2014 QCCQ 9545, 2014 QCCQ 9545

Bassaga c. Pardo 2014 QCCQ 9545 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-029104-149 DATE : 18 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILLES LAREAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SÉBASTIEN BASSAGA Requérant c.

MARCO PARDO Intimé Et RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE POUR PERMISSION D'APPELER ______________________________________________________________________ [ 1 ] Sébastien Bassaga (BASSAGA) demande la permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement (RÉGIE) rendue sur le fond le 18 juin 2014 et sur la rétractation, le 5 août 2014. [ 2 ] La décision de la RÉGIE rejette la demande en dommages (60 000$) de BASSAGA et, par la suite, sa demande en rétractation. [ 3 ] Les parties en cause étaient liées par un bail valide du 1 er juillet 2010 au 30 juin 2011. [ 4 ] En date du 1 er janvier 2011, le locateur, Marco Pardo (PARDO), fait parvenir un avis au locataire BASSAGA afin de l'aviser qu'il entend mettre fin au bail dans un délai de six mois puisque le logement a été sous-loué pendant une période excédant 12 mois. [ 5 ] BASSAGA reproche à PARDO d'avoir repris son logement sans droit le 1 er juillet 2011 et d'avoir jeté aux ordures tous ses biens qu'il évalue à 60 000 $. [ 6 ] Étant d'avis que le locataire n'a pas répondu à l'avis envoyé dans le délai requis par la loi, la RÉGIE a conclu que le bail liant les parties se terminait le 1 er juillet 2011.

N'ayant pu présenter une preuve prépondérante concernant la perte de ses biens matériels, la RÉGIE a rejeté la réclamation monétaire de BASSAGA. [ 7 ] À l'audition de la présente requête pour permission d'appeler, PARDO est absent. [ 8 ] BASSAGA se représente seul. Sa requête pour permission d'appeler invoque une multitude de moyens que l'on peut résumer comme suit : - La RÉGIE aurait omis de considérer plusieurs faits importants; - La RÉGIE aurait erré en ne respectant pas la règle audi alteram partem ; - La RÉGIE aurait erré dans son interprétation et son application de l'

article 1944 du Code civil du Québec .

Puisque le locateur ne pouvait valablement signifier l'avis requis par la loi à un sous-locataire inexistant, les prescriptions de l'article 1944 n'auraient pas été respectées; - La RÉGIE aurait erré dans son appréciation de la valeur probante de certains témoignages rendus à l'audience; - La RÉGIE aurait erré en négligeant de prendre connaissance de certains éléments de preuve; - Le locataire désire faire la démonstration que le locateur a rendu un témoignage de mauvaise foi lors de l'audience devant la RÉGIE; - Le locataire entend démontrer que les abus commis par le locateur vont à l'encontre de la Charte des droits et libertés de la personne .

ANALYSE [ 9 ] À l'audition, BASSAGA s'en remet aux allégués de sa requête.

[ 10 ] D'emblée, il convient de mentionner que les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec [1] . [ 11 ] À de nombreuses reprises, la jurisprudence a retenu les critères suivants afin de déterminer ce que constitue une telle question: - La question est sérieuse, nouvelle, controversée ou d'intérêt général; - La décision attaquée présente une faiblesse apparente, une erreur manifeste, dominante ou grossière dans l'appréciation des faits; - La décision présente une erreur déterminante dans l'administration de la preuve et l'application des règles de preuve; - La décision comporte un déni de justice pour le non-respect des règles de la justice naturelle; - Le refus de la Régie du logement d'exercer sa compétence; - La décision de la Régie du logement n'est pas assez motivée. [2] L'INTERPRÉTATION DE L'ARTICLE 1944 C.c.Q . [ 12 ] La seule question de droit que BASSAGA soumet au Tribunal concerne l'avis de non-reconduction du bail prévu par l'

article 1944 du Code civil du Québec (C.c.Q.). [ 13 ] Les questions formulées dans la requête pour permission d'appeler se lisent comme suit: 1- Peut-on se prévaloir à bon droit, des prescriptions des articles 1944 et 1948 du Code civil du Québec , sur simple affirmation d'un aveu, sans avoir au préalable rempli les conditions de signification de l'avis de fin de bail, au locataire et à son sous-locataire, tel que l'exigent ces articles ? 2- Les prescriptions des articles 1944 et 1948 du Code civil du Québec peuvent-elles avoir une autre interprétation en dehors de l'article 1870 qui définit la sous-location ? [ 14 ] Dans sa procédure, BASSAGA allègue que l'avis de fin de bail ne répond pas aux exigences des articles 1944 et 1948 du C.c.Q. puisque notamment: - Le locateur entend reprendre le bail le 1 er juin 2011, alors qu'il a perçu le loyer du mois de juin 2011; - Il n'est pas signifié au sous-locataire puisqu'il n'y avait personne avec le locataire à ce moment; - L'avis comporte des intentions malveillantes et trompeuses. [ 15 ] À l'audience, BASSAGA affirme que le locateur a perçu le loyer de juin 2011.

