2021 QCCA 802, 2021 QCCA 802

Syndicat des copropriétaires Cond'eautels du Manoir c. Hôtel & Suites Le Lincoln inc. 2021 QCCA 802 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-028717-197 (705-17-008589-184) DATE : 13 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES COND’EAUTELS DU MANOIR APPELANT – défendeur c. HÔTEL & SUITES LE LINCOLN INC.

INTIMÉE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelant se pourvoit contre un jugement rendu le 30 octobre 2019 par la Cour supérieure, district de Joliette (l’honorable Pierre Labelle), lequel accueille la demande introductive d’instance en jugement déclaratoire de l’intimée et déclare que la valeur relative des fractions qu’elle détient est de 71,76 %, alors que le nombre de voix qui y sont attachées est de 7176, soit 70 % relié à la propriété du lot 74 et 1,76 % à la propriété du lot 75 [1] . [ 2 ] Le litige concerne l’application des articles 1092 et 1093 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »).

Il s’agit de déterminer si l’intimée est le promoteur, au sens de l’

article 1093 C.c.Q . et, le cas échéant, si le nombre de voix attachées aux fractions de copropriété dont il est propriétaire doit être réduit à 25 % conformément à l’

article 1092 C.c.Q . * * * [ 3 ] Les faits ne sont pas contestés. [ 4 ] En juin 1944, un site de villégiature est inauguré au lac Archambault, à Saint-Donat. On y retrouve un hôtel, le Manoir des Laurentides, de même que des chalets. L’hôtel est situé sur le lot 74. [ 5 ] En 2000, la société 9088-9288 Québec inc. (« 9088 ») est alors la seule propriétaire du site.

Son projet est de remplacer les anciens chalets par huit bâtiments comprenant chacun quatre unités d’habitation, lesquels seront construits par phases successives. [ 6 ] Le 15 avril 2005, 9088 vend les lots 77 et 80 à la société 9137-9271 Québec inc. (« 9137 »). Ces lots sont par la suite subdivisés. [ 7 ] La déclaration de copropriété est publiée au registre foncier le 14 juillet 2005. Elle établit une copropriété divise. Il y est indiqué que plusieurs déclarations de copropriété suivront pour les bâtisses construites sur les lots 76 à 83 détenues en copropriété divise verticale.

Le tableau suivant, repris par le juge de première instance, établit la valeur relative de chaque fraction et le nombre de voix dont dispose chaque propriétaire de fractions selon la déclaration de copropriété : Parties privatives Valeurs relatives Nombre de votes 8.5.1 74 70 % 7000 8.5.2 75 1,76 % 176 8.5.3 76 3.53 % 353 8.5.4 77-1 3.53 % 353

8.5.4 (sic) 77-2 0 % 0 8.5.5 77-3 0 % 0 8.5.6 77-4 0 % 0 8.5.7 77-5 0 % 0 8.5.8 78 3.53 % 353 8.5.9 79 3.53 % 353 8.5.10 80-1 3.53 % 353 8.5.11 80-2 0 % 0 8.5.12 80-3 0 % 0 8.5.13 80-4 0 % 0 8.5.14 80-5 0 % 0 8.5.15 81 3.53 % 35 3 8.5.16 82 3.53 % 35 3 8.5.17 83 3.53 % 353 Total 100 % Total 10 000 votes [ 8 ] Le 20 décembre 2012, 9088 vend à 9265–9374 Québec inc. les lots 74 et 75. Cette dernière déclare faillite le 14 décembre 2015. Le 1 er avril 2016, le syndic Boudreau Haddad inc. est nommé séquestre à la faillite.

Le 21 octobre suivant, l’intimée achète du séquestre les lots 74 et 75 ainsi que la quote-part sur les parties communes de la copropriété.

