2014 QCCQ 9724, 2014 QCCQ 9724

Gagnon c. Strasbourg 2014 QCCQ 9724 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-129203-115 DATE : 10 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARK SHAMIE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLANIE GAGNON et YVES DROLET Demandeurs c. JOCELYN STRASBOURG et RUTH GIRARD et LES HABITATIONS MAXYM INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mélanie Gagnon et Yves Drolet allèguent qu’un vice caché affecte l’immeuble rue Azilda à Montréal (l’immeuble) que leur ont vendu Ruth Girard et Jocelyn Strasbourg. [ 2 ] Le coût des travaux correctifs et des réparations est de 7 965,03 $ en plus des frais d’expertise qui s’élèvent à 1 620,55 $ pour un total de 9 585,58 $. [ 3 ] Mme Gagnon et M.

Drolet ne réclament toutefois que 7 000 $ pour leur permettre de se pourvoir devant la Division de petites créances. [ 4 ] L’immeuble est construit en 2004 par Les Habitations Maxym inc. (Maxym) après quoi Maxym l’a vendu à Mme Girard et M. Strasbourg. [ 5 ] Mme Girard et M. Strasbourg nient l’existence d’un vice caché, mais, advenant que le Tribunal en décide autrement, ils plaident que Maxym devrait être tenue entièrement responsable et demandent à ce que Maxym les indemnise de toutes condamnations pouvant être prononcées contre eux. [ 6 ] L’immeuble est vendu le 17 mai 2004 à Mme Girard et M.

Strasbourg avec la garantie de qualité prévue au Code civil du Québec , lesquels l’ont vendu le 26 avril 2007 avec la même garantie à Mme Gagnon et M. Drolet. [ 7 ] Le 16 octobre 2010, Mme Gagnon et M. Drolet constatent une infiltration d’eau dans le sous-sol de leur immeuble. [ 8 ] Une

partie des murs du sous-sol sont démantelés pour tenter de découvrir l’origine de l’infiltration. [ 9 ] L’immeuble sera inspecté le 30 novembre 2010 par Stéphane Bossus, un expert en bâtiment. [ 10 ] Dans son rapport d’expertise du 5 janvier 2011, M. Bossus cite plusieurs sources d’infiltration comme ceci : Les tests d’arrosage provoqués ainsi que le dégarnissage des finitions du sous-sol nous ont permis de constater les zones d’infiltrations suivantes : M L’eau s’infiltre à partir du joint inférieur du mur de maçonnerie, là où la brique prend assise sur le balcon frontal (façade avant).

M L’eau s’infiltre par le périmètre de la boîte électrique extérieur et celui de ses conduits à la façade latérale gauche. M L’eau s’infiltre par une microfissure localisée. Auprès du coin arrière droit de l’immeuble. M Des effets de suintage et de coulage se produisent dans la rigole dans laquelle sont posés la lisse basse et les colombages tout au long du mur latéral droit mitoyen du sous-sol de l’immeuble. (sic)

[ 11 ] Le vice est dénoncé à Mme Girard et M. Strasbourg dans une mise en demeure du 24 janvier 2011. [ 12 ] Une seconde mise en demeure leur est transmise le 31 mars 2011, vu que la première n’a pas eu l’effet escompté. [ 13 ] Le vice est dénoncé à Maxym par des lettres de mise en demeure des 1 er février et 11 avril 2011 successivement transmises par Mme Girard et M. Strasbourg après réception de celle émanant de Mme Gagnon et M. Drolet. [ 14 ] Mme Girard est venue constater l’état des lieux lors d’une visite le 30 mai 2011.

Un représentant de Maxym, Jean-François Laforest, est présent lors de cette visite. [ 15 ] Mme Girard confirme que de l’eau s’est infiltrée au sous-sol. [ 16 ] Vu l’inaction des défendeurs, les réparations ont débuté le 15 août 2011 pour se terminer autour de la mi-février 2014. [ 17 ] Selon M.

Bossus, toutes les infiltrations résultent d’une construction déficiente ne respectant pas les règles de l’art. [ 18 ] Ces vices peuvent se résumer comme ceci : M La première rangée de briques sur le balcon avant n’est pas déposée sur un lit de mortier suffisamment haut; M Il n’y a pas de solin à la jonction du balcon et de la maçonnerie; M Il n’y a pas de solin au pourtour du conduit de la boîte électrique, lequel traverse la maçonnerie de l’extérieur vers l’intérieur; M À certains endroits, le mortier est concassé avec un outil de manière à faire un trou en guise de chantepleure.

L’ouvrier a percé dans l’opération le papier pare-intempérie (Tyvek) sous la brique. Les chantepleures improvisées ont vraisemblablement été créées après la pose des briques; M La fissure découverte à l’arrière de l’immeuble n’a que 1/64 e de pouce et s’est créée vraisemblablement lors du séchage du béton du mur de fondation. [ 19 ] Par ailleurs, M.