Il admet également qu'il a pu bénéficier de la jouissance des lieux loués puisque c'est en date du 30 juin 2011 que le bail a pris fin. [ 16 ] Les articles 1870 , 1898 , 1944 et 1948 du C.c.Q. édictent: 1870. Le locataire peut sous-louer tout ou

partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d'aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l'adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d'obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession. 1898. Tout avis relatif au bail, à l'exception de celui qui est donné par le locateur afin d'avoir accès au logement, doit être donné par écrit à l'adresse indiquée dans le bail, ou à la nouvelle adresse d'une

partie lorsque l'autre en a été avisée après la conclusion du bail; il doit être rédigé dans la même langue que le bail et respecter les règles prescrites par règlement. L'avis qui ne respecte pas ces exigences est inopposable au destinataire, à moins que la personne qui a donné l'avis ne démontre au tribunal que le destinataire n'en subit aucun préjudice. 1944.

Le locateur peut, lorsque le locataire a sous-loué le logement pendant plus de 12 mois, éviter la reconduction du bail, s'il avise le locataire et le sous-locataire de son intention d'y mettre fin, dans les mêmes délais que s'il y apportait une modification. Il peut de même, lorsque le locataire est décédé et que personne n'habitait avec lui lors de son décès, éviter la reconduction en avisant l'héritier ou le liquidateur de la succession. 1948.

Le locataire qui a sous-loué son logement pendant plus de 12 mois, ainsi que l'héritier ou le liquidateur de la succession d'un locataire décédé, peut, dans le mois de la réception d'un avis donné par le locateur pour éviter la reconduction du bail, s'adresser au

tribunal pour en contester le bien-fondé; s'il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la fin du bail. Si le tribunal accueille la demande du locataire, mais que sa décision est rendue après l'expiration du délai pour donner un avis de modification du bail, celui-ci est reconduit, mais le locateur peut alors s'adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer, dans le mois de la décision finale. [ 17 ] Les parties étaient liées par un bail se terminant le 30 juin 2011. Le locateur a envoyé un avis de fin de bail en date du 1 er janvier 2011. Celui-ci respectait donc les délais prévus par l'

article 1942 C.c.Q. [3] [ 18 ] BASSAGA ne nie pas avoir reçu cet avis. Il reproche plutôt au régisseur d'avoir fait défaut de demander au locateur une preuve de signification de cet avis au locataire et au sous-locataire. [ 19 ] N'ayant pas envoyé l'avis prévu par l'

article 1870 C.c.Q. afin d'informer le locateur de l'identité du sous-locataire, BASSAGA ne peut aujourd'hui invoquer le défaut pour le locateur d'avoir envoyé l'avis prévu par 1944 C.c.Q. à ce sous-locataire. BASSAGA ne peut invoquer sa propre turpitude. [ 20 ]

Malgré le fait qu'il soit utile de bénéficier d'une preuve qu'un avis relatif au bail résidentiel a été envoyé, la loi n'en fait pas une obligation. Le locateur n'a donc aucune obligation légale de faire signifier un avis de non-reconduction du bail. L'avis prévu à l'

article 1944 C.c.Q. doit toutefois respecter les exigences de l'

article 1898 C.c.Q. [ 21 ] À ce titre, l'auteur Pierre-Gabriel Jobin expose: […] en principe tout avis doit être donné par écrit. C'est une règle élémentaire pour assurer preuve et exactitude. La jurisprudence exige que l'avis soit sans ambiguïté et exprime clairement l'intention de l'expéditeur. Le Code civil prévoit que l'avis soit envoyé à l'adresse du destinataire qui figure dans le bail ou à la nouvelle adresse que le destinataire a fait connaître à l'autre partie. L'avis doit être donné par le locateur ou le locataire eux-mêmes ou par une personne ayant le pouvoir de les représenter.