En 2018, elle fait démolir le Manoir des Laurentides, devenu vétuste, dans le but de construire un nouvel hôtel. [ 9 ] Selon le tableau joint à la déclaration de copropriété, la valeur relative attachée aux lots 74 et 75 représente 71,76 % des voix. [ 10 ] Le 20 août 2017, lors d’une assemblée des copropriétaires, l’appelant informe l’intimée que ses droits de vote ont été réduits, passant de 7176 voix à 2500, en application des articles 1092 , 1093 et 1099 du Code civil du Québec .

L’intimée s’adresse alors à la Cour supérieure, le 4 décembre 2018, afin qu’elle déclare que la valeur relative de ses fractions est de 71,76 % et que le nombre de voix qui y sont rattachées est de 7176, conformément à la déclaration de copropriété. [ 11 ] Le juge accueille la demande introductive d’instance en jugement déclaratoire. * * * [ 12 ] L’appelant reproche d’abord au juge d’avoir commis une erreur en imposant que le promoteur ou ses ayants cause demeurent propriétaires, en tout temps, de plus de la moitié des fractions de la copropriété pour que la limitation du vote indiquée à l’

article 1092 C.c.Q . s’applique. Il n’est pas contesté que l’intimée est l’ayant cause de 9088 [2] . En outre, les parties reconnaissent, en première instance, que l’ensemble des fractions s’élève à dix au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, le 14 juillet 2005. 9088 en possède huit, alors que 9137 est propriétaire de deux [3] . Le juge conclut toutefois qu’au 11 avril 2007, 9088 ayant vendu six fractions sur dix à 9137, elle n’était plus le promoteur [4] .

Il s’exprime ainsi : [25] De l’avis du Tribunal, la règle de la détention de la majorité des fractions lors de l’inscription de la déclaration de copropriété ne fige pas les droits des parties de façon immuable malgré la disparition de cette majorité. [26] La réduction des voix prévue à l’

article 1092 C.c.Q. vise la situation au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété et, par la suite, dans la mesure le promoteur où ses ayants cause conserve la moitié ou plus de l’ensemble des fractions.

La seule exception est celle de l’ayant cause se portant acquéreur de bonne foi d’une fraction avec l’intention de l’habiter. [27] Une interprétation différente amènerait des situations où le promoteur, ne détenant plus la majorité des fractions à l’expiration de la deuxième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété, pourrait exercer ses voix à la hauteur de 60 % alors que les fractions restantes lui attribuent moins de 60 % des voix.

Après la troisième année, ce même « promoteur » ne détenant plus qu’une seule fraction, représentant moins de 25 % de l’ensemble des voix, disposerait de 25 % des voix. Ce n’est certes pas des résultats souhaités par le législateur et aurait pour effet de pénaliser indûment le promoteur [5] . [28] La règle d’exception prévue à l’

article 1092 C.c.Q. doit recevoir une interprétation restrictive et ne pas permettre que cette réduction des voix se poursuive jusqu’à la vente de la dernière fraction détenue alors que le « promoteur » n’est plus propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions. [29] En l’espèce, où seules dix fractions sont considérées comme représentant l’ensemble des fractions de la copropriété, 9088 a cédé, depuis l’inscription de la déclaration de copropriété, au total six fractions au 11 avril 2007 et ainsi demeure maintenant propriétaire de deux fractions. Ainsi, à compter de cette date, la demanderesse n’est plus un promoteur au sens de l’

article 1093 C.c.Q. Cette réduction a disparu lors de la perte de majorité à l’occasion de la vente des fractions le 11 avril 2007. Cela suffit à disposer du présent recours. (Référence omise) [ 13 ] La Cour est d’avis que le juge commet une erreur sur cette question.

[ 14 ] L’

article 1090 C.c.Q . édicte que lors de l’assemblée annuelle, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à la valeur relative de sa fraction. En ce qui concerne les copropriétés comptant cinq fractions ou plus, le législateur a cependant prévu des règles particulières pour limiter le nombre de voix du promoteur. Au moment où le jugement de première instance fut prononcé, les articles 1092 et 1093 C.c.Q. étaient rédigés ainsi : 1092 .

