2017 QCCQ 8851, 2017 QCCQ 8851

IME Experts-conseils inc. c. Relance DP inc. 2017 QCCQ 8851 JT1284 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N os : 450-22-012540-168 4 50-22-012541-166 DATE : 27 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 450-22-012540-168 I.M.E.

EXPERTS-CONSEILS INC. , personne morale légalement constituée, ayant son siège social au 1340, rue King Ouest, Sherbrooke (Québec), J1J 2B6, Demanderesse c. RELANCE D.P. INC. , personne morale légalement constituée, ayant son siège social au 120, Avenue de Yamaska, Saint-Denis-sur-Richelieu (Québec), J1H 1K0, Défenderesse ET : 450-22-012541-166 JUBINVILLE ET ASSOCIÉS, ARCHITECTES INC., personne morale légalement constituée, ayant son siège social au 101, rue Court, Sherbrooke (Québec), J1H 1G5, Demanderesse c. RELANCE D.P.

INC. , personne morale légalement constituée, ayant son siège social au 120, Avenue de Yamaska, Saint-Denis-sur-Richelieu (Québec), J1H 1K0, Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT JT1284 ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les deux dossiers en

titre sont des actions sur compte pour des services professionnels en matière d'architecture et d'ingénierie. Ils présentent des questions de faits et de droit identiques et ont été réunis pour une instruction commune. [ 2 ] Dans le dossier 450-22-012540-168 , la firme d'ingénierie I.M.E. Experts-Conseils Inc. (I.M.E.) réclame à Relance D.P.

Inc. (Relance), le paiement de deux factures d'honoraires professionnels de l'ordre de 28 743,75 $ (25 000 $ plus taxes) et de 1 149,75 $ (1 000 $ plus taxes). [ 3 ] Dans le dossier 450-22-012541-168 , la firme d'architecture Jubinville et Associés, Architectes Inc. (Jubinville) réclame à Relance le paiement d'une facture de l'ordre de 22 898,36 $ (19 915,95 $ plus taxes) à laquelle elle ajoute les intérêts courus à un taux de 24% l'an. [ 4 ] Dans les deux cas, il s'agit de la confection de rapports techniques à la suite de l'inspection de différents immeubles que Relance prévoyait acquérir. [ 5 ] Le contrat liant les parties a été conclu par l'acceptation par Relance des offres de service soumises par I.M.E. et Jubinville. [ 6 ] Bien qu'elle reconnaisse avoir signé les contrats pour mandater les deux deman​deresses, Relance nie devoir payer la facturation qui en découle.

Ses moyens de défense sont consignés aux protocoles de l'instance déposés aux dossiers de la Cour : [ 7 ] Dans le cas de I.M.E. : 38. Le défendeur énonce

sommairement ses moyens de défense (art. 154 et 170, al. 2 C.p.c.) : - Nonobstant la signature du mandat, le travail a été accompli sans l'autorisation préalable de la défenderesse et contraire​ment à ses instructions; - Le travail n'a pas été accompli selon l'offre de services; - Les sommes réclamées ne sont pas dues et sont grossière​ment exagérées;

(Reproduction exacte) [ 8 ] Dans le cas de Jubinville : 38. Le défendeur énonce

sommairement ses moyens de défense (art. 154 et 170, al. 2 C.p.c.) : - Nonobstant la signature du mandat, le travail a été accompli sans l'autorisation préalable de la défenderesse et contraire​ment à ses instructions; - Le travail n'a pas été accompli selon l'offre de services; - Les sommes réclamées ne sont pas dues et sont grossière​ment exagérées; - La demanderesse ne peut réclamée que l'intérêt légal sur les sommes réclamées; (Reproduction exacte) [ 9 ] Pour l'essentiel, Relance plaide que les demanderesses ont réalisé des travaux d'inspection et produit des rapports non conformes à leurs offres de service sans son autorisation et contrairement à ses instructions.

Ses moyens visent la formation du contrat, son objet et son exécution. CONTEXTE [ 10 ] Relance est une compagnie à administrateur unique, soit M. Denis Poirier. Elle œuvre dans le domaine du financement et du redressement de projets immobiliers. [ 11 ] En 2013, Relance souhaite acquérir un lot de quelque dix immeubles locatifs comportant 360 unités d'habitation. Ces immeubles, situés pour la plupart à Sherbrooke, sont alors sous séquestre.

Relance a des intérêts litigieux dans l'affaire puisqu'elle a transigé avec le propriétaire des immeubles avant leur mise sous séquestre. [ 12 ] Désireuse de formuler une offre d'achat, et en désaccord avec le montant de l'évaluation professionnelle détenue par le séquestre, Relance décide de faire inspecter les immeubles par des professionnels pour en vérifier l'état, la conformité et la valeur. Elle décide donc de retenir les services d'architectes, d'ingénieurs et d'évaluateurs. [ 13 ] À ce moment, Relance a un partenaire d'affaires qui souhaite acquérir quelques-uns des immeubles convoités.

