2021 QCCQ 8626, 2021 QCCQ 8626

Mirescu c. Zaarour 2021 QCCQ 8626 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-701970-186 DATE : 9 juillet 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ IAN MIRESCU - et - NADIA KYUNG AE CERAMELLA Demandeurs c.

HÉLÈNE ZAAROUR - et - GÉATAN BOUCHARD - et - RÉMI TREMBLAY - et - NATHALIE PLANTE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 18 juin 2018, c’est avec surprise que les demandeurs, M.

Ian Mirescu et Mme Nadia Kuyng Ae Ceramella, constatent que la propriété dont ils se sont portés acquéreurs 10 jours auparavant n’était pas munie de la climatisation centrale. [ 2 ] Ils reprochent aux défendeurs d’avoir fait de fausses déclarations puisque la fiche descriptive de la propriété [1] et le formulaire de déclarations du vendeur [2] indiquent la présence d’un système de climatisation centrale. [ 3 ] M. Mirescu soutient que si les vendeurs, M. Gaétan Bouchard et Mme Hélène Zaarour, ainsi que les courtiers inscripteurs, M.

Rémi Tremblay et Mme Nathalie Plante, les avaient informés de l’absence de climatisation centrale, jamais lui et son épouse n’auraient payé 610 000 $ sachant qu’ils devraient encourir une dépense importante pour son installation. [ 4 ] Invoquant que la maison est affectée d’un vice caché et que des travaux d’urgence ont été nécessaires en raison de la chaleur accablante, les demandeurs réclament solidairement aux défendeurs la somme de 15 000 $. [ 5 ] Les défendeurs, M.

Bouchard et Mme Zaarour (« les Vendeurs »), affirment qu’ils ignoraient que la maison n’était pas dotée d’un système de climatisation, ne l’ayant jamais utilisé dans les deux années dont ils ont été propriétaires. C’est de bonne foi qu’ils répondent aux questions de la déclaration des vendeurs, affirment-ils. [ 6 ] Les Vendeurs prétendent qu’il ne s’agit pas d’un vice caché et que la réclamation est grossièrement exagérée. Les demandeurs réclament le coût d’un système neuf alors que celui représenté avait 10 ans.

Ils ajoutent que la réclamation de près de 6 400,00 $ en dommages-intérêts pour 22 journées sans climatisation n’est appuyée par aucune preuve tangible et elle est abusive. [ 7 ] Pour leur part, les défendeurs, M. Rémi Tremblay et Mme Nathalie Plante, courtiers immobiliers des Vendeurs (« les Courtiers »), contestent la demande et invoquent n’avoir commis aucune faute. Questions en litige [ 8 ] Les questions en litiges que le Tribunal doit trancher sont les suivantes :

A . Les Vendeurs ont-ils manqué de délivrer les biens convenus aux demandeurs ? B . Les Courtiers ont-ils commis une faute susceptible d’engendrer leur responsabilité à l’égard des demandeurs ? C . Dans l’affirmative, à quel montant les demandeurs ont-ils droit ? Analyse et décision [ 9 ] En tout temps pertinents au présent litige, les demandeurs et les Vendeurs ont été assistés par leur courtier immobilier respectif. De plus, M. Mirescu est également courtier immobilier de profession. [ 10 ] Tels des acheteurs prudents et diligents, les demandeurs ont fait inspecter la propriété par un inspecteur certifié.

À la page 23 de son rapport [3] , l’inspecteur note ce qui suit quant au système de climatisation centrale : L’appareil fut déclenché afin de vérifier le fonctionnement du moteur et du compresseur, lesquels semblent en condition de service. L’analyse de la capacité réfrigérante de l’unité excède la portée de cette inspection.

Nous recommandons de consulter un spécialiste pour une évaluation plus complète du système. [ 11 ] Après l’inspection préachat complétée par les demandeurs, ceux-ci ne soulèvent aucun problème avec le système de climatisation centrale. [ 12 ] Or, le 18 juin 2018, les demandeurs réalisent que la climatisation semble défectueuse puisqu’elle ne réussit pas à maintenir la température souhaitée dans la maison. [ 13 ] Dès lors, M.

Mirescu, par l’entremise de son courtier, communique avec les Courtiers des Vendeurs pour les informer de la situation. [ 14 ] Un technicien est appelé pour vérifier l’état du système et c’est à la stupéfaction de tous qu’ils apprennent l’absence de l’appareil nécessaire à la climatisation. [ 15 ] Les Vendeurs relatent qu’ils ont toujours eu l’impression que la maison était munie d’un système de climatisation centrale. D’ailleurs, le thermostat qui contrôle tout le système à air pulsé indique une fonction spécifique à cet effet.