Le promoteur d’une copropriété comptant cinq fractions ou plus ne peut disposer, outre les voix attachées à la fraction qu’il habite, de plus de 60% de l’ensemble des voix des copropriétaires à l’expiration de la deuxième et de la troisième année de la date d’inscription de la déclaration de copropriété. Ce nombre est réduit à 25 % par la suite. 1092 .

At the end of the second and third years after the date of registration of the declaration of co-ownership, a developer of a co-ownership comprising five or more fractions is not entitled to more than 60% of all the votes of the co- owners, in addition to the votes attached to the fraction serving as his residence. The limit is thereafter reduced to 25%. 1093.

Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. 1093 .

Any person who, at the time of registration of a declaration of co-ownership, owns at least one-half of all the fractions, or his successors, other than a person who in good faith acquires a fraction for a price equal to its market value with the intention of inhabiting it, is considered to be a developer. [ 15 ] Le ministre de la Justice, dans ses commentaires formulés lors de l’adoption du nouveau Code civil , en 1994, mentionne ceci au sujet de la notion de promoteur : La notion de promoteur, d'utilisation courante dans la pratique, ne correspond pas à une réalité juridique précise.

En effet, suivant les cas, le promoteur peut être le constructeur, un maître d'œuvre ou un propriétaire vendeur. Il peut aussi être un créancier qui a participé au financement du projet et qui, au moment de l'inscription de la déclaration, est propriétaire de plus de la moitié des fractions.

L'article recouvre ces diverses réalités et vise directement la personne qui est la première intéressée dans le projet, en faisant la promotion de la vente et en exerçant le contrôle dans les premières années. [6] [ 16 ] Le ministre de la Justice précise également que ces articles, de droit nouveau, visent « à limiter le contrôle du promoteur sur les destinées de la copropriété par la réduction sur une période de trois ans du nombre de voix qu’il détient » [7] . [ 17 ] C’est l’

article 1093 C.c.Q . qui détermine qui doit être considéré comme promoteur. Pour ce faire, on examine la situation à la date de l’inscription de la déclaration de copropriété. C’est à ce moment qu’il faut établir qui est le propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions. Le 14 juillet 2005, lors de l’inscription de la déclaration de copropriété au registre foncier, 9088 était le promoteur. L’intimée étant son ayant cause, l’

article 1092 C.c.Q . s’applique, sous réserve de l’exception prévue à l’

article 1093 C.c.Q. , soit que l’intimée a acquis « de bonne foi et dans l’intention de l’habiter une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande ». [ 18 ] Par ailleurs, l’interprétation que fait le juge de l’

article 1092 C.c.Q . , aux paragraphes 27 à 29 de son jugement, est également erronée. [ 19 ] L’

article 1092 C.c.Q . n’a pas pour effet d’augmenter le nombre de voix du promoteur, mais bien de le réduire à compter de la deuxième année de la publication de la déclaration de copropriété. Entre la fin de la deuxième année et de la troisième année, son nombre de voix est réduit à 60 % du nombre total de voix, en plus des voix rattachées à la fraction qu’il occupe. Par la suite, ce nombre est réduit à 25 % [8] .

Il s’agit d’un plafond et non d’un minimum. *** [ 20 ] L’appelant plaide en outre que le juge aurait commis une erreur en omettant de tenir compte que 9088 et sa filiale 9137 sont des sociétés liées et qu’elles devraient toutes les deux être considérées comme des promoteurs au sens des articles 1092 et 1093 C.c.Q . [ 21 ] Compte tenu de la conclusion de la Cour que 9088 était le promoteur au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété et que l’intimée est son ayant cause, il n’est pas utile de trancher ce moyen d’appel. * * * [ 22 ] L’intimée soulève pour sa part qu’elle satisfait aux critères de cette exception de l’

article 1093 C.c.Q. et qu’elle ne peut donc pas être qualifiée de promoteur.