Brossus indique que la lisse basse mentionnée précédemment est intégrée dans le béton et absorbe l’eau provenant du sol qui s’infiltre à la jonction du mur de fondation et de la dalle du plancher de béton. [ 20 ] Dans son rapport, il précise ceci : Le soussigné est d’opinion que la présence d’une rigole et la mise en place de la lisse basse et des colombages dans celles-ci composent des manquements aux règles de l’art. Effectivement, la dalle de béton se doit d’être en contact direct avec le mur de fondation et scellée en ce lieu.

De plus, la lisse basse doit se retrouvée sur un coupe vapeur épais de type «S», ce qui n’est pas le ca ici. Dans le cas présent la lisse basse absorbe l’eau et l’humidité par effet de mèche et capillarité.

Ces pièces structurales intra-murales sont donc menées à leur perte graduellement. (sic) [ 21 ] Mme Girard a connaissance d’une infiltration d’eau par une fissure sous une fenêtre à l’avant au niveau du sous-sol, laquelle est réparée par Maxym. [ 22 ] Elle dit qu’à sa connaissance, il n’y a eu aucune autre infiltration d’eau pendant toute la période où elle est propriétaire de l’immeuble entre 2004 et 2007. [ 23 ] Mme Girard indique que ni elle ni M. Strasbourg n’ont pratiqué des ouvertures dans la maçonnerie en guise de chantepleure. [ 24 ] Le témoignage de Mme Girard est corroboré par celui de M.

Strasbourg à ce sujet. [ 25 ] Pour sa part, M. Laforest mentionne que Maxym a été autorisée de construire l’immeuble selon le Code national du bâtiment de 1990 et qu’en conséquence, il n’est pas requis de construire la rigole de la manière indiquée par M.

Bossus ou d’installer un solin à la jonction de la porte d’entrée et de la dalle du balcon. [ 26 ] À l’égard des normes prévues au Code de 1990, il ne fait que rapporter les propos qu’auraient tenus les inspecteurs de qualité habitation lors d’une conversation téléphonique. [ 27 ] Ce témoignage fondé sur du ouï-dire n’a pas de force probante. [ 28 ] Cela dit, ces propos ne justifient pas que la première rangée de briques sur le balcon ne soit pas posée sur un lit de mortier suffisamment haut, que la lisse basse soit intégrée au béton et que le poteau du conduit de la boîte électrique ne soit pas étanche. [ 29 ] Par ailleurs, à l’instar de Mme Girard et M.

Strasbourg, M. Laforest affirme que ce n’est pas Maxym qui a créé des chantepleures après le travail de maçonnerie. [ 30 ] Cependant, M. Laforest n’a pas construit l’immeuble seul et le Tribunal n’a aucune raison d’écarter le témoignage de Mme Girard et de M. Strasbourg.

[ 31 ] En conséquence, il est vraisemblable que des employés ou sous-traitants ont créé ces chantepleures sans que M.

Laforest n’en ait eu connaissance. [ 32 ] Tous les vices sont cachés sous une structure quelconque sauf la fissure qui est minuscule au point de ne pas attirer l’attention. [ 33 ] L’apparition de deux fissures en relativement peu de temps après la fin de la construction de l’immeuble est un indice que la fondation n’a pas été bâtie correctement. [ 34 ] C’est vraisemblablement par un effet progressif et cumulatif que les vices ont pu se manifester pour la première fois en 2010 surtout en considérant que la quantité d’eau qui s’infiltre n’est pas énorme, qu’elle peut provenir du sol ou que l’infiltration peut survenir quand les pluies sont orientées par le vent. [ 35 ] Dans les circonstances, il est probable que Mme Girard et M.

Strasbourg n’ont tout simplement pas eu connaissance d’infiltrations qui ont pu se produire entre 2004 et 2007. [ 36 ] En somme, le Tribunal retient le témoignage de M. Bossus. [ 37 ] Le Tribunal conclut que l’immeuble est affecté d’un vice de construction non apparent et existant lors des ventes du 17 mai 2004 et du 26 avril 2007. [ 38 ] Le coût des travaux correctifs et des réparations excède 7 000 $ sans compter les frais d’expertise.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal : [ 39 ] CONDAMNE solidairement Ruth Girard et Jocelyn Strasbourg à payer 7 000 $ aux demandeurs avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du C.c.Q . à compter du 24 janvier 2011, date de la première lettre de mise en demeure, et les frais judiciaires de 159 $; [ 40 ] CONDAMNE Les Habitations Maxym inc. à payer à Ruth Girard et Jocelyn Strasbourg toutes sommes que ces derniers paieront aux demandeurs en capital, intérêts, indemnité additionnelle et frais en exécution du présent jugement; [ 41 ] CONDAMNE Les Habitations Maxym inc. à payer à Ruth Girard et Jocelyn Strasbourg les frais judiciaires de 148 $. __________________________________ MARK SHAMIE, J.C.Q. Date d’audience : 20 janvier et 28 avril 2014