Cependant, ils précisent que pendant les deux années où ils ont été propriétaires, ils n’ont jamais jugé nécessaire d’utiliser la climatisation puisqu’ils passaient la plus grande

partie de leurs étés à leur chalet. [ 16 ] Les Vendeurs obtiennent rapidement une estimation au coût d’un peu plus de 4 000,00 $ pour installer la climatisation. Pour sa part, M. Mirescu obtient une estimation au coût de 5 500,00 $. [ 17 ] Ainsi, de bonne foi, les Vendeurs relatent que le 29 juin 2019 [4] , ils offrent de payer aux demandeurs un peu plus de 50 % de la valeur de l’estimation obtenue par ces derniers prenant en considération que le système qui devait être présent aurait eu 10 ans au jour de la vente. [ 18 ] M.

Mirescu refuse catégoriquement la proposition et exige une solution à 17 heures le jour même indiquant que « [ç]a fait 3 semaines que je n’ai pas d’air conditionné avec 2 petits enfants à l (sic) maison ». Il ajoute qu'à défaut d'une solution « [s]oyez assurez que il y aura plus que le AC à payer… perte de nuisance, inconvénients et dommages (sic) » [5] . [ 19 ] Les Vendeurs sont étonnés de la position de M. Mirescu, ils estiment avoir fait une proposition raisonnable. [ 20 ] Le 12 juillet 2018, suite à l’annonce que M. Mirescu réclame la somme 8 100 $, les Vendeurs, par l’entremise de M.

Tremblay, demandent « […] d’envoyer à nouveau une Cie d’air climatisé pour une ultime évaluation et par la suite faire faire eux-mêmes à leur frais l’installation avec garantie de 10ans (sic) » . Le jour même, M. Mirescu répond que « [l]es travaux ont commencé ce matin […] Le temps de faire des évaluations est déjà passé […] » [6] . [ 21 ] Pour leur part, les Courtiers ont agi comme agents inscripteurs dans le cadre de la vente de la propriété de M. Bouchard et Mme Zaarour. M.

Tremblay relate que le formulaire de Déclarations du vendeur (« le Formulaire ») est le document qui permet à l’acheteur d’obtenir des précisions sur l’état de la propriété. Il doit être rempli par le titulaire de permis, tel que le requiert le Règlement sur les contrats et formulaires [7] . [ 22 ] M. Tremblay relate que le Formulaire a été rempli en présence des Vendeurs et à la lumière des informations qu’ils leur donnent. [ 23 ] M. Tremblay explique que les Vendeurs ont acquis cette propriété en 2016 suite à une reprise de finance par la banque.

Ils n’ont jamais bénéficié d’une déclaration du vendeur et ils ont acheté cette propriété sans garantie légale. Il ajoute que toutes les informations reçues et inscrites au Formulaire le sont au meilleur des connaissances des Vendeurs. [ 24 ] De plus, M. Tremblay indique que lorsqu’informé au sujet du problème de climatisation par le courtier des demandeurs, il assiste immédiatement les Vendeurs et collabore avec les parties afin de trouver une solution. Toutefois, il a rapidement constaté que M.

Mirescu refuse catégoriquement de prendre en considération que le système de climatisation représenté en était un de 10 ans d’usure et qu’il ne pouvait exiger que les Vendeurs leur paient un système neuf. A . Les Vendeurs ont-ils manqué de délivrer les biens convenus aux demandeurs ? [ 25 ] Le présent litige n’est pas une situation de vice caché, mais bien d’un manquement du vendeur à l’obligation de délivrance que lui imposent les articles 1716 à 1718 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité.

Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. 1717. L’obligation de délivrer le bien est remplie lorsque le vendeur met l’acheteur en possession du bien ou consent à ce qu’il en prenne possession, tous obstacles étant écartés. 1718.

Le vendeur est tenu de délivrer le bien dans l’état où il se trouve lors de la vente, avec tous ses accessoires. [ 26 ] En l’espèce, il est évident que la fiche descriptive de mise en vente et le Formulaire permettent aux demandeurs d’inférer que la maison est dotée d’un système de climatisation centrale installé en 2008. [ 27 ] Ainsi, les Vendeurs ont l’obligation de délivrer un système de climatisation dans l’état où il se trouve, en l’occurrence, conforme aux représentations qu’ils ont faites, soit un système de climatisation centrale qui, au jour de la vente, avait 10 ans d’usure. [ 28 ] Vu le défaut de délivrance, les Vendeurs ont manqué à leurs obligations et doivent réparation aux demandeurs.

B . Les Courtiers ont-ils commis une faute susceptible d’engendrer leur responsabilité à l’égard des demandeurs ? [ 29 ] Lors de son témoignage, M. Mirescu affirme que les Courtiers avaient l’obligation de vérifier chacune des déclarations du vendeur et par conséquent, de valider la présence de climatisation centrale.

