2022 QCCQ 8753, 2022 QCCQ 8753

Comité de ruelle BMR c. Côté 2022 QCCQ 8753 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-707832-225 DATE : 25 novembre 2022 SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MANON GAUDREAULT, J.C.Q. COMITÉ DE RUELLE BMR Demandeur / défendeur reconventionnel c.

MICHÈLE CÔTÉ Défenderesse / demanderesse reconventionnelle et JEAN HÉBERT Intervenant involontaire JUGEMENT L’INTRODUCTION [ 1 ] Le Comité de ruelle BMR (BMR) est une association des propriétaires habitant le quadrilatère des rues Brown, Moncton, René-Lévesque et Père-Marquette à Québec, créée en 2019. [ 2 ] Madame Michèle Côté et monsieur Jean Hébert sont les propriétaires d’une résidence située sur René-Lévesque depuis 35 ans. [ 3 ] BMR a principalement pour fonction de prendre en charge le déneigement des ruelles privées du quadrilatère.

Il s’agit de deux ruelles en forme de T dont chacun est propriétaire en partie. [ 4 ] Chaque propriétaire détient un droit de passage sur d’autres parcelles des ruelles et accorde en échange une servitude de passage aux autres propriétaires pour la parcelle des ruelles lui appartenant. [ 5 ] Le conseil d'administration de BMR est composé de propriétaires.

Ceux-ci retiennent les services d’un entrepreneur pour procéder au déneigement, procèdent au paiement de l’entrepreneur et facturent les propriétaires. [ 6 ] Les tarifs sont établis par le conseil d’administration en fonction du nombre de stationnements à ciel ouvert et du nombre de garages détenus par chacun des propriétaires. À cela s’ajoute une quote-part pour le déneigement des ruelles. [ 7 ] BMR réclame à madame Côté la somme de 1 003,69 $, soit sa portion des frais de déneigement des ruelles pour les saisons 2019-2020 et 2020-2021 ainsi que des frais administratifs.

Aucuns frais de stationnement ou de garage ne sont réclamés puisque madame Côté, les membres de sa famille et ses locataires stationnent sur une autre façade de sa résidence. [ 8 ] Madame Côté conteste la demande principalement parce qu’elle n’utilise pas les ruelles. Ses stationnements donnent directement sur la rue et elle paie son propre déneigement. [ 9 ] Elle soutient que son droit de passage n’est pas pour l’entièreté des ruelles, mais seulement pour un axe (de Brown à Moncton).

Donc, si elle devait payer des frais de déneigement, cela ne pourrait être que pour cet axe. [ 10 ] Elle plaide aussi qu’en décembre 2019, BMR a reconnu qu’elle n’avait pas à payer de déneigement et que cette reconnaissance

fait échec à la présente réclamation. [ 11 ] Finalement, elle questionne la légitimité de BMR puisque les propriétaires d'un axe sont surreprésentés. [ 12 ] Monsieur Jean Hébert agit à

titre d’intervenant volontaire dans le présent litige puisqu’il est l’époux de madame Côté et copropriétaire de l’immeuble en cause. LES QUESTIONS EN LITIGE 1. BMR a-t-il l’intérêt requis pour ester en justice et pour réclamer les frais de déneigement des ruelles à madame Côté? 2. BMR a-t-il reconnu que madame Côté n’avait pas à payer de frais de déneigement, renonçant ainsi à ses droits? 3. Dans les circonstances, madame Côté est-elle tenue de payer une

partie des frais de déneigement des ruelles? L’ANALYSE 1. BMR a-t-il l’intérêt requis pour ester en justice et ainsi réclamer les frais de déneigement des ruelles à madame Côté? [ 13 ] Le 30 octobre 2019, une réunion a lieu ayant pour but de créer BMR afin qu’il prenne en charge le déneigement des ruelles. [ 14 ] Des 35 propriétaires du quadrilatère, 25 [1] votent pour la création de BMR, une personne vote contre et une personne s’abstient. Madame Côté est absente et n’a pas voté. [ 15 ] BMR n’est pas une société ou une personne morale dûment inscrite au Registre des entreprises.

