la

partie dont le

titre est premier en date, toute l'étendue du terrain indiquée dans son

titre à moins que l'autre

partie l'ait acquis par prescription. Donc après avoir reconnu ou établi les lignes de base sur lesquelles il appuiera ses opérations, l'arpenteur-géomètre délimitera le premier emplacement vendu par l'auteur commun suivant les mesures et la contenance établies dans le titre.

Il procédera ainsi jusqu'au dernier terrain vendu. […] Ainsi il allouera la contenance entière au premier acquéreur et attribuera le résidu, ce qui pourra se traduire en excédent ou en déficit au dernier acquéreur. [ 29 ] Le libellé des titres et l'examen de la preuve retenue par l'arpenteur-géomètre, analysés par le premier juge, révèlent des inexactitudes et des approximations qui se sont répétées au fil des ans depuis la vente originelle des lots en litige par l'auteur commun. [ 30 ] Le dossier révèle que l'arpenteur-géomètre et le juge de première instance adoptent la règle d'attribution en cas de

titre émanant d'un auteur commun. Ainsi, le premier terrain vendu à M. Sehn mesure environ deux arpents de largeur par environ sept arpents de profondeur plus ou moins et borné comme suit : en fond par autre

partie du même lot appartenant au vendeur, en profondeur par le terrain de Rosaire Ayotte, d'un côté par le terrain d'Alphonse Beaulieu et de l'autre côté par le terrain de Bruno et Janina Rzasa; sans bâtisse. [ 31 ] L'arpenteur-géomètre est d'avis que la désignation en l'espèce est précise. [ 32 ] Même si ce constat n'était pas avéré en raison de l'utilisation des mots « plus ou moins », la recherche de l'intention des parties amène au même résultat. [ 33 ] Ainsi dans l'arrêt Ste-Cécile-de-Lévrard [3] , cette Cour a rappelé qu'il faut rechercher non seulement l'intention des acheteurs lors de ventes successives, mais également celle du vendeur pour déterminer l'intention commune des parties. [ 34 ] Or, la preuve a démontré que M.

Ayotte, qui a vendu à M. Sehn, n'a pas soumis la même version des faits que ce dernier concernant la limite du terrain vendu en 1968. M. Ayotte soutient que la limite de son terrain se situe à la clôture B-4, B-10-B3 alors que M. Sehn prétend que son terrain se terminait au boisé, ce qui correspond à une contenance de sept ou huit arpents. L'acte ne mentionne nullement l'existence d'une clôture. [ 35 ] M. Sehn ajoute qu'il n'a jamais remarqué la présence d'une clôture telle qu'indiquée par M. Ayotte. [ 36 ] D'ailleurs, si le premier juge retenait le témoignage de M. Ayotte, ce dernier aurait vendu à M.

Sehn un terrain de plus de 11 arpents contrairement au

titre de propriété. [ 37 ] Confronté à ces témoignages en

partie contradictoires, l'arpenteur-géomètre explique qu'il a privilégié les prétentions de M. Sehn puisque beaucoup plus vraisemblables et conformes à la nature de son titre. À cet égard, tant l'arpenteur-géomètre que le premier juge accordent plus d'importance à la contenance mentionnée au

titre de M. Sehn qu'aux explications approximatives de M. Ayotte sur les limites de son terrain. [ 38 ] Partant, l'arpenteur-géomètre indique que M. Ayotte a donc vendu le résidu de son terrain à Messieurs Tétreault et Goulet, qui, eux-mêmes, l'ont revendu à Mme Riopel. Cette théorie du « résidu », bien que contestée devant cette Cour, a pourtant été reconnue par Claudette Whalen et André Brunet devant le premier juge. [ 39 ] Les conclusions de l'arpenteur-géomètre Girard s'appuient sur plusieurs éléments de preuve qu'il a soigneusement analysés. Il ne retient pas la version de M. Ayotte et il se fonde sur la règle d'attribution en semblable matière. Il constate que le

titre de M. Sehn se limitait à plus ou moins sept arpents de profondeur alors que le résidu du terrain vendu à Mme Riopel s'étendait sur une superficie de plus ou moins 10.37 arpents. [ 40 ] Les considérants les plus éloquents du rapport de l'arpenteur-géomètre s'énoncent ainsi : […] 3. CONSIDÉRANT que les titres émanent d'un auteur commun et que l'arpenteur doit allouer à la partie, dont le

titre est premier en date, toute l'étendue du terrain indiquée dans son

titre à moins que l'autre

partie n'ait acquis par prescription. 4. CONSIDÉRANT que le

titre de Frédérick SHEN (sic) est de 7 arpents de profondeur pour une

partie et jusqu'au chemin public sur une largeur de 30 pieds, mesure anglaise, longeant le terrain de Bruno Rzasa et que Monsieur ANDRÉ BRUNET et Claudette WHALEN sont représentants dudit Frédérick SHEN (sic) . […] 9. CONSIDÉRANT que tant André BRUNET et Claudette WHALEN, tant Édith RIOPEL n'ont pas su démontrer une possession

utile à la prescription pour les parties de terrain qu'ils prétendent occuper au-delà de leurs titres. […] 11. CONSIDÉRANT que André BRUNET et Claudette WHALEN n'ont pas de

titre sur au-delà de 7 arpents de profondeur à partir du terrain de Rosaire AYOTTE sauf pour une lisière de 30 pieds de largeur longeant le terrain de Bruno RZASA qui se termine au chemin rang Saint-Paul-Est et qu'il n'a pas été prouvé que leur possession sur la

partie au-delà de 7 arpents puisse conduire à la prescription. Les actes qu'ils ont posés soit bâtir une maison d'enfants et faire des caches de chasse ne sont pas des actes qui démontrent une possession utile à la prescription et que le coupage des arbres aurait été fait après 1997. […] 14.

