2010 QCCQ 4049, 2010 QCCQ 4049

Caisse populaire Desjardins du Nord du Lac-Abitibi c. Roy (Resto chez Dodu) 2010 QCCQ 4049 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D' ABITIBI LOCALITÉ D' AMOS « Chambre civile » N° : 605-22-002117-109 DATE : 26 avril 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Caisse populaire Desjardins du Nord du Lac-Abitibi, coopérative régie par la

Loi sur les coopératives de services financiers , ayant son siège social au 59, rue Principale à Dupuy, (Québec), J0Z 1X0, district d’Abitibi; Demanderesse - c - Josée Roy, faisant affaires sous le nom de «Resto chez Dodu», domiciliée et résidant au 527, Route 393 à Beaucanton, province de Québec, J0Z 1H0, district d'Abitibi; Défenderesse - et - Samson, Bélair, Deloitte / Touche inc., syndic à la faillite de Josée Roy, corporation légalement constituée en vertu de la Loi sur les sociétés par actions , ayant une place d'affaires au 155, avenue Dallaire à Rouyn-Noranda, province de Québec, J9X 4T3, district de Rouyn-Noranda; Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Cour est saisie de la requête de la Caisse populaire Desjardins du Nord du Lac-Abitibi visant à obtenir le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice d’un immeuble et des biens meubles propriété de la défenderesse. [ 2 ] ATTENDU que l e 21 mars 2006 la demanderesse prêtait à la défenderesse une somme de 45 900,00 $ portant intérêt au taux de 9,1% l’an; [ 3 ] ATTENDU qu’a ux termes d’un acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière passé devant Me Yvon Chabot, notaire, le 22 mars 2006 sous le numéro 19,084 de ses minutes et publié au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 23 mars 2006 sous le numéro 13 141 301 et au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 4 avril 2006 sous le numéro 06-0173413-0001 la défenderesse a hypothéqué en faveur de la demanderesse, en garantie du remboursement du prêt de 45 900,00 $ précité, l’immeuble et les biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement; [ 4 ] ATTENDU que l e 3 avril 2009 les parties convenaient de nouvelles modalités de remboursement du prêt et modifiaient le taux d’intérêt du prêt;

[ 5 ] ATTENDU qu'en vertu des articles 2748 et suivants du Code civil du Québec , [1] en cas de défaut de la défenderesse de respecter ses obligations prévues audit contrat de prêt et à l’acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière, la demanderesse est en droit de faire vendre sous contrôle de justice l'immeuble et les biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement; [ 6 ] ATTENDU que l a défenderesse est en défaut aux termes du contrat de prêt et l’hypothèque pour avoir négligé d'effectuer quatre versements totalisant une somme retard de 2 163,84 $ en date du 4 février 2010; le solde de la créance se chiffrant à 32 724,70 $ en capital et intérêts à cette même date; [ 7 ] ATTENDU que l a défenderesse est en défaut de payer les taxes foncières; la demanderesse s’étant vue dans l’obligation d’acquitter les retards dans le paiement des taxes municipales pour un montant de 6 101,11 $ afin de protéger sa garantie; [ 8 ] ATTENDU que l a défenderesse est aussi en défaut pour avoir négligé de payer à leurs échéances les taxes scolaires dont le solde impayé est de 667,43 $ en date du 4 février 2010; [ 9 ] ATTENDU que l a défenderesse est de plus en défaut de respecter ses obligations envers la demanderesse, puisqu'elle a fait cession de ses biens le 2 novembre 2009 en vertu de la

Loi sur la faillite et l'insolvabilité , [2] contrevenant ainsi à la clause 22 de l’acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière; [ 10 ] ATTENDU que l a demanderesse a fait signifier à la défenderesse et à la mise en cause des préavis d'exercice de son recours hypothécaire à la vente sous contrôle de justice; [ 11 ] ATTENDU que l es préavis accompagnés des procès-verbaux de signification ont été publiés au registre foncier du Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 8 décembre 2009 sous le numéro 16 788 280 et au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 10 décembre 2009 sous le numéro 09-0768360-0001; [ 12 ] ATTENDU que l e délai imparti dans les préavis est expiré sans que la défenderesse, la mise en cause ou quelque autre

partie intéressée ait payé à la demanderesse ce qui lui est dû ni n'ait remédié aux omissions ou aux contraventions mentionnées dans ces préavis et que les frais légitimement engagés pour recouvrer le capital et les intérêts ou pour conserver les biens grevés n'ont pas été remboursés; [ 13 ] ATTENDU que l es préavis ayant été inscrits au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi le 8 décembre 2009 et au Registre des droits personnels et réels mobiliers le 10 décembre 2009 la demanderesse est bien fondée de demander d'être autorisée à procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles hypothéqués en sa faveur; [ 14 ] ATTENDU que l a possesseur n'a pas délaissé l’immeuble et les biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement dans le délai imparti; [ 15 ] ATTENDU que l es rapports d’évaluation de l’immeuble et des biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement établissent une valeur de liquidation de ces actifs dans un contexte de réalisation de recours hypothécaire; [ 16 ] ATTENDU que l a demanderesse suggère que les mises à prix pour la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement soient fixées à 75% de la valeur de liquidation indiquée aux rapports d’évaluation;