Il s'agit du courtier et promoteur immobilier Daniel Leblanc. [ 14 ] Comme celui-ci œuvre en Estrie, M. Poirier lui demande de contacter des firmes d'architecture et d'ingénierie en vue de retenir leurs services afin d'inspecter les immeubles et faire rapport de leurs constats. [ 15 ] M. Leblanc a déjà traité avec Jubinville dans le cadre de ses affaires et il contacte l'architecte Mathieu Choinière qu'il connaît bien. [ 16 ] Celui-ci accepte de couvrir le volet architectural et réfère M. Leblanc à l'ingénieur Denis Boislard chez I.M.E. qui accepte, à son tour, de couvrir le volet ingénierie. [ 17 ] M.

Leblanc informe MM. Choinière et Boislard que Relance a obtenu l'autorisation du séquestre pour qu'ils puissent inspecter les immeubles. Cette autorisation est valide pour deux jours seulement, soit les 22 et 23 janvier 2014. Le gestionnaire retenu par le séquestre se chargera de donner accès aux immeubles pour les visites d'inspection. [ 18 ] MM. Choinière et Boislard discutent alors avec M.

Leblanc des méthodes qu'ils préconisent pour procéder par voie d'échantillonnages vu l'envergure de l'ensemble immobilier et le temps restreint mis à leur disposition. [ 19 ] I.M.E. et Jubinville préparent alors des offres de service qu'ils remettent à M. Leblanc [1] . De son côté, celui-ci les relaie à Relance via son avocat, M e Michel Savonitto, à qui elles sont adressées. [ 20 ] À la demande de M.

Leblanc, les offres de service sont modifiées pour être libellées directement à l'ordre de Relance. [ 21 ] Les inspections ont lieu comme prévu les 22 et 23 janvier 2014. [ 22 ] Le 7 février suivant, à l'initiative de M. Leblanc, une rencontre a lieu entre les représentants de Jubinville, I.M.E. et de Relance. C'est la première occasion où M. Denis Poirier rencontre les professionnels que Relance a pris à son service.

C'est la première fois qu'il discute directement avec eux. [ 23 ] À ce moment, les rapports ne sont pas encore complétés, mais les professionnels présentent un compte-rendu de leurs principaux constats à l'aide des photographies, des tests et des notes colligées lors des deux journées d'inspection. [ 24 ] Il est alors question d'une audition à la Cour devant se tenir le 28 février suivant. M. Poirier prévoit que M. Choinière sera appelé à témoigner à

titre d'expert. [ 25 ] D'autres discussions ont lieu sur l'étendue des inspections. Il est aussi question du fait que les deux offres de service, datées du 21 janvier, n'ont pas encore été signées par Relance. M. Leblanc demande à M. Poirier de le faire. [ 26 ] Le 17 février 2014, M. Poirier signe les offres de service. Il les remet à M. Leblanc qui les achemine à I.M.E. et à Jubinville.

[ 27 ] Celles-ci finalisent leurs rapports d'inspection, préparent leurs facturations et informent Relance que tout est prêt. [ 28 ] Relance ne donnera pas suite. L'audition du 28 février n'aura pas lieu. Relance se désintéressera de son projet d'acquisition, laissant les comptes en litige impayés. ANALYSE ET DÉCISION ▪ La formation du contrat [ 29 ] Un contrat se forme par le seul échange du consentement des parties [2] . Cet échange se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne [3] .

Le contrat est formé au moment où l'offrant reçoit l'acceptation [4] . [ 30 ] Dans la présente affaire, les contrats ont été formés par l'acceptation des deux offres de service présentées par I.M.E. et par Jubinville à Relance. [ 31 ] Cette acceptation a été communiquée par le mandataire de Relance, M. Leblanc. D'abord verbalement au cours de ses échanges avec Mathieu Choinière, puis aussi par écrit dans le cadre de ses nombreux courriels des 17 et 21 janvier 2014 [5] . [ 32 ] Quoi que Relance en dise maintenant, il est évident que Daniel Leblanc a agi vis-à-vis I.M.E. et Jubinville à

titre de mandataire pour la conclusion des contrats de service. Denis Poirier confirme d'ailleurs ce mandat par son courriel du 21 janvier 2014, où il demande à Leblanc de « transmettre à nos professionnels » ses instructions pour les visites des 22 et 23 janvier [6] . [ 33 ] L'existence de ce mandat est aussi confirmée par la déclaration assermentée de Denis Poirier à l'appui des allégations d'une requête de Relance recherchant l'autorisa​tion d'interroger Daniel Leblanc en cours d'instance. Les allégations de cette requête affirmant que Leblanc agissait « à