Il s’agit plutôt d’une association au sens des articles 2186 et suivants du Code civil du Québec [2] ( C.c.Q. ) : 2186. […] Le contrat d’association est celui par lequel les parties conviennent de poursuivre un but commun autre que la réalisation de bénéfices pécuniaires à partager entre les membres de l’association.

La société ou l'association est formée dès la conclusion du contrat, si une autre époque n'y est indiquée. 2267. Le contrat constitutif de l’association est écrit ou verbal. Il peut aussi résulter de faits manifestes qui indiquent l’intention de s’associer. 2268. Le contrat d'association régit l'objet, le fonctionnement, la gestion et les autres modalités de l'association. Il est présumé permettre l'admission de membres autres que les membres fondateurs. 2269.

En l'absence de règles particulières dans le contrat d'association, les administrateurs de l'association sont choisis parmi ses membres, et les membres fondateurs sont, de plein droit, les administrateurs jusqu'à ce qu'ils soient remplacés. 2270. Les administrateurs agissent à

titre de mandataire des membres de l’association. Ils n’ont pas d’autres pouvoirs que ceux qui leur sont conférés par le contrat d’association ou par la loi, ou qui découlent de leur mandat. 2271. Les administrateurs peuvent ester en justice pour faire valoir les droits et les intérêts de l’association. [ 16 ] Les règles relatives à la création d'une association exigent très peu de formalisme. [ 17 ] La preuve démontre que BMR est une association au sens du Code civil du Québec .

Il lui est donc permis de faire valoir ses droits en justice sous son nom usuel [3] . [ 18 ] Une association est avant tout un contrat entre les membres et, comme pour tout contrat, les membres doivent donner un consentement libre et éclairé [4] de leur adhésion. [ 19 ] Personne ne peut forcer quiconque à faire

partie d’une association. D’ailleurs, le droit à la liberté d’association est prévu à l’

article 3 de la Charte des droits et libertés de la personne [5] et implique également le droit de se dissocier. [ 20 ] Madame Côté témoigne ne pas être présente et ne pas avoir voté à la réunion pour la création de BMR. Elle n’a reçu aucune demande d’adhésion et ne se sent pas concernée par l’association. [ 21 ] BMR ne peut considérer tous les propriétaires comme des membres de l’association sans vérifier leur désir d’y adhérer et encore moins les considérer comme des membres contre leur gré et sur cette base leur imposer des frais [6] . [ 22 ] D’ailleurs, il est commun de faire remplir un formulaire d’adhésion ou une autre forme de document exprimant le consentement

exprès de la personne à faire

partie d’une association. Ceci est d’autant plus important pour celles qui n’ont pas voté en faveur de la création de BMR. [ 23 ] Le Tribunal considère que madame Côté n’a jamais manifesté son consentement exprès ou tacite à être membre de l’association. La réclamation ne peut donc avoir comme fondement le statut de membre de madame Côté. 2.

BMR a-t-il reconnu que madame Côté n’avait pas à payer de frais de déneigement renonçant ainsi à ses droits? [ 24 ] Au -delà des obligations légales et contractuelles qui seront analysées ci-après, madame Côté plaide que BMR a renoncé à ses droits de lui réclamer les frais de déneigement. [ 25 ] Pour faire cette preuve, madame Côté réfère le Tribunal à une lettre de BMR du 30 décembre 2019 [7] qui mentionne : Toutefois, suite à la réception de la facture, vous avez décidé de fermer l’accès de votre terrain avec la ruelle par des blocs de bétons et si cette démarche demeure permanente, nous pourrons vous exemptez de la participation au déneigement de la ruelle.

Il est donc important que vous et vos locataires évitent l’utilisation de la ruelle. [Reproduction exacte] [ 26 ] Selon monsieur Hébert, les blocs de béton installés étaient non pas pour empêcher les gens d’utiliser les ruelles, mais pour éviter que d’autres personnes coupent court en passant sur leur terrain qui est le tout premier au début des ruelles. [ 27 ] Monsieur Thierry Plante-Dubé, représentant de BMR, témoigne que l’intention de BMR était non pas que l'accès au terrain de madame Côté soit bloqué par des blocs de béton, mais bien de bloquer l’entrée de la ruelle située immédiatement à côté. [ 28 ] Sur ce point, monsieur Hébert soutient que, par ce témoignage, BMR contredit un écrit valablement invoquant l’

article 2863 C.c.Q : 2863 . Les parties à un acte juridique constaté par un écrit ne peuvent, par témoignage, le contredire ou en changer les termes, à moins qu'il n'y ait un commencement de preuve. [ 29 ] L’auteur Léo Ducharme définit l'acte juridique ainsi : 899. Par acte juridique, on entend toute manifestation de volonté destinée soit à céder ou à transférer, soit à confirmer ou à reconnaître, soit à modifier ou à éteindre des obligations ou des droits. L’acte juridique par excellence est le contrat, puisqu’il consiste dans la rencontre de deux volontés concordantes.

