2018 QCCQ 8462, 2018 QCCQ 8462

Masri c. Zakkas 2018 QCCQ 8462 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-700319-165 date : 29 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ARMANDO AZNAR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RITA MASRI ET RICHARD ABBOUD Demandeurs c.

ROUBINI ZAKKAS Défenderesse ET ROUBINI ZAKKAS En reprise d’instance Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs réclament de la défenderesse la somme de 15 000 $ à

titre de compensation en lien avec les réparations qu’ils allèguent avoir effectuées en raison des vices cachés affectant un immeuble qu’ils ont acheté en date du 7 novembre 2006. [ 2 ] Les demandeurs allèguent que la dalle de béton du sous-sol de l’immeuble qu’ils ont acheté a gonflé en raison de l’effet jumelé :

a) De la présence de pyrite dans le remblai sous la dalle et

b) De la mauvaise qualité du béton de ladite dalle. [ 3 ] Selon les demandeurs, les vices affectant la dalle de béton était « cachés » lorsqu’ils ont acheté l’immeuble en 2006 et ce n’est qu’au mois de mars 2015, qu’ils ont constaté le vice et ce en raison du gonflement de la dalle de béton alors survenu. [ 4 ] La défenderesse, en sa qualité personnelle ainsi qu’en reprise d’instance pour son époux, feu Jean Zakkas, décédé en 2016, conteste la demande des demandeurs.

Ainsi, en substance, à la contestation déposée au dossier de la Cour, elle allègue que la pyrite dans le remblai sous la dalle de béton n’a pas causé le gonflement et que le béton de la dalle n’était affecté d’aucun vice caché au moment de la vente. [ 5 ] De la preuve, le Tribunal retient, entre autres, les faits suivants. [ 6 ] Le 7 novembre 2006, les demandeurs ont acheté l’immeuble de la défenderesse et de son époux à savoir un « triplex » construit en 1977.

Avant de ce faire, ils ont visité l’immeuble à deux reprises. [ 7 ] Au cours des susdites visites, les demandeurs n’ont rien remarqué d’anormal avec la dalle de béton du sous-sol de l’immeuble laquelle était alors recouverte de céramique pour ce qui est de la salle familiale et de linoleum pour le reste. [ 8 ] À cet égard, la défenderesse confirme qu’elle et son époux ont acheté l’immeuble en 1981 dans lequel ils ont habité jusqu’à la vente en 2006.

Durant cette période, ils n’ont jamais constaté l’existence d’un problème quelconque avec la dalle de béton du sous-sol qui leur a toujours paru être en bon état. [ 9 ] L’offre d’achat des demandeurs était conditionnelle à l’examen du bâtiment par un expert de leur choix. À cette fin, ils ont retenu les services de M. Michel Tanguay, technologue et expert en bâtiments. [ 10 ] En date du 6 mars 2006, M. Tanguay a procédé à l’inspection visuelle de l’immeuble afin de donner son opinion sur son état général.

Il a rédigé un rapport daté du 8 mars 2006 lequel a été déposé en preuve (pièce P-7). [ 11 ] À son rapport, les seules mentions de M. Tanguay concernant la dalle de béton du sous-sol du bâtiment sont les suivantes :

« Les murs de fondation sont en béton monolithique sur lesquels une fissure structurale fut décelée sur le côté du garage. Nous recommandons de réparer la fissure à l’aide de résine d’époxy injectée afin de redonner l’intégrité structurale des fondations et d’éviter les infiltrations d’eau. La chambre froide et la descente extérieure pour le sous-sol ont besoin de réparation, resurfacer le béton. » CONCLUSION À l’exclusion des anomalies notées dans ce rapport, nous pouvons conclure que cet immeuble est en bon état et ne nécessitera qu’un entretien normal pour lui conserver sa condition actuelle.

Les principaux points à considérer peuvent se résumer ainsi : 1. Remplacer la plaque d’acier du bassin de captation devant la porte du garage, resurfacer le plancher de béton du garage qui se désagrège facilement. 8. Réparer la fissure sur la fondation sur le côté du garage, resurfacer les murs de la chambre froide, réparer le béton de la descente extérieure pour le sous-sol. Remplacer les fenêtres de la chambre froide. [ 12 ] Témoignant à l’audience, M. Tanguay a déclaré que, lors de son inspection, la seule

partie visible de la dalle de béton du bâtiment était celle du garage laquelle, à son avis, avait été endommagée par le sel laissé par les véhicules au cours des années. Sur le plan structurel, il n’a rien remarqué pouvant soulever l’existence d’un problème quelconque même s’il a recommandé de « resurfacer » la dalle de béton du garage. [ 13 ] En mars 2016, les demandeurs ont constaté un soulèvement de la dalle de béton du sous-sol dans la salle familiale.