titre de représentant de Relance dans le cadre des services qui devaient être rendus par la demanderesse » [7] et qu'il a « outrepassé son mandat et indiqué à la demanderesse de poursuivre ses travaux » [8] constituent, au demeurant, des aveux judiciaires. [ 34 ] Relance n'a jamais donné suite à ses reproches contre Leblanc qui, selon elle, aurait outrepassé son mandat. Elle l'a fait entendre comme témoin à l'audience et celui-ci a expliqué clairement le rôle qu'il jouait pour Relance, sur les instructions de Denis Poirier, auprès de I.M.E. et de Jubinville. [ 35 ] Il ressort que M.

Leblanc, plus qu'un simple intermédiaire non autorisé, comme veut le qualifier maintenant Denis Poirier, a agi comme véritable représentant, mandaté par Relance, pour retenir les services professionnels des demanderesses.

Son rôle s'insère dans le cadre précis des démarches menées par Relance pour faire inspecter par des professionnels, les 22 et 23 janvier 2014, les 10 immeubles qu'elle projetait d'acquérir et pour obtenir à cette fin un avis sur leur état général et leur conformité apparente. [ 36 ] Le 17 février 2014, en signant les offres de service dans leur version intégrale du 21 janvier, Denis Poirier a ratifié [9] les actes posés par Daniel Leblanc à

titre de mandataire et a confirmé les contrats intervenus entre Relance et les demanderesses. [ 37 ] Relance tergiverse et tente maintenant de nier l'évidence en voulant présenter Daniel Leblanc comme un simple messager, une sorte de porte-parole non autorisé à agir. [ 38 ] La preuve démontre sans ambiguïté qu'un contrat a été formé entre Relance et I.M.E., ainsi qu'entre Relance et Jubinville dès la première communication de Daniel Leblanc confirmant l'acceptation par Relance de leurs deux offres de service et donnant instruction de procéder aux travaux qui y sont décrits. [ 39 ] Il s'agit de deux contrats de service [10] liant les parties [11] . ▪ L'objet du contrat [ 40 ] Un contrat, par essence, comporte un objet [12] . [ 41 ] L'objet des contrats en litige, arrêté selon les informations et instructions fournies par Daniel Leblanc et initialement soumis à l'attention de l'avocat de Relance, est décrit avec précision. [ 42 ] Dans le cas de I.M.E., son offre de service stipule ceci [13] : 1.0 DESCRIPTION DU PROJET Le projet consiste en la visite des bâtiments suivants: ∇ 110, rue St-François, Sherbrooke; ∇ 85, rue Bowen, Sherbrooke; ∇ 161-189, rue Marquette, Sherbrooke; ∇ 184, rue Marquette, Sherbrooke; ∇ 111-121, rue Marquette, Sherbrooke; ∇ 123-133, rue Marquette, Sherbrooke;

∇ 135-139, rue Marquette, Sherbrooke; ∇ 222-224, rue Marquette, Sherbrooke; ∇ 81, rue Laval, Sherbrooke (arrondissement Brompton​ville); ∇ 87, rue St-Patrice Ouest, Magog. avec objectifs, la vérification de la conformité des bâtiments avec le code de construction et les normes et règlements en vigueur. 2.0 DESCRIPTION DU MANDAT Le mandat proposé consiste principalement à ia vérification visuelle des installations et systèmes électrotechniques dans le but de constater leur état ainsi que la conformité avec les codes, normes et règlements en vigueur.

La description de chacun des systèmes, l'appréciation de leur état, les non-conformités relevées, les méthodes correctives évaluées dans le but d'établir un budget pour les travaux correctifs seront fournis sous forme d'un rapport de conformité des bâtiments. 3.0 MÉTHODOLOGIE La période autorisée pour la visite de tous les bâtiments a été établie le 22 et 23 janvier 2014. Notre inspecteur se rendra sur place pour procéder à l'inspection visuelle des systèmes électrotechniques existants. Il aura également pour tâche, la prise de photo digitale des systèmes et installations de permettre l'étude de leur conformité.