Une manifestation unilatérale de volonté n’en demeure pas moins un acte juridique si elle a pour objet de produire des conséquences juridiques . Par exemple, l’acceptation, la renonciation , le paiemen t et la remise de dette sont incontestablement des actes juridiques. Il se peut que la manifestation de volonté s’accompagne de paroles ou de gestes. Ces paroles et ces gestes constituent, non pas des faits matériels, mais des actes juridiques qui ne peuvent, en principe, être prouvés par témoins, mais seulement dans les cas d’exception prévus par loi.

Ainsi, si une personne effectue un prêt par la remise d’une somme d’argent en espèces, cette remise ne constitue pas un fait matériel au sujet duquel la preuve par témoins est librement admissible, mais un acte juridique dont la preuve est régie par les règles que nous allons maintenant analyser. [8] [Le Tribunal souligne; références omises] [ 30 ] BMR ne peut donc contredire les termes non équivoques de la lettre qu'il a écrite et qui constitue un acte juridique pour plaider que c’était non pas l’accès entre le terrain et la ruelle qui devait être fermé, mais l’accès à la ruelle tout simplement. [ 31 ] Une fois cela dit, quel est l’impact de la lettre de BMR sur le présent recours? [ 32 ] La lettre de BMR constitue une renonciation conditionnelle à réclamer les frais de déneigement des ruelles à madame Côté.

Pour que cette renonciation soit effective, les conditions suivantes doivent être remplies: « fermer l’accès de votre terrain avec la ruelle par des blocs de bétons », que « cette démarche demeure permanente » et « que vous et vos locataires évitent l’utilisation de la ruelle ». [ 33 ] Les blocs de béton ont fait place à des bacs à fleurs durant l’été. [ 34 ] Madame Côté confirme, en toute honnêteté, qu’elle ne peut affirmer que ses locataires n’utilisent pas les ruelles. Il est d'ailleurs compréhensible qu'elle ne suive pas leurs allées et venues.

Le Tribunal n'a pas non plus la preuve qu'ils « évitent » de l'utiliser, aucun locataire n'ayant témoigné. [ 35 ] Ces éléments suffisent à conclure que, dans les circonstances et en fonction de la preuve, BMR n’a pas renoncé à réclamer les frais de déneigement des ruelles. [ 36 ] La renonciation à un droit ne se présume pas. Elle doit être claire, précise et non équivoque. C'est madame Côté qui doit en faire la preuve [9] et elle n'a pas démontré, de façon probante, avoir rempli les conditions pour qu'il y ait renonciation. 3. Dans les circonstances, madame Côté est-elle tenue de payer une

partie des frais de déneigement des ruelles? [ 37 ] Bien que madame Côté ne soit pas membre de BMR, détenir et partager une servitude de passage créent des droits et des obligations. [ 38 ] Ces droits et obligations émanent de la loi, mais aussi des actes de propriété des parties et de ceux de leurs auteurs. [ 39 ] Tel que l'enseigne la Cour d'appel dans l'arrêt Lajeunesse c. Labrosse [10] , examinons d'abord les actes de propriété.

[ 40 ] Leur lecture permet de constater que rien n’est prévu quant au déneigement ou à l’entretien du droit de passage [11] . Peut-être est-ce précisé dans d’autres actes de la chaîne de titres, mais le Tribunal ne détient pas cette preuve. [ 41 ] Il apparaît des actes que madame Côté est à la fois le fonds servant (pour sa parcelle de terrain dans les ruelles) et le fonds dominant (sur d’autres parcelles). [ 42 ] Dans les circonstances, les articles 1000 et 1184 C.c.Q. prévoient qu’il revient au bénéficiaire du droit de passage d’entretenir l’assiette du droit de passage : 1000.

Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit. 1184. Le propriétaire du fonds dominant peut, à ses frais, prendre les mesures ou faire tous les ouvrages nécessaires pour user de la servitude et pour la conserver, à moins d’une stipulation contraire de l’acte constitutif de la servitude.

À la fin de la servitude, il doit, à la demande du propriétaire du fonds servant, remettre les lieux dans leur état antérieur. [ 43 ] Conformément à l'arrêt précité de la Cour d'appel [12] , lorsque plusieurs personnes sont à la fois propriétaires et bénéficiaires de la servitude de passage comme ici, ce sont les règles de l’indivision qui régissent leur relation juridique [13] . [ 44 ] Ces règles sont habituellement applicables en cas de copropriété indivise, soit lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble et concurremment d'un même bien sans pour autant qu'il y ait une division matérielle du bien [14] .

Elles sont prévues au Code civil du Québec , entre autres : 1019. Les indivisaires sont tenus, à proportion de leur part, des frais d’administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis. 1025. Les indivisaires administrent le bien en commun. 1026. Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité. 1027.

L’administration d’un bien indivis peut être confiée à un gérant choisi, ou non, parmi les indivisaires et nommé par eux. […] 1028. L’indivisaire qui administre le bien indivis à la connaissance des autres indivisaires et sans opposition de leur part est présumé avoir été nommé gérant. [ 45 ] Il doit y avoir consultation entre les indivisaires et les décisions doivent être prises à la majorité, sans plus de formalisme. [ 46 ] Les cotitulaires d’une servitude de passage peuvent donc être contraints de contribuer aux frais de déneigement, pour autant qu’une décision soit prise à la majorité.

Aucune autre condition n’est requise. [ 47 ] Une fois ceci énoncé, identifions qui sont les fonds dominants qui bénéficient du droit de passage avec madame Côté. Une relecture des actes s’impose. [ 48 ] Dans l’acte numéro 209 951 du 30 décembre 1927, on y voit : Cette vente comprend le droit de passage sur les ruelles situées côtés sud et ouest de l’immeuble vendu et l’acquéreur reconnaît avoir pris lecture du

titre d’acquisition du présent vendeur et s’engage à se conformer à toutes les clauses concernant lesdites ruelles. [15] [ 49 ] Dans un acte antérieur numéro 206 104 du 7 février 1927, on constate : De fournir: (

a) pour l'ouverture et le maintien à perpétuité d'une ruelle de quatorze pieds de largeur, de l'avenue Brown à l'avenue Brown à l'avenue Moncton, pour l'utilité de tous les propriétaires des terrains y attenant quatorze pieds à la profondeur de chacun des quatre terrains présentement vendus et ayant front sur ladite rue St-Cyrile sur toute la largeur d'iceux; et (

b) pour l'ouverture et le maintien à perpétuité d'une ruelle de seize pieds de largeur conduisant à la rue Marquette et vice versa, et ce aussi pour l'utilité de tous les propriétaires des terrains y attenant ayant front sur ladite avenue Moncton et de chacun des trois terrains ayant front sur ladite avenue Brown sur toute la largeur d'iceux sept terrains. [16] [ 50 ] Il est difficile, avec les actes soumis, de savoir si la servitude de passage, dont bénéficie madame Côté, est sur l’entièreté des deux ruelles ou seulement sur celle de l’axe de Brown à Moncton (dos à sa propriété). [ 51 ] En effet, les actes plus récents prévoient un droit de passage sur « les ruelles », la forme plurielle laissant croire que le droit de

passage est exercé sur les deux axes. L’acte le plus ancien semble cependant accorder un droit de passage seulement sur un axe divisant les deux ruelles en (

a) et (b). [ 52 ] Bien que l’identification des fonds dominants ne soit pas clairement établie, il n’est pas nécessaire de trancher cette question pour décider du présent litige. [ 53 ] Le consensus majoritaire requis par le Code civil du Québec quant aux décisions touchant la servitude de passage n’a pas à prendre une forme précise. [ 54 ] Le Tribunal considère que les agissements des propriétaires démontrent bien leur intention et leur accord. Après un appel à tous, ils se sont réunis sous forme d’une association et paient en commun les frais de déneigement depuis déjà quelques années.