Il leur impute une obligation de résultat. [ 30 ] La jurisprudence et la doctrine considèrent, de façon générale, qu’un courtier immobilier a un certain devoir de vérification des informations qu’il inscrit dans la fiche descriptive d’une propriété. [ 31 ] À cet égard, notre collègue le juge Georges Massol indiquait ce qui suit dans une décision [8] : [18] Certes, le courtier, en tant qu’expert en la matière, se voit conférer une obligation de vérifier les renseignements qu’il fournit au public et il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. [19] Chaque information fournie par le courtier doit être examinée à l’aulne des renseignements qui lui sont disponibles et des vérifications raisonnables qu’il peut effectuer. [20] Doivent également être prises en considération les déclarations faites par le client vendeur. […] [26] Bien qu’en principe un courtier ne peut se fier uniquement aux informations transmises par son client, il est également retenu en contrepartie qu’un courtier qui prend la peine de demander à son client vendeur, après avoir préparé la fiche descriptive, de la réviser et de l’informer de toute correction à apporter, ne peut être tenu responsable d’une erreur puisque la responsabilité ultime de toute cette situation repose sur les épaules du vendeur , qui était la personne la plus équipée pour fournir les renseignements. [Références omises; nos soulignements] [ 32 ] La Cour d’appel, dans l’affaire Banville c.

BlocDirect inc. [9] , rappelle que dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier immobilier, il faut analyser son comportement par rapport à celui d’un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

Il s’agit d’une obligation de moyens. [ 33 ] La preuve révèle que les Courtiers ont rempli le Formulaire à la lumière des informations fournies et au meilleur des connaissances des Vendeurs, lesquels sont les mieux placés pour connaître la maison. [ 34 ] Les Courtiers avaient constaté que la maison était munie d’un système central à air pulsé et ils confirment avoir vu sur le thermostat la fonction pour la climatisation. [ 35 ] Le Tribunal souligne que, dans son rapport, l’inspecteur préachat confirme la présence d’un système de climatisation centrale.

Cependant, est-ce qu’effectivement il y avait l’équipement nécessaire à la climatisation au jour de l’inspection et qu’il a été retiré par la suite ou l’inspecteur s’est mépris ?

L’inspecteur n’a pas témoigné et la preuve est muette sur ce qu’il a identifié comme étant un système de climatisation centrale. [ 36 ] Comment reprocher aux Courtiers, qui ne sont pas des inspecteurs professionnels de bâtiments résidentiels, ce qu’un inspecteur certifié n’a pas pu lui-même détecter, soit l’absence de l’équipement nécessaire à la climatisation ? [ 37 ] De l’avis du Tribunal, les Courtiers ont agi comme des courtiers normalement prudents et diligents placés dans les mêmes circonstances et ils n’ont commis aucune faute. C .

Dans l’affirmative, à quel montant les demandeurs ont-ils droit ? [ 38 ] Les demandeurs sont en droit d’exiger l’exécution de l’obligation conformément à l’

article 1590 C.c.Q. Ils disposent d’une action en diminution de prix et dommages-intérêts, tel que le prévoit l’

article 1604 C.c.Q. [10] . [ 39 ] Les demandeurs réclament la somme de 15 000,00 $, laquelle se détaille comme suit : ➢ Ouverture des murs : 1 609,65 $ ➢ Fourniture et installation de la climatisation : 6 974,38 $ ➢ Troubles et inconvénients : 2 500,00 $

➢ Perte de jouissance vue la température élevée (22 jours) : 3 915,97 $ [ 40 ] Doivent être remboursées, les sommes déboursées dans l’achat et l’installation de l’unité de climatisation ainsi que les travaux connexes et nécessaires, tels que l’ouverture des murs. [ 41 ] M. Mirescu n’a administré aucune preuve de la durée de vie d’un système de climatisation centrale. M.

Tremblay avance, sans être expert dans le domaine, que selon lui, ce genre de système est bon pour 10, 15, maximum 20 ans. [ 42 ] Or, le Tribunal doit tenir compte de la dépréciation du bien ou de manière subsidiaire, de la plus-value résultant des travaux correctifs et déduire du montant accordé une certaine somme en conséquence [11] . [ 43 ] La preuve démontre que la maison a été construite en 2008 et que le système à air pulsé qui devait inclure la climatisation est d’origine [12] . [ 44 ] La preuve démontre également qu’il est essentiel d’ouvrir les murs pour faire les raccordements nécessaires et installer les tuyaux de gaz réfrigérant.