Les jours qui suivront permettrons à l'équipe technique d'effectuer les analyses et l'étude nécessaires à la rédaction du rapport. 4.0 BIENS LIVRABLES Les biens livrables faisant l'objet de la présente offre de services sont les suivants: ∇ Trois (3) copies papier du rapport technique et format PDF (transmis par courriel). 5.0 TRAVAUX EXCLUS Les activités suivantes ne font pas parties de la présente offre de services: ∇ La vérification de la conformité avec des normes spécialisées tel que ceux de la corporation d'héberge​ment du Québec, certification des résidences supervisés ou autres normes similaires. (Reproduction exacte) [ 43 ] Dans le cas de Jubinville, son offre de service stipule ceci [14] : Le mandat consiste à faire une inspection visuelle dans la période allouée, soit les 22 et 23 janvier 2014 pour regarder la conformité en architecture des bâtiments selon le Code de la Construction du Québec,

chapitre 1 - Bâtiment et code National du bâtiment - Canada 2005 (modifié) pour la division B

partie 3 et 9. Il y aurait déjà eu des avis d'infractions pour certains bâtiments de la part des autorités compétentes tel que La Régie du Bâtiment, les muni​cipalités et les services incendies. Suite à la réception de ces avis d'infraction, nous pourrons, lors de notre visite, évaluer le coût des travaux pour la mise en conformité des points relatifs au domaine de l'architecture. Nous aurons besoin d’obtenir l'usage de chaque bâtiment pour être capable de regarder la conformité.

Les biens livrables seront un rapport pour chacun des bâtiments avec les points de non-conformité que nous aurons relevé dans le délai octroyé. Il y aura d’inclus avec chaque rapport une estimation du coût probable des travaux à effectuer pour les éléments qui auront été relevé. Le rapport vous sera remis en 3 copies.

Les bâtiments suivants sont inclus dans le présent mandat: 1) 110, rue St-François, Sherbrooke 2) 85, Bowen, Sherbrooke 3) 161-189, rue Marquette, Sherbrooke 4) 184, rue Marquette, Sherbrooke 5) 111-121, rue Marquette, Sherbrooke 6) 123-133, rue Marquette, Sherbrooke 7) 135-139, rue Marquette, Sherbrooke 8) 222-224, rue Marquette, Sherbrooke 9) 81, rue Laval, Sherbrooke, arrondissement Bromptonville 10) 81, rue St-Patrice Ouest, Magog Vous trouverez au point 1.0. Honoraires professionnels en architecture le montant forfaitaire pour le rapport de conformité des bâtiments ci-haut.

Nous vous fournissons en

annexe la description des taux honoraires correspondant advenant le besoin d’obtenir des services supplémentaires. Nous vous fournissons aussi en

annexe une description de l'équipe de travail du bureau, vous pourrez constater l'ampleur de l'équipe et l'expérience des différents membres de l'équipe de travail.

La facturation sera sur le base mensuelle selon l'avancement du projet. (Reproduction exacte) [ 44 ] Bien que son dirigeant, Denis Poirier, a signé intégralement l'acceptation de ces offres de service, Relance plaide que les prestations qui y sont décrites ne correspondent pas au véritable objet du contrat. [ 45 ] Selon elle, les services convenus devaient comprendre des visites complètes et exhaustives de chacun des 10 immeubles concernés et de chacune des 360 unités d'habitation qu'ils comportent.

Les rapports devant suivre les visites d'inspection devaient porter sur toutes les composantes architecturales et mécaniques des bâtiments, sans exception. Ils devaient aussi être accompagnés de plans d'architecture.

Tout ceci, bien sûr, au même prix. [ 46 ] Relance en veut pour preuve le contenu du courriel adressé par Denis Poirier aux demanderesses via Daniel Leblanc le 21 janvier 2014, de même que le contenu des discussions tenues lors de la rencontre du 7 février 2014. [ 47 ] Qu'en est-il? ▪ Le courriel du 21 janvier 2014 [ 48 ] Le 21 janvier, à 9 h 57, alors que les rendez-vous sont confirmés auprès du gestionnaire du séquestre [15] et que les demanderesses sont à pied d'œuvre et prêts à débuter leurs visites d'inspection dès le lendemain matin, M. Leblanc leur communique les instructions contenues au courriel que M.

Poirier vient de lui faire parvenir [16] . Bon matin, À TRANSMETTRE À NOS PROFESSIONNELS STP. Afin de m'assurer que tout le monde comprenne bien, je te transmets les instructions suivantes; (C'EST UN DOSSIER FRAGILE ET MÉDIATISÉ...) 1. Les représentants de Price Waterhouse n'ont pas à savoir qui sont nos intervenants sur place qui vont être là. AUCUNE CARTE D'AFFAIRES NE DOIT ÊTRE LAISSÉE AINSI QUE LES COORDONNÉES, NOMS, TÉLÉPHONES, COURRIELS. Ce n'est pas u ne expédition de pêche... 2. Les visites ont pour but de ramasser «les datas» pour permettre de préparer les rapports en fonction des besoins éventuels : a.