[ 23 ] Le juge ne traite pas de cette question. L’intimée la soulève toutefois dans sa demande introductive d’instance en jugement déclaratoire et l’appelant y répond dans son exposé

sommaire des moyens de défense en première instance. La Cour est d’avis qu’il y a lieu de trancher cette question afin de solutionner le litige. [ 24 ] À l’audience devant la Cour, l’appelant reconnaît que l’intimée est de bonne foi et a acquis ses fractions à un prix égal à leur valeur marchande.

Il conteste toutefois qu’elle a l’intention de l’habiter puisque l’hôtel qui y était érigé a été démoli et qu’aucun permis de construction d’un nouvel établissement hôtelier n’a été délivré à ce jour. [ 25 ] Dans sa demande introductive d’instance, l’intimée allègue être de bonne foi et avoir l’intention «d’habiter» ses fractions ou plus précisément de les exploiter commercialement en conformité avec les dispositions de la déclaration de copropriété. Devant la Cour, son avocat ajoute que des plans pour la construction d’un nouvel hôtel ont été déposés à la municipalité en vue d’obtenir un permis de construction.

Il est par ailleurs à noter que dans son exposé

sommaire des moyens de défense oraux en première instance, l’appelant ne contestait que le fait que l’intimée avait acquis les fractions à leur juste valeur marchande. Il ne remettait pas en question son intention de les exploiter commercialement. [ 26 ] La Cour est d’avis que l’intimée a acheté les fractions pour y exploiter une entreprise hôtelière. Dans l’arrêt Gestion Cimes-Arc inc. c.

Digitallab inc. , la Cour a eu à interpréter les articles 1092 et 1093 C.c.Q. afin de déterminer s’ils s’appliquaient à tous les types de copropriété, résidentielle ou commerciale, malgré l’emploi des termes « résidence » et « habiter » utilisés par le législateur. Elle a décidé que ces articles devaient être interprétés largement afin d’inclure les copropriétés à vocation commerciale [9] . Le législateur a codifié cette interprétation en 2019 et la modification est entrée en vigueur le 10 janvier 2020 [10] . Le nouveau texte de l’

article 1093 C.c.Q. prévoit ce qui suit : 1093. Est considéré comme promoteur celui qui, au moment de l’inscription de la déclaration de copropriété, est propriétaire d’au moins la moitié de l’ensemble des fractions ou ses ayants cause, sauf celui qui acquiert de bonne foi et dans l’intention de l’occuper une fraction pour un prix égal à sa valeur marchande. [Soulignement ajouté] 1093.

Any person who, at the time of registration of a declaration of co-ownership, owns at least one-half of all the fractions, or his successors, other than a person who in good faith acquires a fraction for a price equal to its market value with the intention of occupying it, is considered to be a developer. (Emphasis added) [ 27 ] La Cour conclut que l’exception prévue à l’

article 1093 C.c.Q . s’applique en l’espèce. L’intimée, qui aurait pu être considérée comme promoteur au sens de l’

article 1092 C.c.Q , ne l’est pas puisqu’elle a acquis de bonne foi ses fractions avec l’intention de les occuper conformément à la déclaration de copropriété et pour un prix égal à leur valeur marchande. [ 28 ] Le juge a donc commis des erreurs dans l’interprétation des articles 1092 et 1093 C.c.Q . Toutefois, celles-ci n’affectent pas la conclusion à laquelle il en arrive d’accueillir la demande introductive d’instance en jugement déclaratoire. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JULIE DUTIL, J.C.A. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A.

Me Martin Robitaille HOLMESTED & ASSOCIÉS Pour l’appelant Me Marc Lanteigne DE GRANPRÉ JOLI-CŒUR Pour l’intimée Date d’audience : 12 mai 2021