Seulement deux propriétaires n’ont pas payé et ne se sentent pas concernés [17] . [ 55 ] Ceci démontre de façon probante que la majorité des bénéficiaires de la servitude de passage a pris la décision de retenir les services de l’entrepreneur, de le payer et d’en partager les frais selon ce qui serait établi par le conseil d’administration [18] . [ 56 ] Les frais facturés par BMR ne tiennent pas compte de l’utilisation des ruelles que peuvent faire les occupants d’un immeuble. [ 57 ] Madame Côté précise qu’après le début du litige, elle a cessé d’utiliser la servitude de passage.

Pour ses locataires, l’utilisation serait aussi peu fréquente. Personne de l’immeuble de madame Côté n’a son stationnement dans les ruelles puisque tous en ont un donnant sur un accès direct à la rue. [ 58 ] Peut-on isoler le cas de madame Côté et en conclure que, puisqu’elle n’utilise pas la servitude de passage, elle n’a pas à en payer les frais de déneigement? [ 59 ] Si madame Côté tente de contester la légalité de la décision de la majorité de répartir les frais de déneigement en ne considérant pas l’usage de chacun, la Cour du Québec, Division des petites créances, n’est pas le forum approprié.

Il en est de même lorsqu’elle questionne la représentativité des membres de BMR ou conteste ses décisions [19] . [ 60 ] Un parallèle peut être fait avec la décision Riverains Chemin Baie Destor c. Duquette [20] : [26] En somme, aucun de ceux-ci ne remet en cause la légitimité de la demanderesse de réclamer une contribution pour le rôle qu’elle joue, mais ils contestent plutôt l’opportunité de la décision prise lors de l’assemblée du 12 août 2017 d’établir une cotisation uniforme, peu importe l’usage que l’on fait des lieux.

En somme, on ne s’en prend pas à la légalité de la position adoptée à cette occasion, mais bien davantage à sa justesse et à son caractère équitable. [27] Conséquemment, si les défendeurs veulent attaquer cette décision, ils devront avoir recours à d’autres moyens .

Pour l’instant, la preuve est convaincante que la demanderesse est en droit d’exiger le paiement du solde dû sur la cotisation pour l’année 2017-2018. [Le Tribunal souligne, références omises] [ 61 ] Si l’intention est plutôt de contester le caractère équitable de la répartition, le Tribunal ne substituera pas son appréciation à celle du conseil d’administration qui agit comme gérant en ce qui a trait à la répartition des frais de déneigement. Le conseil est légitimé par l’accord d’une majorité substantielle des bénéficiaires de la servitude de passage.

Il a adopté une méthode de « facturation » adaptée au nombre de stationnement et de garage ainsi qu’une division du déneigement des ruelles uniforme entre les propriétaires. [ 62 ] En l’absence de preuve d’abus ou de caractère déraisonnable, il n’y a pas lieu d’intervenir, surtout que la Cour supérieure a déjà reconnu, tout comme d’autres tribunaux, qu’ « il va sans dire qu’advenant un vote majoritaire en faveur du déneigement, les coûts devront être partagés et assumés par tous les propriétaires de fonds dominants, même ceux qui alors n’utiliseraient pas leur résidence en période hivernale » [21] . [ 63 ] À la lumière de la loi et de la jurisprudence [22] , le Tribunal conclut que la majorité des propriétaires a décidé d'un partage des frais de déneigement conformément aux dispositions applicables du Code civil du Québec et que la demande de BMR doit être accueillie pour la somme de 891,25 $ [23] . [ 64 ] Quant aux frais administratifs de 112,44 $, une

partie est incluse dans les frais de justice qui seront indiqués aux conclusions du présent jugement, une autre

partie représente les frais de courrier qui sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 65 ] ACCUEILLE la demande; [ 66 ] CONDAMNE la défenderesse, Michèle Côté, à payer la somme de 895,69 $ au demandeur, Comité de la ruelle BMR, avec les intérêts au taux légal fixés à 5 % l’an, ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 Code civil du Québec à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, soit le 9 octobre 2021; [ 67 ] LE TOUT , avec les frais de justice fixés à 108 $.

__________________________________ MANON GAUDREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 4 octobre 2022.