2017 QCCA 454, 2017 QCCA 454

Société de gestion JNG inc. c. Fayolle Immobilier inc. 2017 QCCA 454 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025564-154 (405-17-001487-128) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 21 mars 2017 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. APPELANTE AVOCAT SOCIÉTÉ DE GESTION J.N.G. INC. m e SYLVAIN GAGNON (Clair Nilsson Gagnon) INTIMÉE AVOCAT FAYOLLE IMMOBILIER INC. Me SERGE FOURNIER (BCF s.e.n.c.r.l.) En appel d'un jugement rendu le 22 juillet 2015 par l'honorable Marc De Wever de la Cour supérieure, district de Drummond. NATURE DE L'APPEL : Vente - Promesse d'achat - Refus de passer titre.

Greffier d’audience : Robert Osadchuck Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 13 h 47 Début de l’audition. 13 h 47 Argumentation de Me Gagnon. 14 h 09 Suspension. 14 h 12 Reprise. 14 h 13 Par la Cour : arrêt – voir page 3. Robert Osadchuck Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Pour des motifs qui seront déposés ultérieurement, la Cour : [ 2 ] REJETTE le pourvoi, avec les frais de justice. ALLAN R. HILTON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A.

Société de gestion JNG inc. c. Fayolle Immobilier inc. 2017 QCCA 454 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025564-154 (405-17-001487-128) DATE : LE 24 MARS 2017 CORAM : LES HONORABLES ALLAN R. HILTON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. SOCIÉTÉ DE GESTION J.N.G. INC. APPELANTE - Demanderesse c. FAYOLLE IMMOBILIER INC.

INTIMÉE - Défenderesse MOTIFS D’UN JUGEMENT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 21 MARS 2017 [1] L’appelante Société de gestion J.N.G. inc. se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure du district de Drummond (l’honorable Marc De Wever) rendu le 22 juillet 2015 qui rejette sa requête introductive d’instance en dommages-intérêts pour défaut de passer un

titre immobilier [1] . [2] La promesse d’achat conclue entre les parties le 17 mai 2011 relativement à l’acquisition d’un domaine situé à St-Félix-de- Kingsbury comportait la condition suivante à la clause a) à son

Annexe G:

a) le Vendeur devra fournir, à ses frais, à l’Acheteur, un nouveau certificat de localisation démontrant notamment l’état actuel des lieux et les droits, titres et intérêts de Dominion Tar and Chemicals, sur le lot 9A . [Soulignements ajoutés] [ 3 ] Pour y donner suite, un premier certificat de localisation ainsi qu’un rapport sont acheminés à l’intimée entre les 6 et 9 juin 2011. Ils font état d’une servitude en faveur d’un tiers, Dominion Tar & Chemical Company Limited, devenu Domtar. Cette dernière acquitte par ailleurs des taxes municipales sur une

partie du lot visé par la promesse d’achat. Après plusieurs échanges entre les notaires des parties, le 16 novembre 2011, l’intimée avise l’appelante qu’elle considère qu’il y a un vice et/ou irrégularité affectant les titres et qu’elle n’entend pas donner suite à la promesse d’achat. [ 4 ] Le 24 novembre 2011, un nouveau certificat de localisation et rapport sont préparés et on y modifie le texte en ce qui concerne Domtar.

Le nouveau texte se lit : Cependant, nous avons constaté à l’index aux immeubles du lot 9A, du Rang 2, du cadastre du canton de Kingsey, une lisière de terrain d’une superficie de dix acres le long de la rivière Saint-François a été cédée à Dominion Tar and Chemicals (anciennement connu sous le nom de Canada Paper Co. Ltd.) dont les actes ont été publiés sous les numéros 61 358, 63 335, 99 034 et 156 889. Cette dite lisière de terrain ne peut être délimitée sur le terrain, dû au fait que lesdits actes de propriété ne font référence qu’à une superficie et qu’aucun bornant et dimension n’y sont indiqués.

De plus, aucune marque d’occupation qui pourrait faire référence à cette dite lisière de terrain n’a été constatée sur les lieux . [Soulignements ajoutés] [ 5 ] L’intimée ne change pas d’opinion quand elle les reçoit le 25 novembre 2011. [ 6 ] Le 21 février 2012, l’appelante envoie une mise en demeure à l’intimée afin de « procéder sans délai à faire préparer l’acte notarié pour le transfert de propriété et à payer le prix de vente convenu… ».