[ 17 ] ATTENDU que l a demanderesse suggère aussi au Tribunal que l’Étude Robert Trépanier, Huissiers de justice, soit nommée responsable afin de procéder à la vente de gré à gré de l’immeuble et des biens meubles décrits aux conclusions du présent jugement et pour entreprendre les démarches nécessaires afin de trouver un acquéreur, notamment en procédant par invitation ou tout autre moyen qu’il jugera utile dans l’intérêt de la justice; [ 18 ] ATTENDU qu’ad venant le cas où l’immeuble et les biens meubles faisant l'objet du présent jugement ne seraient pas vendus au- delà de la mise à prix dans un délai raisonnable la demanderesse demande à la Cour la permission qu'une vente de gré à gré sans mise à prix soit autorisée par l'entremise d'une personne désignée par le Tribunal pour permettre la réalisation optimale des droits hypothécaires de la demanderesse; [ 19 ] ATTENDU que l a demanderesse suggère que la rémunération de l’Étude Robert Trépanier, Huissiers de justice, soit fixée à 100,00 $ de l'heure à

titre d'honoraires plus les déboursés pour la vente de l’immeuble et des biens meubles; [ 20 ] ATTENDU que l ’Étude Robert Trépanier, Huissiers de justice, consent à agir à

titre de responsable de la vente et est en accord quant à une rémunération fixée à 100,00 $ de l'heure à

titre d'honoraires plus les déboursés; [ 21 ] ATTENDU que la demanderesse demande en outre que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles soit faite de gré à gré suivant les modalités décrites aux conclusions du présent jugement; [ 22 ] ATTENDU qu'il y a absence de cause valable d'opposition; [ 23 ] CONSIDéRANT que la défenderesse est en défaut de rencontrer ses obligations prévues au contrat de prêt et à l'acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière et que plus de 60 jours se sont écoulés depuis la publication des préavis d'exercice en date du 10 décembre 2009 au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière d'Abitibi ainsi que le 10 décembre 2009 au Registre des droits personnels et réels mobiliers; ces préavis ayant été signifiés à la défenderesse et à la mise en cause et ces dernières n'ayant pas remédié aux défauts; [ 24 ] CONSIDéRANT que la demanderesse a fait la preuve des principales allégations de sa demande; [ 25 ] POUr ces motifs, le Tribunal : [ 26 ] ACCUEILLE la requête; [ 27 ] CONSTATE l’existence de la créance de la demanderesse découlant du contrat de prêt et de l’acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière; [ 28 ] DÉCLARE la défenderesse en défaut de se conformer aux clauses et conditions du contrat de prêt ainsi que de l’acte de garantie hypothécaire immobilière et mobilière; [ 29 ] ORDONNE à la défenderesse de délaisser l’immeuble et les biens meubles ci-après décrits : Désignation «Un immeuble connu et désigné comme étant le lot QUARANTE-QUATRE tiret CINQ (44-5) du Rang NEUF (Rang 9), du cadastre

officiel du Canton de DESMELOIZES, dans la circonscription foncière d’ABITIBI; Le tout étant hypothéqué avec les bâtisses y dessus érigées, circonstances et dépendances. Adresse civique : 73, rue Commerciale, Normétal (Québec), J0Z 3A0 .

L’universalité de tous les biens présents et à venir servant à l’exploitation de l’entreprise de la défenderesse, notamment les équipements, l’ameublement et autres accessoires. -Un (1) réfrigérateur CORNELUS, modèle 479311, portant le numéro de série : L6013381; -Une (1) plaque électrique MOFFAT 24’’, portant le numéro de série : 561259; -Une (1) friteuse électrique VULCAN, portant le numéro de série : 7210741; -Une (1) cuisinière MKE, portant le numéro de série : 6934482; -Un (1) four à pizza MKE, portant le numéro de série : 5302379; -Une (1) hotte 9’; -Une (1) table à sandwich ERL, portant le numéro de série : 18383-73.» en faveur de la demanderesse dans les cinq jours de la signification du présent jugement et en laissant prendre pleine possession aux fins de vente sous contrôle de justice; [ 30 ] ORDONNE l’expulsion de la défenderesse de l’immeuble et la remise des biens meubles à défaut par cette dernière de se conformer à l’ordonnance de délaissement dans le délai imparti; [ 31 ] ORDONNE la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles; [ 32 ] AUTORISE la demanderesse à exercer la simple administration de l’immeuble et des biens meubles jusqu’à la vente sous contrôle de justice; [ 33 ] INDIQUE que l’un des huissiers en exercice de l'Étude Robert Trépanier, Huissiers de justice, agira comme officier désigné pour procéder à la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles selon ce qu’il estimera le plus avantageux pour accomplir les démarches nécessaires ou utiles concernant cette vente, pour préparer les états de collocation requis par les articles 910.1 et suivants du Code de procédure civile [3] et pour distribuer le prix de vente avec rémunération suivant un taux horaire de 100,00 $; [ 34 ] PERMET à l’officier désigné de s’adjoindre les services d’un courtier immobilier, s’il l’estime opportun, et les frais de justice relatifs à la vente sous contrôle de justice comprendront la commission payable au courtier qui y aura droit, le cas échéant, à un taux maximum de 6.5 % du prix de vente; [ 35 ] AUTORISE que les mises à prix soient fixées à 75% de la valeur de liquidation établie aux rapports d’évaluation préparés par Martin Roch évaluateur-conseil inc. et Agences Commerciales Abitibi enr. et qu’elles soient exigées par l’Étude Robert Trépanier, Huissiers de justice : [ 36 ] ORDONNE que les rapports d’évaluation établissant la valeur de liquidation de l’immeuble et des biens soient gardés confidentiels;