Acquisition, b. Vente, c. Rachat des positions des créanciers, d. Représentation à la Cour, e. Valeur marchande pour fins de négociation, f. Valeur marchande pour fins de financement. g. Tous les options seront possible. 3. Alors, aucun détails techniques ne doit être oublié car il n'y aura pas de visite additionnelle. 4. Photos intérieurs, extérieurs, dimension des appartements, les points critiques qui nécessite des actions immédiates. 5. Les rapports devront être clairs afin de nous permettre d'obtenir des soumissions pour les rénovations, les correctifs immédiats pour l'architecture, ingénierie complète, etc.

Considérant qu'il n'y aura pas d'autres visites, alors RIEN NE DOIT ÊTRE OUBLIÉ. (Reproduction exacte) [ 49 ] MM. Boislard et Choinière réagissent immédiatement par courriels adressés à M. Leblanc. [ 50 ] Jubinville (Mathieu Choinière), à 10 h 15, écrit ceci [17] : J'ai bien reçu les instructions, j'ai transféré le courriel à Denis Boilard de IME. Nous allons relever le maximum d'information possible selon nos offres de service respective et dans les délais que nous aurons sur chaque lieu. (Reproduction exacte)

[ 51 ] I.M.E. (Denis Boislard), à 14 h 33, écrit ceci [18] : Nous avons pris connaissance du courriel et nous devons vous préciser que le temps alloué pour les inspections n'est pas suffisant pour développé des scénarios de correction complet. Le rapport ne sera pas un devis pour obtenir des soumissions par les sous-traitants. L'inspection demeure visuelle et sera fait au meilleur de notre connaissance. De plus, il sera impossible de visite les immeubles en entier (ex appartements).

Nous nous concentrerons sur les infrastructures électromécanique des bâtiments inspectés. (Reproduction exacte) [ 52 ] Puis, à 14 h 40, M. Choinière écrit ceci [19] : Pour faire suite à mon courriel de ce matin, je viens de recevoir ce courriel des ingénieurs, voir plus bas. Donc, les ingénieurs et moi sommes du même avis, nous n'aurons pas le temps de faire une inspection complète sans omission dans le temps que nous avons. L'inspection sera visuelle au meilleur de nos connaissances et de nos possibilités selon les conditions qui seront présente sur les lieux. (Reproduction exacte) [ 53 ] M.

Choinière déclare avoir parlé à M. Leblanc à la suite de ces échanges. Il lui a dit d'effectuer les inspections comme prévu. [ 54 ] Les visites d'inspection ont donc lieu comme prévu les 22 et 23 janvier. Les demanderesses ont accès aux immeubles de façon parcellaire. D'abord, parce qu'elles sont limitées dans le temps et ont déjà fixé des objectifs pour procéder par échantillonnages tenant compte des contingences qui leur sont imposées et ensuite parce que le gestionnaire n'a pas lui-même accès à tous les locaux et à tous les logements vu que les locataires n'ont pas pu être tous avisés à l'avance. [ 55 ] M.

Leblanc déclare que M. Choinière l'a appelé à la fin de la journée du 22 pour lui faire un bref état de la situation et lui souligner certaines anomalies plus importantes qu'il avait constatées. Les inspections se poursuivent le lendemain selon les mêmes modalités. [ 56 ] Par la suite, M. Leblanc organise la rencontre du 7 février à laquelle il participe avec M.

Poirier. [ 57 ] L'objet du contrat, tel que libellé aux offres de service acceptées, a-t-il été modifié par les instructions de Denis Poirier apparaissant à son courriel du 21 janvier? [ 58 ] De toute évidence, la réponse est non. [ 59 ] Les demanderesses n'ont pas accepté de modifier le contrat pour se soumettre à ces instructions. Elles ont plutôt manifesté leur désapprobation sur-le-champ, renvoyant Relance à l'objet même de leurs offres de service, aux limitations et restrictions qu'elles comportent. [ 60 ] Relance n'a pas répliqué ni autrement contesté la réaction des demanderesses.

Elle les a laissées procéder, tel qu'initialement prévu et convenu, en toute connaissance de cause.

Ses instructions improvisées le 21 janvier et dénoncées aussitôt n'ont jamais eu de suite; elles ne peuvent avoir modifié le contrat en quoi que ce soit. [ 61 ] Le Tribunal ajoute que, selon la preuve présentée par les parties, il est non seulement inenvisageable mais matériellement impossible, en deux jours, de pouvoir procéder à des inspections professionnelles complètes et exhaustives de l'architecture et de la mécanique de 10 immeubles, comportant 360 unités d'habitation, dont plusieurs dédiés à des résidences pour personnes âgées. [ 62 ] Dans les circonstances, il est impossible de retenir l'argument de Relance et de conclure que ses instructions unilatérales, communiquées par Denis Poirier et refusées par les demanderesses, ont modifié en quoi que ce soit l'objet du contrat.

