2012 QCCA 374, 2012 QCCA 374

Poupart c. Gagné 2012 QCCA 374 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-020896-106 (450-17-002582-089) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE: 16 février 2012 CORAM: LES HONORABLES NICHOLAS KASIRER, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A. APPELANT AVOCAT(

S) GAÉTAN POUPART Me André Monette INTIMÉ AVOCAT(

S) BERNARD GAGNÉ Me Jocelyn Bélisle INTIMÉS AVOCAT(

S) PAUL LEPAGE CÉCILE DUBÉ ALEXANDRA SIMARD ROLANDE GRIMARD BRIAN HANEY CÉLINE RICARD MARIANNE L. VIGNEAULT SERGE BERGERON GABRIEL BESSETTE CHRISTIAN BESSETTE LAETITIA M.A. O'DOHERTY FRANÇOIS NAULT MICHEL BRILLON CLÉMENT DESROCHERS Me Jean El Masri EL MASRI, DUGAL En appel d'un jugement rendu le 25 juin 2010 par l'honorable Line Samoisette de la Cour supérieure, district de Saint-François.

NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété Greffier: Marc Leblanc Salle: Pierre-Basile-Mignault AUDITION 10 h 37 Ouverture de l'audience. 10 h 37 Argumentation de Me Monette. 11 h 04 Suspension de l'audience. 11 h 21 Reprise de l'audience. 11 h 21 Argumentation de Me Monette (suite). 11 h 47 Argumentation de Me El Masri. 12 h 15 Argumentation de Me Bélisle.

12 h 23 Réplique de Me Monette. 12 h 25 Suspension de l'audience. 12 h 36 Reprise de l'audience. Arrêt rendu – voir page 4. 12 h 41 Fin de l'audience. Marc Leblanc Greffier PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L’appelant soutient que la juge se méprend dans son interprétation des actes établissant les servitudes qui grèvent son lot 487-3. À

titre de droits de passage menant au lac, les servitudes ne sauraient avoir des assiettes qui s’étendent à la totalité du lot. Pour respecter le texte des actes, clairs sur ce point, la juge aurait dû limiter les assiettes des servitudes de passage ainsi crées à une bande de 20 pieds située à l’extrémité du lot. [ 2 ] Or, pour la juge, les termes dans au moins un acte sont sans ambiguïté : l’assiette y est précisée et se confond avec tout le lot 487-3 (paragr. [69]).

D’autres actes ne sont pas aussi clairs et, afin de préciser l’assiette de la servitude, la juge analyse l’intention des parties, s’attardant sur « l’essence de l’acte qui crée la servitude, la situation des lieux à l’époque de sa création, le contexte historique et social ainsi que le comportement subséquent des parties » (paragr. [71]). Elle tient compte, comme il se doit, du prix dérisoire que l’appelant a payé pour acheter le droit de propriété du lot, dénué d’une

partie importante de l’ usus . Au terme de cette analyse hautement factuelle, la juge conclut que « l’assiette de la servitude s’étend à toute la superficie du lot 487-3 » (paragr. [77]). Sur ce point, l’appelant ne réussit pas à nous convaincre que la juge a commis une erreur permettant l’intervention de la Cour. [ 3 ] Quant à la nature des activités permises aux propriétaires des fonds dominants, la juge entreprend une analyse analogue. Les actes stipulent, de façon générale, un droit de passage pour accès au « lac » ou à « la plage », mais ne précisent pas le genre d’activités que l’on peut y pratiquer.

Après avoir interprété l’intention des parties à cet égard, la juge conclut que l’utilisation du lot n’est nullement limitée au simple passage vers l’eau, mais que ce lot – auquel tous réfèrent comme étant la « plage » – a toujours été utilisé comme un terrain de jeux et un lieu de rencontres sociales. Parmi les faits retenus dans cette analyse de la volonté des parties, la juge note que « l’usage qui a été fait du lot depuis les 30 dernières années est conforme à l’intention exprimée par les parties à l’acte constitutif » (paragr. [87]).

Elle conclut alors comme suit : les servitudes permettent « les activités reliées aux activités aquatiques tels repos, bains de soleil et pique-niques ainsi que l’accès au Lac Lovering pour des embarcations » (paragr. [91]). L’appelant ne démontre aucune erreur commise par la juge sur ce deuxième point, et encore moins une erreur déterminante sur le sort du litige. POUR CES MOTIFS , la Cour : [ 4 ] REJETTE l’appel, avec dépens. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.

JEAN BOUCHARD, J.C.A. JACQUES R. FOURNIER, J.C.A.