[ 37 ] ORDONNE que, sauf les parties à l’instance, seules les personnes ayant obtenu l’autorisation de cette Cour puissent prendre connaissance des rapports d’évaluation; [ 38 ] ORDONNE que toute personne ayant une connaissance des rapports d’évaluation, suivant autorisation ou non, garde confidentiel le contenu de ces rapports et leurs conclusions jusqu’à la vente sous contrôle de justice; [ 39 ] ADVENANT le cas où l’immeuble et les biens meubles ne seraient pas vendus selon les mises à prix minimales précitées dans un délai raisonnable, AUTORISE la vente de gré à gré de l’immeuble et des biens meubles ci-dessus désignés sans mise à prix; [ 40 ] INDIQUE que la vente sous contrôle de justice de l’immeuble et des biens meubles se fera aux conditions et suivant les modalités ci-après :

a) la vente sera faite au nom de la défenderesse et sans aucune garantie;

b) toute offre d’achat reçue par l’officier désigné devra être présentée à la demanderesse et recevoir son approbation pour pouvoir être acceptée;

c) sous réserve du droit de rétention ci-après prévu, le prix de vente sera versé comptant, par chèque certifié ou traite bancaire lors de la signature de l’acte de vente, à moins que, suivant l’application du paragraphe

e) ci-après, compensation ne soit faite entre le prix de vente et tout montant d’un financement que pourrait, le cas échéant, accorder la demanderesse;

d) l’officier désigné aura le droit de remettre à la demanderesse au moment de la signature de l’acte de vente le produit de cette vente en considération de l’émission d’un engagement écrit irrévocable en faveur de l’officier désigné garantissant le paiement sur demande des créances qui sont prioritaires à la créance de la demanderesse ainsi que tout solde de prix de vente en excédent de la créance de la demanderesse et des créances prioritaires à celle-ci tel qu’il sera établi par l’état de collocation;

e) la demanderesse aura droit de formuler une offre d’achat à l’officier désigné. Si elle devient adjudicataire, elle pourra retenir le prix de vente jusqu’à l’expiration de cinq jours de la fin du délai prévu pour la contestation de l’état de collocation mentionné à l’

article 910.3 du Code de procédure civile . [4] Elle devra alors payer un montant équivalant aux créances qui sont prioritaires à la sienne ainsi que tout solde du prix de vente en excédent de sa propre créance et des créances prioritaires à la sienne et, une fois ces paiements effectués, elle pourra retenir le solde du prix de vente correspondant à la collocation de sa propre créance;

f) l’acte de vente sera préparé aux frais de l’acheteur par l’officier désigné, mais l’acheteur pourra, s’il le désire, retenir les services d’un professionnel de son choix à cette fin en assumant alors seul les frais à cet égard;

g) la commission relative à la vente, s’il en est, sera payée par l’officier désigné lors de la signature de l’acte de vente. Tous les ajustements de quelque nature que ce soit, y compris ceux relatifs aux taxes foncières, seront faits à la date de la signature de l’acte de vente et l’acheteur paiera, au moment de la vente, les taxes foncières pour la période couvrant la date de la vente et la fin de l’année d’imposition en cours par l’autorité taxatrice concernée;

h) toutes taxes, prélèvements, droits ou impositions pouvant résulter de la vente seront à la charge de l’acheteur;

i) sous réserve du paragraphe

e) ci-haut mentionné, le prix de vente sera conservé en fidéicommis par l’officier désigné dans un compte auprès d’une institution financière et portant intérêt pour qu’il en soit disposé suivant la loi. [43] Le tout avec dépens contre la défenderesse.

__________________________________ JEAN-PIERRE GERVAIS, J.C.Q. Me René Martineau Martineau, Daoust, Boulianne, Pelletier, Avocats Pour la demanderesse