2012 QCCQ 8419, 2012 QCCQ 8419

Roberge c. Tsiboussis 2012 QCCQ 8419 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE LACHUTE « Chambre civile » N° : 725-32-000038-112 DATE : 15 OCTOBRE 2012 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, j.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-CLAUDE ROBERGE, CHANTAL ROBERGE, SÉBASTIEN YVES ROBERGE -et- STÉPHANIE CARRIER Demandeurs c.

ATHANASIOS TSIBOUSSIS Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament à monsieur Athanasios Tsiboussis la somme de 6 981 $ en raison de vices cachés importants découverts dans l'immeuble qu'ils ont acheté de celui-ci.

LES FAITS En demande [ 2 ] Madame Stéphanie Carrier, représentante du groupe d'acheteurs, indique qu'ils ont pris possession de l'immeuble le 8 décembre 2010 et y ont emménagé le 13 décembre. [ 3 ] Le 5 mars 2011, lors d'une forte pluie, ils constatent une humidité excessive dans le tapis d'une des chambres du sous-sol. Deux semaines plus tard, ils lèvent le tapis pour constater la présence d'eau venant des murs et qui s'avance sur le plancher de béton.

Suite à l'ouverture des murs de gypse, ils constatent une fissure dans le mur de béton, derrière le mur intérieur entre les deux chambres, ainsi que trois trous. [ 4 ] La même situation se produit dans la cuisine de l'appartement situé au sous-sol. En enlevant le module d'armoires, on constate la présence d'une deuxième fissure dans le béton. Une humidité importante et de la moisissure sont également observées sous la céramique du plancher installée directement sur le béton.

Celle-ci s'enlevait très facilement. [ 5 ] Madame Carrier indique aussi qu'ils avaient remarqué que la moulure de finition en bois au sol avait changé de couleur. [ 6 ] Le 5 avril 2011, madame Carrier téléphone à monsieur Tsiboussis et le rencontre à St-Eustache, accompagné de son fils Dimitrios (Jimmy). Cette rencontre et les conversations qui ont suivi n'auront pas pour résultat d'inciter monsieur Tsiboussis à prendre responsabilité du problème allégué. [ 7 ] Madame Carrier n'a pas fait inspecter l'immeuble par un expert préalablement à l'achat.

Elle précise que son conjoint Sébastien- Yves Roberge œuvre dans le domaine de la construction et qu'il a lui-même été en mesure de procéder à cette inspection. Il n'a rien noté à ce sujet.

[ 8 ] Les demandeurs obtiennent ensuite de la firme VGL Construction une soumission relative à l'exécution des travaux devant corriger la situation. Elle se chiffre à 5 400 $ plus les taxes applicables. Madame Carrier communique le 26 avril avec Dimitrios, le fils du défendeur, et lui laisse un message téléphonique qui demeure sans réponse. [ 9 ] Elle transmet ensuite une mise en demeure formelle qui est livrée à monsieur Tsiboussis le 6 mai. Les travaux sont exécutés par la suite par les demandeurs eux-mêmes. [ 10 ] Monsieur Sébastien-Yves Roberge confirme en tout point le témoignage de sa conjointe.

Il précise qu'il travaille dans le domaine de la construction, maintenant en rénovation. Il a procédé à une inspection de l'immeuble et n'a noté aucun signe d'infiltration d'eau. Il mentionne que les taches noires apparaissant au bas des murs, notamment sur les photos qu'il a lui-même produites, n'étaient pas visibles. Il y avait des meubles devant les murs à ces endroits. En défense [ 11 ] Kostas Tsiboussis, un des fils du défendeur, insiste sur le fait que les demandeurs n'ont jamais fait procéder à une inspection professionnelle.

Selon lui, les fissures à l'extérieur de l'immeuble étaient facilement visibles et elles apparaissent clairement sur les photos produites par les demandeurs. [ 12 ] Il indique qu'il a lui-même occupé la chambre # 1 du sous-sol [1] pendant plusieurs années et il n'a jamais noté d'humidité ou d'infiltration d'eau à cet endroit. Son frère Dimitrios (Jimmy) insiste sur les mêmes points.

