2010 QCCQ 11310, 2010 QCCQ 11310

Paradis c. Dessureault 2010 QCCQ 11310 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-010982-101 DATE : 23 novembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SONIA PARADIS et MOEZ MATHLOUTHI Demandeurs c.

JOANE DESSUREAULT Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise de la défenderesse est affectée de vices cachés et que cette dernière n'a pas respecté les termes de l'acte de vente intervenu entre eux, les demandeurs réclament 8 815,63 $. [ 2 ] De manière à profiter de la procédure applicable aux réclamations relatives aux petites créances, les demandeurs consentent à réduire leur réclamation à 7 000 $.

Question en litiges [ 3 ] Les infiltrations d'eau au sous-sol de la résidence constituent-elles des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 4 ] La défenderesse a-t-elle respecté les termes de l'acte de vente intervenu avec les demandeurs en changeant deux portes françaises présentes dans la résidence au moment des visites par des portes d'origine?

Les faits [ 5 ] Le 1 er juin 2010, les demandeurs acquièrent de la défenderesse une résidence sise au […], à Bécancour, au prix de 125 500 $. [ 6 ] Il s'agit d'une maison en rangée construite au milieu des années 1980. [ 7 ] La vente est effectuée avec la garantie légale. [ 8 ] Préalablement à cette transaction, le 29 janvier 2010, les demandeurs visitent la résidence accompagnés de leur courtier immobilier, madame Danielle Dufresne. [ 9 ] Ils inspectent chacune des pièces de la résidence pendant environ trois quarts d'heure. [ 10 ] Ils déposent le même jour une offre d'achat conditionnelle à l'obtention d'un rapport d'inspection pré-achat à leur satisfaction. [ 11 ] Cette offre est acceptée par la défenderesse. [ 12 ] L'inspection pré-achat est effectuée par le père de la demanderesse dans la semaine suivante.

Au moment de sa visite, il s'enquiert auprès de la défenderesse de la survenance d'infiltrations d'eau par le passé. [ 13 ] La défenderesse l'informe avoir subi une infiltration d'eau par une margelle dans le passé mais que ce problème est réglé.

[ 14 ] Sur la foi de cette inspection et de la « déclaration du vendeur sur l'immeuble » produite par la défenderesse, les demandeurs procèdent à l'achat et prennent possession de la résidence le 1 er juin 2010. [ 15 ] Or, dès la prise de possession, ils constatent que la défenderesse a remplacé deux portes françaises dans la résidence par des portes d'origine dont une est défectueuse. [ 16 ] Ils constatent également une forte odeur d'humidité au sous-sol et la présence d'eau sur le plancher dans une des pièces situées sous le garage. [ 17 ] Les demandeurs adressent, dès le lendemain, une mise en demeure à la défenderesse dénonçant la situation. [ 18 ] Ils obtiennent un estimé des coûts de réparation des murs de fondation afin de corriger les problèmes d'infiltration d'eau qui s'élèvent à 8 465,63 $. [ 19 ] Le 5 juillet 2010, les demandeurs mettent à nouveau la défenderesse en demeure de corriger la situation dans les meilleurs délais. [ 20 ] Le 29 juillet 2010, devant l'inertie de la défenderesse, les demandeurs logent contre elle une demande devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Analyse et décision [ 21 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 23 ] Afin de déterminer l'existence du vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 24 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 25 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 26 ] Ainsi, ce ne sont donc pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 27 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude ?

a) Infiltrations d'eau au sous-sol [ 28 ] La preuve prépondérante démontre que la défenderesse a avisé le père de la demanderesse lors de l'inspection pré-achat de la présence de traces d'humidité au plancher du sous-sol dans une pièce située sous le garage.

Elle attribue la présence d'humidité à cet endroit du fait qu'elle lave sa voiture dans son garage à l'étage supérieur et que l'eau puisse peut-être s'écouler au sous-sol. [ 29 ] Elle mentionne spécifiquement au père de la demanderesse ne pas avoir été victime d'infiltrations d'eau par le passé. [ 30 ] Les demandeurs comme le père de la demanderesse témoignent à l'effet qu'ils n'ont pas constaté la présence de cernes au plancher du sous-sol de la résidence puisque au moment des visites, la pièce était bondée d'effets personnels et qu'il n'était pas possible de procéder à une inspection approfondie des lieux en conséquence. [ 31 ] Ces prétentions sont contredites par le témoignage de la défenderesse et de son conjoint, Luc Bellemare, qui, bien qu'ils admettent que des effets personnels étaient entreposés dans la pièce au moment des visites, les cernes au plancher étaient bien visibles. [ 32 ] Les Tribunaux ont à maintes reprises émis le principe que lorsqu'un acheteur a connaissance d'indices qui suggèrent qu'il puisse exister des problèmes dans l'immeuble convoité au moment des visites pré-achat, il ne peut rester passif devant cette situation. [ 33 ] L'acheteur a alors l'obligation de se renseigner sur la cause des problèmes avant d'acheter au risque de voir un éventuel

recours en vices cachés rejeté. [ 34 ] Ainsi, un indice tel que la présence de cernes d'humidité au plancher de l'immeuble suggère la présence de problèmes et invite d'éventuels acheteurs à obtenir des informations plus précises du vendeur et requérir des inspections plus poussées sous peine que ces vices soient considérés comme apparents. [ 35 ] Le Tribunal souligne que la défenderesse a offert au père de la demanderesse des explications au sujet de la présence de cernes sur le plancher qu'elle décrit elle-même comme des hypothèses. [ 36 ] Le Tribunal ne doute pas de la bonne foi de la défenderesse ni de son conjoint, qui tous deux témoignent qu'ils n'ont jamais eu connaissance d'infiltrations d'eau au sous-sol bien qu'ils aient remarqué la présence de cernes d'humidité au plancher. [ 37 ] Dans les circonstances, on ne peut considérer les explications de la défenderesse, bien qu'hypothétiques, comme équivalant à de la réticence ou à de fausses représentations sur l'état et la qualité de l'immeuble. [ 38 ] Bien que les représentations de la défenderesse aient pu créer un certain sentiment de sécurité chez les demandeurs, il n'en demeure pas moins que ces derniers ne pouvaient ignorer la présence des indices susmentionnés. [ 39 ] En agissant comme ils l'ont fait, les demandeurs ne se sont pas comportés comme des acheteurs prudents et diligents. [ 40 ] Ainsi, le Tribunal n'a d'autre alternative que de rejeter le recours des demandeurs eu égard aux infiltrations d'eau.

b) Réclamation pour les portes françaises [ 41 ] Au moment des visites de l'immeuble, les demandeurs ont remarqué la présence de deux portes françaises décorées, de bon goût, qui ont été remplacées par la défenderesse au moment de la livraison de l'immeuble par les portes d'origine. [ 42 ] Il est vrai que la défenderesse désirait conserver ses portes. Toutefois, elle n'en a pas fait mention dans les exclusions prévues au contrat de vente.

Ainsi, les demandeurs sont en droit d'exiger de bénéficier de portes de qualité égale à celles présentes dans l'immeuble au moment des visites pré-achat. [ 43 ] La preuve prépondérante démontre que de telles portes ont une valeur approximative de 70 $ chacune. [ 44 ] Dans les circonstances, le Tribunal fera droit à la réclamation des demandeurs pour la valeur des portes françaises fixée à 140 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE partiellement la demande ; [ 46 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 140 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 2 juin 2010 ; [ 47 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 15 novembre 2010