Bien au contraire, il s'avère que les parties en ont plutôt confirmé la teneur. ▪ La rencontre du 7 février [ 63 ] Cette rencontre a lieu aux bureaux de Jubinville. Denis Poirier, Daniel Leblanc, deux représentants de I.M.E., Marc Bédard et Michel Lavoie, de même que Mathieu Choinière y participent. [ 64 ] Les rapports d'inspection ne sont pas encore confectionnés, mais avec le matériel disponible, les demanderesses présentent un compte-rendu préliminaire et

sommaire de leurs principaux constats. [ 65 ] Relance plaide qu'il a été convenu, dans le cadre de ces discussions, de modifier l'objet du contrat pour qu'il porte dorénavant sur des rapports d'inspection exhaustifs et complets, devant être réalisés à la suite d'une deuxième série de visites pour laquelle elle envisageait d'obtenir la permission du séquestre. Selon cette thèse, le prix des contrats demeure inchangé. [ 66 ] I.M.E. et Jubinville nient cette prétention.

Selon elles, de telles discussions n'ont jamais eu lieu; aucune modification n'a été apportée au contrat. [ 67 ] Il ressort des témoignages de Mathieu Choinière, Daniel Leblanc, Denis Poirier et Michel Lavoie, que les discussions tenues lors de la rencontre du 7 février ont porté essentiellement sur les constatations effectuées par les demanderesses lors des inspections des 22 et 23 janvier et sur l'utilisation des rapports à venir en vue d'étoffer l'offre d'achat que Relance voulait présenter. [ 68 ] M.

Poirier a aussi mentionné qu'une audition aurait lieu devant la Cour supérieure le 28 février suivant et qu'il voulait que M. Chicoine y participe à

titre d'expert. Il a été convenu que les honoraires afférents à ces services additionnels seraient facturés en surplus du prix du contrat, le cas échéant. [ 69 ] Il appert que Denis Poirier est le seul participant à cette rencontre à affirmer qu'il y a été convenu que l'objet du contrat porterait

sur la confection de rapports exhaustifs et complets pour chacun des immeubles et chacune des unités d'habitation à l'issue d'une deuxième série de visites d'inspection à venir. [ 70 ] Sa prétention, niée par trois autres témoins, n'est pas crédible. [ 71 ] Ses affirmations, en elles-mêmes improbables, reposent exclusivement sur ses extrapolations et ses improvisations manifestes, à partir des notes prises par M. Choinière au cours de la rencontre.

Il s'agit de cinq lignes de brèves notes manuscrites rédigées de façon abrégée, en style télescopique [20] . [ 72 ] Outre ce qu'il voudrait lui-même y lire, ces notes n'apportent rien à la thèse de Denis Poirier. Leur lecture objective et les explications fournies par leur auteur, Mathieu Choinière, ne permettent même pas de soupçonner qu'il y ait, dans le contenu de ces notes, un quelconque élément établissant qu'une entente ait pu être conclue sur l'objet du contrat. [ 73 ] Bien au contraire, la preuve indique qu'il n'y a jamais eu de discussion à ce sujet.

Plus particulièrement, le contenu du courriel intitulé "Retour sur notre rencontre du 7 février 2014" que fait parvenir M. Choinière à MM. Leblanc et Poirier le 14 février révèle explicitement l'état de la situation prévalant entre les parties une semaine après la rencontre [21] . Bonjour Daniel et Denis, Lors de notre rencontre, il a été mentionné que nous aurions à nous présenter en cours suite à la rédaction de notre rapport. Le mandat qui avait été demandé au départ était de faire une inspection visuelle, diligente dans un temps très restreint pour l'ampleur des bâtiments ainsi que le nombre de bâtiment.

Le but de notre mandat était de pouvoir vous informez dans un rapport, si les bâtiments étaient conforme et si l'achat était, selon nous, intéressant. Je considère que les délais que nous avions pour faire les visites de même que le temps pour la rédaction des rapports sont très limité par rapport à l’ampleur de ce qui a été constaté sur les lieux. De plus, ils nous manquent beaucoup d'informations, telles que les rapports de la RBQ, municipalité et service incendie pour avoir une vraie vue d’ensemble de la situation.

En tant que professionnels, nous voulons avoir la maîtrise presque parfaite d’un dossier, surtout quand il est question de prendre place dans le « box » des témoins. Je considère dans les circonstances qu’il sera impossible pour moi de maîtriser le dossier sur le bout des doigts, d’avancer des chiffres hors de tous les doutes raisonnables et d'avancer des conclusions sur tous les éléments inspectés car il y a trop de vérification à faire sur certains points. Pour nous, le risque professionnel dans ce type de mandat est grand car nous n’avons pas eu l’opportunité de faire un travail complet.