Il précise aussi que puisque monsieur Roberge travaille dans le domaine de la construction, son obligation était plus grande en vertu de la loi. [ 13 ] L'épouse du défendeur vient également témoigner et indique qu'elle a habité 25 ans à cet endroit. Selon elle, les fissures dans les fondations à l'extérieur étaient facilement visibles et présentes depuis très longtemps. ANALYSE ET DÉCISION Le fardeau de preuve [ 14 ] Le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 15 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 16 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 17 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. [ 18 ] La doctrine nous apprend que lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et que le juge est dans l’impossibilité de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès va se décider en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui reposait l’obligation de convaincre perdra. [ 19 ] Comme le dit le professeur Royer [2] dans son traité sur la preuve civile : La

partie qui a le fardeau de persuasion perdra son procès si elle ne réussit pas à convaincre le juge que ses prétentions sont fondées.

Le droit applicable [ 20 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 21 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 22 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert; 4. Le vice doit être antérieur à la vente; 5.

Le vice doit avoir été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 23 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [3] . [ 24 ] Pour déterminer si le vice est caché, nous devons savoir si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut lors de l'acquisition [4] .

La garantie légale de qualité ne constitue pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [5] . [ 25 ] L'acheteur a une obligation de prudence et de diligence lors de l'acquisition du bien et doit l'inspecter raisonnablement. Il doit apporter une attention particulière à tout indice pouvant lui laisser présager un problème quelconque [6] . [ 26 ] Il n'est pas obligatoire pour l'acheteur d'avoir recours aux services d'un expert [7] .

Cependant, bien que la loi écarte cette obligation, cela ne signifie pas qu'il ne doive jamais faire appel à un expert lorsque les circonstances s'y prêtent en guise de précaution [8] . [ 27 ] L'acheteur qui veut être prudent et diligent doit effectuer quelques efforts dans la découverte d'un vice et la simple possibilité de découvrir un vice suffit pour qu'il ne soit pas considéré caché [9] .

Application en l'espèce [28] Les demandeurs n'avaient pas l'obligation de faire procéder à une inspection pré-achat par un expert en la matière. Il leurincombait cependant d'agir avec prudence et diligence et d'inspecter raisonnablement l'immeuble. [29] Monsieur Roberge s'est chargé de cette inspection. Il œuvre dans le domaine et ses compétences lui permettent de le faire. Il nedécèle aucun indice d'infiltration d'eau ou de problèmes quelconques. Or, les photos produites par les demandeurs sont pourtant trèséloquentes.

On y voit des fissures évidentes et très facilement décelables, même par un profane. [30] Il prétend également ne pas avoir constaté la présence d'importantes taches foncées sur au moins un mur de gypse du sous-sol.Par ailleurs, madame Carrier témoigne qu'elle a remarqué qu'une moulure de bois se trouvant au sol, dans la cuisine du sous-sol, avaitchangé de couleur. [31] Dans l'arrêt Blanchard c. Guertin ( (QC CA), REJB 2004-61005), la Cour d'Appel du Québec fait sienne lescommentaires suivants du Juge Rochon, alors à la Cour Supérieure, dans l'affaire Lavoie c.

Comtois[10] : L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvantlaisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peutexiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier.

D'autre part, on ne peut conclure auvice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.À partir de ce point, l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réeldu bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent.

Antérieurement à 1994 on exigeaitégalement de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent. Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possibledans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Letribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cetteexclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera paspreuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris lerecours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice.[11] [32] Le Tribunal est surpris de la conduite des demandeurs.

Les indices présents ne permettaient peut-être pas d'affirmer aveccertitude qu'il y avait infiltration d'eau mais, à tout le moins, ils auraient dû les inciter à procéder à une investigation plus poussée afin deconfirmer un état ou une condition le laissant croire et faisant présager un problème plus sérieux.

Conclusion [33] Les demandeurs auraient dû voir ce qui était visible ou, à tout le moins, pousser plus loin leur inspection et leurs vérificationsdevant de tels indices de problèmes à l'immeuble qu'ils convoitaient. [34] En conséquence, le Tribunal estime que, compte tenu des circonstances particulières de cette affaire, les demandeurs ne se sontpas déchargés de leur fardeau de prouver, de façon prépondérante, le caractère "caché" des vices dont l'immeuble aurait été affectés lorsde la vente. [35] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [36] REJETTE la demande;

[ 37 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur la somme de 148 $ représentant les frais judiciaires de sa contestation. __________________________________ JIMMY VALLÉE, j.C.Q. Date d’audience : 28 SEPTEMBRE 2012