Ils ont immédiatement transmis une lettre à la défenderesse et son époux leur signalant le problème et les informant de leur intention d’obtenir un rapport d’expert afin d’identifier le problème (pièce P-1). Ils ont alors retenu les services de la firme Pyritest Multitest. [ 14 ] À cet égard, après avoir examiné la dalle du sous-sol et après avoir procédé à l’analyse du remblai sous celle-ci, en date du 31 mai 2015, Pyritest Multitest a remis son rapport d’expertise (pièce P-6). À ce rapport, M.

Guy Forest, président, écrit : « Résultat du test et conclusion : L’échantillon du remblai provenant du sous-sol a un potentiel de gonflement faible à moyen (IPPG de 21). Le géologue est d’avis que les désordres pourraient évoluer avec le temps sans toutefois affecter l’intégrité structurale du bâtiment. Par « désordres », nous entendons des fissures (avec ou sans soulèvement) sur la dalle de béton sans affecter les murs de fondation. Il n’est présentement pas impératif de procéder à des travaux correctifs. L’échantillon du remblai prélevé au garage a un potentiel de gonflement négligeable (IPPG de 9).

Le géologue est d’avis qu’aucun gonflement nuisible dû à la présence de pyrite dans le remblai n’est à prévoir dans le garage de ce bâtiment. D’autre part, la dalle de béton du sous-sol et du garage est partiellement sulfatée à la base. La sulfatation peut engendrer des dénivelés perceptibles (fissures et/ou soulèvements) de la dalle de béton sans affecter les fondations. Les désordres observés peuvent en

partie avoir été causés par ce phénomène (voir le relevé visuel). Bien que ce ne soit pas impératif à ce stade-ci, des travaux correctifs pourraient être éventuellement nécessaires au sous-sol, le tout dépendant de l’ampleur des désordres et/ou du degré de tolérance de l’occupant. Si vous procédez à de tels travaux, il est recommandé de remplacer la dalle de béton ainsi que le remblai sous-jacent jusqu’au sol naturel. Le remblai doit être de qualité DB et accompagné d’un certificat original provenant de la carrière (Pour plus de détails, voir la norme BNQ 2560-510/2003).

Il faut mettre une membrane pare- vapeur (p. ex. une toile de polyéthylène) sur le nouveau remblai avant de couler la dalle de béton. Des travaux correctifs pourraient être éventuellement nécessaires aussi au garage, le tout dépendant de l’ampleur des désordres et/ou du degré de tolérance de l’occupant. Si vous procédez à de tels travaux, il est recommandé de remplacer la dalle de béton tout en conservant le remblai sous-jacent puisque son potentiel de gonflement est négligeable.

Il faut mettre une membrane pare-vapeur (p. ex. une toile de polythylène) sur le remblai avant de couler la dalle de béton. » [ 15 ] Pyritest Multitest a retenu les services de la firme EXP afin d’analyser le remblai sous la dalle de béton du sous-sol du bâtiment. Au paragraphe 4.1 du rapport de la firme EXP il y est écrit : «

Section sous-sol 4.1 Le béton recoupé au droit du sondage présente une épaisseur minimale de 30 mm et est de mauvaise qualité en général. Cette épaisseur de béton ne rencontre pas les exigences usuelles. À la base de l’échantillon, on note une sulfatation avec délamination pouvant aller jusqu’à 20 mm et une sulfatation sans délamination pouvant aller jusqu’à 10 mm. Les matériaux granulaires ont été recoupés sur une épaisseur de 220 mm et sont constitués de pierre concassée de calibre 0-56 mm.

Le calcul de l’IPPG indique une valeur pondérée de 21, ce qui classifie les matériaux granulaires comme ayant un potentiel de gonflement faible à moyen dû à la présence de pyrite. Le terrain naturel est constitué de sable silleux avec un peu de gravier. Conséquemment, considérant l’ensemble des résultats obtenus, nous sommes d’avis que si les conditions physico-chimiques du milieu sont favorables à une réaction, les désordres pourraient évoluer avec le temps et être amplifié par la sulfatation de la dalle, sans affecter l’intégrité structurale du bâtiment.

Afin, entre autres, de limiter ces conditions, une attention doit être portée au drainage du bâtiment. » [ 16 ] Par lettre datée du 17 décembre 2015 (pièce P-2), les demandeurs ont informé la défenderesse et son époux de l’obtention du rapport d’expertise de Pyritest Multitest les avisant au surplus qu’ils considéraient que le problème constaté était un « vice caché » engageant leur responsabilité à

titre de vendeurs.