Celui qui donne l'avis ayant le fardeau de prouver qu'il a été reçu, il est prudent d'avoir recours au courrier recommandé. [4] [ 22 ] Selon la preuve présentée devant elle, la RÉGIE a jugé que l'avis de l'

article 1944 C.c.Q. avait valablement été envoyé à BASSAGA. Cet avis de non-reconduction a été fait par écrit, envoyé à BASSAGA et mentionnait clairement qu'en raison du fait que le requérant sous-louait son logement, le locateur voulait éviter la reconduction du bail. [ 23 ] À la lecture de la deuxième question soumise par BASSAGA, celui-ci semble vouloir démontrer qu'en l'absence de l'avis de sous-location prévu par l'

article 1870 C.c.Q. , un locateur ne pourrait invoquer une telle sous-location afin d'éviter la reconduction du bail tel que prévu par l'

article 1944 C.c.Q. [ 24 ] Avec égards, cette question ne peut se qualifier comme étant nouvelle, sérieuse et d'intérêt général. [ 25 ] Selon la jurisprudence, la présence d'un contrat de sous-location est une question de fait. L'absence d'envoi d'un avis formel au locateur ne peut constituer à lui seul un élément suffisant pour conclure à l'inexistence d'une sous-location. La détermination d'un contrat de sous-location peut donc s'apprécier selon les circonstances [5] . [ 26 ] En vertu de l'

article 1944 C.c.Q. , un locateur peut éviter la reconduction du bail s'il considère que le locataire a sous-loué son logement pour une durée de plus de 12 mois en envoyant un avis à cet effet. Le locataire, en application de l'

article 1948 C.c.Q., peut contester cet avis [6] . [ 27 ] Conséquemment, malgré l'absence de l'avis de l'

article 1870 C.c.Q. , la RÉGIE était compétente afin de déterminer la validité d'un avis de non-reconduction du bail envoyé en vertu de l'

article 1944 C.c.Q. [ 28 ] Tel qu'en fait foi la décision du 18 juin 2014, le régisseur a conclu qu'en raison de l'inaction de BASSAGA suite à l'avis de son locateur, le bail en cause se terminait le 1 er juillet 2011. [ 29 ] Les prétentions de BASSAGA concernant la validité de l'avis de l'

article 1944 C.c.Q. ne soulèvent pas de questions sérieuses, nouvelles ou d'intérêt. L'APPRÉCIATION DE LA CRÉDIBILITÉ DES TÉMOINS [ 30 ] En matière touchant l'appréciation d'une preuve factuelle et particulièrement la crédibilité des témoignages, la permission d'appeler n'est accordée que si l'on démontre que la décision comporte une faiblesse apparente [7] , une erreur manifeste et déterminante ou grossière [8] . [ 31 ] Dans le dossier à l'étude, une lecture de la décision de la RÉGIE démontre un examen des prétentions des parties et une analyse complète de la preuve.

La requête de BASSAGA ne soulève que l'expression d'un désaccord, il souhaite, par cet appel, soumettre, une seconde fois, des arguments qui ont été rejetés de façon claire et intelligible. Aucune faiblesse apparente n'a été démontrée. [ 32 ] Il faut conclure que la requête pour permission d'appeler ne soulève aucune question d'intérêt pour la Cour du Québec. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la requête pour permission d'appeler, Avec dépens. __________________________________ GILLES LAREAU, J.C.Q. Date d’audience : 10 septembre 2014 [1] Art. 91 de la

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1. [3] Art. 1942 C.c..Q.: « Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou leloyer; il ne peut cependant le faire que s'il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois,avant l'arrivée du terme. […] » [4] Pierre-Gabriel Jobin, Le louage, 2e éd., Cowansville, Yvon Blais, 1996, au no 216; Voir également Jacques Deslauriers, Vente,louage, contrat d'entreprise ou de service, Montréal, Wilson & Lafleur, 2005, à la p. 465. [5] Martel c.

Leblanc, (R.D.L., 2003-07-30), SOQUIJ AZ-50212521. Permission d'appeler rejetée (Leblanc c. Martel, (C.Q., 2003-12-03), SOQUIJ AZ-50209740.). Voir également l'opinion des juges majoritaires dans Vaillancourt c. Dion, 2010 QCCA 1499. [6] Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Bélisle Doherty 2012 QCRDL 12727. Permission d'appeler rejetée (Terrasses Riopel &Campbell inc. c. Doherty 2012 QCCQ 5156.) [7] Willie Coutu Ltée. c. Bosquet, 2011 QCCQ 4096; Joyal Painchaud c. Hue, 2011 QCCQ 6927; Emond c. Brisson 2009 QCCQ 5959;Rheault c. Forget 2004 QCCQ 54958; [8] Nantel c. Placements ML et al. (QC CQ), REJB 2003-48490.