Pour nous, être témoin expert à la court est un mandat différent et les honoraires pour ce type de mandat ne sont pas incluses dans notre offre de service. Si vous avez des questions je demeure disponible et en attendant je continu la rédaction des rapports. (Reproduction exacte) [ 74 ] Pour toute réponse, trois jours plus tard, le 17 février, Daniel Leblanc transmet à M. Choinière les offres de service de Jubinville et I.M.E., dûment signées par Denis Poirier le même jour [22] .

Celui-ci vient de les lui transmettre. [ 75 ] La signature et la transmission des offres de service dont l'objet est reproduit aux paragraphes [42] et [43] ci-haut, confirment l'acceptation de Relance des termes du contrat convenu oralement et partiellement exécuté jusque-là. Cet acte neutralise la prétention avancée par Denis Poirier au procès lorsqu'il affirme que l'objet du contrat a été établi de façon différente à la rencontre du 7 février. [ 76 ] Le comportement ultérieur de Relance est à l'avenant. Sans en informer les demanderesses, elle ne participera pas à l'audition du 28 février qui, selon M.

Poirier, portait de toute façon sur d'autres sujets que son offre d'acquisition. Elle ne fera aucune démarche pour obtenir la deuxième visite dont dépendait pourtant, selon elle, l'exécution complète des contrats des demanderesses [23] . Elle ne prendra pas livraison des rapports d'inspection une fois complétés et offerts par les demanderesses. En fait, elle ne présentera jamais d'offre d'achat pour l'acquisition des immeubles convoités. [ 77 ] Le Tribunal conclut que l'objet des contrats de service en litige est celui qui est explicitement décrit aux offres de service acceptées.

I.M.E. et Jubinville n'ont jamais convenu de le modifier et Relance, au contraire de ses prétentions actuelles, l'a confirmé. ▪ L'exécution du contrat [ 78 ] Relance plaide que les demanderesses n'ont pas exécuté leurs contrats selon ses instructions. [ 79 ] M. Poirier affirme qu'il a demandé, le matin du 22 janvier, d'annuler les visites, car il y avait, selon lui, des problèmes d'accès aux immeubles.

Relance ne voulait donc pas que I.M.E. et Jubinville entreprennent l'exécution du contrat; elles l'ont fait à l'encontre de ses instructions. [ 80 ] Cette thèse est invraisemblable; le témoignage de Denis Poirier sur ce point n'est pas crédible. [ 81 ] Encore ici, il est le seul à prétendre avoir une connaissance de ce qu'il avance. Ni Daniel Leblanc, pas plus que Mathieu Choinière ou Denis Boislard n'ont été informés ni n'ont entendu parler de ce soi-disant ordre d'annuler les visites.

[ 82 ] À qui a-t-il été donné? Denis Poirier déclare avoir contacté un dénommé Tony Palmoniro le matin du 22 pour qu'il dise à Daniel Leblanc de dire aux demanderesses de ne pas effectuer leurs visites d'inspection. Il ajoute qu'il ne sait pas ce que Leblanc a fait par la suite. [ 83 ] Tony Palmoniro n'a pas témoigné à l'audience.

Toutefois, Relance a fait entendre Daniel Leblanc qui affirme n'avoir jamais reçu d'instructions de Palmoniro ni de quiconque à l'effet que les demanderesses ne devaient pas effectuer leurs visites d'inspection. [ 84 ] Selon la preuve, les inspections ont eu lieu comme prévu, sur deux jours, sans qu'il n'y ait eu de problème d'accès aux immeubles. M. Choinière a même contacté M.

Leblanc le premier soir pour l'informer du déroulement des visites qui se sont poursuivies le lendemain sans anicroche. [ 85 ] Le témoignage livré par Denis Poirier à l'audience contredit ses propres déclarations consignées lors de son interrogatoire du 20 juillet 2016 où il affirme ceci [24] : […] Le matin même que ça devait débuter, monsieur Leblanc m'a appelé puis il m'a dit, regarde, on n'a pas personne sur place, on a personne, il sera pas capable de faire visiter tous les immeubles.

Donc, je lui ai dit à l'époque, on suspend, on remettra les visites, Ce que j'ai su par après, c'est qu'ils ont fait les visites. […] De quelle manière avez-vous demandé que les visites ne soient pas effectuées le vingt-deux (22) janvier? Au téléphone. À qui?

Daniel Leblanc. (Reproduction exacte) [ 86 ] Contre-interrogé sur le sujet à l'audience, il déclare plutôt ceci [25] : Lorsque vous avez demandé selon vos allégations à vos procureurs d'annuler la visite le vingt-deux (22) janvier deux mille quatorze (2014), est-ce que vous avez demandé soit à un de vos mandataires ou vous-même personnellement est-ce que vous avez communiqué avec I.M.E. ou Jubinville afin d'annuler la visite?