[ 17 ] La défenderesse et son époux n’ont pas retenu les services d’un expert de leur choix afin de valider ou infirmer les prétentions des demandeurs. [ 18 ] Le 2 août 2016, les demandeurs ont de nouveau retenu les services de M. Michel Tanguay afin que celui-ci procède, une autre fois, à un examen visuel de la dalle de béton du sous-sol incluant celle du garage. [ 19 ] Après avoir procédé à cet examen, M. Tanguay a préparé un rapport daté du 7 septembre 2016, lequel a été déposé en preuve (pièce P-8).

Ainsi, après avoir examiné la dalle de béton du sous-sol et après avoir fait référence aux conclusions contenues dans le rapport de Pyritest Multitest, il écrit : « VICE NON APPARENT LORS DE LA VENTE À la lumière des nouvelles informations obtenues du propriétaire actuel, nous sommes d’avis que le gonflement de la dalle de béton du sous-sol causé par la présence de pyrite est considéré comme un vice caché. De plus, il a été prouvé que la dalle de béton du garage visible n’est pas affectée par le gonflement de la pyrite, mais plutôt par un béton de mauvaise qualité.

La dalle de béton du sous-sol n’était pas visible et recouverte d’un plancher de tuile de céramique appliquée directement sur la dalle. Aucun signe manifeste de problèmes reliés au gonflement du remblai n’était visible même après 29 ans d’existence. Les causes du gonflement sont attribuables à la mauvaise qualité du béton, à l’épaisseur insuffisante de la dalle de béton et en l’absence d’un polythène sous la dalle de béton. Le béton recoupé au sondage présente une épaisseur de seulement 30mm et le béton est en général de mauvaise qualité.

Seulement un sondage par recoupe peut nous révéler les déficiences de la dalle de béton. » [ 20 ] Témoignant à l’audience, M. Tanguay a fait référence à des photographies prises par lui lors de son dernier examen lesquelles révèlent clairement l’existence d’un gonflement de la dalle de béton sous la céramique recouvrant la salle familiale ainsi que sous le plancher de la « garçonnière ». [ 21 ] Sur le plan droit, le recours des demandeurs est fondé sur l’article concernant la garantie légale contre les vices cachés prévue à l’

article 1726 C.c.Q. qui prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert [ 22 ] Or, en l’espèce, la preuve présentée à l’audience révèle que le gonflement de la dalle de béton du bâtiment résulte, en toute probabilité, de l’effet jumelé de :

a) La présence, même en faible quantité, de pyrite dans le remblai sous la dalle et

b) La mauvaise qualité générale du béton. [ 23 ] Ce problème n’était nullement apparent au moment de la vente. Aucun indice alors présent ne pouvait laisser croire, à un acheteur prudent et diligent, qu’il pouvait y avoir un problème justifiant un examen plus approfondi et intrusif de ladite dalle. [ 24 ] Le Tribunal conclut donc que la dalle de béton était affectée d’un vice caché au moment de la vente, vice qui a provoqué le soulèvement constaté au mois de mars 2015.

En conséquence, la responsabilité de la défenderesse en sa qualité de venderesse est engagée à l’égard des demandeurs. [ 25 ] Relativement aux dommages subis par les demandeurs, la preuve a révélé qu’ils ont, en mai 2018, fait enlever la dalle de béton afin de la remplacer par une nouvelle.

Ils ont profité de cette réparation pour apporter de nombreuses améliorations au bâtiment dont le remplacement du drain français, le tout au coût de 53 503,62 $ selon la facture du 17 avril 2018 de BH Fondation (pièce P-14). [ 26 ] De plus, les demandeurs ont obtenu une soumission de Bisson, Expert en Fondation datée du 23 février 2016 (pièce P-9) en lien avec l’élimination du remblai sous la dalle recouvrant le garage et le sous-sol de l’immeuble. Cette soumission est au montant de 40 386 $ plus taxes. [ 27 ] La réclamation des demandeurs pour le remplacement de la dalle de béton est limitée à 15 000 $.

Considérant les coûts qu’ils ont assumés à cet égard, cette somme leur est accordée. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande des demandeurs ; CONDAMNE la défenderesse en sa qualité personnelle et en sa qualité de défenderesse en reprise d’instance à payer aux demandeurs la somme de 15 000 $ avec intérêts au taux légal de 5% l'an plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 C.c.Q. à compter du 5 janvier 2017 plus les frais judiciaires au montant de 200 $ ainsi qu’une somme de 180 $ à

titre d’indemnité payable à l’expert Michel Tanguay et ce conformément au Règlement sur les Indemnités et les Allocations payables aux témoins cités à comparaître devant les cours de justice [1] .

__________________________________ ARMANDO AZNAR, J.C.Q. Date d’audience : 16 octobre 2018