CONSIDÉRANT spécialement le témoignage de Viateur AYOTTE, l'auteur commun, qui indique qu'il avait fait une clôture à 75-100 pieds du hangar à machinerie soit à la clôture passant par les points B4, B10 et B33 (erreur plutôt B-3) et que cette clôture était la limite du terrain de SEHN; la dite clôture donnant ainsi plus de 11 arpents de profond alors que le contrat n'ait donné que 7 arpents de profondeur. […] 17.

CONSIDÉRANT que le témoignage, mené sous serment de Viateur AYOTTE, indiquant que la clôture B4-B10-B3 comme limite du terrain de Frédérick SEHN, ce terrain appartenant aujourd'hui à André BRUNET et Claudette WHALEN, ne peut venir changer l'objet du contrat, un acte authentique passé devant le notaire FONTAINE en 1968 et les droits en résultant et que ce témoignage ne peut qu'appuyer une possession conduisant à la prescription et que la prescription n'a pas été prouvée. 18.

CONSIDÉRANT que le témoignage de Viateur AYOTTE aurait été considéré tout autrement si, dans les contrats de Frédérick SEHN, il avait été dit « le tout tel que délimité au Sud-Est par une clôture » et alors le contrat aurait laissé place à l'interprétation. Or, le contrat est clair : c'est 7 arpents de profond et ne laisse pas place à l'interprétation. (soulignements de l'auteur) [ 41 ] Dans l'arrêt Caraghiaur c. Cornellier [4] , cette Cour rappelait : Bref, devant deux interprétations possibles, le juge de première instance a choisi celle lui paraissant la plus plausible.

Comme ce choix est soutenu par une preuve d'expert sérieuse et qu'il se fonde de plus sur une interprétation logique des actes notariés pertinents, nous sommes d'avis que les appelants n'ont fait ressortir aucune erreur manifeste et dominante nous permettant d'intervenir. [ 42 ] Je suis donc d'avis de rejeter ce moyen d'appel fondé à la fois sur l'interprétation de la preuve présentée devant l'arpenteur- géomètre et l'application de la règle d'attribution pertinente.

PRESCRIPTION ACQUISITIVE [ 43 ] Claudette Whalen et André Brunet reprochent au premier juge d'avoir erré en déterminant qu'ils ne pouvaient établir les attributs rattachés à la prescription acquisitive. [ 44 ] Ils soutiennent qu'ils ont possédé, à partir de la clôture en litige, la

partie du lot en cause de façon publique, paisible, continue et non équivoque ( art. 922 C.c.Q. ). [ 45 ] Ils expliquent qu'ils auraient construit des caches dans les arbres, arraché des plants d'épinettes blanches et de cèdres et permis à leurs enfants de jouer avec ceux de la famille Tétreault dans une cabane construite sur le terrain qu'ils revendiquent. [ 46 ] La preuve révèle de la part de Claudette Whalen et André Brunet des gestes de simple tolérance qui ne sauraient constituer des actes de possession utiles pour les fins de la prescription acquisitive. De plus, leur auteur, M.

Sehn, a reconnu n'avoir jamais acquis ou possédé plus que l'étendue mentionnée à son titre. [ 47 ] Dans son ouvrage intitulé La prescription [5] , Céline Gervais souligne que la possession doit être non équivoque c'est-à-dire certaine et exclusive. Tant l'arpenteur-géomètre que le premier juge concluent à l'absence d'actes de possession utiles pour fins de prescription. Je n'y vois aucune erreur de fait ou de droit justifiant l'intervention de la Cour. [ 48 ] Je suis donc d'avis de rejeter ce moyen d'appel.

INSCRIPTION DE FAUX [ 49 ] Claudette Whalen et André Brunet soutiennent que le seul remède disponible pour corriger le

titre de Mme Riopel reposait sur l'inscription de faux. [ 50 ] Madame Riopel, pour sa part, soutient que l'inscription de faux n'est utile que dans les cas où un acte authentique doit être corrigé concernant les énonciations de faits que l'officier public a pour mission de constater. À

titre d'exemple, ces faits se résument à la date, au lieu où la transaction se déroule, l'identité des parties et la lecture de l'acte à ces dernières. La désignation des lots n'est pas un fait que le notaire avait pour mission de constater. [ 51 ] Les articles 43 , 50 , 52 et 54 de la

Loi sur le notariat [6] obligent le notaire instrumentant à vérifier l'identité, la qualité, la

capacité des parties, la date et le lieu où il reçoit la signature. [ 52 ] L' art. 2821 C.c.Q. est rédigé en ces termes : 2821. L'inscription de faux n'est nécessaire que pour contredire les énonciations dans l'acte authentique des faits que l'officier public avait mission de constater.

Elle n'est pas requise pour contester la qualité de l'officier public et des témoins ou la signature de l'officier public. [ 53 ] Je suis d'avis que, dans les circonstances, l'inscription de faux n'est d'aucune utilité puisque l'arpenteur-géomètre et le premier juge devaient établir la ligne de division entre deux lots contigus émanant d'un auteur commun.

Ce débat n'implique nullement la correction de faits que l'officier public avait pour mission de constater. [ 54 ] Je propose de rejeter ce moyen d'appel puisque mal fondé en droit. [ 55 ] Je suis d'avis que les appelants n'ont pas démontré une erreur de droit de la part du premier juge non plus qu'une erreur manifeste ou déterminante dans l'évaluation de la preuve. [ 56 ] Je propose donc de rejeter l'appel avec dépens. RICHARD WAGNER, J.C.A.