J'ai demandé à monsieur Palmorino de contacter Leblanc, ce qu'il a fait d'avertir les professionnels de cesser ça qu'on avait pas accès à l'immeuble, à tous les locaux, et d'ailleurs j'ai confirmé ça à mes avocats que eux ont confirmé avec Price Waterhouse, donc comment ça s'est passé entre monsieur Leblanc, monsieur Choinière j'ai aucune idée. (Reproduction exacte) [ 87 ] Soulignons que dans les allégations de la demande du 19 mai 2016, il attestait un tout autre scénario [26] : D'ailleurs, bien que Poirier ait indiqué à la demanderesse le 22 janvier 2014 de cesser tous ses travaux, Leblanc a outrepassé son mandat et indiqué à la demanderesse de poursuivre ses travaux [27] ; [ 88 ] Considérant l'ensemble des circonstances révélées par la preuve et relatées plus haut, la prétention de Relance quant à une exécution contractuelle à l'encontre de ses instructions s'avère invraisemblable, infondée voire fantaisiste. [ 89 ] Le Tribunal conclut que les demanderesses se sont acquittées de leurs obligations contractuelles.

Les contrats qu'elles ont conclus avec Relance ont été exécutés intégra​lement. Les inspections ont eu lieu, l'analyse des constats a été faite et les rapports ont été confectionnés. [ 90 ] Au plan contractuel, Relance n'a objectivement rien à redire. L'exception d'inexécution qu'elle tente d'opposer aux demanderesses ne repose sur aucun fondement juridique ou factuel valable. ▪ Le prix du contrat [ 91 ] Relance allègue que les montants réclamés sont grossièrement exagérés. Il s'agit là d'une simple allégation de style, puisque les deux contrats en litige sont à prix forfaitaire.

Son obligation se limite donc à payer le prix convenu sans pouvoir prétendre à une diminution [28] . [ 92 ] Dans le cas de Jubinville, elle conteste la réclamation d'intérêts. Pourtant, le contrat comporte une stipulation d'intérêts à un taux contractuel de 24 % l'an. Relance n'a d'autre alternative que de payer le taux convenu [29] . Sa facture totalisant 22 898,36 $, datée du 1 er avril 2014, est payable sans délai. Elle a droit aux intérêts générés à compter de cette date. [ 93 ] Dans le cas de Relance, il n'y a pas d'intérêts conventionnels.

Ses deux factures, datées du 2 avril 2014, totalisant 29 893,50 $, sont payables dans les 30 jours suivants. Elle a droit aux intérêts au taux légal et à l'indemnité additionnelle à compter du 2 mai 2014. [ 94 ] Ses moyens de défense étant évolutifs, Relance oppose, en cours d'audience, le fait que les demanderesses exercent illégalement un droit de rétention sur leurs rapports. Selon elle, I.M.E. et Jubinville ne peuvent retenir la possession de leurs rapports tant qu'elle n'a pas payé les honoraires afférents.

[ 95 ] Cet argument n'est pas recevable puisque Relance est en possession des rapports qu'elle produit elle-même en preuve au soutien de sa défense. De plus, avant qu'ils ne lui soient remis dans le cadre du litige, Relance n'a jamais demandé ses rapports. Elle a bien été informée qu'ils étaient complétés et prêts à lui être remis; mais, pour une raison qui lui appartient, elle n'a même jamais tenté d'en prendre livraison.

Son désintéressement du projet d'acquisition des immeubles explique sans doute pourquoi elle ne voulait plus ces rapports et pourquoi, surtout, elle ne veut plus les payer. [ 96 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: Dans le dossier 450-22-012540-168 : [ 97 ] ACCUEILLE la demande introductive d'instance; [ 98 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse, I.M.E. EXPERTS-CONSEILS INC., la somme de VINGT-NEUF MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-TREIZE DOLLARS ET CINQUANTE CENTS (29 893,50 $) plus les intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 2 mai 2014; [ 99 ] Avec les frais de justice en faveur de la demanderesse.

Dans le dossier 4 50-22-012541-166 : [ 100 ] ACCUEILLE la demande introductive d'instance; [ 101 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse, JUBINVILLE ET ASSOCIÉS, ARCHITECTES INC., la somme de VINGT-DEUX MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-HUIT DOLLARS ET TRENTE-SIX CENTS (22 898,36 $) plus les intérêts au taux contractuel de VINGT-QUATRE POUR CENT (24 %) L'AN à compter du 1 er avril 2014; [ 102 ] Avec les frais de justice en faveur de la demanderesse. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.

M e Martin Nadeau Hackett Campbell Bouchard Proc. des demanderesses M e Julie Savonitto Savonitto et associés inc. Proc. de la défenderesse