Le 7 mars 2012, l’intimée accuse réception de la mise en demeure et réitère son refus de passer titre. [ 7 ] Devant une telle situation, mais sans prévenir l’intimée, l’appelante négocie avec Domtar depuis l’automne 2011 une cession de droits qu’elle n’obtient que le 17 mai 2012. Elle poursuit par la suite l’intimée en dommages en raison de son refus de passer titre.

[ 8 ] Dans son jugement, le juge rejette ses prétentions et conclut que le défaut de l’appelante de fournir un

titre bon et valable contrevient à l’

article 1716 C.c.Q. et à la clause 6.5 de la promesse d’achat signée par les parties, qui prévoit ce qui suit : Vice ou irrégularité Advenant la dénonciation aux parties, avant la signature de l’acte de vente, d’un quelconque vice ou d’une quelconque irrégularité affectant les titres, ou au cas de non-conformité à quelque garantie du Vendeur contenue aux présentes, ce dernier disposera d’un délai de 21 jours à compter de la réception d’un avis écrit à cet effet, pour aviser l’Acheteur, par écrit, qu’il a remédié, à ses frais, au vice ou irrégularité soulevé, ou qu’il ne peut y remédier.

Dans cette dernière éventualité, l’Acheteur pourra, dans les cinq (5) jours suivant la réception d’un tel avis, aviser le Vendeur, par écrit :

a) qu’il achète avec les vices ou irrégularité allégués, auquel cas la garantie du Vendeur sera diminuée d’autant, ou

b) qu’il rend la présente promesse d’achat nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors raisonnablement engagés par l’une ou l’autre des parties seront à la seule charge du Vendeur. Dans le cas où l’Acheteur ne se serait pas prévalu des dispositions des paragraphes

a) ou

b) dans le délai stipulé, la présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue, auquel cas les honoraires, dépenses et frais alors engagés par chacune des parties seront à leur charge respective. [ 9 ] Le juge conclut que l’intimée était justifiée de ne pas donner suite à la promesse à partir de la mi-novembre 2011 qui devient alors nulle selon les termes de la clause 6.5. Il détermine qu’à la date de l’envoi de la mise en demeure, l’appelante n’était toujours pas en mesure d’offrir un

titre bon et valable et que l’intimée était justifiée de refuser de donner suite à la promesse le 7 mars 2012. Ceci, d’autant que l’appelante n’a obtenu la cession des droits de Domtar qu’au mois de mai 2012. Selon le juge, il s’agit d’un délai déraisonnable qui l’empêchait d’exiger de l’intimée qu’elle achète la propriété. [ 10 ] L’intervention de la Cour en l’espèce obéit de la norme de l’erreur manifeste et dominante puisqu’il s’agit d’une question d’interprétation d’une clause contractuelle soit, la clause 6.5 [2] .

Or, l’application de la clause 6.5 de la promesse faite par le juge n’est pas manifestement erroné, notamment considérant l’obligation de l’appelante de fournir à l’acheteur un

titre bon et valable, aux termes de l’

article 1716 C.c.Q. et vu l’absence d’une preuve voulant que l’intimée ait renoncé à l’application de la clause en question. De plus, qu’importe la qualification du délai encouru pour remédier au vice ou le point de départ utilisé pour calculer ce délai (novembre 2011 ou mars 2012), il demeure qu’il dépasse largement le délai de 21 jours stipulé à la promesse d’achat. [ 11 ] L’argument soulevé pour la première fois en appel concernant l’absence de mise en demeure formelle n’est pas retenu.

N’ayant pas été allégué dans la requête introductive d’instance ou la requête amendée et puisqu’il n’en a jamais été question lors des audiences, l’appelante ne peut prétendre à une erreur manifeste et dominante du juge qui en a fait abstraction dans son jugement [3] . LE DISPOSITIF [ 12 ] Pour ces motifs, séance tenante, la Cour a rendu l’arrêt suivant : [ 13 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. ALLAN R. HILTON, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. M e Sylvain Gagnon Clair Nilsson Gagnon Pour l’appelante M e Serge Fournier BCF, s.e.n.c.r.l.

Pour l’intimée Date d’audience : Le 21 mars 2017