Cependant, bien qu’ils aient eu l’opportunité de le faire aisément [13] , les demandeurs n’ont fait aucune preuve du montant exact de ces travaux ou de leur paiement. [ 45 ] Puisque ces travaux sont nécessaires, le Tribunal use de son pouvoir discrétionnaire et estime raisonnable d’accorder une somme globale de 500,00 $. Aucune dépréciation n’est applicable puisqu’il s’agit d’exécuter des travaux qui auraient dû être faits lors de l’installation du système en 2008. [ 46 ] Pour ce qui est de la fourniture et de l’installation du système de climatisation, le Tribunal a souligné à M.

Mirescu que le montant réclamé est pour l’installation d’une thermopompe et non d’un système de climatisation. [ 47 ] À cet égard, M. Mirescu réfère le Tribunal à une estimation [14] pour l’ajout de la climatisation au montant de 4 784,00 $ avant taxes. Pour leur part, les Vendeurs ont obtenu deux estimations [15] au montant respectif de 4 190,00 $ et 4 490,00 $ avant taxes. [ 48 ] Considérant que toute

partie a l’obligation de minimiser ses dommages, le tout conformément aux principes énoncés à l’

article 1479 C.c.Q. , le Tribunal retient le montant de 4 190,00 $ avant taxes. [ 49 ] Aucune preuve concluante n’a été faite concernant la durée de vie du système de climatisation. [ 50 ] En effet, selon les approximations avancées lors de la vente, la durée de vie prévisible du système de climatisation était soit nulle ou de 5 ans, ou de 10 ans, c’est-à-dire entre 0 %, 33,3 % ou 50 % de sa durée de vie normale. [ 51 ] Il est donc difficile pour le Tribunal d'établir un montant de dépréciation en fonction de la preuve présentée par les parties.

Selon plusieurs décisions antérieures des Tribunaux, la durée de vie utile d’un système de climatisation, selon le type, varie entre 8 ans à 15 ans [16] . [ 52 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal arbitre à 15 ans la durée de vie utile du système de climatisation et accorde 33,3 % sur le montant de 4 190,00 $ au

chapitre de la dépréciation. Une somme de 1 395,27 $ avant les taxes, soit 1 604,21 $ est donc accordée. [ 53 ] Quant au préjudice pour les troubles-inconvénients et la perte de jouissance, le montant total réclamé est de 6 415,97 $. [ 54 ] De toute évidence, la présence de climatisation centrale était un critère fort important, et ce, particulièrement pour M. Mirescu. Il affirme que l’absence de celle-ci l’a contraint à faire des démarches et à investir du temps et de l’argent, ce qu’il ne pensait pas avoir à faire. [ 55 ] Seul, M. Mirescu a été entendu.

Bien que Mme Ceramella soit copropriétaire à 50 % de la propriété, elle est absente lors de l’instruction [17] . [ 56 ] M. Mirescu relate que cette propriété est le chalet de la famille. Ils s’y rendent les fins de semaine et pendant les vacances. Il affirme que l’été 2018 a été particulièrement chaud, et ce, dès le mois de juin. Une période de canicule aurait même été enregistrée au début juillet, dit-il. [ 57 ] M. Mirescu assure qu’il faisait vraiment chaud dans la maison, photographie du thermostat à l’appui [18] , la température intérieure est de 31 degrés.

Cependant, il n’a pas tenu de registre des températures atteintes dans la maison chaque jour. [ 58 ] En raison de l’inconfort résultant de l’absence de climatisation, M. Mirescu dit avoir dormi à quelques reprises au sous-sol plutôt que dans sa chambre à l’étage. Cependant, il mentionne que ses enfants et Mme Ceramella ont dormi à l’étage. [ 59 ] Entre la mi-juin et le 12 juillet 2018, il dit s’être absenté du travail à quatre reprises pour rencontrer les entrepreneurs et voir aux travaux. [ 60 ] M.

Mirescu est d’avis que la faute des défendeurs l’a obligé à dépenser des sommes d’argent supplémentaires et lui a occasionné de nombreux inconvénients et soucis. [ 61 ] Le Tribunal convient que l’absence de climatisation était certes contrariante et rendait la propriété inconfortable, mais n’empêchait pas les demandeurs et ses enfants d’y habiter. [ 62 ] Toutefois, les demandeurs ayant été privés de la climatisation, pourtant incluse dans la vente, et ayant subi, de ce fait, des troubles et inconvénients sérieux pendant une vingtaine de jours, le Tribunal estime raisonnable de leur accorder une somme de 750,00 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande contre les défendeurs, M. Rémi Tremblay et Mme Nathalie Plante; ACCUEILLE en

partie la demande contre les défendeurs, Mme Hélène Zaarour et M. Géatan Bouchard; CONDAMNE Mme Hélène Zaarour et M. Géatan Bouchard à payer conjointement aux demandeurs la somme de 2 854,21 $ avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation; LE TOUT sans frais, vu les circonstances. __________________________________ CHANTALE BEAUDIN, J.C.Q. Date d’audience : 4 juin 2021